Grundschuld löschen: Ablauf, Kosten und was beim Hausverkauf gilt

Der Kredit ist getilgt, die Bank bestätigt es, und im Grundbuch steht trotzdem noch die Grundschuld. Die Grundschuld verschwindet erst, wenn die Bank die Löschung bewilligt, Sie als Eigentümer zustimmen und das Grundbuchamt auf Antrag löscht. Rechtsstand ist der 11. Oktober 2026. Ich bin Makler und weder Notar noch Anwalt: Ich ordne ein, was Gesetz, Gerichte und Notarkammern sagen, den Einzelfall klären Notar oder Rechtsanwalt.

Warum bleibt die Grundschuld nach der letzten Rate im Grundbuch?

Eine Hypothek sichert eine bestimmte Forderung (§ 1113 BGB). Erlischt die Forderung, erwirbt der Eigentümer die Hypothek (§ 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Grundschuld verlangt dagegen nur die Zahlung einer Geldsumme aus dem Grundstück (§ 1191 BGB) und setzt keine Forderung voraus. Die Vorschriften über die Hypothek gelten für sie nur, soweit sich nicht daraus etwas anderes ergibt, dass sie keine Forderung braucht (§ 1192 Abs. 1 BGB). Darum endet sie nicht mit dem Darlehen. Die Verbraucherzentrale schreibt, die Grundschuld bestehe, bis sie im Grundbuch gelöscht wird, und bei Baufinanzierungen diene fast immer eine Grundschuld als Sicherheit.

Welche Forderungen eine Bankgrundschuld absichert, legt die Sicherungsabrede fest, oft Zweckerklärung genannt. Das Gesetz kennt diese Sicherungsgrundschuld ausdrücklich: Einreden aus dem Sicherungsvertrag kann der Eigentümer auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegenhalten (§ 1192 Abs. 1a BGB). Wie die Löschung nach der Tilgung abläuft, hängt deshalb nicht nur vom Grundbuch ab, sondern auch vom Vertrag mit der Bank.

Was ist der Rückgewähranspruch gegen die Bank?

Aus der Sicherungsabrede folgt ein Anspruch, die Grundschuld zurückzubekommen, sobald ihr Zweck entfällt. Der Bundesgerichtshof beschreibt ihn als aufschiebend bedingten Anspruch auf Abtretung, Verzicht oder Aufhebung der Grundschuld. Wann, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Form die Bank zurückgewähren muss, bestimmt die Sicherungsvereinbarung (Urteil vom 2. Juni 2022, V ZR 132/21). Bei einem engen Sicherungszweck tritt die Bedingung mit der Tilgung des gesicherten Darlehens ein. Deckt die Grundschuld nach dem Vertrag auch künftige Forderungen der Bank, kann der Eigentümer die Rückgewähr erst verlangen, wenn eine erneute Inanspruchnahme endgültig ausscheidet, etwa weil die Geschäftsbeziehung endet. Wer die Rückgewähr einer nicht voll ausgenutzten Grundschuld fordert, kündigt damit regelmäßig auch eine weite Sicherungsabrede (dasselbe Urteil).

Nach der Tilgung stellt die Bank in der Regel eine Löschungsbewilligung aus, die Grundschuld bleibt trotzdem eingetragen (Westfälische Notarkammer, 12. März 2025). Ist der Sicherungszweck entfallen, müssen Banken die Löschung bewilligen und dürfen dafür kein besonderes Entgelt verlangen, nur tatsächlich entstandene Sachkosten wie die notarielle Beglaubigung (Verbraucherzentrale, Stand 23. Juli 2026). Bewahren Sie die Bewilligung auf. Findet sie sich beim späteren Verkauf nicht, verzögert sich die Abwicklung samt Kaufpreiszahlung erheblich, und die Notarkammer weist darauf hin, dass der Anspruch auf Löschung verjähren kann.

Wie läuft die Löschung im Grundbuch ab?

Das Grundbuchamt trägt eine Löschung nur auf Antrag ein (§ 13 GBO) und nur, wenn mehrere Erklärungen in der richtigen Form vorliegen:

Nach § 19 GBO trägt das Grundbuchamt nur ein, wenn derjenige die Eintragung bewilligt, dessen Recht betroffen ist, hier die Bank. Eine Grundschuld darf außerdem nur mit Zustimmung des Eigentümers gelöscht werden (§ 27 GBO), es sei denn, die Löschung berichtigt das Grundbuch und die Unrichtigkeit ist nachgewiesen. Beide Erklärungen müssen öffentlich beglaubigt sein (§ 29 Abs. 1 GBO). Für Ihre Unterschrift gehen Sie zu einem Notar. Das Landesjustizportal Niedersachsen nennt als Unterlagen die Bewilligung des Gläubigers, die Zustimmung aller Eigentümer mit beglaubigter Unterschrift und einen formlosen schriftlichen Antrag, bei Briefrechten außerdem den Brief. Der Antrag braucht die Form des § 29 GBO nur, wenn er eine erforderliche Erklärung ersetzt (§ 30 GBO), er kann aber in derselben beglaubigten Erklärung stehen wie die Zustimmung, so beschreibt es Nr. 25101 des Kostenverzeichnisses. Hat ein Notar die Erklärung beglaubigt, gilt er als ermächtigt, den Antrag im Namen eines Antragsberechtigten zu stellen (§ 15 Abs. 2 GBO). Bei Banken, die ein Siegel führen, genügt nach dem Serviceportal der Stadt Hamburg das Siegel mit den Unterschriften, und den Antrag kann neben dem Eigentümer auch der Notar oder die Bank stellen.

Danach trägt das Grundbuchamt den Löschungsvermerk ein. Im Landkreis Vechta ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Vechta zuständig, das nach seiner Geschäftsverteilung (Stand 2. September 2026) die Grundbuchsachen aller zehn Städte und Gemeinden führt. Eine feste Bearbeitungszeit lässt sich nicht nennen, was das Land dazu mitgeteilt hat, steht im Ratgeber zum Notartermin. Wie eine gelöschte Eintragung im Auszug aussieht, zeigt der Ratgeber Grundbuchauszug lesen.

Was gilt bei einer Briefgrundschuld, und was tun bei verlorenem Brief?

Bei einer Briefgrundschuld hält der Gläubiger zusätzlich einen Grundschuldbrief. Bei der Hypothek wird grundsätzlich ein Brief erteilt, sofern die Erteilung nicht ausgeschlossen ist (§ 1116 BGB), für die Grundschuld gilt das entsprechend. Ohne Brief spricht man von einem Buchrecht, im Grundbuch steht dann „ohne Brief“ oder „brieflos“. Bei einem Briefrecht soll das Grundbuchamt eine Eintragung nur vornehmen, wenn der Brief vorliegt (§ 41 Abs. 1 GBO, für Grundschulden entsprechend nach § 42 GBO). Der Brief verbrieft das Recht, die Abtretung einer Briefgrundschuld braucht seine Übergabe (§ 1154 Abs. 1 BGB). Die Notarkammern raten deshalb, ihn nach der Tilgung von der Bank zurückzuverlangen und sicher aufzubewahren (notar.de, 26. August 2025).

Ist der Brief abhanden gekommen oder vernichtet, kann er im Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden (§ 1162 BGB). Das Verfahren regeln die §§ 466 ff. FamFG. Zuständig ist das Amtsgericht (§ 23a Abs. 2 Nr. 7 GVG), örtlich ausschließlich dasjenige, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 466 Abs. 2 FamFG). Antragsberechtigt ist, wer das Recht aus der Urkunde geltend machen kann (§ 467 Abs. 2 FamFG). Der Antrag legt eine Abschrift des Briefes oder seinen Inhalt dar, macht den Verlust glaubhaft und bietet eine eidesstattliche Versicherung an (§ 468 FamFG). Das Gericht fordert den Inhaber der Urkunde auf, seine Rechte bis zum Anmeldezeitpunkt anzumelden und den Brief vorzulegen, und droht an, ihn für kraftlos zu erklären (§ 469 FamFG). Zwischen der ersten Veröffentlichung und dem Anmeldezeitpunkt müssen mindestens sechs Wochen liegen (§ 437 FamFG), die Aufgebotsfrist soll höchstens ein Jahr betragen (§ 476 FamFG). Am Ende erklärt der Ausschließungsbeschluss den Brief für kraftlos (§ 478 Abs. 1 FamFG), und das Grundbuchamt löscht dann gegen Vorlage dieser Entscheidung statt des Briefes (§ 41 Abs. 2 GBO, dort noch Ausschlußurteil genannt).

Eine feste Gesamtdauer nennt das Gesetz nicht. Die Notarkammern nennen das Verfahren langwierig: Der Brief gelte erst nach vielen Monaten als kraftlos (26. August 2025), nach einer anderen Meldung verzögere ein verlorener Brief die Abwicklung eines Kaufs um viele Monate, schlimmstenfalls um Jahre, und das Verfahren sei teuer (15. September 2025). Beträge nennen die Meldungen nicht. Fragen Sie vor einem Verkauf früh bei der Bank nach, ob sie den Brief verwahrt.

Was kostet es, eine Grundschuld löschen zu lassen?

Die Gebühren legt das Gerichts- und Notarkostengesetz fest. Das Grundbuchamt berechnet für die Löschung in Abteilung III eine halbe Gebühr (Nr. 14140 des Kostenverzeichnisses). Wert ist der Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 Abs. 1 GNotKG), nicht die Restschuld. Beglaubigt der Notar die Zustimmung des Eigentümers samt Löschungsantrag, beträgt seine Gebühr 20,00 Euro (Nr. 25101), dazu kommen 19 Prozent Umsatzsteuer (Nr. 32014). Die einfache Gebühr für einen Wert bis 200.000 Euro liegt in Tabelle B bei 435,00 Euro.

Das Beispiel rechnet mit einer Grundschuld über 200.000 Euro. Die Beträge gelten als Beispiel nach dem Gebührenstand vom 11. Oktober 2026:

Auf die Gebühr des Grundbuchamts fällt keine Umsatzsteuer, auf die des Notars schon (die Bayerische Justiz nennt die Mehrwertsteuer nur beim Notar). Die Auslagenpauschale für Post und Telekommunikation beträgt 20 Prozent der Gebühren, höchstens 20 Euro (Nr. 32005): hier 4,00 Euro plus 0,76 Euro Umsatzsteuer, die Summe stiege auf 246,06 Euro. Entwirft der Notar die Erklärungen selbst, entsteht statt der Beglaubigungsgebühr eine Entwurfsgebühr mit einem Rahmen von 0,3 bis 0,5 der einfachen Gebühr, mindestens 30 Euro (Nr. 24102 zu Nr. 21201), im Beispiel 130,50 bis 217,50 Euro, und die Beglaubigung unter dem eigenen Entwurf kostet nichts extra (Vorbemerkung 2.4.1 Abs. 2). Nicht eingerechnet ist außerdem eine etwaige Festgebühr von 20,00 Euro, wenn der Notar den Antrag im Auftrag selbst beim Grundbuchamt einreicht (Nr. 22124). Was Ihr Notar berechnet, steht in seiner Kostenberechnung.

Beim Hausverkauf läuft die Löschung über den Notar des Kaufvertrags. Auf Verkäuferseite bleiben dann die Gebühr des Grundbuchamts und eine Treuhandgebühr des Notars nach dem Ablösebetrag, im Beispiel des Ratgebers zum Notartermin (Grundschuld 200.000 Euro, Ablösebetrag 125.000 Euro) zusammen 396,00 Euro. Die Verteilung aller Verkaufskosten rechnet der Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienverkauf durch.

Grundschuld löschen oder stehen lassen?

Gelöscht wird nur auf Antrag, eine Frist dafür gibt es nach dem Serviceportal der Stadt Hamburg nicht. Ob sich der Antrag lohnt, hängt davon ab, ob Sie die Grundschuld noch einmal brauchen. Notarkammern und Stiftung Warentest gewichten das unterschiedlich.

Argumente für das Löschen

• Die Notarkammern halten das Stehenlassen nur in seltenen Fällen für vorteilhaft (notar.de, 15. September 2025). Eine nicht auffindbare Bewilligung bremst den späteren Verkauf, und der Löschungsanspruch kann verjähren (notar.de, 12. März 2025).
• Bei einem Verkauf wird eine eingetragene Grundschuld nach den Notarkammern in der Regel gelöscht, weil dem Käufer nach der Zahlung sonst eine Zwangsversteigerung wegen Schulden des Verkäufers droht (notar.de, 15. September 2025).
• Bei einer Übertragung an die Kinder halten die Notarkammern die Löschung meist für sinnvoll: Der Erwerber könnte die Grundschuld für einen neuen Kredit nutzen, und bei einer Vollstreckung könnten Wohnungsrecht oder Nießbrauch der Eltern erlöschen.

Argumente für das Stehenlassen

• Sie sparen die Löschung, im Beispiel 241,30 Euro. Brauchen Sie später einen besicherten Kredit, sparen Sie außerdem die neue Bestellung. Eine neue Buchgrundschuld über 200.000 Euro kostet im Beispiel allein an Gebühren 952,65 Euro: 435,00 Euro für den Notar (Nr. 21200) plus 82,65 Euro Umsatzsteuer und 435,00 Euro für das Grundbuchamt (Nr. 14121; bei einer Briefgrundschuld das 1,3-Fache nach Nr. 14120, also 565,50 Euro), ohne Auslagen und Vollzug.
• Nach den Notarkammern kann das Stehenlassen sinnvoll sein, wenn zeitnah ein weiterer Kredit folgt und die Bank die Grundschuld unter Umständen zu denselben Konditionen erneut als Sicherheit akzeptiert (notar.de, 15. September 2025). Stiftung Warentest sah 2007 keinen Anlass, Missbrauch zu fürchten, und riet zum Stehenlassen.

Verzicht und Abtretung als Mittelweg

Verzichtet die Bank auf die Grundschuld, erwirbt der Eigentümer sie als Eigentümergrundschuld (§ 1168 Abs. 1 und § 1177 Abs. 1 BGB, über § 1192 Abs. 1 BGB). Sie bleibt im Grundbuch, gehört aber Ihnen. Aus ihr dürfen Sie nicht in Ihr eigenes Haus vollstrecken, Zinsen stehen Ihnen nur bei einer Zwangsverwaltung auf Antrag eines Dritten zu (§ 1197 BGB). Die Bank kann die Grundschuld auch abtreten. Bei einem Briefrecht braucht es dafür die schriftliche Abtretung und die Übergabe des Briefes, bei einem Buchrecht Einigung und Eintragung (§ 1154 Abs. 1 und 3 BGB). Die Verbraucherzentrale beschreibt die Abtretung zwischen Banken als Weg, Löschung und Neueintragung zu vermeiden, die Westfälische Notarkammer schrieb 2025 dagegen, Banken akzeptierten sie zur Neufinanzierung oft nicht mehr. Ob eine Bank mitmacht, entscheidet sie selbst.

Eine Empfehlung für den Einzelfall gebe ich nicht. Sie hängt von Ihren Plänen, der Sicherungsabrede und dem Rat von Notar und Bank ab. Wer die Grundschuld stehen lässt, bewahrt die Löschungsbewilligung sicher auf und klärt mit der Bank, wofür die Grundschuld künftig haftet.

Was geschieht mit der Grundschuld beim Hausverkauf?

Der Käufer will das Haus in der Regel ohne Ihre Grundschuld erwerben. Der Notar fordert deshalb bei Ihrer Bank die Löschungsunterlagen und den Ablösebetrag an. Die Bank bewilligt die Löschung unter einer Treuhandauflage: Der Notar darf die Bewilligung erst verwenden, wenn der Ablösebetrag bei ihr eingegangen ist, und der Käufer überweist ihn aus dem Kaufpreis direkt an die Bank. Ihre Zustimmung als Eigentümer steht nach der Darstellung eines Notars meist schon im Kaufvertrag. Den Ablauf im Einzelnen beschreibt der Ratgeber zum Notartermin. Ob die Bank für die vorzeitige Ablösung eine Entschädigung verlangen darf, erklärt der Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Vor dem Verkauf lohnt ein Blick in den aktuellen Grundbuchauszug. Steht dort eine längst abbezahlte Grundschuld, suchen Sie die Löschungsbewilligung heraus, bei einem Briefrecht auch den Brief. Eine neue Bewilligung stellt die Bank nach der Westfälischen Notarkammer zwar unbürokratisch aus, aber nicht unbedingt schnell. Wer welche Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag, lesen Sie die Kostenklausel im Entwurf. Wie ich Verkäufer in Lohne und Vechta begleite, steht auf den jeweiligen Seiten, einen Überblick gibt die Seite Immobilie verkaufen.

Kann der Käufer Ihre Grundschuld übernehmen?

Statt zu löschen, kann der Käufer die eingetragene Grundschuld übernehmen. Sie bleibt dann im Grundbuch, und finanziert eine andere Bank den Kauf, kann sie ihr durch Abtretung zufallen. Das spart Löschung und Neubestellung, setzt aber voraus, dass der Kaufvertrag es regelt und die beteiligten Banken zustimmen. Heikel ist die Frage, wofür die Grundschuld künftig haftet und wem der Rückgewähranspruch zusteht. Das Oberlandesgericht Karlsruhe nahm 2011 in einem Fall an, dass bei der Übernahme von Grundschulden mit gleichzeitiger Erfüllungsübernahme der gesicherten Darlehen in der Regel auch die Rückgewähransprüche des Verkäufers stillschweigend an den Käufer abgetreten sind, und hielt es für vielfach üblich, sie bedingt abzutreten (Urteil vom 16. Juni 2011, 9 U 89/10). Wie eine Übernahme in Ihrem Kauf aussehen kann, gestaltet der Notar mit den Banken.