Haus mit Wohnrecht verkaufen in Lohne

Wenn auf einer Immobilie ein Wohnrecht eingetragen ist, stellt das Eigentümer oft vor Fragen. Kann ich das Haus überhaupt verkaufen? Was passiert mit der berechtigten Person? Und was bedeutet das für den Preis?

Die Antwort auf die erste Frage ist eindeutig: Ja, ein Haus mit bestehendem Wohnrecht kann verkauft werden. Das Wohnrecht selbst bleibt bestehen und geht auf den Käufer über. Es ist kein Hindernis für einen Verkauf, aber es beeinflusst, wer als Käufer in Frage kommt und zu welchem Preis.

Ich bin Semho Kahraman, Immobilienmakler in Lohne. Ich habe solche Situationen schon begleitet. Auf dieser Seite erkläre ich, was ein Wohnrecht bedeutet, wie es den Verkaufspreis beeinflusst und wie ich dabei helfen kann.

Was ist ein Wohnrecht

Ein Wohnrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht einer bestimmten Person, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen. Es ist ein persönliches Recht, das heißt, es gilt nur für die im Grundbuch genannte Person und kann nicht übertragen werden.

Das Wohnrecht läuft in der Regel auf Lebenszeit der berechtigten Person. Es kann sich auf das gesamte Haus beziehen oder auf einzelne Räume. Der genaue Umfang steht in der Grundbucheintragung und in der dazugehörigen Bewilligungsurkunde.

Vom Nießbrauch unterscheidet sich das Wohnrecht darin, dass der Nießbrauchberechtigte die Immobilie auch vermieten und die Erträge behalten darf. Der Wohnrechtsinhaber darf nur selbst darin wohnen. Beide Rechte sind grundbuchrechtlich gesichert und gehen beim Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Für die genaue Abgrenzung in Ihrem Fall empfehle ich einen Notar.

Wie das Wohnrecht den Verkaufspreis beeinflusst

Das Wohnrecht schränkt die Nutzung durch den Käufer ein. Wer eine Immobilie kauft, auf der ein Wohnrecht lastet, kann sie nicht selbst einziehen und auch nicht vermieten, solange die berechtigte Person lebt und das Recht ausübt. Das reduziert den Kreis möglicher Käufer und damit den Preis, den ein Käufer bereit ist zu zahlen.

Wie groß der Abzug ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Entscheidend sind das Alter und die Lebenserwartung der berechtigten Person, der Umfang des Wohnrechts, also ob es das gesamte Haus oder nur Teile betrifft, und der ortsübliche Mietwert der Flächen, die dem Wohnrecht unterliegen.

Je jünger die berechtigte Person, desto länger ist der Zeitraum, in dem der Käufer die Immobilie nicht nutzen kann. Das schlägt sich entsprechend im Preis nieder. Bei einer älteren Person kann der Abzug deutlich geringer sein.

Für eine rechtssichere und nachvollziehbare Berechnung dieses Abzugs ist der Notar die richtige Anlaufstelle. Ich liefere die Markteinschätzung: was erzielt die Immobilie realistisch am Markt, gegeben die konkrete Wohnrechtssituation.

Wer kauft eine Immobilie mit Wohnrecht

Nicht jeder Käufer kommt für eine solche Immobilie in Frage. Wer selbst einziehen möchte und das sofort, scheidet aus. Der Käuferkreis ist kleiner als bei einer freien Immobilie. Das bedeutet aber nicht, dass es keinen Markt gibt.

Kapitalanleger, die eine langfristige Investition suchen, sind die häufigste Käufergruppe. Sie kaufen zum entsprechend reduzierten Preis und realisieren die Nutzung oder Vermietung erst nach Erlöschen des Wohnrechts. Für sie ist der Zeithorizont kein Problem, sondern Teil der Kalkulation.

In manchen Fällen kommen auch Eigennutzer in Frage. Zum Beispiel wenn jemand eine Immobilie für seine Kinder in einigen Jahren kauft und bereit ist, die Übergangszeit zu überbrücken. Oder wenn die berechtigte Person bereits in einem Pflegeheim lebt und das Wohnrecht faktisch nicht mehr ausübt.

Diese Käufergruppe findet sich nicht über normale Portale. Ich halte in meiner Suchkundenkartei Interessenten, die gezielt nach Kapitalanlage-Objekten in Lohne und Umgebung suchen. Dazu kommen Kontakte aus vergangenen Transaktionen.

Warum Off-Market bei Wohnrecht-Immobilien oft besser ist

Eine Immobilie mit Wohnrecht auf einem Portal zu veröffentlichen erreicht meistens die falsche Zielgruppe. Wer auf Immoscout oder Immonet sucht, sucht in der Regel etwas zum selbst Bewohnen. Die Immobilie steht dann lange online, ohne passende Anfragen. Das schadet dem Eindruck des Objekts.

Der bessere Weg ist die direkte Ansprache vorgemerkter Investoren. Rund die Hälfte meiner Verkäufe läuft off-market. Bei Immobilien mit Wohnrecht ist das häufig die effektivere Strategie. Ich kenne die Interessenten, die für solche Objekte in Frage kommen, und spreche sie gezielt an.

Das hat für Sie als Verkäufer noch einen weiteren Vorteil: Diskretion. Es bleibt unter sich, wer die Immobilie kauft und zu welchen Konditionen. Keine öffentliche Anzeige, keine Nachbarschaft, die mitliest.

Mein Vorgehen beim Verkauf mit Wohnrecht

Ich beginne mit einem Gespräch. Ich möchte verstehen, was auf der Immobilie lastet, wer die berechtigte Person ist und in welcher Situation sich alle Beteiligten befinden. Danach erstelle ich eine Markteinschätzung, die das Wohnrecht realistisch einpreist.

Ich spreche dann gezielt vorgemerkte Investoren an. Wenn das nicht ausreicht, besprechen wir gemeinsam, ob und wie eine breitere Vermarktung sinnvoll ist.

Ich koordiniere Besichtigungen so, dass sie für die berechtigte Person möglichst wenig belastend sind. Das ist mir wichtig. Wer ein Wohnrecht hat, wohnt dort. Das muss respektiert werden.

Den Notartermin koordiniere ich. Die Grundbucheintragung und die rechtliche Klärung des Wohnrechts liegen beim Notar. Ich begleite bis zur Schlüsselübergabe.