Home Staging heißt, ein Haus für Fotos und Besichtigungen so herzurichten, dass Interessenten es leichter einschätzen können. Dieser Ratgeber nennt Kosten und Studien mit Quelle und Datum und klärt die Grenzen bei bearbeiteten Fotos. Rechtsstand: 10. Oktober 2026. Zur Wirkung in Lohne oder im Landkreis Vechta kann ich keine Zahlen nennen, weil ich dazu keine belastbare Untersuchung gefunden habe.
Was ist Home Staging, und welche Formen gibt es?
Hinter dem Begriff steht kein fester Leistungsumfang. Ein Anbieter meint damit eine Stunde Beratung, ein anderer die komplette Einrichtung. Hilfreich ist eine Einteilung danach, was im Haus tatsächlich geschieht:
| Form | Was geschieht | Wann sie naheliegt |
|---|---|---|
| Aufräumen und Entrümpeln | Überflüssiges und Persönliches kommt weg, es wird gereinigt und kleine Schäden werden repariert | bei jedem Haus, bewohnt oder leer |
| Teil-Staging im bewohnten Haus | Möbel werden umgestellt, Dekoration reduziert, einzelne Räume gezielt hergerichtet | wenn Räume zugestellt oder uneinheitlich eingerichtet sind |
| Staging im leeren Haus | Möbel und Dekoration werden für die Vermarktungszeit gemietet und aufgebaut | wenn das Haus leer steht, etwa nach einem Auszug oder Erbfall |
| Virtuelles Staging | Das Haus bleibt leer, auf den Fotos werden Möbel digital eingefügt | wenn Möbel vor Ort nicht infrage kommen |
Die Formen lassen sich kombinieren, und das Aufräumen kann jeder Eigentümer selbst angehen. Geliehene Möbel verursachen über die gesamte Mietdauer Kosten und gehören nicht zum Kaufgegenstand: Was im Haus bleibt, etwa eine Einbauküche, regelt der notarielle Kaufvertrag.
Was bringt Home Staging? Die Studienlage
Für Deutschland ist in den öffentlich zugänglichen Quellen keine unabhängige Untersuchung mit nachvollziehbarer Methode nachgewiesen, die Staging mit Verkaufspreis oder Vermarktungsdauer verknüpft (Stand Oktober 2026). In Ratgebern steht häufig, Staging steigere den Verkaufspreis um bis zu 15 Prozent, und als Quelle wird die Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) genannt. Auf ihrer Webseite schreibt die DGHR, bei richtig eingepreisten Objekten seien Preissteigerungen von bis zu 15 Prozent keine Ausnahme, und nennt dazu weder Stichprobe noch Methode. Eine Grafik aus ihrer Verbandsstatistik 2014 bis 2018 zeigt, dass bei 73,1 Prozent der erfassten Fälle der Angebotspreis erreicht oder übertroffen wurde, bei 9,2 Prozent nicht, bei 17,7 Prozent ist das Ergebnis unbekannt. Eine Fallzahl nennt die Grafik nicht, die Statistik selbst liegt hinter einem Login, und ohne Vergleich mit Objekten ohne Staging lässt sich daraus keine Wirkung ableiten. Eine „bis zu“-Angabe sagt zudem nichts darüber, was üblich ist. Ich übernehme die Zahl deshalb nicht.
Belegt ist eine Befragung aus den USA. Die National Association of Realtors (NAR) hat im Februar 2025 per Online-Umfrage Makler befragt und im Mai 2025 den Profile of Home Staging veröffentlicht: 1.266 auswertbare Antworten auf 49.806 Einladungen, ein Rücklauf von 2,5 Prozent. Es sind Einschätzungen von Maklern, keine gemessenen Verkaufsdaten.
- 83 Prozent der Makler auf Käuferseite sagten, Staging erleichtere es Käufern, sich das Haus als künftiges Zuhause vorzustellen.
- Zur Vermarktungszeit sahen 49 Prozent der Makler auf Verkäuferseite eine Verkürzung (19 Prozent stark, 30 Prozent leicht), 17 Prozent keine Wirkung und 13 Prozent eine Verlängerung. 21 Prozent wussten es nicht.
- Zur gebotenen Summe nannten 19 Prozent der Verkäufer-Makler einen Zuschlag von 1 bis 5 Prozent, 10 Prozent einen von 6 bis 10 Prozent und 7 Prozent einen höheren. 30 Prozent sahen keine Wirkung, 34 Prozent waren unsicher. Auf Käuferseite nannten 17 Prozent 1 bis 5 Prozent und 41 Prozent keine Wirkung.
Wer eine Wirkung sieht, nennt meist Zuschläge bis 10 Prozent, und ein erheblicher Teil sieht keine oder weiß es nicht. Die Zahlen stammen von US-Märkten. Auf ein Haus in Lohne lassen sie sich nicht übertragen, und ein Versprechen zu Preis oder Verkaufsdauer leite ich daraus nicht ab.
Was kostet Home Staging beim Hausverkauf?
Feste Preise gibt es nicht, der Aufwand hängt von Größe, Zustand, Leistungsumfang und Abrechnung ab. Orientierung geben zwei Ratgeber aus der Immobilienbranche, Homeday (veröffentlicht am 4. Juli 2023) und aroundhome (Stand 7. Oktober 2024). Zu den Zahlen ist bei beiden keine Erhebung angegeben, und die Pakete heißen unterschiedlich und sind nicht deckungsgleich:
| Leistung | Homeday, Juli 2023 | aroundhome, Oktober 2024 |
|---|---|---|
| Beratung für die Umsetzung in Eigenregie | ab 200 Euro | 250 bis 300 Euro |
| Tagespaket (Homeday) beziehungsweise gemeinsames Anpacken (aroundhome) | ab 500 Euro | 300 bis 700 Euro |
| Komplettpaket | 1 bis 3 Prozent des Verkaufspreises | 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises |
Bei einem angenommenen Verkaufspreis von 400.000 Euro entsprechen 1 bis 3 Prozent 4.000 bis 12.000 Euro, 2 bis 3 Prozent 8.000 bis 12.000 Euro. Das ist eine Rechenhilfe und kein Angebot. In der NAR-Umfrage lag der Median bei 1.500 US-Dollar, wenn ein Staging-Dienst beauftragt wurde, und bei 500 US-Dollar, wenn der Makler selbst gestaltete. Zur Frage, wer zahlt, nannten die Makler dort am häufigsten, es komme auf den Fall an (26 Prozent), eigenes Staging durch den Makler (23 Prozent) und Zahlung durch den Verkäufer vor der Veröffentlichung (17 Prozent). Holen Sie schriftliche Angebote ein und fragen Sie nach Leistungsumfang, Mietdauer der Möbel, Auf- und Abbau und Haftung bei Schäden. Fragen Sie auch, ob Entrümpelung, Malerarbeiten und Gartenpflege im Preis stehen: Homeday zählt Entrümpelung und Renovierungsarbeiten zum Komplettpaket, aroundhome Umzug, Malerarbeiten und Gartenpflege.
Wie läuft Home Staging ab?
Die Reihenfolge zählt, denn Fotos und Besichtigungen sollen denselben Zustand zeigen. Wo das Herrichten im Gesamtablauf steht, zeigt der Ratgeber Haus verkaufen: Ablauf in 12 Schritten bis zur Eintragung. Für das Staging bietet sich diese Abfolge an:
- Ausgangslage klären: Bewohnt oder leer, in welchem Zustand, wen soll die Anzeige ansprechen? Beauftragen Sie jetzt den Energieausweis, der spätestens bei der ersten Besichtigung vorliegen muss.
- Ausräumen: Überflüssiges aus Keller, Garage, Dachboden und Wohnräumen entfernen, Persönliches wie Familienfotos, Post und Unterlagen wegräumen.
- Instandsetzen und reinigen: Kleine Schäden beheben, größere Mängel nicht überdecken, sondern benennen.
- Gestalten: Möbel umstellen, bei Bedarf Leihmöbel aufbauen, Beleuchtung prüfen, den Außenbereich herrichten.
- Fotografieren, dann besichtigen: Fotos entstehen am besten bei Tageslicht, zur Tageslichtdauer im Jahresverlauf siehe den Ratgeber Bester Zeitpunkt für den Hausverkauf im Landkreis Vechta. Bis zu den Besichtigungen bleibt der Zustand wie auf den Fotos.
Ist das Haus vermietet, bitten Sie den Mieter für Fotos in seiner Wohnung ausdrücklich um Erlaubnis. Personen und lesbare Unterlagen gehören nicht auf die Bilder. Bildnisse von Personen dürfen grundsätzlich nur mit Einwilligung der Abgebildeten verbreitet werden (§ 22 KUG), und auf Unterlagen stehen oft persönliche Daten.
Was lohnt sich vor der ersten Besichtigung?
Die NAR-Umfrage zeigt, was Makler auf Verkäuferseite ihren Kunden am häufigsten empfahlen: Entrümpeln (91 Prozent), Grundreinigung des ganzen Hauses (88 Prozent), bessere Außenwirkung (77 Prozent), professionelle Fotos (76 Prozent), kleine Reparaturen (75 Prozent), Teppichreinigung (74 Prozent), Persönliches wegräumen (72 Prozent), Farbausbesserungen (67 Prozent) und Wände streichen (57 Prozent). Das sind Empfehlungen aus den USA und kein Beleg, dass sich die Maßnahmen auszahlen.
Reparaturen, Licht und Gerüche
Prüfen Sie vor dem Fototermin, ob Türen, Wasserhähne, Rollläden und Leuchten funktionieren, und beheben Sie kleine Mängel oder nennen Sie sie offen. Tauschen Sie defekte Leuchtmittel und öffnen Sie die Vorhänge. Lüften Sie vor jedem Termin und räumen Sie Müll und Tierzubehör weg. Ein auffälliger Feuchtigkeits- oder Schimmelgeruch gehört geklärt und nicht mit Raumduft überdeckt.
Garten und Zugang
Rasen, Einfahrt, Eingang, Briefkasten und Mülltonnen liegen auf dem Weg zur Haustür und gehören zu dem, was Interessenten bei der Ankunft sehen. Beim Gehölzschnitt gilt eine Frist: Vom 1. März bis zum 30. September ist es verboten, Hecken, lebende Zäune, Gebüsche und andere Gehölze abzuschneiden, auf den Stock zu setzen oder zu beseitigen. Bäume auf gärtnerisch genutzten Grundflächen wie einem Hausgarten fallen nicht darunter. Schonende Form- und Pflegeschnitte bleiben zulässig (§ 39 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BNatSchG). Unabhängig von dieser Frist gilt ganzjährig der Artenschutz: Fortpflanzungs- und Ruhestätten besonders geschützter Tiere, etwa ein Vogelnest, dürfen nicht beschädigt oder zerstört werden (§ 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG). Ob für Bäume auf Ihrem Grundstück eine Baumschutzsatzung gilt, erfahren Sie bei der Gemeinde.
Mängel nicht überdecken
Staging darf gestalten, aber keinen Mangel verdecken. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB), und eine arglistige Täuschung berechtigt den Käufer zur Anfechtung (§ 123 Abs. 1 BGB). Bekannte Mängel gehören deshalb ins Exposé und ins Gespräch. Was Verkäufer offenlegen müssen, steht im Ratgeber Haus privat verkaufen oder mit Makler.
Virtuelles Staging: Wann wird ein Foto zur Irreführung?
Beim virtuellen Staging bleibt das Haus leer, auf dem Foto stehen digital eingefügte Möbel. Sie entstehen durch klassische Bildbearbeitung, 3D-Visualisierung oder KI. Das Bild zeigt damit etwas, das bei der Besichtigung nicht zu sehen ist. Für geschäftliche Handlungen gilt das Irreführungsverbot (§ 5 Abs. 1 UWG). Irreführend sind unwahre oder zur Täuschung geeignete Angaben über wesentliche Merkmale wie Art, Ausführung und Beschaffenheit (Abs. 2 Nr. 1), und als Waren gelten auch Grundstücke (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 UWG). Die Anzeige eines Maklers ist eine solche Handlung.
Ein Urteil, das virtuell möblierte Immobilienfotos nach § 5 UWG beurteilt, ist in den öffentlich zugänglichen Quellen nicht nachgewiesen (Stand Oktober 2026). Die folgenden Grenzen sind deshalb meine Einordnung aus dem Gesetzeswortlaut:
Nur Bewegliches einfügen. Gemeint sind Sofa, Tisch oder Dekoration. Wände, Fenster, Türen, Raumhöhe und Raumgröße, Böden, Einbauten, Aussicht und Nachbarbebauung gehören zum Objekt und bleiben, wie sie sind. Ein Bild mit einem Durchbruch oder Wintergarten, den es nicht gibt, lässt sich auch mit einem Hinweis kaum rechtfertigen. Risse, Feuchtigkeitsflecken und andere Schäden dürfen nicht wegretuschiert werden.
Sichtbar kennzeichnen. Ich empfehle den Hinweis „virtuell möbliert“, bei KI „mit KI bearbeitet“, direkt am Bild oder in der Bildunterschrift und nicht nur im Text weiter unten. Das Originalfoto des leeren Raums gehört daneben oder ins Exposé, dazu der Hinweis, dass Möbel und Dekoration nicht zum Kaufgegenstand gehören.
Wer als Privatperson verkauft, handelt in der Regel nicht zugunsten eines Unternehmens, für ihn steht das Zivilrecht im Vordergrund. Was der Käufer erwarten kann, bestimmt sich auch nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, insbesondere in der Werbung (§ 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b BGB).
Kennzeichnungspflicht bei KI-Bildern
Entsteht das Bild mit KI, kommt seit dem 2. August 2026 die KI-Verordnung (Verordnung (EU) 2024/1689) hinzu. Betreiber eines KI-Systems, das Bild-, Ton- oder Videoinhalte erzeugt oder manipuliert, die ein Deepfake sind, müssen offenlegen, dass sie künstlich erzeugt oder manipuliert wurden (Art. 50 Abs. 4), in klarer und eindeutiger Weise, spätestens beim ersten Kontakt mit dem Inhalt (Art. 50 Abs. 5). Ein Deepfake ist nach Art. 3 Nr. 60 ein durch KI erzeugter oder manipulierter Bild-, Ton- oder Videoinhalt, der echten Personen, Gegenständen, Orten, Einrichtungen oder Ereignissen ähnelt und einer Person fälschlicherweise als echt oder wahrheitsgemäß erscheinen würde. Betreiber ist, wer ein KI-System beruflich in eigener Verantwortung nutzt, also auch ein Makler.
Ob die KI-Möblierung des Fotos eines echten Hauses darunter fällt, ist nicht gerichtlich geklärt. Die Wettbewerbszentrale empfiehlt in ihrem Leitfaden (Version 2.0, Stand 29. Juli 2026), Ähnlichkeit weit zu verstehen und KI-Bilder im Zweifel zu kennzeichnen. Die Leitlinien der EU-Kommission vom 20. Juli 2026 zählen Gebäude zu den Objekten und nennen als Deepfake ein KI-Produktbild, das das tatsächliche Aussehen verfälscht oder attraktiver erscheinen lässt, als es ist. Immobilienfotos erwähnen sie nicht ausdrücklich. Kleine KI-Korrekturen wie Farb- und Lichtanpassung können nach den Leitlinien unerheblich sein. Entsteht das Bild ohne KI, etwa als klassische 3D-Visualisierung, greift die KI-Verordnung nicht, das Irreführungsverbot des UWG bleibt anwendbar.
Wem gehören Fotos und Möbeldesigns?
Das Recht an einem Foto steht dem Fotografen zu (§ 72 UrhG). Wer Fotos beauftragt, regelt die Nutzungsrechte am besten schriftlich: für welche Portale, ob für Druckexposé und Aushang, ob Weitergabe an einen Makler und eine spätere Bearbeitung wie virtuelles Staging erlaubt sind. Fehlt eine ausdrückliche Regelung, richtet sich der Umfang nach dem Zweck des Vertrags (§ 31 Abs. 5 UrhG).
Digitale Möbel aus der Bibliothek eines Tools dürfen Sie so nutzen, wie dessen Nutzungsbedingungen es erlauben. Prüfen Sie, ob die Veröffentlichung in Anzeigen eingeschlossen ist. Möbelentwürfe können als Werke der angewandten Kunst geschützt sein, wenn sie eine persönliche geistige Schöpfung sind (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 2 UrhG). Das Abbild eines erkennbaren Designklassikers sollten Sie nur nach Klärung der Rechte in eine Anzeige setzen. Einfacher sind neutrale Möbel ohne erkennbares Vorbild.
Welche Energieausweis-Angaben gehören in die Anzeige?
Auch mit gelungenen Fotos müssen die Pflichtangaben in der Anzeige stehen. Wird eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt dann ein Energieausweis vor, muss der Verkäufer oder der Makler, wenn einer von ihnen die Veröffentlichung verantwortet, bestimmte Angaben sicherstellen (§ 87 Abs. 1 GEG): Art des Ausweises, Endenergiewert, wesentliche Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz, ich bleibe bei der gewohnten Abkürzung. Für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, gilt eine neue Fassung mit Ausstellungsdatum und Jahres-Primärenergiebedarf, früher ausgestellte Ausweise behalten die bisherigen Angaben.
Verstöße können als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 GEG). Beide Fassungen und die Ausnahmen beschreibt der Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf. Fürs Staging heißt das: Bestellen Sie den Ausweis früh, damit weder Anzeige noch erste Besichtigung auf ihn warten.
Lässt sich Home Staging steuerlich ansetzen?
Nur, wenn der Verkauf selbst steuerpflichtig ist. Das ist bei einem privaten Veräußerungsgeschäft der Fall, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine Ausnahme für selbst genutzte Immobilien greift (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der Gewinn ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Nach dem amtlichen Einkommensteuer-Handbuch 2025 sind Werbungskosten alle durch das Veräußerungsgeschäft veranlassten Aufwendungen, die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören, keiner vorrangigen Einkunftsart zuzuordnen sind und nicht wegen privater Nutzung unter das Abzugsverbot des § 12 EStG fallen. Kommt es nicht zum Verkauf, werden sie nicht berücksichtigt.
Ob Rechnungen für Leihmöbel, Entrümpelung oder Fotos in diesem Sinn durch den Verkauf veranlasst sind, ist eine Frage des Einzelfalls. Eine Entscheidung speziell zum Home Staging ist in den öffentlich zugänglichen Quellen nicht nachgewiesen (Stand Oktober 2026). Bewahren Sie Verträge und Rechnungen mit Datum und Zweck auf und fragen Sie vor der Steuererklärung den Steuerberater.
Meine Einordnung für Verkäufer in Lohne
Ob sich Staging für Ihr Haus lohnt, hängt von Zustand, Preisvorstellung, Zielgruppe und Budget ab. Eine Wirkung auf Preis oder Dauer kann ich nicht zusagen. Aufräumen, Reinigen und kleine Reparaturen sind bei jedem Haus möglich, alles darüber hinaus wägen Sie anhand schriftlicher Angebote ab. Wenn Sie Ihr Haus in Lohne verkaufen möchten, finden Sie den Ablauf auf der Seite Haus verkaufen in Lohne, für Immobilien im übrigen Landkreis auf der Seite Immobilie verkaufen im Landkreis Vechta. Kontakte zu Anbietern nenne ich auf Wunsch.