Notartermin beim Hausverkauf: Ablauf vom Entwurf bis zur Umschreibung

Nach der Unterschrift beim Notar gehört das Haus noch nicht dem Käufer, und das Geld liegt noch nicht auf Ihrem Konto. Dazwischen liegen mehrere Schritte von Notar, Grundbuchamt, Gemeinde, Finanzamt und Banken. Ich gehe den Weg aus Sicht des Verkäufers durch, vom Vertragsentwurf bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch, Rechtsstand 5. Oktober 2026.

Ich bin Makler und kein Notar. Ich stimme den Entwurf mit dem Notar ab und begleite meine Kunden zum Termin und zur Übergabe, die rechtliche Beratung gehört aber zum Amt des Notars. Er hat nach § 14 Abs. 1 BNotO keine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen.

Wer sucht den Notar aus, und was kostet er den Verkäufer?

Den Notar bestimmen die Vertragsparteien frei, schreibt die Bundesnotarkammer in ihrem Infoblatt zum Kauf einer gebrauchten Immobilie. Weil der Käufer nach § 448 Abs. 2 BGB die Kosten der Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch trägt, hat er laut Bundesnotarkammer regelmäßig einen gewissen Vorrang bei der Auswahl. Auch Ihre Fragen vor und im Termin lösen keine zusätzlichen Gebühren aus, denn die Beratung ist in der Beurkundungsgebühr enthalten.

Die Höhe der Gebühren legt das Gesetz fest, Vereinbarungen darüber sind nach § 125 GNotKG grundsätzlich unwirksam. Was Beurkundung, Vollzug und Grundbuch den Käufer kosten, rechnet der Ratgeber Kaufnebenkosten in Niedersachsen mit der Gebührentabelle durch. Liegt auf Ihrem Haus noch eine Grundschuld, fällt auf Ihrer Seite vor allem deren Löschung an, dazu weiter unten ein Rechenbeispiel.

Was steht im Entwurf, und gilt die Frist von 14 Tagen für Sie?

Nach einem Vorgespräch erstellt der Notar den Entwurf und prüft dafür das Grundbuch: Wer ist Eigentümer, welche Grundschulden und anderen Belastungen sind eingetragen? Wie ein Grundbuchblatt gegliedert ist, zeigt der Ratgeber Grundbuchauszug lesen. Dabei achtet er laut Bundesnotarkammer darauf, dass keine Seite ungesicherte Vorleistungen erbringt. Der Käufer soll erst zahlen müssen, wenn sein lastenfreier Erwerb gesichert ist, und Sie sollen das Eigentum nicht verlieren, ohne den Kaufpreis erhalten zu haben.

Für die Zeit zwischen Entwurf und Termin gilt § 17 Abs. 2a BeurkG. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass der Verbraucher sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinandersetzen kann, bei einem Grundstückskaufvertrag soll ihm dazu der Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen. Unterschreitet der Notar die Frist, sollen die Gründe in der Niederschrift stehen. Der Bundesgerichtshof hat zur bis 30. September 2013 geltenden Fassung entschieden, dass weder ein vereinbartes Rücktrittsrecht noch eine Verzichtserklärung des Verbrauchers im Vertrag es rechtfertigt, die Regelfrist zu unterschreiten (Urteil vom 25. Juni 2015, III ZR 292/14).

Entscheidend ist das Wort Verbrauchervertrag. Nach § 310 Abs. 3 BGB ist das ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher. Verkaufen Sie als Privatperson an eine Privatperson, ist keine Seite Unternehmer, und die gesetzliche Zwei-Wochen-Frist greift nach dieser Definition nicht. Das Oberlandesgericht Celle hat 2017 entschieden, dass § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG nur für Verbraucherverträge gilt (Urteil vom 1. Dezember 2017, Not 13/17), und die Bundesnotarkammer nennt die Frist für Kaufverträge zwischen Unternehmer und Verbraucher. Kauft ein Unternehmen, etwa ein Bauträger oder ein gewerblicher Investor, kann dagegen auch der Verkäufer der geschützte Verbraucher sein, denn § 13 BGB knüpft an die natürliche Person und den Zweck des Geschäfts an, nicht an die Rolle als Käufer. Unabhängig von der Frist soll der Notar den Entwurf so rechtzeitig versenden, dass beide Seiten offene Fragen klären können.

Lesen Sie den Entwurf in Ruhe und achten Sie auf diese Punkte:

• Kaufpreis, Zahlungsweg und Zahlungsfrist nach der Fälligkeitsmitteilung
• die Fälligkeitsvoraussetzungen, also was vor der Zahlung erledigt sein muss
• wie Ihre eingetragenen Grundschulden gelöscht werden und wer die Kosten trägt
• Übergabetermin und mitverkauftes Inventar
• die Kostenklausel und die Regelung zu Mängeln

Alles, was Sie mit dem Käufer besprochen haben, gehört in den Vertrag. Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf der Kaufvertrag der notariellen Beurkundung, und die Bundesnotarkammer weist darauf hin, dass Absprachen außerhalb der Urkunde grundsätzlich unwirksam sind und den ganzen Kaufvertrag ungültig machen können.

Wer muss beim Beurkundungstermin dabei sein, und reicht eine Vollmacht?

Zum Termin kommen Käufer und Verkäufer. Gehört das Haus mehreren Eigentümern, etwa Ehegatten oder einer Erbengemeinschaft, sind alle Eingetragenen beteiligt, denn nach § 19 GBO erfolgt eine Eintragung, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Wie der Verkauf aus einer Erbengemeinschaft abläuft, steht auf meiner Seite Erbimmobilie verkaufen.

Persönliches Erscheinen ist nicht zwingend. Die Bundesnotarkammer nennt zwei Wege: Sie lassen sich vertreten, oder Sie genehmigen den Vertrag im Nachhinein. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 1 BeurkG darauf hinwirken, dass der Verbraucher seine Erklärungen persönlich oder durch eine Vertrauensperson abgibt. Nach § 167 Abs. 2 BGB braucht eine Vollmacht nicht die Form des Geschäfts, für Eintragungen verlangt das Grundbuchamt aber nach § 29 Abs. 1 GBO öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Stimmen Sie Inhalt und Form der Vollmacht deshalb vorher mit dem Notar ab. Für die Auflassung, die Einigung über den Eigentumsübergang, verlangt § 925 Abs. 1 BGB die gleichzeitige Anwesenheit beider Teile vor dem Notar, persönlich oder durch Vertreter.

Bringen Sie einen gültigen Ausweis mit, damit sich der Notar nach § 10 Abs. 1 BeurkG Gewissheit über Ihre Person verschaffen kann, und Ihre steuerliche Identifikationsnummer, denn die Anzeige an das Finanzamt muss sie nach § 20 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG enthalten. Eine Beurkundung per Video ist nach § 16a BeurkG nur möglich, soweit ein Gesetz sie zulässt. Die Bundesnotarkammer nennt dafür Vorgänge des Gesellschaftsrechts wie die Gründung einer GmbH, Hauskaufverträge nennt sie nicht.

Was passiert im Beurkundungstermin?

Der Notar liest den Vertrag den Beteiligten vollständig vor, sie genehmigen ihn und unterschreiben eigenhändig, so verlangt es § 13 Abs. 1 BeurkG. Seit dem 29. Dezember 2025 darf der Notar die Niederschrift auch elektronisch aufnehmen (§ 13a BeurkG). Sie unterschreiben dann in seiner Gegenwart auf einem Unterschriften-Pad oder signieren qualifiziert elektronisch, der Termin bleibt ein Präsenztermin. Auf das Vorlesen des Vertrags lässt sich nach der Bundesnotarkammer nicht verzichten, ein Verzicht würde den Vertrag unwirksam machen. Der Notar erläutert den rechtlichen Inhalt und die Tragweite, und letzte Änderungswünsche lassen sich noch einbringen. Mit der Unterschrift wird der Vertrag für beide Seiten verbindlich, unterschreiben Sie also erst, wenn alle Fragen geklärt sind.

Was geschieht nach der Beurkundung?

Bis auf die Übergabe brauchen Sie dafür keinen weiteren Termin. Die Schritte 2 bis 4 laufen nebeneinander, die Grunderwerbsteuer in Schritt 7 unabhängig von der Kaufpreiszahlung.

Die Vormerkung

Der Notar beantragt und überwacht die Eintragung der Auflassungsvormerkung, schreibt die Bundesnotarkammer. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf das Eigentum. Eine Verfügung über das Grundstück, die nach ihrer Eintragung erfolgt, ist nach § 883 Abs. 2 BGB insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Für Sie bedeutet das: Sie bleiben bis zur Umschreibung Eigentümer, können das Haus aber nicht mehr mit Wirkung gegen den Käufer anderweitig verkaufen oder belasten.

Die Löschung Ihrer Grundschulden

Der Käufer soll Ihr Haus ohne Ihre Grundschulden erhalten, deshalb fordert der Notar bei Ihrer Bank die Löschungsunterlagen und den Ablösebetrag an. Das Grundbuchamt löscht eine Grundschuld nur mit der Bewilligung der Bank (§ 19 GBO) und mit Ihrer Zustimmung als Eigentümer (§ 27 GBO), beides in der Form des § 29 GBO. Nach Darstellung von Notaren erteilt die Bank die Löschungsbewilligung mit einer Treuhandauflage: Der Notar darf sie erst einreichen, wenn die Bank den Ablösebetrag erhalten hat. Den Ablösebetrag überweist der Käufer dann aus dem Kaufpreis direkt an Ihre Bank, den Rest an Sie. Wie eine abbezahlte Grundschuld ohne Verkauf gelöscht wird, auch bei Briefrechten und verlorenem Brief, erklärt der Ratgeber Grundschuld löschen.

Fragen Sie Ihre Bank vor dem Termin schriftlich nach dem Ablösebetrag. Bei gebundenem Sollzins kann die Bank nach § 490 Abs. 2 BGB Ersatz ihres Schadens verlangen, wenn Sie wegen des Verkaufs vorzeitig kündigen (Vorfälligkeitsentschädigung). Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens können Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne dass eine Entschädigung anfällt. Wann die Bank die Entschädigung verlangen darf und wie sie berechnet wird, erklärt der Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf. Welche Kosten insgesamt vom Erlös abgehen, steht im Beitrag Nebenkosten beim Immobilienverkauf.

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde und Genehmigungen

In bestimmten Gebieten hat die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 BauGB), zum Beispiel in Umlegungsgebieten, in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder bei unbebauten Grundstücken in Wohngebieten. Der Verkäufer muss ihr nach § 28 Abs. 1 BauGB den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen, die Mitteilung des Käufers ersetzt Ihre, und nach der Bundesnotarkammer besorgt der Notar den Verzicht der Gemeinde. Das Grundbuchamt trägt den Käufer nur ein, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Üben kann die Gemeinde das Recht binnen drei Monaten nach der Mitteilung (Abs. 2). Auf Antrag stellt sie unverzüglich ein Zeugnis aus, das als Verzicht gilt. Weitere Genehmigungen, die der Vertrag braucht, muss der Notar nach § 18 BeurkG ansprechen.

Fälligkeitsmitteilung und Zahlung

Liegen alle Voraussetzungen für einen gesicherten und lastenfreien Erwerb vor, teilt der Notar dem Käufer in der Fälligkeitsmitteilung mit, dass er zahlen muss. Finanziert eine Bank den Kauf, erhält sie eine Kopie und überweist ihren Teil direkt. Ihr Geld bekommen Sie also nicht am Tag der Beurkundung, sondern nach dieser Mitteilung. Die Zahlungsfrist steht in Ihrem Vertrag.

Muss der Käufer sein Darlehen durch eine Grundschuld sichern, belastet sie Ihr Haus, solange Sie noch Eigentümer sind. Dafür sieht der Notar nach der Notarkammer Koblenz im Vertrag eine Belastungsvollmacht vor, die der Käufer nur zur Kaufpreisfinanzierung nutzen darf. Eine eingeschränkte Sicherungsabrede schützt Sie: Die Bank darf das Haus nur insoweit verwerten, wie der Käufer das Darlehen tatsächlich für den Kaufpreis eingesetzt hat.

Der Kaufpreis darf nach § 16a GwG nicht in bar, in Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bezahlt werden. Der Notar beantragt die Eintragung des Käufers in der Regel erst, wenn ihm die Beteiligten nachgewiesen haben, dass die Zahlung unbar erfolgte, zum Beispiel durch die Zahlungsbestätigung einer beteiligten Bank.

Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der Notar meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt, nach § 18 Abs. 3 GrEStG innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung. Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid und stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung in der Regel erst nach der Zahlung aus (nach Abs. 2 genügen auch Sicherstellung, Stundung oder Steuerfreiheit), ohne sie kommt der Käufer nach § 22 Abs. 1 GrEStG nicht ins Grundbuch. Steuersatz und Zuständigkeit stehen im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten. Käufer und Verkäufer schulden die Steuer nach § 13 Nr. 1 GrEStG gemeinsam, und die Umschreibung wartet auf die Bescheinigung.

Die Übergabe

Mit der Übergabe geht die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über, ihm gebühren von da an die Nutzungen, und er trägt die Lasten (§ 446 BGB). Wann das geschieht, legt der Vertrag fest. Prüfen Sie im Entwurf, wie der Übergabetermin mit dem Zahlungseingang zusammenhängt, damit Sie nicht den Besitz abgeben, bevor Ihr Geld da ist. Wie ein Übergabeprotokoll aussieht, steht im Beitrag Haus verkaufen Schritt für Schritt.

Die Eintragung des Käufers im Grundbuch

Eigentümer wird der Käufer weder mit der Unterschrift noch mit der Übergabe, sondern mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Der Notar beantragt sie, sobald Zahlung, Unbedenklichkeitsbescheinigung und Vorkaufsrechtsverzicht vorliegen. Zuständig ist im Landkreis Vechta das Grundbuchamt beim Amtsgericht Vechta. Nach seiner Geschäftsverteilung (Stand 2. September 2026) führt es die Grundbuchsachen der Städte Damme, Dinklage, Lohne und Vechta und der Gemeinden Bakum, Goldenstedt, Holdorf, Neuenkirchen-Vörden, Steinfeld und Visbek.

Wie lange die Eintragung dauert, kann ich nicht seriös sagen. Das Justizministerium teilte dem Landtag am 3. Dezember 2025 mit, dass Verfahrenslaufzeiten in Grundbuchsachen nicht statistisch erhoben werden. Sie schwankten von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen, eilige Anträge würden vorrangig behandelt. An einzelnen Gerichten dauert es länger: Beim Amtsgericht Burgwedel nannte die Landesregierung im April 2026 für den Weg vom Antragseingang bis zur Eintragung etwa drei bis vier Monate (Stand März 2026). Eine Angabe für Vechta enthalten diese Quellen nicht, fragen Sie Ihren Notar nach dem aktuellen Stand. Für Ihren Zahlungseingang zählt weniger die Umschreibung, die der Notar erst nach der Zahlung beantragt, als die Eintragung der Vormerkung und der Grundschuld der Käuferbank, denn diese zahlt nach der Bundesnotarkammer in aller Regel erst nach deren Eintragung.

Was kostet Sie die Löschung Ihrer Grundschuld?

Wer die Kosten der Lastenfreistellung trägt, regelt der Kaufvertrag, nach Darstellung von Notaren übernimmt sie üblicherweise der Verkäufer. Nach dem GNotKG fallen zwei Gebühren an. Das Grundbuchamt berechnet für die Löschung in Abteilung III eine halbe Gebühr (Nr. 14140 des Kostenverzeichnisses), Wert ist der Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 Abs. 1 GNotKG). Der Notar berechnet für die Beachtung der Treuhandauflage der Bank eine halbe Treuhandgebühr (Nr. 22201), Wert ist das Sicherungsinteresse (§ 113 Abs. 2 GNotKG), hier der Ablösebetrag. Dazu kommt Umsatzsteuer auf die Notargebühr. Die einfache Gebühr steht in Tabelle B.

Im Beispiel trägt Ihr Haus eine Grundschuld über 200.000 Euro, offen sind noch 125.000 Euro, und die Bank erteilt ihre Bewilligung unter Treuhandauflage:

Die Treuhandgebühr entsteht nach dem Kostenverzeichnis für jeden Treuhandauftrag gesondert, bei Grundschulden zweier Banken also zweimal. Gebühren, die Ihre Bank für die Löschungsbewilligung verlangt, und die Vorfälligkeitsentschädigung stehen nicht in dieser Rechnung.

Was ändert sich durch die Digitalisierung des Vollzugs?

Das Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen (BGBl. 2026 I Nr. 192, ausgegeben am 26. Juni 2026) ändert den Austausch zwischen Notaren, Gerichten und Behörden. Das Beurkundungsgesetz gehört nicht zu den Gesetzen, die es ändert. Die Regeln treten nach Artikel 20 stufenweise in Kraft:

• seit dem 1. Oktober 2026 müssen Notare die Anzeige des Kaufvertrags an das Finanzamt nach § 18 GrEStG elektronisch erstatten
• ab dem 1. Januar 2027 übermitteln Notare die Mitteilung an die Gemeinde zum Vorkaufsrecht und die Vertragsabschrift für den Gutachterausschuss elektronisch, Gemeinden senden Zeugnisse zurück (§ 213a BauGB)
• ab dem 1. Januar 2028 erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Notar elektronisch (§ 22 Abs. 2 GrEStG in der dann geltenden Fassung)
• für weitere Teile erst an dem Tag, den das Bundesfinanzministerium im Bundesgesetzblatt bekannt gibt (Artikel 20 Abs. 5), darunter die Abfrage Ihrer Steuer-Identifikationsnummer durch den Notar (§ 18 Abs. 6 GrEStG)

Für den Ablauf im Termin ändert das Gesetz nichts. Neu ist die Pflicht der Vertragsparteien, dem Gutachterausschuss auf Aufforderung Grundstücksdaten für die Kaufpreissammlung mitzuteilen (§ 195 Abs. 2 BauGB, seit 1. Oktober 2026), ab 1. Januar 2027 in einem elektronischen Formular.

Was Sie vor dem Termin klären sollten

Zwei Dinge lassen sich früh erledigen: den Ablösebetrag bei Ihrer Bank erfragen und im Entwurf die Kostenklausel und die Fälligkeitsvoraussetzungen lesen. Der Weg zum Notar beginnt mit einem Preis, der zum Markt passt, und dafür ist meine kostenlose Immobilienbewertung die Grundlage. Wie ich den Verkauf in Lohne und in Vechta begleite, steht auf den jeweiligen Seiten.