Grundbuchauszug lesen: Aufbau, Eintragungen und Einsicht erklärt

Ich bin Semho Kahraman, Immobilienmakler in Lohne. Ein Grundbuchauszug liegt bei einem Hauskauf früh auf dem Tisch, und Laien können ihn schwer lesen. Dieser Ratgeber erklärt Aufbau und Eintragungen und den Weg zum Ausdruck beim Amtsgericht (Rechtsstand 11. Oktober 2026). Ich bin Makler und kein Notar: Der Notar prüft das Grundbuch vor der Beurkundung selbst, um sicher festzustellen, wer Eigentümer ist und wie die Immobilie belastet ist, so beschreibt es die Bundesnotarkammer. Die Checkliste Unterlagen beim Hausverkauf nennt den Auszug nur als eines von vielen Dokumenten, hier steht, was er enthält.

Wie ist ein Grundbuchauszug aufgebaut?

Das Grundbuch ist nach dem Landesjustizportal Niedersachsen ein vom Amtsgericht als Grundbuchamt geführtes amtliches Register, das die Gerichte dort nur noch elektronisch mit dem Programm SolumSTAR führen. Was im Alltag „Auszug“ heißt, nennt die Grundbuchverfügung (GBV) einen Ausdruck. Ein Grundbuchblatt besteht nach § 4 GBV aus fünf Teilen:

• Aufschrift: Amtsgericht, Grundbuchbezirk sowie Nummer von Band und Blatt (§ 5 GBV).
• Bestandsverzeichnis: das Grundstück mit Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe (§ 6 GBV).
• Abteilung I: der Eigentümer, bei mehreren das Gemeinschaftsverhältnis, dazu der Grund der Eintragung wie Auflassung, Erbschein oder Testament (§ 9 GBV).
• Abteilung II: alle Belastungen außer Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, dazu Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers und Vormerkungen (§ 10 GBV).
• Abteilung III: Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden mit ihrem Betrag (§ 11 GBV).

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Wer ein Recht an einem Grundstück durch Rechtsgeschäft erwirbt, für den gilt sein Inhalt nach § 892 Abs. 1 BGB als richtig, es sei denn, ein Widerspruch ist eingetragen oder er kennt die Unrichtigkeit.

Beispiel: ein erfundenes Grundbuchblatt

Das folgende Blatt ist frei erfunden. Namen, Orte, Beträge und Daten stehen für keinen echten Fall, und ein Ausdruck des Amtsgerichts Vechta kann anders aussehen.

Am Beispiel lässt sich der Rang ablesen. Bei Rechten in derselben Abteilung entscheidet die Reihenfolge der Eintragungen, bei Rechten in verschiedenen Abteilungen hat nach § 879 Abs. 1 BGB das unter einem früheren Tag eingetragene Recht den Vorrang, und derselbe Tag bedeutet gleichen Rang. Das Geh- und Fahrrecht von 1998 geht der Grundschuld von 2009 also vor.

Eine ganz gelöschte Eintragung wie Nr. 3 in Abteilung II ist nach § 17 Abs. 2 GBV rot zu unterstreichen. In einem maschinell geführten Grundbuch darf das Grundbuchamt die Kennzeichnung schwarz darstellen (§ 91 GBV), beim Datenbankgrundbuch lässt sich die Anzeige auf den aktuellen Inhalt beschränken (§ 63 GBV). Ob Ihr Ausdruck Gelöschtes zeigt, sehen Sie erst auf dem Papier. Gelöscht wird durch einen Löschungsvermerk (§ 46 Abs. 1 GBO), Veränderungen eines Rechts stehen in einer eigenen Spalte (Abteilung II Spalte 5, Abteilung III Spalte 7).

Was bedeuten die Eintragungen in Abteilung II?

Um ein Recht an einem Grundstück durch Rechtsgeschäft aufzuheben, braucht es nach § 875 BGB die Erklärung des Berechtigten, dass er es aufgibt, und die Löschung im Grundbuch. Nießbrauch und Wohnungsrecht erlöschen zusätzlich mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB, beim Wohnungsrecht über § 1090 Abs. 2). Die häufigen Eintragungen im Überblick:

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach dem Baugesetzbuch ist ein anderes Recht, den Ablauf beschreibt der Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf. Wer als Käufer einen Zwangsversteigerungs-, Insolvenz- oder Nacherbenvermerk findet, unterschreibt nichts, bevor der Notar ihn geklärt hat. Wie ein Wohnungsrecht den Verkauf prägt, zeigt die Seite Haus verkaufen mit Wohnrecht.

Wenn der Eintrag auf eine Bewilligung verweist

Viele Einträge nennen nur Art und Berechtigten. Das Grundbuch darf nach § 874 BGB zur näheren Bezeichnung des Inhalts auf die Eintragungsbewilligung Bezug nehmen. Wo ein Wegerecht verläuft, steht dann in der Urkunde bei den Grundakten. Die Einsicht in solche Urkunden gestattet § 12 Abs. 1 Satz 2 GBO, die in Grundakten § 46 GBV, jeweils bei berechtigtem Interesse. Lassen Sie sich die Bewilligungen kopieren, bevor Sie ein belastetes Grundstück kaufen.

Was steht in Abteilung III, und was heißt Buchrecht oder Briefrecht?

Eine Hypothek sichert eine Forderung (§ 1113 BGB), eine Grundschuld verlangt die Zahlung einer Geldsumme aus dem Grundstück (§ 1191 BGB), setzt aber keine Forderung voraus, und die Vorschriften über die Hypothek gelten für sie entsprechend (§ 1192 Abs. 1 BGB). Über die Hypothek wird ein Brief erteilt, wenn die Erteilung nicht ausgeschlossen ist (§ 1116 BGB). Ohne Brief liegt ein Buchrecht vor, bei der Hypothek eine Buchhypothek (so die Überschrift des § 1116 BGB). Im Eintragungstext steht dann nach dem Landesjustizportal „ohne Brief“ oder „brieflos“. Bei der Löschung eines Briefrechts muss der Brief vorliegen.

Der Rang bestimmt, welches Recht dem anderen vorgeht. Ändern lässt er sich nachträglich durch Einigung und Eintragung (§ 880 BGB). Eine später eingetragene Grundschuld steht im Rang hinter den früher eingetragenen Rechten, sofern nichts anderes eingetragen ist (§ 879 Abs. 3 BGB), etwa ein Rangvorbehalt (§ 881 BGB).

Eine abbezahlte Grundschuld verschwindet nicht von selbst. Das Grundbuchamt löscht sie nach dem Landesjustizportal mit der Löschungsbewilligung des Gläubigers, der notariell beglaubigten Zustimmung aller Eigentümer, einem formlosen Antrag und bei Briefrechten mit dem Brief. Beim Verkauf läuft das über den Notar, was es kostet, rechnet der Ratgeber zum Notartermin an einem Beispiel vor. Den Ablauf ohne Verkauf erklärt der Ratgeber Grundschuld löschen.

Wer bekommt den Auszug, und wo gibt es ihn im Landkreis Vechta?

Einsicht gestattet § 12 Abs. 1 GBO jedem, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Nach dem Landesjustizportal haben es der Eigentümer, der Erbbauberechtigte, dinglich Berechtigte aus Abteilung II oder III, Inhaber eines Vollstreckungstitels gegen den Eigentümer und Personen mit der Vollmachtsurkunde eines Einsichtsberechtigten. Behörden, Notare, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und dinglich Berechtigte müssen es nach § 43 GBV nicht darlegen. Makler führt § 43 GBV nicht auf, ein Makler kann aber mit der Vollmachtsurkunde des Eigentümers Einsicht nehmen.

Reines Kaufinteresse genügt nicht, schreibt das Landesjustizportal. Das Oberlandesgericht München hat das am 18. Februar 2026 für einen Interessenten bestätigt, der den Eigentümer eines Hauses ermitteln wollte (34 Wx 36/26 e): Ein berechtigtes Interesse komme allenfalls nach dem Eintritt in Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer in Betracht. Den Weg öffnet § 43 Abs. 2 Satz 2 GBV, wonach die Einsicht zulässig ist, wenn die für den Einzelfall erklärte Zustimmung des eingetragenen Eigentümers dargelegt wird. Als Verkäufer können Sie einem ernsthaften Interessenten Ihren Ausdruck zeigen oder ihm Ihre Zustimmung für den Einzelfall schriftlich erteilen, die er dem Grundbuchamt vorlegt. Welche Form das Amtsgericht dafür verlangt, fragen Sie dort nach.

Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Vechta. Nach seiner Geschäftsverteilung (Stand 2. September 2026) führt es die Grundbuchsachen aller zehn Städte und Gemeinden des Landkreises. Eigentümer beantragen den Ausdruck mit einem Brief mit eigenhändiger Unterschrift, bezeichnen das Grundstück mit Grundbuchbezirk und Blattnummer (ersatzweise Gemarkung, Flur und Flurstück oder Adresse) und nennen Namen, Anschrift und Geburtsdatum. Anträge gehen schriftlich, per Telefax oder persönlich, nicht telefonisch oder per E-Mail. Die Einsicht bei Gericht ist mit Ausweis gebührenfrei. Das Amtsgericht warnt vor Internetanbietern von „Online-Grundbuchauszügen“: Sie arbeiten privatrechtlich und verlangen regelmäßig überhöhte oder zusätzliche Gebühren.

Was die Unterlagen kosten

Der einfache Ausdruck kostet 10 Euro (Nr. 17000), der amtliche 20 Euro (Nr. 17001 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG, Stand 11. Oktober 2026). Der amtliche gilt als beglaubigte Abschrift (§ 78 Abs. 2 GBV), für den eigenen Überblick genügt der einfache. Jeder Ausdruck trägt das Datum des Abrufs (§ 78 Abs. 1 GBV) und zeigt nur den Stand an diesem Tag. Mit den Auskünften aus dem nächsten Abschnitt ergibt sich als Mindestbetrag:

Über das Portal Katasterkarten-Online sinkt die Gebühr der Karte nach Angabe des Landesamts um 20 Prozent auf 16 Euro. Mit Umsatzsteuer sind das 19,04 Euro, die Summe beträgt dann 65,54 Euro. Für die Baulastenauskunft nennt der Landkreis auf seiner Seite keinen Betrag.

Was steht nicht im Grundbuch: Baulasten, Kataster und Altlasten?

Baulasten

Eine Baulast übernimmt ein Eigentümer durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie wird mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern (§ 81 Abs. 1 NBauO). Das Verzeichnis führt die Bauaufsichtsbehörde, einsehen kann es, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (Abs. 4 und 5). Die Liegenschaftsbeschreibung des Landesamts kann Baulasten aufführen, aber nur nachrichtlich und ohne Anspruch auf Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit.

Wer das Verzeichnis führt, hängt von der Bauaufsicht ab. Untere Bauaufsichtsbehörde ist nach § 57 Abs. 1 NBauO grundsätzlich der Landkreis. Eine Gemeinde übernimmt die Aufgabe nur ausnahmsweise, auf Antrag ab 30.000 Einwohnern oder weil sie die Aufgabe schon bis zum 31. Oktober 2012 wahrnahm (Abs. 2). Für das Kreisgebiet führt das Verzeichnis nach eigener Angabe der Landkreis Vechta. Die Stadt Vechta nennt unter den Aufgaben ihrer eigenen unteren Bauaufsichtsbehörde das Führen des Baulastenverzeichnisses, bei Grundstücken dort fragen Sie also bei der Stadt. Bei Zweifeln klärt ein Anruf beim Landkreis, wer zuständig ist. Fragen Sie vorab nach Zuständigkeit und Kosten, wie es der Ratgeber Haus kaufen in Lohne rät.

Liegenschaftskataster und Flurkarte

Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe und Lage übernimmt das Grundbuchamt weitgehend aus dem Liegenschaftskataster des Landesamts für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN). Im Landkreis Vechta gehört dazu das Katasteramt Vechta in der Regionaldirektion Oldenburg-Cloppenburg. Die Liegenschaftskarte, im Alltag Flurkarte genannt, zeigt maßstabsgetreu Flurstücksgrenzen, Flurstücksnummern, Bauwerke und Hausnummern. Anders als den Grundbuchauszug kann jede Person sie beziehen. Eigentumsangaben enthält erst die Liegenschaftsbeschreibung in den Varianten mit Eigentumsnachweis, und dafür braucht es ein berechtigtes Interesse.

Altlasten

Ob ein Grundstück im Altlastenkataster geführt wird, sagt das Grundbuch nicht. Zuständig sind die unteren Bodenschutzbehörden. Der Landkreis Vechta bietet die Auskunft nur über Kreishaus Online an, mit Vorauszahlung. Einen Sonderfall kennt das Grundbuch. Haben öffentliche Mittel eine Sanierung bezahlt, muss der Eigentümer die Wertsteigerung unter Umständen ausgleichen, und der Ausgleichsbetrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 25 BBodSchG). Dann trägt das Grundbuchamt auf Ersuchen der Behörde einen Bodenschutzlastvermerk in Abteilung II ein (§ 93a und § 93b GBV).

Was prüfen Käufer vor dem Notartermin?

• Abteilung I: Passt der Name zum Verkäufer? Sind mehrere Eigentümer eingetragen, etwa Eheleute oder eine Erbengemeinschaft, müssen alle mitwirken (§ 747 Satz 2 BGB bei Miteigentum nach Bruchteilen, § 2040 Abs. 1 BGB bei der Erbengemeinschaft, im Grundbuchverfahren § 19 GBO).
• Bestandsverzeichnis: Stimmen Flurstück und Größe mit Exposé und Liegenschaftskarte überein? Bei einer Wohnung vergleichen Sie Miteigentumsanteil und Sondereigentum mit der Teilungserklärung (§ 7 WEG), was darin steht, erklärt der Ratgeber Eigentumswohnung kaufen.
• Abteilung II: Welche Rechte bleiben nach dem Kauf bestehen? Lesen Sie bei Wege-, Leitungs- und Wohnungsrecht die Bewilligung und fragen Sie, ob der Verkäufer ein Recht löschen lässt.
• Vermerke: Zwangsversteigerung, Insolvenz, Nacherbfolge oder eine Vormerkung für einen Dritten gehören vor der Unterschrift ins Gespräch mit dem Notar.
• Abteilung III: Sollen Sie das Grundstück lastenfrei erhalten, müssen die eingetragenen Grundschulden bei Gestaltung und Abwicklung des Vertrags berücksichtigt werden, so die Bundesnotarkammer.
• Außerhalb des Grundbuchs: Die Bundesnotarkammer rät, Baulastenverzeichnis und Altlastenregister abzufragen. Was der Kauf insgesamt kostet, rechnet der Ratgeber Kaufnebenkosten in Niedersachsen vor.

Wie ich Kaufinteressenten im Landkreis Vechta begleite, steht auf der Seite Immobilie kaufen im Landkreis Vechta.

Was können Verkäufer vorher löschen lassen?

Löschen lässt sich, was erledigt ist und wozu die Berechtigten mitwirken. Die Kosten der Lastenfreistellung übernimmt nach der Bundesnotarkammer regelmäßig der Verkäufer.

• Grundschuld der Bank: Bewilligung der Bank, beglaubigte Zustimmung aller Eigentümer, Antrag, bei einem Briefrecht der Brief.
• Wohnungsrecht, Nießbrauch oder auf Lebenszeit beschränkte Reallast nach dem Tod des Berechtigten: Das Grundbuchamt verlangt die Sterbeurkunde (Landesjustizportal). Sind Rückstände von Leistungen nicht ausgeschlossen, löscht es vor Ablauf eines Jahres nach dem Tod oder bei einem Widerspruch des Rechtsnachfolgers nur mit dessen Bewilligung, es sei denn, im Grundbuch steht, dass der Nachweis des Todes genügt (§ 23 GBO).
• Recht eines lebenden Berechtigten: nur mit seiner öffentlich beglaubigten Löschungsbewilligung (§ 19 und § 29 Abs. 1 GBO).
• Baulast: Antrag des Eigentümers bei der Bauaufsichtsbehörde, nicht beim Grundbuchamt. Sie löscht auf Antrag, wenn ein öffentliches und privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht (§ 81 Abs. 3 NBauO).

Was beim Verkauf sonst auf dem Tisch liegen sollte, nennt die Checkliste Unterlagen beim Hausverkauf. Wie ich Verkäufer im Landkreis Vechta begleite, steht auf der Seite Immobilie verkaufen im Landkreis Vechta.