Wer ein Haus verkauft, kann es selbst anbieten oder einen Makler beauftragen. Beide Wege sind erlaubt, und beide können gelingen. Ich bin Makler und habe damit ein eigenes Interesse an Ihrer Entscheidung, lesen Sie meinen Vergleich also mit dieser Einschränkung. Dass ein Makler einen höheren Preis erzielt, behaupte ich nicht, denn ich kann es nicht belegen. Rechtsstand ist der 9. Oktober 2026.
Was verlangt ein Privatverkauf in der Praxis?
Ohne Makler erledigen Sie jeden Schritt selbst. Die Übersicht zeigt, was dazugehört und was ein Makler je nach Vertrag übernehmen kann.
| Aufgabe | Privatverkauf | Mit Makler, soweit vereinbart |
|---|---|---|
| Preis einschätzen | Sie ermitteln eine Spanne selbst oder beauftragen einen Sachverständigen | Der Makler legt eine Markteinschätzung vor, ein Verkehrswertgutachten ist das nicht |
| Unterlagen | Sie besorgen Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne und Wohnflächenberechnung | Der Makler koordiniert die Beschaffung, die Auskünfte zum Haus geben weiterhin Sie |
| Exposé und Inserat | Sie fotografieren, schreiben, schalten und bezahlen die Anzeige | Der Makler erstellt und schaltet sie, Sie prüfen den Text |
| Anfragen und Besichtigungen | Sie beantworten jede Anfrage und führen alle Termine | Der Makler stimmt Termine ab und führt durch das Haus |
| Verhandlung | Sie verhandeln selbst | Der Makler führt die Gespräche, entschieden wird bei Ihnen |
| Notar und Übergabe | Sie stimmen Termin und Entwurf ab und übergeben das Haus | Der Makler stimmt sich mit dem Notar ab und begleitet die Übergabe |
Preis und Unterlagen
Der Angebotspreis steht am Anfang jeder Anzeige und bestimmt, wie Interessenten Ihr Haus einordnen. Welche Bewertungsverfahren es gibt, wann ein Gutachten sinnvoll ist und was es kostet, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung Verfahren. Meine Markteinschätzung liefert eine begründete Spanne und ersetzt kein Gutachten. Welche Unterlagen Käufer und Notar erwarten und wo Sie sie beantragen, zeigt die Checkliste Unterlagen beim Hausverkauf.
Inserat und Energieausweis
Die Energieausweispflichten treffen Privatverkäufer wie Makler. Soll ein bebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung verkauft werden und liegt kein gültiger Ausweis vor, ist einer auszustellen (§ 80 Abs. 3 GEG). Verkäufer oder Makler müssen ihn dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen, ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen während der Besichtigung genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, und nach dem Kaufvertrag ist er dem Käufer zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GEG).
Für die Anzeige gilt § 87 GEG. Wird eine Anzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt dann ein Energieausweis vor, muss sie fünf Angaben enthalten: die Art des Ausweises, den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, die wesentlichen Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Haus & Grund nennt in einem Infoblatt (Stand Juli 2026) als kommerzielle Medien Tageszeitungen und Internetportale, nicht aber private kostenfreie Kleinanzeigen. Wer die Vorlage- oder Angabepflichten vorsätzlich oder leichtfertig verletzt, handelt ordnungswidrig, die Geldbuße kann bis zu 10.000 Euro betragen (§ 108 GEG).
Ab dem 1. Januar 2027 gilt § 87 in neuer Fassung (Artikel 2 des Gesetzes vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226). Die Anzeige nennt dann, ob der Ausweis nach § 81 oder § 82 ausgestellt wurde, dazu das Ausstellungsdatum, den Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung. Für Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, gelten nach § 112 Abs. 3 weiter die bisherigen Angaben. Das Gesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz, ich bleibe bei der gewohnten Abkürzung GEG. Ausweisarten, Ausnahmen und Kosten behandelt der Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
Anfragen, Besichtigungen und Verhandlung
Jede Anfrage kostet Zeit, und Sie entscheiden selbst, wen Sie ins Haus lassen und wem Sie Unterlagen geben. Sie können Interessenten bitten, vor einem zweiten Termin eine Finanzierungsbestätigung ihrer Bank oder einen Eigenkapitalnachweis vorzulegen. Das erspart Ihnen Besichtigungen mit Käufern, die nicht finanzieren können. In der Verhandlung sitzen Sie dem Käufer ohne Vermittler gegenüber.
Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Preiseinigung per Handschlag oder E-Mail genügt dafür nicht.
Welche Pflichten hat der Verkäufer, und wofür haftet er?
Die Pflichten des Verkäufers hängen nicht davon ab, ob ein Makler beteiligt ist. Neben den Energieausweispflichten geht es vor allem um Aufklärung und um Angaben im Exposé.
Aufklärung über wesentliche Umstände
Bei Vertragsverhandlungen gibt es keine allgemeine Pflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten aufzuklären, die seine Entscheidung beeinflussen könnten. Der Bundesgerichtshof nimmt aber eine Pflicht an, ungefragt über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und für dessen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, wenn dieser die Mitteilung nach Treu und Glauben redlicherweise erwarten darf. Der Verkäufer darf davon ausgehen, dass Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind, dem Käufer ins Auge springen. Fragen des Käufers muss er richtig und vollständig beantworten, eine unrichtige oder unvollständige Antwort kann zum Schadensersatz führen. Ein übergebener Ordner mit Unterlagen ersetzt die Aufklärung nicht ohne Weiteres, weil der Verkäufer nicht davon ausgehen darf, dass der Käufer ihn gezielt auf Mängel durchsieht (BGH, Urteil vom 15. September 2023, V ZR 77/22, Randnummern 19, 24 und 28). Der Fall betraf Gewerbeeinheiten und eine drohende Sonderumlage.
Haftungsausschluss und Arglist
Im Kaufvertrag lassen sich die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausschließen oder beschränken. Auf eine solche Vereinbarung kann sich der Verkäufer aber nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB). Arglistig handelt nach dem Bundesgerichtshof, wer einen Mangel mindestens für möglich hält und weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Offenbarung nicht oder nicht so kaufen würde. Die Umstände der Arglist muss der Käufer darlegen und beweisen. Kennt der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss, sind seine Rechte ausgeschlossen (§ 442 Abs. 1 Satz 1 BGB). Deshalb lohnt es sich, bekannte Mängel vor der Beurkundung schriftlich zu nennen.
Angaben im Exposé
Angaben im Exposé haben rechtliche Folgen. Was der Käufer erwarten kann, bestimmt sich nach § 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b BGB auch nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, insbesondere in der Werbung. Der Bundesgerichtshof rechnet dazu auch Angaben im Exposé und macht keinen Unterschied, ob der Verkäufer oder ein Makler es erstellt hat. Im Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 169/24), das einen Kauf aus dem Jahr 2020 und damit noch die bis 2021 geltende, in der Sache unveränderte Fassung des § 434 BGB betraf, stand im Maklerexposé, das Grundstück sei mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebaut. Tatsächlich lag es in einem Wochenendhausgebiet, in dem dauerhaftes Wohnen nicht zulässig ist. Der Senat sah in der uneingeschränkten Angabe eine Offenbarungspflicht, weil sie die Fehlvorstellung hervorrufen konnte, das Haus dürfe dauerhaft bewohnt werden. Ob die Verkäufer arglistig handelten, ließ er offen, weil dafür geklärt werden muss, was sie selbst wussten oder für möglich hielten.
Ein Maklerexposé entlastet Sie deshalb nicht von selbst. Nach Auskunft der Verbraucherzentrale dürfen sich Makler grundsätzlich auf die Angaben der Verkäufer verlassen. Nennen Sie im Exposé nur, was Sie belegen können, und lesen Sie jeden Entwurf vor der Veröffentlichung Wort für Wort.
Was macht der Notar beim Hausverkauf, und was nicht?
Ein Kaufvertrag über ein Haus braucht die notarielle Beurkundung, mit und ohne Makler. Nach § 17 Abs. 1 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und die Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Er soll darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden und unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. Zugleich hat er nach § 14 Abs. 1 BNotO nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Der Notar sichert den rechtlichen Ablauf. Eine Preisprüfung oder eine Verhandlung in Ihrem Interesse gehört nicht zu den Pflichten, die § 17 BeurkG nennt. Die Kosten der Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch trägt der Käufer, wenn der Kaufvertrag nichts anderes vorsieht (§ 448 Abs. 2 BGB). Den Weg vom Entwurf über die Beurkundung bis zur Eintragung des Käufers beschreibt der Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf.
Was kostet der Verkauf privat, was kostet er mit Makler?
Ein Beispiel mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro. Meine Provision beträgt 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Seite, das sind 3 Prozent zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer darauf. Auf 300.000 Euro sind das 10.710 Euro für Ihre Seite als Verkäufer. Andere Makler können andere Sätze vereinbaren.
| Posten | Privatverkauf | Verkauf mit Makler |
|---|---|---|
| Provision der Verkäuferseite | entfällt | 10.710 Euro bei 300.000 Euro und 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer |
| Inserat auf Portalen oder in der Zeitung | Gebühr des Anbieters, Höhe je nach Anbieter | richtet sich nach dem Maklervertrag, Aufwendungen sind nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist (§ 652 Abs. 2 BGB) |
| Fotos und Exposé | Eigenleistung oder Auftrag an Dritte | richtet sich nach dem Maklervertrag |
| Energieausweis, Grundbuchauszug, Löschung der Grundschuld | fällt an, wenn nötig | fällt an, wenn nötig |
| Spekulationssteuer, Vorfälligkeitsentschädigung | fällt an, wenn die Voraussetzungen vorliegen | fällt an, wenn die Voraussetzungen vorliegen |
| Notar und Grundbuch | Käufer, wenn der Vertrag nichts anderes sagt | Käufer, wenn der Vertrag nichts anderes sagt |
Was unabhängig vom Weg anfällt, rechnet der Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienverkauf durch. Portale und Zeitungen legen ihre Inseratspreise selbst fest, deshalb nenne ich keinen Betrag. Fragen Sie vor dem Buchen nach Preis, Laufzeit und Verlängerung.
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern braucht der Maklervertrag Textform (§ 656a BGB). Ist der Käufer ein Verbraucher, gelten außerdem eigene Regeln für die Maklerkosten (§ 656b BGB). Ist der Makler für beide Seiten tätig, darf er sich nur gleich hohe Beträge versprechen lassen (§ 656c Abs. 1 BGB). Hat nur eine Seite ihn beauftragt, darf die andere nur dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn der Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig bleibt (§ 656d Abs. 1 BGB). Welche Objekte erfasst sind und wie die Teilung läuft, steht im Ratgeber Maklerprovision in Niedersachsen.
Wie viel müsste ein Makler herausholen, damit es sich rechnet?
Die Schwelle lässt sich ausrechnen. Verkaufen Sie privat für 300.000 Euro und bleiben alle übrigen Kosten gleich, behalten Sie 300.000 Euro. Mit Makler und einem Satz von 3,57 Prozent bleiben von jedem Kaufpreis nach der Verkäuferprovision 96,43 Prozent übrig. Damit Ihnen ebenfalls 300.000 Euro bleiben, müsste der Preis bei 300.000 geteilt durch 0,9643 liegen, das sind 311.106,50 Euro oder 3,7 Prozent mehr. Davon gehen 11.106,50 Euro Provision ab.
Die Rechnung beschreibt eine Schwelle und keine Erwartung. Sie sagt nicht, ob ein Makler diesen Preis erreicht, und ebenso wenig, ob ein Privatverkäufer ihn verfehlt. Einen Preisvorsprung des einen oder anderen Weges lege ich nicht zugrunde, weil ich ihn nicht belegen kann. Inserat und Fotos, die beim Privatverkauf anfallen, senken die Schwelle etwas, um wie viel, hängt von den Anbietern ab.
Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?
Das Gesetz kennt die Bezeichnungen nicht, entscheidend ist der Vertragstext. In der Praxis begegnen Ihnen drei Typen:
- Einfacher Maklerauftrag (Allgemeinauftrag): Sie dürfen mehrere Makler beauftragen und selbst verkaufen.
- Alleinauftrag (auch einfacher Makleralleinauftrag genannt): Sie beauftragen nur einen Makler. Verkaufen Sie an einen Käufer, den Sie selbst gefunden haben, schulden Sie dem Makler nach den üblichen Vertragsbeschreibungen keine Provision.
- Qualifizierter Alleinauftrag: Zusätzlich verpflichten Sie sich, Interessenten an den Makler zu verweisen und nicht selbst zu verkaufen. Was bei einem Eigenverkauf trotzdem fällig werden kann, steht in den Klauseln des Vertrags.
Für alle Typen gilt § 652 BGB: Der Maklerlohn ist nur zu zahlen, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Aufwendungen muss der Auftraggeber dem Makler nur ersetzen, wenn das vereinbart ist, und das gilt auch dann, wenn der Vertrag nicht zustande kommt. Zur Laufzeit hielt der Bundesgerichtshof 2020 eine Mindestlaufzeit von sechs Monaten bei einem Makleralleinauftrag regelmäßig für angemessen und eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate in den Geschäftsbedingungen grundsätzlich für unbedenklich (Urteil vom 28. Mai 2020, I ZR 40/19, in der Zusammenfassung des Verbraucherzentrale Bundesverbands). Im entschiedenen Fall stand die Kündigungsfrist nur in einer Anlage zum Vertrag, wurde deshalb nicht Vertragsbestandteil, und der Auftrag verlängerte sich nicht. Prüfen Sie vor der Unterschrift deshalb Laufzeit, Verlängerungsklausel, Kündigungsfrist, die Klausel zum Eigenverkauf und mögliche Pflichten zum Aufwendungsersatz.
Widerrufsrecht beim Maklervertrag
Schließen Sie als Verbraucher den Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder im Fernabsatz, steht Ihnen nach § 312g Abs. 1 BGB ein Widerrufsrecht zu. Außerhalb der Geschäftsräume geschlossen ist etwa ein Vertrag, den Sie und der Makler bei Ihnen zu Hause unterschreiben (§ 312b Abs. 1 Nr. 1 BGB). Fernabsatz liegt vor, wenn beide ausschließlich Fernkommunikationsmittel wie E-Mail oder Telefon verwenden (§ 312c BGB). Die Frist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2 BGB). Der Makler muss Sie über das Widerrufsrecht informieren (Art. 246a § 1 Abs. 2 EGBGB). Fehlt diese Information, beginnt die Frist nicht zu laufen, und das Recht erlischt spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 3 und 4 BGB). Früher erlischt es nur unter den Voraussetzungen des § 356 Abs. 5 BGB, etwa wenn der Makler seine Leistung vollständig erbracht hat und Sie zuvor ausdrücklich zugestimmt haben, dass er vor Fristablauf beginnt. Der Bundesgerichtshof entschied 2016, dass ein per E-Mail oder Telefon geschlossener Grundstücksmaklervertrag ein widerrufbarer Fernabsatzvertrag sein kann, damals nach der bis Juni 2014 geltenden Gesetzesfassung (Pressemitteilung 114/2016). Ein Beispiel liefert das Urteil vom 16. Juli 2026 (I ZR 223/25): Eine Verkäuferseite hatte einen Maklervertrag ohne Widerrufsbelehrung geschlossen und widerrief ihn Monate später, der Makler erhielt von ihr keine Provision. Ob Ihr Vertrag darunterfällt, hängt davon ab, wie er zustande kam. Im Zweifel fragen Sie vor der Unterschrift einen Rechtsanwalt oder die Verbraucherzentrale.
Privat oder mit Makler: Welche Fragen helfen bei der Entscheidung?
Eine Regel, die für jedes Haus passt, gibt es nicht. Diese Fragen helfen, den eigenen Fall einzuordnen:
- Wie viel Zeit haben Sie in den nächsten Monaten für Anfragen, Besichtigungen und Verhandlungen?
- Wissen Sie, welcher Preis zu Ihrem Haus passt, und können Sie ihn gegenüber einem Käufer begründen?
- Liegen die Unterlagen vor, oder wissen Sie, wo Sie sie beantragen?
- Können Sie alle Angaben im Exposé belegen, und wissen Sie, welche Mängel Sie offenlegen müssen?
- Sind sich alle Eigentümer einig, und gibt es Mieter, ein Wohnrecht oder eine Erbengemeinschaft?
- Wie gehen Sie damit um, wenn mehrere Interessenten gleichzeitig bieten oder niemand mehr zurückruft?
- Was tun Sie, wenn das Haus nach einigen Wochen noch keinen Käufer hat?
Antworten Sie bei Zeit, Preiskenntnis und Unterlagen mit Nein, bleibt die Arbeit auch beim Privatverkauf bei Ihnen, oder Sie kaufen Leistungen zu, etwa ein Gutachten. Liegen Wohnrecht, Mieter, Miteigentümer oder eine Erbengemeinschaft vor, steigt der Aufwand auf jedem Weg, und es lohnt sich, früh einen Notar oder Rechtsanwalt einzubeziehen. Besonderheiten einer geerbten Immobilie finden Sie auf der Seite Erbimmobilie verkaufen.
Auch bei meiner eigenen Einschätzung spielt mein Interesse als Makler mit. Nutzen Sie sie deshalb als einen Datenpunkt unter mehreren: Meine kostenlose Markteinschätzung zeigt eine begründete Preisspanne, ist unverbindlich und lässt Ihnen die Wahl, danach privat zu verkaufen. Wer mit mir verkaufen möchte, findet die Eckdaten auf der Seite Haus verkaufen in Lohne.