Kosten beim Hausverkauf: Was der Verkäufer zahlt und was nicht

Im Kaufvertrag steht ein Preis, auf Ihrem Konto landet ein anderer Betrag. Einige Kosten schuldet der Käufer, andere bleiben bei Ihnen, und bei manchen entscheidet der Kaufvertrag. Ich sortiere sie nach Verursacher, nenne zu jeder Zahl die Vorschrift oder Quelle und rechne am Ende einen Verkauf für 300.000 Euro durch, einmal ohne und einmal mit Restschuld. Rechtsstand ist der 9. Oktober 2026.

Ich bin Makler und weder Notar noch Steuerberater oder Anwalt. Was hier zu Recht und Steuer steht, ist eine allgemeine Darstellung. Für Ihren Fall zählen der Vertragsentwurf Ihres Notars und die Auskunft Ihres Steuerberaters.

Welche Kosten trägt der Verkäufer, und welche der Käufer?

Die Übersicht zeigt die gesetzliche Grundverteilung und das, was Notare als üblich beschreiben. Abweichungen stehen im Kaufvertrag. Die Kostenklausel im Entwurf gehört deshalb zu den ersten Stellen, die Sie lesen.

Wer zahlt Notar und Grundbuch, und haftet der Verkäufer trotzdem?

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dafür nötigen Erklärungen. Das gilt im Verhältnis der Vertragsparteien zueinander, und beide dürfen im Vertrag davon abweichen. Nach der Bundesnotarkammer ist genau diese Aufteilung typisch: Der Käufer trägt die Kosten bei Notar und Grundbuchamt, die Lastenfreistellung übernimmt regelmäßig der Verkäufer.

Gegenüber Notar und Grundbuchamt gilt eine zweite Regel. Die Kosten des Beurkundungsverfahrens schuldet nach § 30 Abs. 1 GNotKG jeder, dessen Erklärung beurkundet worden ist, und mehrere Kostenschuldner haften nach § 32 Abs. 1 GNotKG als Gesamtschuldner. Die Bundesnotarkammer schreibt zusätzlich, unabhängig von der Kostenklausel hafteten kraft Gesetzes Käufer und Verkäufer für alle Kosten bei Notar und Grundbuchamt. Zahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar also auch an Sie wenden. Was Beurkundung und Grundbuch bei 300.000 Euro Kaufpreis kosten, rechnet der Ratgeber Kaufnebenkosten in Niedersachsen vor, den Ablauf des Termins beschreibt der Beitrag Notartermin beim Hausverkauf.

Was kostet die Löschung der Grundschuld?

Der Käufer soll das Haus ohne Ihre Grundpfandrechte erhalten. Dafür bewilligt Ihre Bank die Löschung unter einer Treuhandauflage, und der Notar darf die Bewilligung erst beim Grundbuchamt einreichen, wenn die Bank ihren Ablösebetrag erhalten hat. Die Kosten dieser Lastenfreistellung trägt nach der Darstellung eines Notars in aller Regel der Verkäufer. Für die Treuhandgebühr sagt das auch die Bundesnotarkammer: Sie trage im Regelfall die Verkäuferseite.

Zwei Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fallen an. Das Grundbuchamt berechnet für die Löschung in Abteilung III eine halbe Gebühr (Nr. 14140 des Kostenverzeichnisses). Geschäftswert ist der Nennbetrag der Grundschuld, nicht die Restschuld (§ 53 Abs. 1 GNotKG). Der Notar berechnet für die Treuhandauflage eine halbe Treuhandgebühr (Nr. 22201) aus dem Ablösebetrag, dem Wert des Sicherungsinteresses (§ 113 Abs. 2 GNotKG), und darauf 19 Prozent Umsatzsteuer. Die einfache Gebühr steht in Tabelle B.

Die mittlere Zeile rechnet so: 0,5 mal 435,00 Euro ergibt 217,50 Euro für das Grundbuchamt, 0,5 mal 300,00 Euro ergibt 150,00 Euro Treuhandgebühr, dazu kommen 28,50 Euro Umsatzsteuer. Das deckt sich mit dem Beispiel im Beitrag zum Notartermin. Auslagen und Entgelte der Bank sind nicht angesetzt. Haben Sie Grundschulden bei zwei Banken, entsteht die Treuhandgebühr zweimal, denn sie fällt nach dem Kostenverzeichnis für jeden Treuhandauftrag gesondert an.

Für die Löschungsbewilligung selbst darf die Bank nach der Verbraucherzentrale (Stand 23. Juli 2026) kein besonderes Entgelt verlangen, nur tatsächlich entstandene Sachkosten wie die notarielle Beglaubigung. Soll zusätzlich ein Recht aus Abteilung II gelöscht werden, etwa ein Wohnungsrecht, kostet das beim Grundbuchamt pauschal 25 Euro (Nr. 14143). Was die Löschung außerhalb eines Verkaufs kostet, etwa nach einer Tilgung, rechnet der Ratgeber Grundschuld löschen an einem Beispiel vor.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, und haftet der Verkäufer?

Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG die an dem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen, also Käufer und Verkäufer. Als Gesamtschuldner schuldet jeder die gesamte Leistung (§ 44 Abs. 1 Satz 2 AO). In Niedersachsen beträgt der Satz 5 Prozent der Gegenleistung für Rechtsvorgänge ab dem 1. Januar 2014, bei 300.000 Euro also 15.000 Euro (Landesamt für Steuern Niedersachsen).

Steht im Kaufvertrag, dass der Käufer die Steuer zahlt, richtet das Finanzamt den Bescheid zuerst an ihn und kann sich an Sie halten, wenn er nicht zahlt. Im Ablauf, den das Infoblatt der Bundesnotarkammer beschreibt, meldet der Notar den Vertrag dem Finanzamt, und die Käuferseite erhält den Bescheid. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht ein (§ 22 Abs. 1 GrEStG). Fragen Sie Ihren Notar, wie der Vertrag die Gesamtschuld zwischen Ihnen und dem Käufer regelt.

Was kostet die Maklerprovision?

Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser verlangt § 656a BGB die Textform. Kauft ein Verbraucher, muss die Provision gleich hoch sein, wenn der Makler sie sich von beiden Seiten versprechen lässt (§§ 656b, 656c BGB), und eine Weitergabe an die andere Seite ist nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens gleich viel zahlt (§ 656d BGB). Mein eigener Satz liegt bei 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Seite, also bei 3 Prozent zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer. Bei 300.000 Euro sind das 10.710 Euro, davon 1.710 Euro Umsatzsteuer. Was die Provision abdeckt und wann der Anspruch entsteht, beschreibt der Ratgeber Maklerprovision in Niedersachsen.

Was kostet der Energieausweis, und wer bestellt ihn?

Liegt beim Verkauf kein gültiger Energieausweis vor, ist einer auszustellen (§ 80 Abs. 3 GEG). Ausnahmen gibt es bis Ende 2026 etwa für Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 GEG), ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme. Verkäufer oder Makler müssen den Ausweis Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GEG). Das Gesetz nennt keine Person, die den Ausweis bezahlen muss. Weil die Vorlagepflicht vor dem Kaufvertrag entsteht und Sie als Verkäufer sie erfüllen, bestellen und bezahlen Sie ihn normalerweise selbst. Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz, ich bleibe bei der gewohnten Abkürzung GEG. Für den Verkauf gelten die Pflichten aus Absatz 3 Satz 1 und Absatz 4 auch in der ab 1. Januar 2027 geltenden Neufassung.

Die Preise legen die Aussteller fest. Die Verbraucherzentrale schreibt (Stand 9. Oktober 2025), einfache Verbrauchsausweise gebe es teilweise schon für knapp unter 100 Euro. Ein Bedarfsausweis kostet meist mehr, weil die Datenerhebung aufwendiger ist. Hinter Internetangeboten unter 70 Euro stehen nach ihrer Darstellung in der Regel Verbrauchsausweise ohne Begehung des Hauses. Die Datenerhebung hat dort oft erhebliche Mängel, deshalb rät sie, solche Angebote genau zu prüfen. Welcher Ausweistyp für Ihr Haus gilt und welche Bußgelder drohen, steht im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf. Eine kurze Übersicht bietet die Seite Energieausweis.

Welche Unterlagen kosten Gebühren?

Liegt Ihr Haus im Landkreis Vechta, führt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Vechta das Grundbuch. Für einen einfachen Ausdruck berechnet es 10 Euro, für einen amtlichen Ausdruck 20 Euro (Nr. 17000 und 17001 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG). Die Liegenschaftskarte bekommen Sie beim Katasteramt oder online über Katasterkarten-Online. Das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung nennt für die Maßstäbe 1:1000 und 1:2000 Kosten ab 20 Euro zuzüglich Umsatzsteuer, die genaue Höhe hängt vom DIN-Format ab (Gebührenstand 9. Juni 2024). Bestellen Sie über das Online-Portal, sparen Sie nach Angabe des Landesamts 20 Prozent der Gebühren, und das Portal zeigt die Kosten vor der Bestellung an.

Gegebenenfalls kommt ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis hinzu. Es liegt nicht beim Grundbuchamt, sondern bei der Bauaufsichtsbehörde (§ 81 Abs. 4 NBauO). An wen Sie sich wenden und was eine Baulast bedeutet, erklärt der Ratgeber Grundbuchauszug lesen. Eine Gebühr nennen weder der Landkreis Vechta noch die Stadt Vechta auf diesen Seiten, deshalb nenne ich keinen Betrag. Fragen Sie vor dem Antrag nach den Kosten. Welche weiteren Dokumente Käufer und Banken verlangen, zeigt die Checkliste Unterlagen beim Hausverkauf. Fehlende Dokumente koordiniere ich auf Wunsch.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Lösen Sie ein Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins wegen des Verkaufs vorzeitig ab, kann die Bank eine angemessene Entschädigung für den Schaden verlangen, der unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängt (§ 502 Abs. 1 BGB). Eine feste Spanne in Euro gibt es nicht, und ich nenne keine. Die Verbraucherzentrale beschreibt auf ihrer Seite zur vorzeitigen Ablösung die Berechnung (Zinsschaden, ersparte Risiko- und Verwaltungskosten, Sondertilgungsrechte), aber keine Beträge. Wie hoch die Summe ausfällt, hängt von Restschuld, Vertragszins, verbleibender Zinsbindung und dem Marktzins am Ablösetag ab.

Keine Entschädigung fällt an, wenn seit dem vollständigen Empfang des Darlehens zehn Jahre vergangen sind und Sie mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Haben Sie nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Rückzahlung oder den Sollzins getroffen, etwa bei einer Anschlussfinanzierung, laufen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung. Bitten Sie Ihre Bank schriftlich um den Ablösebetrag und die Berechnung, bevor der Notartermin feststeht. Ein Zahlenbeispiel und die Ausnahmen behandelt der Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf.

Wie wirkt sich der Verkauf steuerlich aus?

Der Gewinn aus dem Verkauf ist einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie das Haus seit dem Kauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Die Zehnjahresfrist gilt am 9. Oktober 2026 unverändert, Einzelheiten und aktuelle Gesetzesvorhaben stehen im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.

Den Gewinn bestimmt § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG als Unterschied zwischen Veräußerungspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den Werbungskosten. Werbungskosten sind nach dem Einkommensteuer-Handbuch 2025 alle durch das Veräußerungsgeschäft veranlassten Aufwendungen, die weder zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören noch einer vorrangigen Einkunftsart zuzuordnen sind. Das Handbuch nennt ausdrücklich die Vorfälligkeitsentschädigung, die durch die Pflicht zur lastenfreien Veräußerung veranlasst ist. Die bloße Tilgung des Darlehens aus dem Erlös gehört nicht dazu. Bleibt der Gesamtgewinn eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG), ab 1.000 Euro gilt diese Freigrenze nicht mehr, und der gesamte Gewinn zählt.

Ist Ihr Verkauf steuerfrei, wirken die Kosten steuerlich nicht. Ist er steuerpflichtig, versteuern Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, einen festen Satz gibt es nicht. Wie Sie die einzelnen Posten ansetzen, klären Sie vor dem Notartermin mit einem Steuerberater.

Was bleibt bei einem Verkaufspreis von 300.000 Euro?

Das Beispiel rechnet mit 300.000 Euro Kaufpreis und meiner Provision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. In der zweiten Spalte liegt eine Grundschuld über 200.000 Euro auf dem Haus, von der noch 125.000 Euro offen sind. Die Löschungskosten stammen aus der Tabelle oben. Das Ergebnis ist der Betrag vor Einkommensteuer.

Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, mindert jeder Euro davon den Rest um einen Euro. Nicht in der Rechnung stehen außerdem der Energieausweis, die Gebühren für Unterlagen wie Grundbuchausdruck und Liegenschaftskarte, Reparaturen, Räumung und eine mögliche Einkommensteuer. Die Grunderwerbsteuer fehlt, weil im Beispiel der Käufer sie zahlt. Auch die laufenden Kosten des Hauses bleiben außen vor: Mit der Übergabe gehen Nutzungen und Lasten auf den Käufer über (§ 446 BGB), bis dahin tragen Sie sie. Ohne Maklerauftrag entfällt der Provisionsposten, die Aufgaben des Maklers liegen dann bei Ihnen.

Welche weiteren Kosten können dazukommen?

Ein Verkehrswertgutachten brauchen Sie vor allem, wenn Behörden, Gerichte oder Miterben eine belastbare Zahl verlangen. Beim Gutachterausschuss kostet ein Gutachten für ein bebautes Grundstück bei 300.000 Euro Verkehrswert 2.645 Euro ohne Umsatzsteuer (1.625 Euro plus 3,4 Promille des Verkehrswerts, Nr. 1.1.2 der Gebührenordnung der Gutachterausschüsse, Fassung ab 1. Juni 2024). Ist der Aufwand erhöht, etwa bei fehlenden Bauakten, kommt ein Zuschlag nach Zeitaufwand dazu. Private Sachverständige vereinbaren ihr Honorar frei. Meine Markteinschätzung zur Verkaufsvorbereitung ist für Sie kostenfrei, ein Verkehrswertgutachten ist sie nicht. Verfahren und Unterschiede erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung Verfahren.

Weitere Posten hängen vom Haus ab: kleine Reparaturen vor der Besichtigung, Entrümpelung, die Räumung eines leeren Hauses oder Homestaging. Sie kosten, was Handwerker und Dienstleister dafür verlangen. Eine belastbare Durchschnittszahl dafür nenne ich nicht, holen Sie Angebote ein.

Was Sie vor dem Notartermin klären sollten

• Den Ablösebetrag und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich bei der Bank erfragen.
• Im Entwurf die Kostenklausel lesen: Wer trägt Beurkundung, Grundbuch, Lastenfreistellung und Grunderwerbsteuer?
• Mit dem Steuerberater klären, ob der Verkauf steuerpflichtig ist.
• Den Maklervertrag mit dem Satz inklusive Mehrwertsteuer und dem Leistungsumfang in Textform bereithalten.
• Energieausweis und Unterlagen vor der ersten Besichtigung bestellen.

Provision und Grunderwerbsteuer richten sich nach dem Kaufpreis. Eine begründete Marktspanne für Ihr Haus erhalten Sie mit meiner kostenlosen Immobilienbewertung. Wie ein Verkauf in Lohne und in Vechta abläuft, steht auf den jeweiligen Seiten.