Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand vom 9. Oktober 2026 wieder. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), so das Gesetz vom 23. Juli 2026, bekannt gemacht im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226. Ich bleibe bei der gewohnten Abkürzung GEG. Für den Energieausweis gilt bis zum 31. Dezember 2026 die jetzige Fassung und ab dem 1. Januar 2027 eine geänderte (Artikel 2 und 9 des Gesetzes). Bei jeder Regel steht deshalb dabei, bis wann sie gilt.
Brauche ich beim Hausverkauf einen Energieausweis?
Ja, sobald ein bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden soll und für das Gebäude noch kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Abs. 3 GEG). Dasselbe gilt, wenn ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück begründet oder übertragen werden soll. Wer sein Haus nur selbst bewohnt, ohne es zu verkaufen oder zu vermieten, braucht nach Auskunft der Verbraucherzentrale keinen Ausweis. Wer den Ausweis bestellt und bezahlt, sagt das Gesetz nicht. In der Praxis bestellt ihn normalerweise der Verkäufer, die Gründe nennt der Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienverkauf.
Wann muss ich den Ausweis vorlegen und übergeben?
Den Ablauf regelt § 80 Abs. 4 GEG. Die Pflichten treffen den Verkäufer und den Immobilienmakler:
- Bei der Besichtigung: Der Ausweis oder eine Kopie ist dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen während der Besichtigung genügt.
- Ohne Besichtigung: Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis dem Interessenten unverzüglich vorzulegen.
- Auf Verlangen: Fordert der Interessent den Ausweis an, ist er spätestens dann unverzüglich vorzulegen.
- Nach dem Kaufvertrag: Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags ist dem Käufer der Ausweis oder eine Kopie zu übergeben.
Kann ich ein Haus ohne Energieausweis verkaufen?
Das Gesetz verbindet einen fehlenden Ausweis mit einem Bußgeld, nicht mit der Unwirksamkeit des Kaufvertrags. Weder § 80 noch § 108 GEG macht den Vertrag von der Vorlage abhängig, und für einen Grundstückskaufvertrag verlangt das BGB die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Gerichtsentscheidung, die einen Kaufvertrag allein wegen des fehlenden Ausweises für unwirksam erklärt, war in den ausgewerteten Quellen nicht zu finden. Folgenlos ist ein Verkauf ohne Ausweis trotzdem nicht: Wer ihn nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt, kann ordnungswidrig handeln. Besonderheiten Ihres Vertrags klärt der Notar.
Welche Ausnahmen gibt es, und was ändert sich 2027?
Bis zum 31. Dezember 2026 gelten die Vorschriften über den Energieausweis nicht für ein kleines Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 79 Abs. 4 Satz 1, § 3 Nr. 17 GEG), und für ein Baudenkmal sind die Verkaufs- und Vermietungspflichten des § 80 Abs. 3 bis 7 ausgenommen (§ 79 Abs. 4 Satz 2). Ab dem 1. Januar 2027 fällt die Denkmalausnahme weg. Die Übersicht zeigt, was sich für Verkäufer ändert:
| Thema | Bis 31. Dezember 2026 | Ab 1. Januar 2027 |
|---|---|---|
| Baudenkmal | Ausnahme von § 80 Abs. 3 bis 7 (§ 79 Abs. 4 Satz 2) | Ausnahme entfällt (§ 79 Abs. 4 neu) |
| Kleines Gebäude | nicht mehr als 50 m² Nutzfläche | weniger als 50 m² Nutzfläche |
| Bedarfsausweis bei Altbauten | Pflicht bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 | Regel entfällt, beim Verkauf nur noch für Nichtwohngebäude eine Bilanzierung vorgeschrieben |
| Verbrauchsausweis | Abrechnungen aus mindestens 36 Monaten | zwei Jahre, nur für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen |
| Beratungsgespräch | Käufer eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen führt ein unentgeltlich angebotenes Gespräch (§ 80 Abs. 4 Satz 6) | Regelung nicht mehr enthalten |
Ob Ihr Haus ein Baudenkmal ist, sagt die zuständige Denkmalschutzbehörde.
Eine Besonderheit betrifft Hofstellen, wie sie auch im Landkreis Vechta zu finden sind. Betriebsgebäude, die überwiegend zur Aufzucht oder zur Haltung von Tieren genutzt werden, nimmt § 2 Abs. 2 Nr. 1 GEG vom Anwendungsbereich aus. Das Wohnhaus gehört nicht zu den Ausnahmen, ein Ausweis wird je Gebäude ausgestellt (§ 79 Abs. 2). Liegen Wohnung und Stall unter einem Dach, ordnet ein Ausstellungsberechtigter das Gebäude ein. Mehr zum Hofverkauf steht auf der Seite Resthof verkaufen.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Welcher ist Pflicht?
Beide Ausweisarten zeigen dieselben Effizienzklassen, rechnen aber verschieden. Der Bedarfsausweis (§ 81 GEG) berechnet den Energiebedarf aus Bausubstanz und Anlagentechnik, unabhängig vom Heizverhalten der Bewohner. Der Verbrauchsausweis (§ 82 GEG) beruht auf gemessenen Verbräuchen. Bis Ende 2026 sind Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten zugrunde zu legen, der die jüngste Abrechnungsperiode einschließt, deren Ende nicht mehr als 18 Monate zurückliegt, und der Heizenergieverbrauch wird witterungsbereinigt (§ 82 Abs. 3 und 4). Ab 2027 ist der Endenergieverbrauch über einen Zeitraum von zwei Jahren zu erfassen und zusätzlich auf die Nutzungsbedingungen für Wohngebäude nach DIN/TS 18599-10 zu normalisieren (§ 82 Abs. 1 und 3 in der Fassung ab 2027). Im Gesetz heißen die beiden Ausweisarten dann „Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung“ (§ 81) und „Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs“ (§ 82), hier bleibe ich bei Bedarfs- und Verbrauchsausweis.
Welche Art vorgeschrieben ist, hängt vom Zeitpunkt ab. Bis zum 31. Dezember 2026 muss es ein Bedarfsausweis sein, wenn das Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen hat und der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Das gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei der Fertigstellung oder durch spätere Änderungen mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erreicht (§ 80 Abs. 3 Satz 2 und 3 GEG). In allen übrigen Fällen sind beide Arten zulässig. Ab dem 1. Januar 2027 steht diese Altbauregel nicht mehr in § 80 Abs. 3, für Bestandswohngebäude spricht die Verbraucherzentrale dann von Wahlfreiheit. Den Verbrauchsausweis regelt das Gesetz ab 2027 allerdings nur für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen (§ 82 Abs. 1 in der Fassung ab 2027). Hat Ihr Haus einen gewerblichen oder landwirtschaftlichen Teil, klärt der Aussteller, welche Ausweisart möglich ist.
Welche Art Käufern mehr sagt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass beide Ausweise für dasselbe Gebäude voneinander abweichen können und der reale Verbrauch vom Heizverhalten der Bewohner abhängt (Stand 11. August 2026). Für den Bedarfsausweis rät sie (Stand 9. Oktober 2025) zu einer Prüfung des Hauses vor Ort durch eine Fachperson.
Wer darf den Energieausweis ausstellen, und was kostet er?
Ausstellen darf ihn nur, wer nach § 88 GEG berechtigt ist. Das sind etwa Absolventen von Studiengängen wie Architektur oder Bauingenieurwesen, Meister aus Bau- und Anlagengewerben, Schornsteinfeger, staatlich anerkannte Techniker und Personen, die die Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bestanden haben, meist mit zusätzlichem Energie-Schwerpunkt, Berufserfahrung oder Schulung (§ 88 Abs. 2). Wer ohne Berechtigung ausstellt, handelt ordnungswidrig (§ 108 Abs. 1 Nr. 22).
Ein amtliches Zulassungszertifikat gibt es laut Verbraucherzentrale nicht, die Berechtigung allein sage nichts über die Qualifikation. Sie empfiehlt, auf eine Berufshaftpflichtversicherung zu achten. Auf Wunsch nenne ich Kontakte in der Region. Jeder Ausweis trägt eine Registriernummer (§ 98 GEG), die die zuständigen Behörden für Stichprobenkontrollen nutzen können (§ 99 GEG). Ab 2027 ist der Ausweis digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen, auf Verlangen des Eigentümers auch in Papierform (§ 79 Abs. 2 in der Fassung ab 2027).
Der Aussteller muss das Gebäude vor Ort begehen oder sich geeignete Bildaufnahmen zur Verfügung stellen lassen (§ 84 Abs. 1 GEG, ab 2027 § 83 Abs. 1 Satz 3). Liefern Sie die Daten selbst, müssen sie stimmen: Der Eigentümer hat dafür Sorge zu tragen, dass sie richtig sind (§ 83 Abs. 3), sonst kann das eine Ordnungswidrigkeit sein (§ 108 Abs. 1 Nr. 20, ab 2027 Nr. 21).
Zu den Kosten nennt das Gesetz nichts, die Aussteller legen ihre Preise selbst fest. Die Verbraucherzentrale schreibt (Stand 9. Oktober 2025), einfache Verbrauchsausweise gebe es teilweise schon für knapp unter 100 Euro, Internetangebote unter 70 Euro seien meist Verbrauchsausweise ohne Ortstermin. Für den Bedarfsausweis nennt sie keinen Betrag, der Preis hänge von Gebäudegröße, Bauteilen, Heizsystem und vorhandenen Bauunterlagen ab. Die Verbraucherzentrale rät, Angebote zu vergleichen, nicht in Vorkasse zu gehen und bei Mängeln kostenlose Nachbesserung zu verlangen.
Welche Angaben gehören ins Inserat?
Wird vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt dann ein Energieausweis vor, muss der Verkäufer oder der Makler, wenn einer von ihnen die Veröffentlichung verantwortet, bestimmte Pflichtangaben sicherstellen (§ 87 Abs. 1 GEG). Als kommerzielle Medien nennt Haus & Grund (Stand Juli 2026) Tageszeitungen und Internetportale, nicht betroffen seien private kostenfreie Kleinanzeigen und Aushänge. Liegt noch kein Ausweis vor, muss laut derselben Quelle keiner nur für die Anzeige erstellt werden, spätestens zur Besichtigung muss aber einer da sein.
| Angabe | Bis 31. Dezember 2026 | Neue Fassung ab 1. Januar 2027 |
|---|---|---|
| Art des Ausweises | Bedarfs- oder Verbrauchsausweis | nach § 81 oder nach § 82 ausgestellt |
| Kennwert | Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch | Jahres-Primärenergiebedarf in kWh je m² Nutzfläche und Jahr |
| Ausstellungsdatum | nicht verlangt | verlangt |
| Energieträger der Heizung | wesentliche Energieträger | wesentliche Energieträger |
| Baujahr und Effizienzklasse | bei Wohngebäuden | bei jedem Gebäude |
Die neue Fassung gilt für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden. Liegt bei einer Anzeige ein Ausweis vor, der vor diesem Tag ausgestellt wurde, bleibt es nach der Übergangsvorschrift des § 112 Abs. 3 in der Fassung ab 2027 bei den bisherigen Angaben. Bei Nichtwohngebäuden ist der Endenergiewert nach der bisherigen Fassung für Wärme und Strom getrennt zu nennen (§ 87 Abs. 2 bis Ende 2026, danach für ältere Ausweise § 112 Abs. 4). Wie Exposé und Inserat haftungsrechtlich zusammenhängen, steht im Ratgeber Haus privat verkaufen oder mit Makler.
Auch wettbewerbsrechtlich kann ein lückenhaftes Inserat Folgen haben. Der Bundesgerichtshof entschied 2017 zur damaligen Energieeinsparverordnung, dass Makler bei fehlenden Energieangaben als irreführende Unterlassung nach § 5a UWG haften können, sofern bei der Schaltung ein Ausweis vorlag (Pressemitteilung 156/2017). Das GEG nennt den Makler in § 87 heute ausdrücklich: Verantworte ich die Veröffentlichung einer Anzeige, muss ich die Pflichtangaben sicherstellen.
Welches Bußgeld droht, wenn der Ausweis fehlt?
Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig gegen die Pflichten verstößt (§ 108 Abs. 1 GEG). Dazu zählt, den Ausweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorzulegen (Nr. 18) oder zu übergeben (Nr. 19), nicht sicherzustellen, dass die Anzeige die Pflichtangaben enthält (Nr. 21), oder als Nichtberechtigter einen Ausweis auszustellen (Nr. 22). Für alle diese Fälle liegt die Höchstgrenze bei 10.000 Euro (§ 108 Abs. 2 Nr. 2). Eine Obergrenze von 15.000 Euro nennt die geltende Fassung nicht. Bis zu 50.000 Euro sieht § 108 Abs. 2 Nr. 1 für andere Verstöße vor, etwa gegen Dämmpflichten, mehr dazu im Ratgeber Sanierungspflicht nach Hauskauf. Ab 2027 bleibt es für diese Verstöße bei 10.000 Euro, in § 108 Abs. 1 rücken die Nummern um eins weiter, weil eine neue Nummer 4 eingefügt wird.
Wie lange gilt ein Energieausweis, und was passiert mit alten Ausweisen?
Ein Energieausweis ist für zehn Jahre auszustellen (§ 79 Abs. 3 GEG). Früher endet die Gültigkeit, wenn nach Änderungen am Gebäude ein neuer Ausweis erforderlich wird (§ 80 Abs. 2). Das Ablaufdatum steht im Ausweis (§ 85 Abs. 1 Nr. 3), und die Änderung zum 1. Januar 2027 berührt die Zehnjahresfrist nicht. Die Verbraucherzentrale schreibt (Stand 31. August 2026), die zehn Jahre gälten unabhängig davon, nach welcher Gesetzesfassung der Ausweis erstellt wurde, und warnt vor Angeboten, die mit angeblicher Ungültigkeit Druck machen. Ein neuer Ausweis sei jederzeit freiwillig möglich.
Was sagen die Energieeffizienzklassen den Käufern?
Für Wohngebäude reicht die Skala von A+ bis H. Die Klasse ergibt sich unmittelbar aus dem Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch je Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr (§ 86 Abs. 1 und 2 GEG, Anlage 10):
| Klasse | Endenergie in kWh je m² und Jahr |
|---|---|
| A+ | bis 30 |
| A | bis 50 |
| B | bis 75 |
| C | bis 100 |
| D | bis 130 |
| E | bis 160 |
| F | bis 200 |
| G | bis 250 |
| H | über 250 |
Ein Rechenbeispiel: Zwei Häuser haben je 150 Quadratmeter Gebäudenutzfläche. Haus A kommt auf 100 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr (Klasse C), Haus B auf 200 (Klasse F). Das ergibt 15.000 Kilowattstunden Endenergie im Jahr für Haus A und 30.000 für Haus B, also 15.000 Kilowattstunden Unterschied. Was das in Euro bedeutet, hängt vom Energieträger und dessen Preis ab, und der Wert sagt nichts über die Rechnung eines bestimmten Haushalts.
Die Verbraucherzentrale nennt für den Durchschnitt der Wohngebäude in Deutschland rund 150 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr (Klasse E) und für unsanierte Einfamilienhäuser typischerweise mehr als 200, also Klasse G oder H. Die Klasse bewertet Dämmung und Heizung nicht einzeln, sie zeigt Käufern also die Höhe des Bedarfs, nicht die Ursache. Wie stark sie im Landkreis Vechta den Preis beeinflusst, belegt keine der ausgewerteten Quellen.
Modernisierungsempfehlungen und Sanierungspflichten
Der Aussteller gibt im Ausweis kurz gefasste Modernisierungsempfehlungen, sofern solche Maßnahmen möglich sind (§ 84 GEG, ab 2027 mit einer Schätzung der Energieeinsparungen). Nach der Verbraucherzentrale sind sie reine Hinweise ohne Umsetzungspflicht und ersetzen keine Energieberatung, die Vorlagepflicht umfasst aber das gesamte Dokument. Ob und wann Nachrüstpflichten bei Dämmung, Rohrleitungen und Heizung einen neuen Eigentümer treffen, ist eine eigene Frage. Sie ist im Ratgeber Sanierungspflicht nach Hauskauf beschrieben.
Was Verkäufer im Landkreis Vechta jetzt prüfen sollten
- Liegt ein gültiger Ausweis vor, und wann läuft er ab? Das Ablaufdatum steht im Dokument. Wurde er vor 2027 ausgestellt, bleibt er gültig, und die Anzeige nennt die bisherigen Angaben (§ 112 Abs. 3 in der Fassung ab 2027).
- Fehlt ein Ausweis, beauftragen Sie rechtzeitig einen Berechtigten nach § 88, liefern Sie richtige Daten und klären Sie, ob er das Haus besichtigt.
- Stammt das Haus aus einem Bauantrag vor dem 1. November 1977, hängt die vorgeschriebene Ausweisart davon ab, ob die Altbauregel gilt (bis Ende 2026) oder schon entfallen ist (ab 2027). Für einen Ausweis, den Sie noch 2026 bestellen und der erst 2027 ausgestellt wird, nennt das Gesetz keine ausdrückliche Übergangsregel, fragen Sie den Aussteller, nach welcher Fassung er ihn ausstellt.
- Legen Sie den Ausweis zu den übrigen Papieren, die Käufer und Notar erwarten, die Checkliste Unterlagen zeigt die Reihenfolge.
Ob ein vorhandener Ausweis genügt, klärt im Zweifel ein Berechtigter nach § 88 GEG. Wie Ihr Haus am Markt einzuordnen ist, erfahren Sie über die Immobilienbewertung, den Ablauf eines Verkaufs beschreiben die Seiten Haus verkaufen in Lohne und Haus verkaufen in Vechta. Eine Kurzfassung dieses Beitrags steht auf der Seite Energieausweis.