Unterlagen beim Hausverkauf: Vollständige Checkliste

Vollständige Unterlagen sind kein Formalismus. Sie entscheiden darüber, wie schnell ein Verkauf abgewickelt werden kann. Fehlt ein Dokument, verzögert sich der Notartermin. Fehlt der Energieausweis beim Inserat, droht ein Bußgeld. Kaufinteressenten, die auf fehlende Unterlagen warten, springen manchmal ab.

Als Makler beschaffe ich fehlende Unterlagen für meine Mandanten aktiv. Trotzdem ist es sinnvoll, als Eigentümer selbst einen Überblick zu haben: Was wird gebraucht, wo bekommt man es und was kostet es? Diese Checkliste gibt Antworten.

Pflichtunterlagen für alle Hausverkäufe

Diese Dokumente werden bei jedem Verkauf einer Wohnimmobilie benötigt, unabhängig von Objekttyp und Lage.

Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug belegt, wer Eigentümer ist, ob Belastungen eingetragen sind (Hypotheken, Grundschulden, Wegerechte) und ob das Grundstück lastenfrei verkauft werden kann. Er wird beim zuständigen Grundbuchamt beantragt. In Niedersachsen ist das in der Regel das Amtsgericht des jeweiligen Landkreises. Online ist der Auszug über das Elektronische Grundbuch (ERV) beantragbar, wenn ein notarieller oder rechtlicher Anlass vorliegt. Die Kosten liegen bei ca. 10 bis 20 Euro je Auszug.

Der Grundbuchauszug ist das erste Dokument, das besorgt werden sollte. Es klärt die Eigentumssituation und zeigt, ob vor dem Verkauf noch Belastungen gelöscht werden müssen.

Energieausweis

Der Energieausweis ist seit 2014 Pflicht. Er muss beim Inserat angegeben und bei Besichtigungen vorgelegt werden. Es gibt zwei Typen: Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre und ist günstiger. Der Bedarfsausweis wird anhand der Gebäudesubstanz berechnet und ist unabhängig vom Nutzerverhalten. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 ist der Bedarfsausweis in der Regel Pflicht.

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Die Kosten: Verbrauchsausweis ca. 50 bis 100 Euro, Bedarfsausweis ca. 300 bis 500 Euro. Ausgestellt wird er von zertifizierten Energieberatern, Architekten oder Schornsteinfegern.

Flurkarte (Liegenschaftskarte)

Die Flurkarte zeigt die genaue Lage des Grundstücks, seine Grenzen und die Nachbargrundstücke. Sie wird beim Katasteramt des zuständigen Landkreises beantragt. Im Landkreis Vechta ist das das Katasteramt Vechta. Die Kosten liegen bei ca. 10 bis 30 Euro.

Wohnflächenberechnung

Die Wohnfläche muss nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet sein, nicht nach DIN 277. Der Unterschied ist relevant: Kellerräume, Garagen und Dachschrägen werden unterschiedlich bewertet. Eine bloße Grundrisszeichnung reicht meist nicht aus. Liegt keine aktuelle Wohnflächenberechnung vor, muss sie neu erstellt werden. Das kann ein Architekt, Sachverständiger oder Vermesser übernehmen.

Grundrisse

Grundrisse zeigen die Raumaufteilung und sind für Kaufinteressenten wichtig. Sie stammen vom ursprünglichen Architekten, vom Bauamt oder können durch Aufmessung neu erstellt werden. Falls keine Grundrisse mehr vorhanden sind, empfehle ich, frühzeitig beim Bauamt nachzufragen.

Zusätzliche Unterlagen je nach Objekttyp

Eigentumswohnung

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung werden neben den Pflichtunterlagen weitere Dokumente benötigt:

• Teilungserklärung: Sie regelt, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind.
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen: Sie geben Aufschluss über Beschlüsse, geplante Sanierungen und eventuelle Streitigkeiten in der Gemeinschaft.
• Aktuelle Hausgeldabrechnung: Zeigt, was monatlich an die Gemeinschaft gezahlt wird.
• Wirtschaftsplan: Der aktuelle Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft.
• Instandhaltungsrücklage: Der Stand der Rücklage ist für Käufer wichtig, um einschätzen zu können, ob größere Sanierungen bevorstehen.

Diese Unterlagen stellt die Hausverwaltung aus. Die Anfrage sollte frühzeitig erfolgen, da Verwaltungen manchmal mehrere Wochen für die Zusammenstellung benötigen.

Vermietete Immobilie

Bei einer vermieteten Immobilie kommen hinzu: der aktuelle Mietvertrag, der Nachweis über die hinterlegte Mietkaution sowie die letzte Betriebskostenabrechnung. Käufer treten in bestehende Mietverhältnisse ein und müssen die Konditionen kennen.

Ältere Gebäude

Für Anbauten, Umbauten oder Nutzungsänderungen, die nach dem Bau des Gebäudes vorgenommen wurden, sollten die entsprechenden Baugenehmigungen vorliegen. Fehlen diese, kann das beim Käufer Fragen aufwerfen oder den Verkauf verzögern.

Grundstücke

Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks werden der Bebauungsplan und Erschließungsbescheide relevant. Sie zeigen, was auf dem Grundstück gebaut werden darf und ob es vollständig erschlossen ist.

Optionale, aber hilfreiche Unterlagen

Diese Dokumente sind nicht zwingend erforderlich, erhöhen aber das Vertrauen beim Käufer und können den Verkaufsprozess beschleunigen:

• Wartungsverträge für Heizung, Aufzug oder andere technische Anlagen. Sie zeigen, dass das Objekt gepflegt wurde.
• Nachweise über Modernisierungen: Heizungstausch, Fenstertausch, Dachsanierung. Rechnungen und Handwerkerbelege dokumentieren den baulichen Zustand.
• Versicherungsunterlagen, insbesondere die Gebäudeversicherung. Käufer übernehmen bestehende Versicherungen und können sie kündigen oder weiterführen.
• Altlastenauskunft, wenn das Grundstück in einem Bereich liegt, in dem historisch mit Altlasten zu rechnen ist. Die Auskunft gibt das zuständige Umweltamt.

Wo bekommen Sie die Unterlagen?

Hier eine Übersicht der zuständigen Stellen für den Raum Lohne und den Landkreis Vechta:

• Grundbuchauszug: Amtsgericht Vechta (Grundbuchamt), Abteilung Grundbuch. Online über das Elektronische Grundbuch mit berechtigtem Interesse.
• Flurkarte: Katasteramt Landkreis Vechta.
• Energieausweis: Zertifizierte Energieberater, Schornsteinfeger oder spezialisierte Online-Anbieter. Ich vermittle auf Wunsch einen verlässlichen Ansprechpartner in der Region.
• Baugenehmigungen und Grundrisse: Bauordnungsamt der Gemeinde Lohne oder der jeweiligen Gemeinde, in der das Objekt liegt.
• WEG-Unterlagen: Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Empfohlene Reihenfolge bei der Beschaffung

Als erstes sollte der Grundbuchauszug beantragt werden. Er klärt die Eigentumssituation und zeigt, ob noch Belastungen gelöscht werden müssen. Ohne sauberes Grundbuch kann kein Verkauf beurkundet werden.

Parallel dazu sollte der Energieausweis in Auftrag gegeben werden. Er braucht Zeit, vor allem wenn ein Bedarfsausweis erforderlich ist. Frühzeitig bestellt vermeidet er Verzögerungen beim Inseratsstart.

WEG-Unterlagen bei der Hausverwaltung sollten ebenfalls früh angefragt werden. Viele Verwaltungen haben lange Bearbeitungszeiten. Wer damit vier Wochen vor Verkaufsstart beginnt, liegt gut.

Flurkarte, Wohnflächenberechnung und Grundrisse lassen sich meist schneller beschaffen und können etwas später in der Vorbereitung besorgt werden.

Was ich als Makler für Sie übernehme

Ich koordiniere die Unterlagenbeschaffung aktiv. Kein Mandant muss diese Aufgabe alleine erledigen. Ich weiß, welche Stellen zuständig sind, kenne die Bearbeitungszeiten und kann fehlende Dokumente direkt anfordern. Wenn ein Energieausweis fehlt, beauftrage ich einen Fachmann. Wenn Grundbuchunterlagen unvollständig sind, nehme ich Kontakt mit dem Grundbuchamt auf.

Diese Checkliste soll Ihnen einen Überblick geben, damit Sie wissen, was Sie erwartet. Beim konkreten Verkauf übernehme ich die Koordination.

Druckfertige Checkliste auf Anfrage

Eine druckfertige PDF-Checkliste für Ihren Hausverkauf erhalten Sie auf Anfrage. Schreiben Sie mir einfach kurz über das Kontaktformular. Ich schicke Ihnen die Checkliste kostenlos zu.