Maklerprovision in Niedersachsen

Wer eine Immobilie verkauft oder kauft, fragt sich früh: Was kostet der Makler? Die Antwort ist seit Dezember 2020 gesetzlich klarer geregelt als zuvor. Trotzdem kursieren viele Missverständnisse darüber, wer wie viel zahlt und wofür. Dieser Artikel erklärt die gesetzliche Grundlage, die marktübliche Höhe in Niedersachsen und was in der Provision tatsächlich enthalten ist.

Gesetzliche Grundlage: das neue Maklerrecht seit 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland ein neues Maklerrecht für private Wohnimmobilien. Grundlage ist Paragraf 656c des Bürgerlichen Gesetzbuches. Das Gesetz schreibt vor: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Gesamtprovision. Die andere Seite zahlt maximal denselben Betrag.

In der Praxis bedeutet das: Wenn ein Verkäufer einen Makler beauftragt und 3,57 Prozent inkl. MwSt. vereinbart, kann der Makler vom Käufer ebenfalls bis zu 3,57 Prozent verlangen. Nicht mehr. Eine höhere Belastung des Käufers ist gesetzlich ausgeschlossen.

Vor 2020 war es in vielen Bundesländern üblich, dass der Käufer die gesamte Provision allein trug. Das ist für private Wohnimmobilien heute nicht mehr zulässig. Der Verkäufer muss immer mindestens so viel zahlen wie der Käufer. Wer als Verkäufer behauptet, er zahle gar keine Provision, hat entweder einen Makler ohne Vertrag oder die Kosten sind an anderer Stelle eingepreist.

Das Gesetz gilt ausschließlich für private Wohnimmobilien: Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden. Gewerbeimmobilien, Grundstücke und Investmentobjekte fallen nicht darunter.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Niedersachsen?

In Niedersachsen beträgt die marktübliche Gesamtprovision 7,14 Prozent inkl. MwSt. Das entspricht 6 Prozent netto zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer. Aufgeteilt zahlen Käufer und Verkäufer je 3,57 Prozent inkl. MwSt.

Diese Höhe ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Sie hat sich in Niedersachsen als Marktstandard etabliert. Abweichungen nach unten kommen vor, sind aber im regulären Wohnimmobilienmarkt selten. Ein Makler, der deutlich weniger verlangt, erbringt häufig auch weniger Leistung, etwa bei Fotografie, Bewertung oder Verhandlungsführung.

Bei Gewerbeimmobilien und unbebauten Grundstücken gilt die gesetzliche Regelung nicht. Dort kann die Provision frei vereinbart werden, und eine einseitige Käuferprovision ist weiterhin möglich.

Was ist in der Maklerprovision enthalten?

Die Provision deckt die vollständige Maklerleistung ab. Was das im Einzelnen bedeutet, ist nicht immer transparent. Deshalb hier eine klare Aufstellung dessen, was ein seriöser Makler für seine Provision erbringt:

• Bewertung: Ich bewerte das Objekt anhand des Sachwertverfahrens und aktueller Vergleichswerte aus der Region. Keine Schätzung, sondern eine nachvollziehbare Analyse.
• Unterlagenbeschaffung und Prüfung: Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte, Wohnflächenberechnung. Ich koordiniere die Beschaffung fehlender Dokumente.
• Professionelles Exposé: Fachgerechte Fotos, ansprechende Beschreibung, vollständige Angaben.
• Vermarktung: Schaltung auf den relevanten Portalen sowie Ansprache vorgemerkter Suchkunden aus meinem Netzwerk.
• Besichtigungen: Terminkoordination, Durchführung, Nachbereitung und Qualifizierung der Interessenten.
• Preisverhandlung: Ich führe die Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer und halte den Prozess auf Kurs.
• Notarvorbereitung und Begleitung: Koordination des Kaufvertragsentwurfs mit dem Notar, Begleitung zum Notartermin.
• Übergabe: Protokollierung und Abwicklung der Schlüsselübergabe.

Was nicht in der Provision enthalten ist: Notar- und Grundbuchkosten trägt der Käufer. Die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen trägt ebenfalls der Käufer. Wenn noch kein gültiger Energieausweis vorhanden ist, trägt der Verkäufer die Kosten für dessen Ausstellung.

Häufige Missverständnisse zur Maklerprovision

„Der Makler verdient doppelt.“ Das stimmt nicht. Die Provision wird nicht doppelt erhoben. Käufer und Verkäufer zahlen je ihren Anteil an denselben Makler. Die Gesamtprovision bleibt gleich: 7,14 Prozent der Kaufpreissumme. Der Makler erhält nicht mehr als früher, nur die Verteilung ist gerechter.

„Als Verkäufer zahle ich gar nichts.“ Das war vor 2020 in manchen Bundesländern möglich. Seit der Gesetzesänderung muss der Verkäufer, sofern er den Makler beauftragt hat, mindestens die Hälfte der Provision tragen. Wer das anders darstellt, informiert unvollständig.

„Online-Portale sind günstiger.“ Stimmt manchmal auf den ersten Blick. Ein reines Inserat kostet weniger als ein vollumfänglicher Maklerauftrag. Aber Bewertung, Preisverhandlung und Käuferqualifizierung bleiben dann beim Verkäufer. Was an Honorar gespart wird, geht erfahrungsgemäß oft beim Verkaufspreis verloren.

„Die Provision ist frei verhandelbar.“ Grundsätzlich ja. Aber ein seriöser Makler arbeitet mit fairen Konditionen. Eine stark reduzierte Provision bedeutet meist auch einen reduzierten Leistungsumfang. Wer das in Kauf nimmt, sollte genau wissen, welche Leistungen dann wegfallen.

Wann zahlt welche Seite was?

Der Verkäufer zahlt seinen Provisionsanteil nach Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags. Der Makler stellt seine Rechnung typischerweise kurz nach dem Notartermin. Die Fälligkeit ist im Maklervertrag geregelt.

Der Käufer zahlt seinen Provisionsanteil ebenfalls nach dem Notartermin, in der Regel gleichzeitig mit dem Kaufpreis oder kurz danach. Auch hier ergibt sich die genaue Fälligkeit aus dem Maklervertrag.

Wichtig: Maklervertrag und Provisionsanspruch sind zwei verschiedene Dinge. Der Maklervertrag regelt die Beauftragung und die Höhe der Provision. Der Provisionsanspruch entsteht erst dann, wenn der Makler den Kaufvertrag erfolgreich vermittelt hat. Scheitert der Verkauf, gibt es keine Provision, unabhängig vom Aufwand.

Für den Käufer gilt: Sein Maklervertrag entsteht durch die Anfrage beim Makler oder die Besichtigung, wenn entsprechende Hinweise im Exposé enthalten sind. Auch das ist gesetzlich geregelt.