Ein Hausverkauf folgt einer festen Abfolge, auch wenn einzelne Schritte nebeneinander laufen. Dieser Beitrag geht zwölf Schritte der Reihe nach durch und verweist bei jedem auf den Ratgeber, der ihn im Einzelnen erklärt. Rechtsstand ist der 10. Oktober 2026. Ich bin Immobilienmakler, kein Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater: Rechts- und Steuerfragen zu Ihrem Haus klären diese Berufe.
Haus verkaufen: Der Ablauf im Überblick
Die Tabelle zeigt, wer den Schritt übernimmt, welche Unterlagen oder Ergebnisse dazugehören und wo er ausführlich steht.
| Schritt | Wer macht es | Unterlagen und Ergebnis | Ratgeber |
|---|---|---|---|
| 1. Unterlagen sammeln | Eigentümer | Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse | Checkliste Unterlagen |
| 2. Wert einschätzen | Eigentümer, Makler, Sachverständiger | Bodenrichtwert, Vergleichsdaten, Marktspanne | Bewertungsverfahren, Bodenrichtwert, Wert in Lohne |
| 3. Darlehen klären | Eigentümer, Bank | Ablösebetrag, Darlehensvertrag | Vorfälligkeitsentschädigung |
| 4. Makler oder Privatverkauf | Eigentümer | bei Makler: Maklervertrag, bei Wohnung oder Einfamilienhaus in Textform | Makler oder privat, Maklerprovision |
| 5. Energieausweis besorgen | Eigentümer, berechtigter Aussteller | Energieausweis, spätestens zur Besichtigung | Energieausweis |
| 6. Vermarkten und besichtigen | Eigentümer oder Makler | Exposé, Anzeige mit Pflichtangaben | Energieausweis |
| 7. Finanzierung des Käufers prüfen | Eigentümer oder Makler, Bank des Käufers | Finanzierungsbestätigung oder Eigenkapitalnachweis | Baufinanzierung |
| 8. Verhandeln | Eigentümer, Käufer | Preis, Übergabe, Inventar, Mängelregelung | Makler oder privat |
| 9. Notarentwurf prüfen | Notar, Eigentümer | Entwurf, Grundbuchprüfung, Zwei-Wochen-Frist für Verbraucher | Notartermin |
| 10. Beurkunden und abwickeln | Notar, Grundbuchamt, Finanzamt, Käufer | Urkunde, Vormerkung, Löschungsunterlagen, Unbedenklichkeitsbescheinigung | Notartermin |
| 11. Kosten und Grundsteuer | Eigentümer, Käufer | Kostenaufstellung, Vertragsregelung zu den Lasten | Kosten, Grundsteuer |
| 12. Steuern klären | Eigentümer, Steuerberater | Datum des Kaufvertrags, Nachweis der Selbstnutzung | Spekulationssteuer |
Schritt 1: Unterlagen sammeln
Der Grundbuchauszug kommt zuerst, danach Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse und Energieausweis.
Der Auszug zeigt, wer Eigentümer ist und welche Grundschulden, Wohnrechte und anderen Lasten eingetragen sind. Von dieser Liste schreibt das Gesetz ausdrücklich nur den Energieausweis vor (§ 80 GEG), bis Ende 2026 mit Ausnahmen etwa für Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 GEG). Alles Übrige verlangen in der Praxis Käufer, Banken und Notar. Bei Eigentumswohnungen, vermieteten Häusern und Erbimmobilien kommen weitere Papiere hinzu. Beschaffungswege im Landkreis Vechta und eine sinnvolle Reihenfolge nennt die Checkliste Unterlagen beim Hausverkauf.
Schritt 2: Was ist mein Haus wert?
Den Preis legen am Ende Käufer und Verkäufer fest, eine fundierte Einschätzung gehört trotzdem an den Anfang.
Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, persönliche Verhältnisse bleiben außen vor. Wie Gutachter ihn mit Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert ermitteln, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung Verfahren. Für eine erste Eingrenzung helfen amtliche Daten: der Bodenrichtwert Ihrer Zone (so fragen Sie ihn in BORIS.NI ab) und für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser die Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse für die Landkreise Cloppenburg und Vechta, mit einer Überschlagsrechnung für Lohne im Ratgeber Was ist mein Haus in Lohne wert?
Meine Einschätzung nenne ich Marktspanne. Sie dient der Preisfindung für den Verkauf und ist kein Gutachten. Ein Verkehrswertgutachten erstellen Sachverständige oder auf Antrag des Eigentümers der Gutachterausschuss (§ 193 Abs. 1 BauGB). Für eine Einschätzung vor Ort starten Sie mit meiner Immobilienbewertung.
Schritt 3: Darlehen und Grundschuld klären
Liegt auf dem Haus eine Grundschuld, hängt vom Darlehen ab, was Ihnen vom Erlös bleibt.
Fragen Sie Ihre Bank früh nach dem Ablösebetrag. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank nur bei gebundenem Sollzins verlangen (§ 502 Abs. 1 BGB), und auch dann nicht in jedem Fall (Abs. 2). Ein Darlehen mit gebundenem Sollzins können Sie zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Voraussetzungen, Berechnung und Alternativen stehen im Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf.
Schritt 4: Mit oder ohne Makler verkaufen?
Beide Wege sind zulässig, sie unterscheiden sich in Aufwand, Haftung und Kosten.
Wer privat verkauft, spart die Provision und übernimmt Preisfindung, Exposé, Inserat, Besichtigungen, Verhandlung und die Abstimmung mit dem Notar selbst. Eine gesetzliche Höhe für die Maklerprovision gibt es nicht. Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht die Textform (§ 656a BGB), und der Anspruch entsteht nur, wenn der Kaufvertrag durch Nachweis oder Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 BGB). Kauft ein Verbraucher (§ 656b BGB), muss der Maklerlohn bei einer Tätigkeit für beide Seiten in gleicher Höhe vereinbart werden (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, kann die andere nur zur Zahlung verpflichtet werden, wenn die beauftragende Seite mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig bleibt (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB), für die andere Seite bleibt also höchstens die Hälfte. Mein Satz beträgt 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Seite, bei 300.000 Euro also 10.710 Euro. Aufgaben, Haftung und Kosten beider Wege vergleicht der Ratgeber Haus privat verkaufen oder mit Makler, wer die Provision zahlt, erklärt der Ratgeber Maklerprovision in Niedersachsen.
Schritt 5: Energieausweis besorgen
Der Energieausweis ist die Unterlage, die Interessenten spätestens bei der Besichtigung sehen müssen.
Wer ein Haus verkauft und keinen gültigen Energieausweis hat, muss einen ausstellen lassen (§ 80 Abs. 3 GEG). Für Baudenkmäler gilt das bis Ende 2026 nicht (§ 79 Abs. 4 GEG). Interessenten ist er spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, dem Käufer nach dem Kaufvertrag unverzüglich zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GEG). Ausstellen darf ihn nur, wer nach § 88 GEG berechtigt ist. Verstöße gegen Vorlage, Übergabe und Anzeigenangaben können mit einer Geldbuße bis 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 Abs. 1 Nr. 18, 19 und 21, Abs. 2 Nr. 2 GEG). Das GEG heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (BGBl. 2026 I Nr. 226), ich bleibe bei der gewohnten Abkürzung. Für den Energieausweis gilt ab dem 1. Januar 2027 eine geänderte Fassung, in der die Ausnahme für Baudenkmäler wegfällt, die Vorlage spätestens bei der Besichtigung aber bleibt. Welche Ausweisart vorgeschrieben ist und was sich 2027 ändert, erklärt der Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
Schritt 6: Vermarkten und Besichtigungen
Zur Vermarktung gehören Exposé, Fotos, Grundrisse und die Anzeige, danach folgen die Besichtigungen.
Wer in einem kommerziellen Medium inseriert und schon einen Energieausweis hat, muss darin Art des Ausweises, Endenergiewert, wesentliche Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse nennen (§ 87 GEG, ab dem 1. Januar 2027 in neuer Fassung). Mängel gehören offen ins Exposé: Auf einen Haftungsausschluss kann sich nicht berufen, wer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB, siehe Schritt 8). Auf Wunsch läuft der Verkauf bei mir off-market, also ohne Portalinserat. Bei der Besichtigung legen Sie den Energieausweis vor oder hängen ihn deutlich sichtbar aus (§ 80 Abs. 4 GEG).
Schritt 7: Finanzierung des Käufers prüfen
Bevor ein Notartermin angesetzt wird, sollten Sie wissen, ob der Käufer den Preis aufbringen kann.
Fordern Sie dazu einen Nachweis an, etwa die Finanzierungsbestätigung seiner Bank oder einen Eigenkapitalnachweis. Braucht der Käufer ein Darlehen, wird es in der Regel durch eine Grundschuld abgesichert, die der Notar beurkundet, und die Bank zahlt den finanzierten Teil nach der Fälligkeitsmitteilung direkt an den Verkäufer. Als Zahlungsmittel ist Bargeld ausgeschlossen (§ 16a GwG). Wie Banken Baufinanzierungen prüfen, steht im Ratgeber Baufinanzierung im Landkreis Vechta.
Schritt 8: Verhandeln und Vertragsinhalt festlegen
Klären Sie vor dem Entwurf Preis, Übergabetermin, Inventar, Umgang mit Mängeln und Kostenverteilung.
Alles Vereinbarte gehört in die Urkunde. Der Kaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB), und Absprachen außerhalb der Urkunde sind nach der Bundesnotarkammer grundsätzlich unwirksam und können den ganzen Vertrag ungültig machen. Ein vereinbarter Haftungsausschluss für Mängel hilft nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat (§ 444 BGB). Aufklärung und Haftung behandelt der Ratgeber Haus privat verkaufen oder mit Makler.
Schritt 9: Notarentwurf prüfen
Der Notar erstellt den Entwurf, Sie prüfen ihn vor dem Termin in Ruhe.
Die Vertragsparteien wählen den Notar frei. Nach einem Vorgespräch erstellt er den Entwurf und prüft das Grundbuch. Bei einem Verbrauchervertrag, also einem Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher, soll der Verbraucher den Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Beim Verkauf zwischen zwei Privatpersonen greift diese Frist nach der Definition in § 310 Abs. 3 BGB nicht, fordern Sie den Entwurf trotzdem früh an. Prüfen Sie Kaufpreis, Zahlungsweg, Fälligkeitsvoraussetzungen, die Löschung Ihrer Grundschulden, Übergabetermin und Inventar. Details zu Entwurf und Vollmacht erklärt der Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf.
Schritt 10: Beurkundung und Abwicklung
Mit der Unterschrift wird der Vertrag verbindlich, Eigentümer wird der Käufer aber erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Im Termin liest der Notar den Vertrag vollständig vor, die Beteiligten genehmigen und unterschreiben ihn (§ 13 Abs. 1 BeurkG). Danach steuert der Notar die Abwicklung: Vormerkung für den Käufer im Grundbuch, Löschungsunterlagen Ihrer Bank, Verzicht der Gemeinde auf ein Vorkaufsrecht (§ 28 BauGB), Fälligkeitsmitteilung, Zahlung des Kaufpreises und Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 GrEStG). Das Eigentum geht mit der Eintragung über (§ 873 Abs. 1 BGB), die im Landkreis Vechta das Amtsgericht Vechta als Grundbuchamt vornimmt. Ab der Übergabe trägt der Käufer die Lasten (§ 446 BGB). Halten Sie die Übergabe mit Zählerständen und Schlüsseln in einem Protokoll fest und zeigen Sie die Veräußerung Ihrer Wohngebäudeversicherung unverzüglich an: Mit der Veräußerung tritt der Erwerber in den Vertrag ein (§ 95 Abs. 1 VVG), die Anzeige kann der Veräußerer oder der Erwerber machen (§ 97 Abs. 1 VVG). Die Reihenfolge der Abwicklung zeigt der Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf.
Schritt 11: Kosten und Grundsteuer
Notar und Grundbuch zahlt im Zweifel der Käufer, beim Verkäufer bleiben andere Posten.
Die Kosten der Beurkundung und der Eintragung trägt der Käufer, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt (§ 448 Abs. 2 BGB). Beim Verkäufer bleiben in der Regel die Löschung seiner Grundschulden, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, die Maklerprovision bei Beauftragung und der Energieausweis. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Niedersachsen 5 Prozent der Gegenleistung (Landesamt für Steuern) und wird von Käufer und Verkäufer gemeinsam geschuldet (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Steht im Vertrag der Käufer als Zahler, geht der Bescheid zuerst an ihn. Zahlt er nicht, kann das Finanzamt die Steuer auch vom Verkäufer fordern. Ein Rechenbeispiel steht im Ratgeber Kosten beim Hausverkauf.
Bei der Grundsteuer zählen gegenüber der Gemeinde die Verhältnisse am 1. Januar (§ 9 GrStG), der Bescheid für das Verkaufsjahr geht also an den, der am 1. Januar als Eigentümer zugerechnet war (§ 10 Abs. 1 GrStG). Im Verhältnis zum Käufer trägt dieser die Lasten ab der Übergabe, den Ausgleich regelt der Vertrag. Berechnung und Hebesätze stehen im Ratgeber Grundsteuer in Niedersachsen.
Schritt 12: Steuern auf den Gewinn klären
Ob der Verkaufsgewinn steuerpflichtig ist, hängt von der Zeit zwischen Kauf und Verkauf und von der Nutzung ab.
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Haben Sie das Haus geerbt oder geschenkt bekommen, zählt der Kauf des Vorbesitzers (bei der Schenkung nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Keine Steuer fällt an, wenn Sie das Haus zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Bleibt der Gesamtgewinn eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Die Zehnjahresfrist gilt unverändert. Den Gesetzentwurf der Grünen, sie für nicht selbst genutzte Immobilien zu streichen (Drucksache 21/6637), hat der Bundestag am 8. Oktober 2026 abgelehnt. Berechnung und Ausnahmen stehen im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien. Ob und wie viel Steuer bei Ihnen anfällt, klärt ein Steuerberater.
Was ändert sich bei Sonderfällen?
Der Ablauf bleibt, aber einzelne Schritte kommen hinzu oder verschieben sich.
- Vermietetes Haus: Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Kaution, Kündigung und Besichtigungen behandelt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen.
- Geerbtes Haus: Erben weisen dem Grundbuchamt die Erbfolge mit Erbschein oder, bei einem notariellen Testament, meist mit diesem und der Eröffnungsniederschrift nach (§ 35 GBO). Siehe Geerbtes Haus verkaufen. Bei mehreren Erben müssen alle mitwirken (§ 2040 Abs. 1 BGB), mehr dazu im Ratgeber Erbengemeinschaft Haus verkaufen.
- Trennung und Scheidung: Gehört das Haus beiden, können sie nur gemeinsam verkaufen (§ 747 Satz 2 BGB). Steht nur ein Partner im Grundbuch, kann bei Zugewinngemeinschaft die Einwilligung des anderen nötig sein, wenn der Verkauf sein Vermögen im Ganzen betrifft (§ 1365 BGB). Mehr auf der Seite Scheidungsimmobilie verkaufen.
- Haus mit Wohnrecht: Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) bleibt beim Verkauf bestehen und wirkt sich auf die Preisfindung aus. Mehr auf der Seite Haus verkaufen mit Wohnrecht.
- Streit unter Miteigentümern: Einigen sich die Eigentümer nicht, ist die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft möglich (§ 180 ZVG). Alternativen zeigt die Seite Teilungsversteigerung vermeiden.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?
Eine belegte Saisonregel gibt es nicht. Welche amtlichen Marktdaten für den Landkreis Vechta vorliegen und welche Fristen den Zeitpunkt tatsächlich bestimmen, etwa die Zehnjahresfrist, die Zinsbindung oder ein Mietvertrag, erklärt der Ratgeber Bester Zeitpunkt für den Hausverkauf im Landkreis Vechta.
Muss der Käufer nach dem Kauf sanieren?
Eine pauschale Sanierungspflicht gibt es nicht. Das GEG verlangt vom jeweiligen Eigentümer aber einzelne Nachrüstungen, etwa die Dämmung einer ungenügend gedämmten obersten Geschossdecke auf höchstens 0,24 W/(m²·K) (§ 35 Abs. 1 GEG). Zwei Jahre Aufschub hat ein Käufer nur in einem Sonderfall (§ 35 Abs. 3 GEG). Welche Pflichten gelten, welche Fristen und Ausnahmen es gibt und welche Förderung in Frage kommt, steht im Ratgeber Sanierungspflicht nach Hauskauf.
Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Eine belegte Durchschnittsdauer für den Landkreis Vechta ist in den öffentlich zugänglichen Quellen nicht nachgewiesen (Stand Oktober 2026), deshalb nenne ich keine. Wie lange die Vermarktung dauert, hängt von Preis, Zustand und Nachfrage ab. Nach der Beurkundung bestimmen Gemeinde, Finanzamt, Banken und Grundbuchamt das Tempo. Wo ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde besteht, kann sie es binnen drei Monaten nach Mitteilung des Vertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB), und das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn ihm Nichtausübung oder Nichtbestehen nachgewiesen ist (§ 28 Abs. 1 BauGB). Das Land Niedersachsen erhebt die Dauer von Grundbuchverfahren nach eigener Auskunft nicht statistisch (Drucksache 19/9208 des Landtags, Antwort vom 3. Dezember 2025), eine feste Zeit bis zur Eintragung des Käufers lässt sich deshalb nicht nennen.
Haus verkaufen im Landkreis Vechta: die Ortsseiten
Für die zehn Städte und Gemeinden des Landkreises gibt es je eine Seite mit örtlichen Hinweisen zum Verkauf: Lohne, Vechta, Dinklage, Damme, Neuenkirchen-Vörden, Holdorf, Steinfeld, Bakum, Goldenstedt und Visbek. Einen Überblick gibt die Seite Immobilie verkaufen im Landkreis Vechta.
Fazit
Wer die Reihenfolge kennt, kann Unterlagen, Ablösebetrag und Energieausweis früh klären und den Notarentwurf rechtzeitig prüfen. Für ein Haus im Landkreis Vechta nenne ich Ihnen nach einem Termin vor Ort eine Marktspanne und sage Ihnen, welche Schritte zuerst anstehen. Den Anfang macht meine kostenfreie Markteinschätzung auf der Seite Immobilienbewertung.