Wenn mich jemand aus Steinfeld anruft, geht es meistens um zwei Fragen auf einmal: Was ist mein Haus wert, und wäre jetzt ein guter Moment? Auf die zweite Frage kann ich seit diesem Jahr präziser antworten. Die amtlichen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 liegen vor, und für Steinfeld ergibt sich daraus ein klares Bild. Über Ihr Haus sagen diese Zahlen nichts. Über den Boden, auf dem es steht, eine Menge.
Der Ortskern schlägt jedes Wohngebiet
Der höchste amtliche Bodenrichtwert der Gemeinde liegt zum 1. Januar 2026 bei 175 Euro je Quadratmeter. Er gilt nicht für eine besonders feine Wohnlage, sondern für drei Mischgebietszonen mitten im Ort: Große Straße/Ortsmitte, Am Marktplatz und Rathausplatz. Knapp dahinter steht die Zone Große Straße mit 170 Euro. Mischgebiet bedeutet, dass Wohnen und Gewerbe dort nebeneinander zulässig sind, und genau diese Doppelnutzung hebt den Wert. Wer im Kern ein älteres Wohnhaus besitzt, sollte das wissen. Sein Grundstück wird nach einem anderen Maßstab bewertet als ein Grundstück im reinen Wohngebiet zweihundert Meter weiter.
Wohnbauland zwischen 100 und 150 Euro
Reines Wohnbauland im Kernort liegt zum selben Stichtag zwischen 100 und 150 Euro je Quadratmeter. Teuerste Wohnlage ist Am Mühlenbach mit 150 Euro. Bei 140 Euro stehen drei Zonen nebeneinander: Weuert, Hinterm kleinen Kamp und Deisterweg. Deisterweg ist der Neuzugang, erst zum Stichtag 2026 ausgewiesen; 2023 bis 2025 gab es diese Zone noch nicht. Eine Stufe darunter, bei 135 Euro, folgen Am Ziegeleiteich, Kampshövel, Jastrowier Straße und Kornblumenweg.
Zwischen der teuersten Wohnzone und dem 135-Euro-Feld liegen damit nur rund zehn Prozent; erst am unteren Rand der Spanne, bei 100 Euro, wird der Abstand deutlich. Der Preisunterschied zwischen zwei Steinfelder Häusern entsteht selten über die Straße, sondern über Baujahr, Zuschnitt und energetischen Zustand.
Mühlen ist kein billiger Anhang
Mühlen gilt pauschal als das günstigere Steinfeld. Das stimmt in der Tendenz, aber weniger deutlich als gedacht. Wohnbauland liegt dort zum 1. Januar 2026 zwischen 110 und 130 Euro je Quadratmeter. Spitzenreiter ist Am Telgen mit 130 Euro, zu diesem Stichtag von 120 Euro heraufgesetzt. Es ist eine von nur zwei Wohnbauzonen im Gemeindegebiet, die überhaupt zugelegt haben.
Bei 120 Euro liegen Am Sportplatz, Büsgang, Im Bülten, Glockenheide, An der Bahn, Wieferigs Hof und die Schützenstraße. Die Dorfgebietszonen Am Riedenbach und Heidekamp stehen bei 110 Euro. Rechnet man die typischen Lagen gegeneinander, beträgt der Abschlag von Steinfeld auf Mühlen rund acht Prozent, an der jeweiligen Spitze rund dreizehn. Wer in Mühlen verkauft, sollte sich also nicht vorschnell mit einem Ortsteil-Rabatt abfinden.
69 von 75 Zonen stehen still
Ich habe mir alle 75 Bodenrichtwertzonen der Gemeinde angesehen. Von 2025 auf 2026 sind 69 davon unverändert geblieben. Bewegt haben sich vier Zonen: Am Telgen von 120 auf 130 Euro und Am Sportplatz in Mühlen von 110 auf 120, dazu zwei gewerbliche Zonen nach unten, nämlich Handorfer Straße West von 45 auf 38 und Mühlen-Köttermoor von 45 auf 40 Euro. Unabhängig davon ist die Wohnbauzone Deisterweg neu hinzugekommen.
Die Zone Kornblumenweg zeigt das Muster am deutlichsten: 105 Euro zum 1. Januar 2023, dann der Sprung auf 135, und dort steht sie seit drei Stichtagen. Der kräftige Anstieg liegt also hinter uns, der Markt hat sich seitwärts gelegt. Für Verkäufer ist das keine schlechte Nachricht, sondern eine planbare. Wer wartet, wartet derzeit nicht auf einen weiteren Bodenwertsprung, sondern nur auf ein Jahr mehr Alter am Gebäude.
Bauland gibt es praktisch keins
Der zweite Grund, warum Bestandshäuser in Steinfeld stabil bleiben, steht auf der Seite der Gemeinde. Dort heißt es wörtlich: "Es stehen aktuell keine kommunalen Bauflächen für eine Wohnbebauung zur Verfügung!" Bewerber können sich nur auf eine Warteliste eintragen. Ein Wohnbaugebiet befindet sich in der Bauleitplanung, wird aber von einem privaten Investor vermarktet.
Dazu kommen die Spielregeln für das Bauen selbst. Als übliche textliche Festsetzung schreibt die Gemeinde in ihren Wohnbaugebieten eine Traufenhöhe von 6,2 Metern und offene Bauweise vor, zulässig sind nur Einzel- und Doppelhäuser, und die Zahl der Wohnungen ist auf zwei je Grundstück begrenzt. Wer also auf ein Mehrfamilienhaus im Neubaugebiet spekuliert, findet in Steinfeld schlicht nicht die Grundlage dafür. Umgekehrt profitiert davon jeder, der bereits ein Haus mit Einliegerwohnung oder ein größeres Grundstück besitzt.
Wie schnell es geht, wenn doch einmal etwas auf den Markt kommt, zeigte das Wohnbaugebiet Graf-von-Galen I: Von 30 Grundstücken, vermarktet über die VR-Bank Dinklage-Steinfeld, waren nach rund drei Monaten 27 verkauft oder reserviert (OM online, 13. Januar 2023). In Mühlen sieht der Bebauungsplan Nr. 89 insgesamt 26 Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie zwei Grundstücke für je vier Wohneinheiten vor. Den aktuellen Verfahrensstand kläre ich bei Bedarf direkt im Rathaus.
Was die Gemeinde gerade in Bewegung setzt
Im August 2026 hat die Kommunalaufsicht des Landkreises Vechta den Ankauf eines größeren Flächenpakets durch die Gemeinde bestätigt und die Beschwerde eines Ratsmitglieds zurückgewiesen. Die Flächen sollen als Tauschflächen für den Erwerb neuer Wohnbau- und Gewerbeflächen dienen, dazu für eine mögliche Eigenentwicklung und für Kompensationsflächen. Das Geld ist im Gemeindehaushalt 2026 bereitgestellt. Interessant ist daran vor allem die Richtung: Die Gemeinde kauft selbst Flächen ein, während sie an Bauwillige aktuell keine einzige eigene Wohnbaufläche vergeben kann.
Auf der gewerblichen Seite hat die Gemeinde im Amtsblatt Nr. 7/2025 vom 8. Oktober 2025 drei Bauleitplanverfahren gleichzeitig eröffnet: die Bebauungspläne Nr. 96 "Gewerbegebiet Mühlen X", Nr. 95 "Gewerbegebiet Brummelskamp" samt 89. Änderung des Flächennutzungsplanes und Nr. 92 "Gewerbegebiet Am Hövel". Aktuell umfassen alle Industrie- und Gewerbegebiete zusammen rund 153 Hektar, davon sind 15,9 Hektar sofort verfügbar.
Wer in Steinfeld kauft
Die Nachfrage kommt überwiegend aus dem Ort und aus der näheren Umgebung, und sie hängt an Arbeitsplätzen. In der Gemeinde sind 1.215 Betriebe ansässig. Zu den größten hier ansässigen Unternehmen zählt die Steinemann GmbH & Co. KG, daneben Berding Beton, die PS Logistics Group, NORDFOLIEN und J. Schwarzer. Die kursierende Zahl von rund 500 Beschäftigten bei Steinemann stammt aus einem kommerziellen Unternehmensregister und ist eine Konzern-, keine Standortzahl. Wie viele davon in Steinfeld arbeiten, sagt keine mir bekannte amtliche Quelle.
Ein Standortvorteil, den Steinfeld selten ausspielt: Die Gemeinde hat zwei eigene Bahnstationen, Steinfeld und Mühlen, an der Linie RB 58 der NordWestBahn im Stundentakt zwischen Osnabrück und Bremen. Für eine Gemeinde dieser Größe ist das ein starkes Argument im Exposé, vor allem bei Pendlern nach Osnabrück. Der Autobahnanschluss läuft über die 2008 fertiggestellte Verbindungsstraße zur Industriestraße in Holdorf und weiter zur A 1. Bei Familien zieht die Schulstruktur: die Grundschulen St. Johannes an der Dammer Straße und St. Antonius an der Dorfstraße in Mühlen, dazu die Don-Bosco-Schule als Oberschule an der Ziegelstraße. Fünf Kindergärten und neun Kinderkrippen kommen hinzu; für die St. Antoniusschule hat der Verwaltungsausschuss am 24. September 2025 eine Allround-Arena beschlossen.
Dazu die weichen Argumente, die am Küchentisch oft mehr wiegen als jede Tabelle: Freibad und Hallenbad, das Erholungszentrum Schemder Bergmark im Süden, die Dammer Berge, in Mühlen der Reiterhof Schockemöhle. Die Hebesätze liegen bei 290 Prozent für die Grundsteuern A und B und 310 Prozent für die Gewerbesteuer, die Abwassergebühr bei 2,42 Euro je Kubikmeter. Nebenkosten, ja. Käufer rechnen sie trotzdem mit.
Vom Bodenrichtwert zum Kaufpreis
Ein Bodenrichtwert ist der Wert des unbebauten Bodens, nichts weiter. Er sagt nichts über Ihr Dach, Ihre Heizung oder den Zuschnitt Ihres Grundstücks. Bei einem typischen Steinfelder Einfamilienhaus steckt der größere Teil des Wertes im Gebäude. Trotzdem beginnt jede saubere Bewertung beim Boden, weil das der einzige Teil ist, für den es eine amtliche Zahl gibt.
Den Rest sehe ich mir vor Ort an. Mein Büro liegt am Industriering in Lohne, Steinfeld und Mühlen gehören zu meinem täglichen Arbeitsgebiet. Wo Ihr Haus in diesem Gefüge steht, klärt die kostenlose Immobilienbewertung für Steinfeld. Wie der Verkauf danach abläuft und wie ich off market vorgehe, steht unter Haus verkaufen in Steinfeld. Wie ich arbeite, lesen Sie unter Immobilienmakler Steinfeld; die laufende Einordnung der Marktlage pflege ich auf der Seite Immobilienmarkt Steinfeld.
Quellen: Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 aus dem amtlichen Bodenrichtwertinformationssystem des Landes Niedersachsen (boris.niedersachsen.de). Einwohnerzahl (10.323, amtlich zum 30. September 2025), Hebesätze, Betriebszahl, Abwassergebühr, Bahnstationen, Schulen, Baugebiete, Festsetzungen, Gewerbeflächen, Flächenankauf und Amtsblatt Nr. 7/2025 nach Angaben der Gemeinde Steinfeld (steinfeld.de). Graf-von-Galen I nach OM online vom 13. Januar 2023, Unternehmensdaten nach einem kommerziellen Unternehmensregister (Konzernangaben, keine amtliche Statistik). Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Wertermittlung.