Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf: Wann sie anfällt, wann nicht

Wer sein Haus verkauft, solange das Darlehen läuft, muss in aller Regel die Bank ablösen, denn der Käufer will das Haus ohne Ihre Grundschuld erwerben. Die Bank bekommt ihr Geld früher zurück, als sie bei Vertragsschluss planen durfte, und kann dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ob sie das darf und wie hoch der Betrag ausfällt, hängt am Datum des Vertrags, am Zinsstand am Ablösetag und am Wortlaut Ihres Darlehensvertrags. Den Betrag nennt Ihre Bank, nachrechnen lassen können Sie ihn bei der Verbraucherzentrale oder einem Anwalt.

Warum darf die Bank beim Hausverkauf eine Entschädigung verlangen?

Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins rechnet die Bank bis zum Ende der Zinsbindung mit Ihren Zinsen. Zahlen Sie früher zurück, muss sie das Geld zu den Bedingungen anlegen, die am Ablösetag gelten. Liegen diese unter Ihrem Vertragszins, entgeht ihr der Unterschied. Diesen Schaden kann sie nach § 502 Abs. 1 BGB als angemessene Entschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen, wenn Sie zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schulden.

Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Zins dürfen Sie während der Zinsbindung nur vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB). Der Verkauf der beliehenen Immobilie zählt dazu: § 490 Abs. 2 Satz 2 BGB nennt die anderweitige Verwertung der beliehenen Sache als Beispiel, und die Gesetzesbegründung zu § 500 verweist für die Auslegung auf die Rechtsprechung dazu (BT-Drucksache 18/5922, S. 90). Die Verbraucherzentrale sieht es ebenso. Für Verträge vor dem 21. März 2016 gilt noch das frühere Recht (Art. 229 § 38 EGBGB), und für Darlehen außerhalb des Verbraucherdarlehensrechts bleibt § 490 Abs. 2 BGB maßgeblich. Danach kann der Darlehensnehmer vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen das gebieten, insbesondere bei einem Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der beliehenen Sache, und muss der Bank den entstehenden Schaden ersetzen. Seit dem 19. Mai 2026 stellt § 500 Abs. 2 Satz 3 BGB klar, dass § 490 Abs. 2 BGB nicht gilt, sobald die Voraussetzungen der vorzeitigen Rückzahlung nach § 500 vorliegen.

Wann darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?

Die Entschädigung ist kein Automatismus. In diesen Fällen entfällt sie oder wird nicht fällig:

Die Kündigung nach zehn Jahren

Ist der Zins länger als zehn Jahre fest vereinbart, können Sie nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang des Darlehens mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Verbraucherzentrale rechnet ein Beispiel vor: Ein Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung, das am 15. August 2022 vollständig ausgezahlt wurde, darf frühestens am 15. August 2032 mit sechs Monaten Frist gekündigt werden. Das Vertragsende läge dann Mitte Februar 2033 (eigene Rechnung).

Für die Berechnung gilt nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 3. Dezember 2024, XI ZR 75/23): Ersatzfähig ist der Zinsschaden nur für den Zeitraum der rechtlich geschützten Zinserwartung. Sie besteht bis zum vereinbarten Rückzahlungstermin oder, wenn das früher ist, bis zum Wirksamwerden der nächsten zulässigen Kündigung, also insbesondere bis zum Ende einer vereinbarten Zinsbindung. Die erste Kündigungsmöglichkeit nach zehn Jahren bildet die Obergrenze, an anderer Stelle derselben Entscheidung spricht der Senat von einer Laufzeit von höchstens zehn Jahren und sechs Monaten (Rn. 26). Wer das Darlehen aus dem Beispiel am 15. Oktober 2030 ablöst, hat bis zum frühesten Kündigungsende am 15. Februar 2033 genau 28 Monate vor sich, bis zum Ende einer 15-jährigen Zinsbindung am 15. August 2037 dagegen 82 Monate. Die Bank darf demnach höchstens mit den 28 Monaten rechnen.

Zwei Stolperfallen gibt es. Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, etwa bei einer Anschlussfinanzierung, beginnen die zehn Jahre mit dieser Vereinbarung neu. Und eine Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn Sie nicht binnen zwei Wochen nach ihrem Wirksamwerden zurückzahlen (§ 489 Abs. 3 BGB). Beim Hausverkauf muss der Kündigungstermin deshalb zur Fälligkeit des Kaufpreises passen, die der Notar nach der Beurkundung mitteilt, wie im Ratgeber zum Ablauf des Notartermins beschrieben.

Ende der Zinsbindung und variabler Zins

Endet die Zinsbindung vor dem Zeitpunkt, zu dem das Darlehen zurückzuzahlen wäre, und ist keine neue Zinsvereinbarung getroffen, können Sie mit einem Monat Frist zum Ablauf des Tages kündigen, an dem die Bindung endet (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Danach schulden Sie keinen gebundenen Zins mehr, und § 502 Abs. 1 BGB gibt der Bank keinen Anspruch. Sie muss Ihnen spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsbindung bereit ist (§ 493 Abs. 1 BGB). Bei veränderlichem Zinssatz können Sie als Verbraucher jederzeit vorzeitig zurückzahlen (§ 500 Abs. 2 Satz 1 BGB), und die Bank hat mangels gebundenen Zinses keinen Anspruch auf Entschädigung. Läuft Ihre Zinsbindung in einigen Monaten aus, lohnt sich die Frage, ob sich Kaufpreisfälligkeit und Ablösetermin hinter dieses Datum legen lassen.

Fehlende oder unzureichende Angaben im Vertrag

Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden, muss der Vertrag die Voraussetzungen und die Berechnungsmethode der Entschädigung nennen (Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB). Sind diese Angaben oder die zu Laufzeit und Kündigungsrecht unzureichend, ist der Anspruch ausgeschlossen (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Nach ständiger Rechtsprechung genügt es, wenn die Bank die wesentlichen Parameter in groben Zügen nennt, eine Formel braucht der Vertrag nicht. Auf den Wortlaut kommt es trotzdem an. Am 3. Dezember 2024 hielt der Bundesgerichtshof eine Klausel für unzureichend, die auf die „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ abstellte, weil ein Verbraucher darunter die gesamte Vertragslaufzeit verstehen kann. Am 20. Mai 2025 entschied er (XI ZR 22/24), dass die Klausel einer Sparkasse die Differenzrechnung der Aktiv-Passiv-Methode nicht erläuterte. Für Verträge vor dem 21. März 2016 gilt diese Regel nach Darstellung der Verbraucherzentrale nicht.

Wie berechnet die Bank die Höhe?

Das Gesetz nennt keine Formel. Eine Obergrenze von einem Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags kennt § 502 Abs. 3 BGB nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen, zu denen nach § 491 Abs. 3 BGB grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen zählen. Die Berechnung stammt aus der Rechtsprechung, und die Bank hat nach dem Bundesgerichtshof ein Wahlrecht zwischen zwei Methoden:

• Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank unterstellt, dass sie das zurückgezahlte Geld laufzeitgleich in sicheren Kapitalmarkttiteln anlegt. Das sind nach dem Bundesgerichtshof Hypothekenpfandbriefe, deren Rendite sich aus der Kapitalmarktstatistik der Bundesbank ergibt. Der Nachteil der Bank ist die Differenz zwischen den Zinsen, die Sie bei planmäßiger Fortführung gezahlt hätten, und dieser Rendite.
• Aktiv-Aktiv-Methode: Die Bank unterstellt, dass sie das Geld wieder als Darlehen ausreicht. Nach Angabe der Verbraucherzentrale rechnen Anbieter im aktuellen Zinsumfeld ausschließlich nach der Aktiv-Passiv-Methode.

Von der Differenz zieht die Bank ersparte Risiko- und Verwaltungskosten ab, die nach der Ablösung nicht mehr anfallen, und zinst das Ergebnis auf den Zahlungstag ab. So beschreibt es der Bundesgerichtshof am 20. Mai 2025. Vertragliche Sondertilgungsrechte muss die Bank schadensmindernd berücksichtigen, auch wenn Sie sie nie genutzt haben (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, XI ZR 388/14). Manche Banken berechnen daneben ein Entgelt für den Aufwand der Ablösung, im Fall des Urteils vom 20. Mai 2025 waren es 150 Euro. In der Abrechnung sollten Sie Ablösetag, Restschuld, Vertragszins, Zeitraum der geschützten Zinserwartung, angesetzte Wiederanlagerendite, Abzüge und Abzinsung wiederfinden.

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen

Das Beispiel ist ein vereinfachtes Modell, weder Marktdaten noch Prognose. Ihre Bank rechnet mit eigenen Parametern. Angenommen, das Darlehen aus dem Beispiel oben hat bei der Ablösung eine Restschuld von 150.000 Euro, einen gebundenen Sollzins von 4,0 Prozent und eine Rate von 950 Euro im Monat (im ersten Monat 500,00 Euro Zinsen und 450,00 Euro Tilgung). Der Zeitraum der geschützten Zinserwartung beträgt 28 Monate, danach stünde die Restschuld planmäßig noch bei 136.816,27 Euro. Die Bank fragt, wie viel Geld sie heute zur Wiederanlagerendite anlegen müsste, um 28 Raten zu 950 Euro und diese Restschuld zu erhalten. Was über 150.000 Euro liegt, ist der Zinsschaden vor Abzügen:

Gerechnet ist mit monatlicher Verzinsung zum Nominalsatz, ohne Sondertilgungen, ohne Abzug ersparter Kosten und ohne Entgelt für den Aufwand. Wie stark der Zeitraum zählt, zeigt die Gegenprobe: Setzte die Bank 82 Monate an, also bis zum Ende der 15-jährigen Zinsbindung, ergäben sich bei 3,0 Prozent Wiederanlagerendite 8.069,93 Euro statt 3.237,19 Euro. Den Zeitraum sollten Sie deshalb in der Abrechnung zuerst prüfen.

Warum der Zinsstand am Ablösetag zählt

Die Bundesbank veröffentlicht Umlaufsrenditen für Hypothekenpfandbriefe nach Restlaufzeiten. Für Papiere mit über zwei bis drei Jahren Restlaufzeit lag der Monatswert im Juni 2026 bei 2,91 Prozent, im Juli bei 3,03, im August bei 3,12 und im September bei 3,52 Prozent (Datenbankstand 1. Oktober 2026), im Januar 2021 bei minus 0,49 Prozent. Ihre Bank wählt Papier und Stichtag nach ihrer Methode, die Zahlen zeigen nur die Richtung: Liegt Ihr Vertragszins unter der Wiederanlagerendite, entsteht aus der Zinsdifferenz kein Schaden, liegt er darüber, ist ein Schaden möglich. Auch eine negative Rendite zählt, wie der Bundesgerichtshof für einen Altvertrag aus dem Jahr 2009 (noch nach § 490 Abs. 2 BGB) am 12. März 2024 (XI ZR 159/23) entschied.

Welche Alternativen gibt es zur vorzeitigen Ablösung?

Pfandtausch (Objekttausch)

Beim Pfandtausch läuft das Darlehen unverändert weiter, die Bank erhält statt des verkauften Hauses ein anderes Objekt als Sicherheit. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Bank dazu verpflichtet sein, wenn die angebotene Grundschuld ihr Risiko genauso gut abdeckt, Sie alle Kosten des Tauschs tragen und ihr bei Verwaltung oder Verwertung keine Nachteile drohen (BGH, Urteil vom 3. Februar 2004, XI ZR 398/02, zuletzt zitiert im Beschluss vom 11. Februar 2025, XI ZR 32/24). Der Beschluss betraf ein Darlehen von 2002 und § 490 Abs. 2 BGB, für Verträge ab dem 21. März 2016 entscheidet er nichts. Die Verbraucherzentrale beschreibt den Anspruch ohne diese Einschränkung. Sie brauchen in jedem Fall ein konkretes Ersatzobjekt, das die Bank bewerten kann.

Der Käufer übernimmt das Darlehen

Übernimmt der Käufer Ihre Schuld, wird nichts vorzeitig zurückgezahlt. Das geht nur mit der Bank: Der Käufer vereinbart die Übernahme mit ihr (§ 414 BGB), oder sie genehmigt die Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Käufer (§ 415 BGB). Für einen Käufer lohnt das vor allem dann, wenn Ihr Vertragszins unter dem liegt, was er heute bekäme.

Sondertilgung und Zeitpunkt

Ein vertraglich vereinbartes Sondertilgungsrecht dürfen Sie ohnehin nutzen. Viele Banken räumen nach Angabe der Verbraucherzentrale einmal im Jahr 5, manchmal 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenshöhe ein, so lässt sich ein Teil der Restschuld ohne Entschädigung abtragen.

Wie läuft die Ablösung im Verkaufsablauf?

Fragen Sie die Bank schriftlich, sobald ein Verkauf konkret wird, und nennen Sie den voraussichtlichen Zahlungstermin als Ablösetag. Die Bank muss Ihnen dann unverzüglich auf einem dauerhaften Datenträger mitteilen, ob die vorzeitige Rückzahlung zulässig ist, wie hoch der Rückzahlungsbetrag ist und gegebenenfalls wie hoch die Entschädigung. Stützt sie sich auf Annahmen, müssen diese nachvollziehbar und sachlich gerechtfertigt sein und offengelegt werden (§ 493 Abs. 5 BGB). Bitten Sie um die Aufschlüsselung der oben genannten Angaben, die Verbraucherzentralen bieten dafür einen kostenlosen Musterbrief an.

Die Entschädigung gehört nicht zu den Kosten des Notars, sie geht zusammen mit dem Ablösebetrag an die Bank. Nach Darstellung von Notaren fordert der Notar bei Ihrer Bank die Löschungsunterlagen an, die Bank erteilt ihre Bewilligung mit einer Treuhandauflage, und der Käufer überweist den Ablösebetrag aus dem Kaufpreis direkt an sie. Das Verfahren steht im Ratgeber zum Notartermin.

Ist die Entschädigung strittig, rät die Verbraucherzentrale, den verlangten Betrag zu zahlen oder zu hinterlegen, damit die Bank die Löschungsbewilligung ausstellt, und die Berechnung danach prüfen zu lassen. Der Kläger im Fall des Urteils vom 20. Mai 2025 zahlte unter Vorbehalt.

Wer prüft die Berechnung?

Die Verbraucherzentrale Niedersachsen prüft zusammen mit der Verbraucherzentrale Hamburg, ob die Bank richtig abgerechnet hat. Nach der Angebotsseite (Stand 17. April 2025) kostet der Rechenservice 80 Euro je Kredit. Per Post gehen Darlehensvertrag, Ablösetermin, Restschuld und die Berechnung der Bank an die Verbraucherzentrale in Hannover, zurück kommen eine Computerberechnung und ein Beratungsbrief. Die Bearbeitung dauert laut dieser Seite höchstens vier Wochen, das sollten Sie vor dem Notartermin einplanen. Das Angebot gilt nur für private Baufinanzierungen. Beratungsstellen der Verbraucherzentrale Niedersachsen gibt es unter anderem in Oldenburg und Osnabrück, im Landkreis Vechta führt die Liste keine.

Was gilt steuerlich?

Ob die Entschädigung Ihre Steuer mindert, hängt davon ab, ob der Verkauf steuerpflichtig ist. Bei einem steuerfreien Verkauf gibt es keinen Gewinn, den sie mindern könnte. Ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig, berücksichtigt das Einkommensteuer-Handbuch 2025 Vorfälligkeitsentschädigungen, die durch die Verpflichtung zur lastenfreien Veräußerung veranlasst sind, als Werbungskosten (Hinweis mit Verweis auf BFH vom 6. Dezember 2005, VIII R 34/04). Wie der Gewinn berechnet wird, steht im Ratgeber zur Spekulationssteuer. Für Ihren Fall ist der Steuerberater zuständig.

Was ändert sich 2026 am Recht?

Das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie (EU) 2023/2225 wurde am 18. Mai 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 139). Die Klarstellung in § 500 Abs. 2 Satz 3 BGB gilt seit dem 19. Mai 2026, als Anlass nennt die Begründung des Regierungsentwurfs die verbreitete Unsicherheit der Gerichte. Ab dem 20. November 2026 spricht § 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB von einer Versicherung, die „vereinbarungsgemäß“ abgeschlossen wurde, und in Art. 247 § 7 EGBGB entfällt der Absatz für Allgemein-Verbraucherdarlehen, während die Pflichtangabe zur Berechnungsmethode bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen bleibt. Diese beiden Änderungen gelten nach Art. 229 § 71 Abs. 1 EGBGB nur für Verträge, die am 20. November 2026 noch nicht bestanden. Für Ihr laufendes Darlehen bleibt es bei der bisherigen Fassung, auch bei der Zitierweise Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB. § 489 und § 490 BGB ändert das Gesetz nicht.

Was Sie vor dem Notartermin klären sollten

• Darlehensvertrag heraussuchen: Auszahlungsdatum, Zinsbindungsende, Zinssatz, Sondertilgungsrecht und Klausel zur Entschädigung.
• Zehn-Jahres-Datum und Ende der Zinsbindung nachrechnen und mit dem geplanten Zahlungstermin vergleichen.
• Ablöseauskunft schriftlich auf den voraussichtlichen Zahlungstag anfordern, die Berechnung prüfen lassen und vier Wochen Bearbeitungszeit einplanen.
• Den Erlös nach Ablösung, Entschädigung, Provision und weiteren Kosten ausrechnen, die Posten stehen im Ratgeber zu den Nebenkosten beim Immobilienverkauf.

Mein Rat als Makler: Rechnen Sie aus, was nach der Ablösung übrig bleibt, bevor Sie den Angebotspreis festlegen. Eine erste Einschätzung zum Marktwert gibt Ihnen meine kostenlose Immobilienbewertung, und wie ich einen Verkauf in Lohne begleite, steht auf der Seite zum Hausverkauf. Die Auskunft Ihrer Bank und die Rechtsprüfung ersetze ich damit nicht.