Zwei Fragen stellen sich Eigentümern in Steinfeld häufig: Was ist mein Haus wert, und wann verkaufe ich? Die amtlichen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 liegen vor. Über Ihr Haus sagen diese Zahlen nichts, über den Boden, auf dem es steht, einiges. Ob jetzt ein günstiger Zeitpunkt zum Verkauf ist, lässt sich aus ihnen nicht ableiten.
Der höchste Bodenrichtwert: der Ortskern
Der höchste amtliche Bodenrichtwert der Gemeinde liegt zum 1. Januar 2026 bei 175 Euro je Quadratmeter. Er gilt nicht für eine besonders feine Wohnlage, sondern für drei Mischgebietszonen mitten im Ort: Große Straße/Ortsmitte, Am Marktplatz und Rathausplatz. Knapp dahinter steht die Zone Große Straße mit 170 Euro. Mischgebiet bedeutet, dass Wohnen und Gewerbe dort nebeneinander zulässig sind. Wer im Kern ein älteres Wohnhaus besitzt, sollte das wissen. Sein Grundstück wird nach einem anderen Maßstab bewertet als ein Grundstück im reinen Wohngebiet zweihundert Meter weiter.
Wohnbauland zwischen 100 und 150 Euro
Reines Wohnbauland im Kernort liegt zum selben Stichtag zwischen 100 und 150 Euro je Quadratmeter. Den höchsten Wert unter den Wohnbauland-Zonen hat Am Mühlenbach mit 150 Euro. Bei 140 Euro stehen drei Zonen nebeneinander: Weuert, Hinterm kleinen Kamp und Deisterweg. Deisterweg ist der Neuzugang, erst zum Stichtag 2026 ausgewiesen; 2023 bis 2025 gab es diese Zone noch nicht. Eine Stufe darunter, bei 135 Euro, folgen Am Ziegeleiteich, Kampshövel, Jastrowier Straße und Kornblumenweg.
Zwischen der teuersten Wohnzone und dem 135-Euro-Feld liegen damit nur rund zehn Prozent; erst am unteren Rand der Spanne, bei 100 Euro, wird der Abstand deutlich. Für den Preis eines Hauses zählen neben der Zone auch Baujahr, Zuschnitt und energetischer Zustand.
Mühlen im Vergleich
Mühlen gilt pauschal als das günstigere Steinfeld. Beim Boden liegen die Werte dort niedriger. Wohnbauland liegt dort zum 1. Januar 2026 zwischen 110 und 130 Euro je Quadratmeter. Spitzenreiter ist Am Telgen mit 130 Euro, zu diesem Stichtag von 120 Euro heraufgesetzt. Es ist eine von nur zwei Wohnbauzonen im Gemeindegebiet, die überhaupt zugelegt haben.
Bei 120 Euro liegen Am Sportplatz, Büsgang, Im Bülten, Glockenheide, An der Bahn, Wieferigs Hof und die Schützenstraße. Die Dorfgebietszonen Am Riedenbach und Heidekamp stehen bei 110 Euro. Rechnet man die typischen Lagen gegeneinander, beträgt der Abschlag von Steinfeld auf Mühlen rund acht Prozent, an der jeweiligen Spitze rund dreizehn. Dieser Abstand betrifft nur den Boden, über Häuser sagt er nichts.
69 von 75 Zonen stehen still
Die Gemeinde hat 75 Bodenrichtwertzonen. Von 2025 auf 2026 sind 69 davon unverändert geblieben. Bewegt haben sich vier Zonen: Am Telgen von 120 auf 130 Euro und Am Sportplatz in Mühlen von 110 auf 120, dazu zwei gewerbliche Zonen nach unten, nämlich Handorfer Straße West von 45 auf 38 und Mühlen-Köttermoor von 45 auf 40 Euro. Unabhängig davon ist die Wohnbauzone Deisterweg neu hinzugekommen.
Die Zone Kornblumenweg zeigt das Muster am deutlichsten: 105 Euro zum 1. Januar 2023, dann der Sprung auf 135, und dort steht sie seit drei Stichtagen. Der kräftige Anstieg des Bodenrichtwerts liegt in dieser Zone also zurück, seitdem bewegt er sich seitwärts. Ob die Werte künftig steigen oder sinken, lässt sich daraus nicht ableiten.
Bauland gibt es praktisch keins
Zum Bauland steht auf der Seite der Gemeinde wörtlich: "Es stehen aktuell keine kommunalen Bauflächen für eine Wohnbebauung zur Verfügung!" Bewerber können sich nur auf eine Warteliste eintragen. Ein Wohnbaugebiet befindet sich in der Bauleitplanung, wird aber von einem privaten Investor vermarktet.
Dazu kommen die Spielregeln für das Bauen selbst. Als übliche textliche Festsetzung schreibt die Gemeinde in ihren Wohnbaugebieten eine Traufenhöhe von 6,2 Metern und offene Bauweise vor, zulässig sind nur Einzel- und Doppelhäuser, und die Zahl der Wohnungen ist auf zwei je Grundstück begrenzt. Wer also auf ein Mehrfamilienhaus im Neubaugebiet spekuliert, findet in Steinfeld schlicht nicht die Grundlage dafür. Ob ein Haus mit Einliegerwohnung oder ein größeres Grundstück dadurch an Wert gewinnt, lässt sich nicht belegen.
Zum Verlauf einer Vermarktung: Beim Wohnbaugebiet Graf-von-Galen I waren von 30 Grundstücken, vermarktet über die VR-Bank Dinklage-Steinfeld, nach rund drei Monaten 27 verkauft oder reserviert (OM online, 13. Januar 2023). Das ist ein Einzelfall von 2023 und sagt nichts über die heutige Nachfrage. In Mühlen sieht der Bebauungsplan Nr. 89 insgesamt 26 Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie zwei Grundstücke für je vier Wohneinheiten vor. Den aktuellen Verfahrensstand kläre ich bei Bedarf direkt im Rathaus.
Was die Gemeinde gerade in Bewegung setzt
Im August 2026 hat die Kommunalaufsicht des Landkreises Vechta den Ankauf eines größeren Flächenpakets durch die Gemeinde bestätigt und die Beschwerde eines Ratsmitglieds zurückgewiesen. Die Flächen sollen als Tauschflächen für den Erwerb neuer Wohnbau- und Gewerbeflächen dienen, dazu für eine mögliche Eigenentwicklung und für Kompensationsflächen. Das Geld ist im Gemeindehaushalt 2026 bereitgestellt. Die Gemeinde kauft selbst Flächen ein, während sie an Bauwillige aktuell keine einzige eigene Wohnbaufläche vergeben kann.
Auf der gewerblichen Seite hat die Gemeinde im Amtsblatt Nr. 7/2025 vom 8. Oktober 2025 drei Bauleitplanverfahren gleichzeitig eröffnet: die Bebauungspläne Nr. 96 "Gewerbegebiet Mühlen X", Nr. 95 "Gewerbegebiet Brummelskamp" samt 89. Änderung des Flächennutzungsplanes und Nr. 92 "Gewerbegebiet Am Hövel". Laut der Gemeinde (Seite zu den Gewerbegebieten, abgerufen am 13. Oktober 2026, ohne Stichtag) umfassen alle Industrie- und Gewerbegebiete zusammen rund 153 Hektar, davon sind 15,9 Hektar sofort verfügbar.
Wer in Steinfeld kauft
Als Käufer kommen Beschäftigte der Betriebe am Ort in Betracht. Die Gemeinde nennt auf ihrer Seite 1.215 Betriebe, ohne Stichtag (abgerufen am 13. Oktober 2026). Zu den hier ansässigen Unternehmen zählt die Steinemann GmbH & Co. KG, daneben Berding Beton, die PS Logistics Group, NORDFOLIEN und J. Schwarzer. Die kursierende Zahl von rund 500 Beschäftigten bei Steinemann stammt aus einem kommerziellen Unternehmensregister und ist eine Konzern-, keine Standortzahl. Wie viele davon in Steinfeld arbeiten, sagt keine mir bekannte amtliche Quelle.
Die Gemeinde hat zwei eigene Bahnstationen, Steinfeld und Mühlen, an der Linie RB 58 der NordWestBahn im Stundentakt zwischen Osnabrück und Bremen. Für Pendler nach Osnabrück kann das ein Argument sein. Der Autobahnanschluss läuft über die 2008 fertiggestellte Verbindungsstraße zur Industriestraße in Holdorf und weiter zur A 1. Zur Schulstruktur zählen die Grundschulen St. Johannes an der Dammer Straße und St. Antonius an der Dorfstraße in Mühlen, dazu die Don-Bosco-Schule als Oberschule an der Ziegelstraße. Fünf Kindergärten und neun Kinderkrippen kommen hinzu; für die St. Antoniusschule hat der Verwaltungsausschuss am 24. September 2025 eine Allround-Arena beschlossen.
Zum Umfeld zählen Freibad und Hallenbad, das Erholungszentrum Schemder Bergmark im Süden, die Dammer Berge, in Mühlen der Reiterhof Schockemöhle. Die Hebesätze liegen bei 290 Prozent für die Grundsteuern A und B und 310 Prozent für die Gewerbesteuer, die Abwassergebühr bei 2,42 Euro je Kubikmeter. Käufer können sie in ihre Nebenkosten einrechnen.
Vom Bodenrichtwert zum Kaufpreis
Ein Bodenrichtwert ist der Wert des unbebauten Bodens, nichts weiter. Er sagt nichts über Ihr Dach, Ihre Heizung oder den Zuschnitt Ihres Grundstücks. Eine saubere Bewertung beginnt beim Boden, weil das der einzige Teil ist, für den es eine amtliche Zahl gibt.
Den Rest sehe ich mir vor Ort an. Mein Büro liegt am Industriering in Lohne, Steinfeld und Mühlen gehören zu meinem Arbeitsgebiet. Wo Ihr Haus in diesem Gefüge steht, klärt die kostenlose Immobilienbewertung für Steinfeld. Wie der Verkauf danach abläuft und wie ich off market vorgehe, steht unter Haus verkaufen in Steinfeld. Wie ich arbeite, lesen Sie unter Immobilienmakler Steinfeld; die laufende Einordnung der Marktlage pflege ich auf der Seite Immobilienmarkt Steinfeld.
Quellen: Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 aus dem amtlichen Bodenrichtwertinformationssystem des Landes Niedersachsen (boris.niedersachsen.de). Einwohnerzahl (10.323, amtlich zum 30. September 2025), Hebesätze, Betriebszahl, Abwassergebühr, Bahnstationen, Schulen, Baugebiete, Festsetzungen, Gewerbeflächen, Flächenankauf und Amtsblatt Nr. 7/2025 nach Angaben der Gemeinde Steinfeld (steinfeld.de). Graf-von-Galen I nach OM online vom 13. Januar 2023, Unternehmensdaten nach einem kommerziellen Unternehmensregister (Konzernangaben, keine amtliche Statistik). Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Wertermittlung.