Erbimmobilie verkaufen im Landkreis Vechta

Wer ein Haus erbt, steht vor Entscheidungen, die zugleich rechtlich, finanziell und persönlich sind. Das Elternhaus verkaufen, in dem man aufgewachsen ist. Eine Wohnung auflösen, die einem nahestehenden Menschen gehörte. Ich bin Semho Kahraman, Immobilienmakler mit Büro in Lohne, und begleite den Verkauf geerbter Häuser und Wohnungen in Lohne, in Vechta und in den übrigen Gemeinden des Landkreises. Ich dränge nicht zu einer Entscheidung und sage Ihnen, welche Schritte in welcher Reihenfolge anstehen.

Diese Seite zeigt, wie ich als Makler vorgehe und worauf es bei einer Erbimmobilie ankommt. Den rechtlichen Weg vom Erbfall bis zum Kaufvertrag beschreibt der Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen, den Streit unter mehreren Erben der Ratgeber Erbengemeinschaft Haus verkaufen.

Einzelerbe, Erbengemeinschaft oder Erben im Ausland

Einzelerbe. Erbt eine Person allein, entscheidet sie allein. Im Erstgespräch klären wir, welche Unterlagen vorliegen, was das Haus am Markt voraussichtlich bringt und wie es angeboten wird: öffentlich auf den Portalen oder auf Wunsch off-market, also ohne Portalinserat.

Erbengemeinschaft. Erben mehrere gemeinsam, können sie über das Haus nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Für den Verkauf müssen deshalb alle Miterben mitwirken. Schwierig wird es, wenn die Vorstellungen auseinandergehen: Einer will verkaufen, ein anderer selbst einziehen, ein dritter vermieten. Ich gebe allen Beteiligten dieselbe Grundlage, dieselbe Marktspanne, dieselben Unterlagen, dieselben Rückmeldungen von Interessenten, und ergreife keine Partei. Wer was allein entscheiden darf und welche Wege aus der Gemeinschaft führen, steht im Ratgeber zur Erbengemeinschaft.

Erben im Ausland. Lebt ein Erbe nicht in Deutschland, lässt sich vieles per E-Mail und Videotermin abstimmen. Zum Notartermin kann er einen Bevollmächtigten schicken. Das Grundbuchamt verlangt Erklärungen in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form (§ 29 Abs. 1 GBO), wie eine Vollmacht vom Ausland aus erteilt wird, klärt der Notar vorab. Auch die Ausschlagungsfrist ist länger: Sie beträgt sechs Monate, wenn sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland aufhält (§ 1944 Abs. 3 BGB).

Was vor dem Verkauf zu klären ist

Zuerst die Frage, ob Sie das Erbe annehmen. Die Ausschlagung ist binnen sechs Wochen möglich, gerechnet ab Kenntnis vom Anfall und vom Grund der Berufung, bei einem Testament nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht (§ 1944 Abs. 1 und 2 BGB). Solange die Frist läuft, sollten Sie das Haus weder verkaufen noch anbieten: Wer nach außen erkennbar so handelt, als wolle er die Erbschaft behalten, kann sie damit angenommen haben. Ich beginne mit der Vermarktung erst, wenn das geklärt ist.

Dann der Nachweis der Erbfolge. Gegenüber dem Grundbuchamt weisen Erben ihn in der Regel mit einem Erbschein oder einem Europäischen Nachlasszeugnis nach; bei einem notariellen Testament genügt unter Umständen die Urkunde mit der Niederschrift über die Eröffnung (§ 35 Abs. 1 GBO). Den Erbschein stellt das Nachlassgericht aus (§ 2353 BGB). Lebte der Verstorbene zuletzt in Lohne, Vechta oder einer anderen Gemeinde des Landkreises, ist das das Amtsgericht Vechta (§ 343 Abs. 1 FamFG; sein Bezirk umfasst alle zehn Gemeinden des Landkreises, Anlage 1 zum Niedersächsischen Justizgesetz). Dass die Erben vorher im Grundbuch stehen, ist für die Eintragung des Käufers als Eigentümer nicht nötig (§ 40 Abs. 1 GBO). Wie die Berichtigung abläuft und was sie kostet, erklärt der Ratgeber Grundbuch berichtigen nach Erbfall.

Schließlich die Steuern. Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad, vom Wert des Erwerbs und von den Freibeträgen ab, die der Ratgeber Erbschaftsteuer bei Immobilien erklärt. Beim Verkauf kann Spekulationssteuer auf den Gewinn entstehen, wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und dem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 EStG, Rechtsstand 10. Oktober 2026). Für Erben zählt der Kauf des Erblassers, denn dessen Vermögen geht als Ganzes auf sie über (§ 1922 BGB). Wie die Ausnahme für selbst genutzte Häuser funktioniert, steht im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien. Den Einzelfall prüft ein Steuerberater, am besten vor dem Notartermin.

Was beim Verkauf einer Erbimmobilie anders ist

Zustand und Preis. Wurde das Haus über Jahrzehnte nicht modernisiert, gehören Heizung, Fenster, Dach und Elektrik in die Preisfindung. Ich schaue beim Termin genau hin und sage Ihnen, welche Arbeiten sich im Preis wiederfinden und welche nicht. Meine Einschätzung ist eine Markteinschätzung für den Verkauf. Ein Verkehrswertgutachten erstellen der Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger; die Erben können es beantragen (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB), und es bindet nur, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB).

Unterlagen. Bei älteren Häusern sind Grundrisse, Baugenehmigungen für Anbauten und der Energieausweis oft lückenhaft oder nicht auffindbar. Ich kläre zuerst, was vorliegt, und beschaffe Fehlendes mit Ihrer Vollmacht, soweit das möglich ist. Welche Unterlagen ein Käufer erwartet, zeigt die Checkliste für den Hausverkauf, zum Energieausweis der Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.

Räumung und Zeitplan. In einem lange bewohnten Haus stecken Möbel, Hausrat und Erinnerungsstücke. Vor der Vermarktung räumen Sie es ganz oder teilweise; Persönliches sichern Sie vorher, der Rest wird fachgerecht entsorgt. Ich nenne auf Wunsch Kontakte zu Entrümpelungsfirmen und stimme Termine ab, wenn Erben nicht vor Ort wohnen. Bis zum Verkauf laufen Grundsteuer, Versicherung und gegebenenfalls Heizkosten weiter, der Zeitplan sollte das einrechnen. Eine feste Dauer bis zum Notartermin sage ich nicht zu, sie hängt von Preis, Zustand, Unterlagen und der Einigkeit der Erben ab.

Mit Hofstelle. Gehört zum Erbe ein landwirtschaftlicher Betrieb, kann die Höfeordnung gelten, die in Niedersachsen anwendbar ist: Ein Hof fällt dann kraft Gesetzes nur einem der Erben zu (§ 1 Abs. 1, § 4 HöfeO). Für den Verkauf von Hofstellen gibt es die Seite Resthof verkaufen.

Wenn sich die Erben nicht einigen

Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB), notfalls über die Teilungsversteigerung. Sie beendet die Gemeinschaft, nimmt den Erben aber Einfluss auf Preis und Zeitpunkt, und wie hoch das Meistgebot ausfällt, lässt sich vorher nicht sagen. Ich versuche deshalb zuerst den freien Verkauf: eine gemeinsame Preisgrundlage, offene Rückmeldungen von Interessenten und, wo die Stimmung blockiert, Mediation oder die Vermittlung durch einen Notar (§ 363 FamFG). Welche Alternativen es gibt und wie ein Verfahren abläuft, steht auf der Seite Teilungsversteigerung vermeiden. Liegt auf dem Haus ein Wohnrecht, finden Sie die Besonderheiten unter Haus verkaufen mit Wohnrecht.

In Lohne und Vechta

Steht das Erbe in Lohne oder Vechta, sind die Wege kurz: Mein Büro ist in Lohne, und das zuständige Nachlassgericht sitzt in Vechta. Was Häuser in Ihrer Stadt am Markt erzielen, hängt von Lage, Baujahr und Zustand ab. Erste Anhaltspunkte finden Sie unter Immobilienbewertung in Lohne und in Vechta, die Marktlage zeigen Immobilienmarkt Lohne und Immobilienmarkt Vechta. Meine Leistungen als Makler beschreiben Immobilienmakler Lohne und Immobilienmakler Vechta; wie ein Hausverkauf im Einzelnen abläuft, steht unter Haus verkaufen in Lohne und Haus verkaufen in Vechta.

Diskretion und Kosten

Nicht jeder Erbe möchte, dass der Verkauf in der Nachbarschaft die Runde macht. Auf Wunsch läuft der Verkauf deshalb off-market, ohne Portalinserat. Wer sich als Suchender bei mir vormerken lässt, erfährt zuerst von neuen Objekten; ob ein passender Interessent vorgemerkt ist, zeigt sich im Einzelfall. Mein Satz beträgt 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Die erste Einschätzung kostet nichts.