Kaum ein Thema verunsichert Eigentümer älterer Häuser so sehr wie die Sanierungspflicht. Seit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), die am 1. Januar 2024 in Kraft getreten ist, gelten für neue Eigentümer bestimmte Pflichten. Wer ein Haus im Landkreis Vechta verkaufen möchte, sollte wissen, was auf den Käufer zukommt. Denn die Käufer wissen es meist ganz genau, und sie rechnen es in ihr Angebot ein.
Ab wann eine Sanierungspflicht greift
Wichtig zuerst: Für Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus seit Februar 2002 selbst bewohnen, gilt ein Bestandsschutz. Sie müssen nicht aktiv werden. Dieser Bestandsschutz entfällt jedoch beim Eigentümerwechsel. Nach einem Kauf, einer Erbschaft oder einer Schenkung hat der neue Eigentümer in der Regel zwei Jahre Zeit, die geforderten Maßnahmen umzusetzen.
Das heißt für Sie als Verkäufer: Nicht Sie sind zur Sanierung verpflichtet, sondern Ihr Käufer nach der Übergabe. Genau deshalb ist das Thema für den Verkauf so relevant.
Die drei wichtigsten Nachrüstpflichten
Nach dem GEG muss ein Käufer eines älteren Hauses vor allem drei Dinge prüfen und gegebenenfalls umsetzen.
Erstens die Heizung. Öl- und Gasheizungen mit Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht weiter betrieben werden und müssen ausgetauscht werden. Ausgenommen sind moderne Brennwert- und Niedertemperaturkessel.
Zweitens die oberste Geschossdecke oder das Dach. Ungedämmte oberste Geschossdecken über beheizten Räumen müssen gedämmt werden. Alternativ kann das Dach gedämmt werden. Nach der Maßnahme darf der Wärmedurchgangskoeffizient, der U-Wert, den Grenzwert von 0,24 W je Quadratmeter und Kelvin nicht überschreiten.
Drittens die Rohrleitungen. Frei zugängliche Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, müssen gedämmt sein, damit keine Wärme verloren geht.
Was der Heizungstausch zusätzlich bedeutet
Über die reine Austauschpflicht alter Kessel hinaus verlangt das GEG bei neu eingebauten Heizungen zunehmend einen Anteil von 65 Prozent erneuerbarer Energie. Für Bestandsgebäude ist der genaue Zeitpunkt an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt und damit von Ihrer Gemeinde abhängig. Für Ihren Verkauf zählt vor allem: Ein Käufer, der eine 25 Jahre alte Gasheizung übernimmt, kalkuliert die absehbare Erneuerung fest in seinen Kaufpreis ein.
Welche Kosten drohen dem Käufer
Die möglichen Investitionen summieren sich. Eine neue Heizung auf Basis erneuerbarer Energien liegt je nach System und Haus im mittleren fünfstelligen Bereich. Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist vergleichsweise günstig, die Dachdämmung deutlich teurer. Rohrdämmung ist ein kleiner Posten. Wer ein unsaniertes Haus kauft, muss also mit spürbaren Folgekosten rechnen. Genau diese Summe zieht ein informierter Käufer gedanklich vom Kaufpreis ab.
Was bei Verstößen passiert
Die GEG-Pflichten sind keine Empfehlung. Wer vorsätzlich oder leichtfertig gegen zentrale Vorgaben verstößt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Je nach Verstoß drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro. In der Praxis werden solche Höchstsätze selten verhängt, aber das Risiko ist real und für Käufer ein weiteres Argument, den Zustand genau zu prüfen.
Was das für Ihren Verkaufspreis bedeutet
Der energetische Zustand ist in den letzten Jahren zu einem der wichtigsten Preisfaktoren geworden. Ein Haus mit neuer Heizung, gedämmtem Dach und guter Energiebilanz erzielt spürbar höhere Preise als ein vergleichbares, unsaniertes Objekt. Der Abstand kann im Landkreis Vechta mehrere zehntausend Euro betragen.
Das heißt aber nicht, dass Sie vor dem Verkauf alles sanieren müssen. Oft ist das Gegenteil sinnvoll. Denn eine Sanierung nach Ihrem Geschmack trifft selten den Geschmack des Käufers, und Sie verauslagen Geld, das Sie im Kaufpreis nicht immer vollständig zurückbekommen. Häufig ist es klüger, den Sanierungsbedarf offen zu benennen und den Preis entsprechend realistisch anzusetzen.
Mein Rat an Verkäufer
Verstecken Sie den energetischen Zustand nicht. Käufer und deren Energieberater erkennen ihn ohnehin, und ein Gefühl der Täuschung bringt jede Verhandlung ins Wanken. Legen Sie den Energieausweis vor, benennen Sie das Alter der Heizung und den Dämmzustand ehrlich, und lassen Sie uns gemeinsam einen Preis finden, der die zu erwartenden Investitionen des Käufers fair berücksichtigt. Transparenz verkauft schneller als Schönfärberei.
Wenn Sie ein älteres Haus im Landkreis Vechta verkaufen möchten und unsicher sind, wie sich der energetische Zustand auf den Preis auswirkt, hilft meine kostenlose Immobilienbewertung. Ich ordne den Sanierungsbedarf für Sie ein und kümmere mich um den Energieausweis.
Quellen und rechtlicher Hinweis: Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der seit 2024 geltenden Fassung (gesetze-im-internet.de). Dieser Beitrag ersetzt keine Energie- oder Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrem Gebäude wenden Sie sich bitte an einen zertifizierten Energieberater.