Wohnfläche berechnen heißt: die Grundflächen der Wohnräume nach lichten Maßen messen, je nach Raumhöhe und Nutzung voll, zur Hälfte, zu einem Viertel oder gar nicht ansetzen und alles addieren. So rechnet die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Dasselbe Haus kommt im Beispiel weiter unten auf 120,22 oder auf 144,30 Quadratmeter, je nachdem, wie gerechnet wird. Zuerst stehen deshalb die Rechenregeln und das durchgerechnete Beispiel, danach die Frage, welche Regel wann gilt und was Verkäufer bei einer falschen Zahl im Exposé oder Kaufvertrag beachten sollten. Rechtsstand ist der 11. Oktober 2026. Ich bin Makler und weder Anwalt noch Steuerberater: Ich ordne ein, was Verordnung und Gerichte sagen. Für Ihren Einzelfall prüfen Notar oder Fachanwalt.
Was zählt zur Wohnfläche und was nicht?
§ 2 WoFlV trennt zwei Gruppen.
- Gehört dazu: die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, außerdem Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören.
- Gehört nicht dazu: Zubehörräume, namentlich Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen, ferner Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder an ihre Nutzung nicht genügen, und Geschäftsräume.
Zwei Punkte brauchen Aufmerksamkeit. Nach der Anleitung des Landesamts für Steuern Niedersachsen zur Grundsteuererklärung gehören Flure, Abstellräume und Hauswirtschaftsräume im Wohnbereich zur Wohnfläche. Ein nachträglich zum Wohnraum ausgebauter Dachboden oder Keller zählt nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV nur, wenn der Raum die Anforderungen des Bauordnungsrechts erfüllt, in Niedersachsen der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO). Im Zweifel entscheidet darüber die Bauaufsichtsbehörde, nicht der Verkäufer. Die Anleitung des Landesamts für Steuern kennt für die Grundsteuererklärung eine Ausnahme: Solche Räume zählen dort mit, wenn sie tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Wo Baugenehmigungen und Pläne liegen, steht in der Checkliste für den Hausverkauf.
Wie wird die Grundfläche gemessen?
Maßgeblich sind die lichten Maße zwischen den Bauteilen, gemessen von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile aus (§ 3 Abs. 1 WoFlV). Maße am Rohbau ohne Putz und Bekleidung entsprechen dem nicht. Mitgemessen werden nach Abs. 2 unter anderem Fuß- und Sockelleisten, fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Herde und Badewannen, freiliegende Installationen und Einbaumöbel. Nach Abs. 3 bleiben außer Betracht die Grundflächen von
- Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben,
- Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätzen,
- Türnischen sowie Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden reichen oder dort höchstens 0,13 Meter tief sind.
Gemessen wird im fertiggestellten Raum oder anhand einer Bauzeichnung, die für ein bauordnungsrechtliches Verfahren gefertigt oder dafür geeignet ist und die lichten Maße erkennen lässt. Wurde abweichend gebaut, ist neu zu messen oder die Zeichnung zu berichtigen (Abs. 4).
Wie viel wird angerechnet: Dachschräge, Wintergarten, Balkon, Terrasse?
Welcher Teil der gemessenen Grundfläche in die Wohnfläche eingeht, regelt § 4 WoFlV:
| Fläche | Anrechnung |
|---|---|
| Räume und Raumteile mit mindestens 2 Metern lichter Höhe | voll |
| Räume und Raumteile mit mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern lichter Höhe | zur Hälfte |
| Raumteile mit weniger als 1 Meter lichter Höhe | kein Ansatz in § 4, die Fläche bleibt außer Betracht (so auch die Anleitung des Landesamts für Steuern Niedersachsen) |
| unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume | zur Hälfte |
| beheizbare Wintergärten und Schwimmbäder | nach lichter Höhe wie andere Räume (Umkehrschluss aus Nr. 3) |
| Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen | in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte |
Kriterien für die Hälfte nennt § 4 Nr. 4 nicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) setzte in einem Berliner Mietfall einen Balkon mit einem Viertel an, weil für ein anderes Regelwerk keine örtliche Übung festgestellt war (Urteil vom 17. April 2019, VIII ZR 33/18). Nach der alten Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV, § 44 Abs. 2 in der bis 2003 geltenden Fassung) konnten Balkone, Loggien, Dachgärten und gedeckte Freisitze dagegen unabhängig von Lage und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden (Urteil vom 22. April 2009, VIII ZR 86/08).
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus mit Dachgeschoss und Terrasse
Das Beispiel ist erfunden und vereinfacht: ein Erdgeschoss, ein ausgebautes Dachgeschoss mit 45 Grad Dachneigung und eine Terrasse. Alle Maße sind angenommen (lichte Maße in Metern), die Ergebnisse nachgerechnet. Im Wohnzimmer steht ein Schornstein mit 0,40 mal 0,60 Metern Grundfläche, höher als 1,50 Meter. Die Treppe ins Dachgeschoss steckt in keinem der Räume. Bei 45 Grad und 0,50 Meter Kniestock (Höhe an der Außenwand) ist die Decke 0,50 Meter von der Wand entfernt einen Meter und 1,50 Meter von der Wand entfernt zwei Meter hoch. Die Dachschrägen liegen im Schlafzimmer an den beiden 4,00 Meter langen Wänden, im Kinderzimmer an den beiden 3,60 Meter langen Wänden.
| Raum | Rechnung | Wohnfläche in m² |
|---|---|---|
| Wohnzimmer | 6,40 × 4,80 = 30,72, abzüglich Schornstein 0,40 × 0,60 = 0,24 | 30,48 |
| Küche | 4,30 × 3,60 | 15,48 |
| Esszimmer | 4,40 × 3,80 | 16,72 |
| Diele | 4,10 × 2,00, ohne Treppe | 8,20 |
| Gäste-WC | 1,80 × 2,10 | 3,78 |
| Gästezimmer | 3,60 × 3,50 | 12,60 |
| Erdgeschoss | 87,26 | |
| Schlafzimmer, Kniestock 0,50 | 4,00 × 5,00 = 20,00: 8,00 ab 2 m (voll), 8,00 zwischen 1 und 2 m (zählt 4,00), 4,00 unter 1 m (zählt 0) | 12,00 |
| Kinderzimmer, Kniestock 0,80 | 3,60 × 4,20 = 15,12: 6,48 ab 2 m (voll), 7,20 zwischen 1 und 2 m (zählt 3,60), 1,44 unter 1 m (zählt 0) | 10,08 |
| Bad (Gaube, volle Höhe) | 2,60 × 2,80 | 7,28 |
| Dachgeschoss | 29,36 | |
| Terrasse | 4,80 × 3,00 = 14,40, davon ein Viertel | 3,60 |
| Keller, Heizungsraum, Garage | Zubehörräume, nicht anzurechnen | 0,00 |
| Wohnfläche | 120,22 |
Wer alle Grundflächen voll ansetzt, die Terrasse mit 14,40 Quadratmetern mitzählt und den Schornstein nicht abzieht, kommt auf 144,30 Quadratmeter und damit auf 24,08 mehr. Die Dachschrägen machen davon 13,04 Quadratmeter aus (35,12 Quadratmeter Grundfläche der beiden Dachzimmer, 22,08 angerechnet), die Terrasse 10,80 und der Schornstein 0,24. Setzen Sie einen frei gewählten Preis von 2.000 Euro je Quadratmeter an, der weder Marktwert noch Richtwert ist, entsprechen 24,08 Quadratmeter 48.160 Euro. Für die Grundsteuererklärung in Niedersachsen trägt man die auf volle Quadratmeter abgerundete Fläche ein, hier 120. Wie daraus die Steuer entsteht, erklärt der Ratgeber Grundsteuer in Niedersachsen.
Wohnfläche oder Nutzfläche: Wo liegt der Unterschied?
Im Verkaufsprozess begegnen Ihnen weitere Flächenzahlen, die anders messen:
| Begriff | Messweise | Wo er vorkommt |
|---|---|---|
| Wohnfläche | WoFlV: lichte Maße, Anrechnung nach Höhe und Nutzung | Exposé, Vergleichsfaktoren, Grundsteuererklärung bei Wohnnutzung |
| Nutzfläche | kein festes Verfahren, nach dem Landesamt für Steuern jedes geeignete, etwa die DIN 277 | Grundsteuererklärung für Flächen ohne Wohnnutzung |
| Brutto-Grundfläche | DIN 277, äußere Maße der Baukonstruktionen | Sachwertverfahren, Normalherstellungskosten je Quadratmeter (Anlage 4 ImmoWertV, dort DIN 277 in der Ausgabe 2005-02) |
Die DIN 277 (Ausgabe 2021-08, „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“) legt Begriffe und Regeln für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Gebäuden fest. Der BGH nennt sie im Mietrecht neben der II. BV und der DIN 283 als Regelwerk, das örtlich anstelle der WoFlV gelten kann, wenn es insgesamt angewendet wird (VIII ZR 33/18). Eine Nutzfläche oder Brutto-Grundfläche aus einer Planung ist keine Wohnfläche. Rechnen Sie nach den §§ 2 bis 4 WoFlV neu, bevor Sie eine solche Zahl ins Exposé setzen.
Warum beeinflusst die Wohnfläche den Angebotspreis?
Weil sie die Bezugsgröße der Vergleichsfaktoren ist. Vergleichsfaktoren sind nach § 20 ImmoWertV durchschnittliche, auf eine geeignete Bezugseinheit bezogene Werte für Normobjekte, bei Gebäuden gebildet aus Kaufpreisen und der entsprechenden Flächen- oder Raumeinheit. Für Ein- und Zweifamilienhäuser haben die Gutachterausschüsse in Niedersachsen die Wohnfläche gewählt, der Vergleichswert ergibt sich als Vielfaches davon mit dem Vergleichsfaktor. Die Wohnfläche wirkt damit doppelt: als Größe, mit der der Faktor multipliziert wird, und über den Umrechnungskoeffizienten für die Wohnfläche, der Abweichungen vom Normobjekt ausgleicht (§ 19 ImmoWertV). Ein Angebotspreis, der aus solchen Vergleichswerten abgeleitet wird, hängt deshalb an der Fläche.
Eine Pauschale je Quadratmeter für den Landkreis Vechta gibt es nicht, der Preis hängt von Lage, Baujahr, Zustand und Grundstück ab. Die Zahlen der Gutachterausschüsse für Lohne zeigt der Ratgeber Was ist mein Haus in Lohne wert?, die Verfahren dahinter erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung: Verfahren im Überblick.
Wann gilt die WoFlV, wann eine andere Regel?
Die Wohnflächenverordnung, nach der die Rechenregeln und das Beispiel oben rechnen, ordnet ihre Anwendung selbst nur für den Fall an, dass nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet wird (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Sie stammt vom 25. November 2003 und gilt seit dem 1. Januar 2004. Für den freien Verkauf und die freie Vermietung gibt es keine eigene Vorschrift, Gerichte und Behörden greifen aber auf bestimmte Regeln zurück:
| Fall | Maßstab | Beleg |
|---|---|---|
| Wohnraumförderung, soweit nach dem Wohnraumförderungsgesetz des Bundes zu rechnen ist | WoFlV | § 1 Abs. 1 WoFlV |
| Wohnfläche bis 31. Dezember 2003 nach der II. BV berechnet | Es bleibt bei dieser Berechnung. Nach baulichen Änderungen, die eine Neuberechnung erfordern, gilt die WoFlV | § 5 WoFlV, § 42 II. BV |
| Mietvertrag, nichts anderes vereinbart | Regeln für preisgebundenen Wohnraum bei Vertragsschluss: ab 2004 die WoFlV, davor die II. BV. Abweichend unter anderem bei einer örtlichen Übung für ein anderes Regelwerk insgesamt oder wenn ein anderer Berechnungsmodus nach der Art der Wohnung naheliegender ist | BGH, VIII ZR 86/08 und VIII ZR 33/18 |
| Hauskauf | Keine gesetzliche Berechnungsvorschrift für selbst genutzte Wohnhäuser, mehrere Normen kommen als Maßstab infrage | BGH, V ZR 78/14, Rn. 29 |
| Grundsteuererklärung in Niedersachsen | WoFlV, eine Berechnung nach der II. BV darf bei Gebäuden bis Baujahr 2003 ohne Umbau bleiben | Landesamt für Steuern Niedersachsen |
Dass es beim Hauskauf keine Vorschrift gibt, hat der BGH 2015 festgehalten: Eine gesetzliche Bestimmung zur Berechnung der Wohnfläche selbst genutzter Wohnhäuser gebe es nicht, die Normen (DIN 283, §§ 42 bis 44 II. BV alter Fassung, §§ 2 bis 4 WoFlV) regelten teils unterschiedlich, welche Flächen zählen, und ein eindeutiger Sprachgebrauch habe sich nicht entwickelt (Urteil vom 6. November 2015, V ZR 78/14, Rn. 29).
Praktisch legen Gutachterausschüsse und Finanzverwaltung in Niedersachsen trotzdem die WoFlV zugrunde. Die Gutachterausschüsse haben die Wohnfläche ihrer Kauffälle, wo sie nicht geliefert wurde, nach ihr berechnet (Beschreibung der Dashboards 2026, Abschnitt 7.1), und die Anleitung der Finanzverwaltung zur Grundsteuererklärung verweist für die Wohnfläche auf sie (Landesamt für Steuern Niedersachsen). Nennen Sie in Exposé und Kaufvertrag, nach welcher Verordnung und mit welchem Stand gerechnet wurde. Die amtliche Fassung der WoFlV verzeichnet seit dem Inkrafttreten keine Änderung, und der Regierungsentwurf zum Mietrecht vom 1. Juli 2026 (Drucksache 21/6807) regelt die Wohnflächenberechnung nicht.
Wer haftet, wenn die Wohnfläche nicht stimmt?
Das hängt davon ab, wo die Zahl steht und was der Verkäufer wusste. Die folgenden Kaufrechtsurteile betreffen § 434 BGB in der Fassung bis Ende 2021. Für Kaufverträge ab dem 1. Januar 2022 gilt ein neu gefasster Sachmangelbegriff (Art. 229 § 58 EGBGB): vereinbarte Beschaffenheit in § 434 Abs. 2 BGB, öffentliche Äußerungen des Verkäufers in Abs. 3. Ob die Rechtsprechung unverändert fortgilt, klären Anwalt oder Notar.
Angabe im Exposé
Das Exposé gehört zu den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, aus denen der Käufer eine bestimmte Beschaffenheit erwarten darf (BGH, Urteil vom 16. Juli 2021, V ZR 119/20, Rn. 8; heute § 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b BGB). Der Verkäufer ist daran nicht gebunden, wenn er die Äußerung nicht kannte und nicht kennen konnte, wenn sie bei Vertragsschluss gleichwertig berichtigt war oder wenn sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte (Abs. 3 Satz 3). Dass ein Einfluss auf die Kaufentscheidung ausgeschlossen ist, muss der Verkäufer beweisen, und maßgeblich ist der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung (V ZR 119/20, Rn. 11 und 13, zur früheren Fassung). Ein im Kaufvertrag vereinbarter allgemeiner Haftungsausschluss erfasst nach dem BGH auch die Eigenschaften, die der Käufer nach öffentlichen Äußerungen erwarten darf. Er greift nicht, soweit der Verkäufer arglistig gehandelt hat (V ZR 119/20, Rn. 22; § 444 BGB). Wie weit „ca.“-Angaben tragen, zeigt der Fall V ZR 78/14: Die Fläche aller Räume samt Dachterrasse lag nach dem Vortrag des Klägers über den angegebenen „ca. 200 m²“, für Hauswirtschaftsraum und Dachterrasse bestanden Bewertungstoleranzen, und das Exposé nannte keine Berechnungsgrundlage. Deshalb wich die Fläche nicht von dem ab, was ein Durchschnittskäufer erwarten durfte (Rn. 6).
Angabe im Kaufvertrag
Wird die Wohnfläche als Beschaffenheit im notariellen Vertrag vereinbart, gehört sie zu den subjektiven Anforderungen. Ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss hilft dem Verkäufer dann nicht, denn nach der Rechtsprechung des BGH erfasst er eine vereinbarte Beschaffenheit nicht (V ZR 78/14, Rn. 9). Umgekehrt führt eine Beschreibung vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung (Rn. 15), auch wenn der Verkäufer Grundrisse mit Flächenmaßen übergeben hat (Rn. 21). Auf den Ausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (§ 444 BGB).
Falsche Angabe wider besseres Wissen
Vorsätzlich falsche Angaben über die Kaufsache begründen einen Schadensersatzanspruch wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung, gerichtet auf den Betrag, um den der Käufer zu teuer erworben hat (V ZR 78/14, Rn. 24). Arglist setzt Kenntnis voraus, fahrlässige Unkenntnis genügt nicht (Rn. 25). Im entschiedenen Fall sprach gegen Arglist, dass die Verkäufer mit den Grundrissen die Grundlagen ihrer Berechnung offengelegt hatten (Rn. 32). Ob ein fachkundiger Verkäufer, etwa ein Immobilienmakler, mehr zu seiner Berechnung angeben muss, ließ der BGH offen (Rn. 30).
Die 10-Prozent-Grenze
Die Grenze von zehn Prozent stammt aus dem Mietrecht: Liegt die Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der Angabe im Mietvertrag, ist das ein Mangel, der die Miete mindern kann. Für eine Mieterhöhung zählt dagegen allein die tatsächliche Größe (Urteil des BGH vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14, Rn. 9 und 10). Eine feste Prozentgrenze für den Hauskauf folgt daraus nicht. Verkaufen Sie ein vermietetes Haus, vergleichen Sie Ihre Flächenangabe mit der im Mietvertrag: Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB), und eine Abweichung von mehr als zehn Prozent kann dort die Miete mindern.
Wie prüfen Sie die Wohnfläche vor dem Verkauf?
- Alte Berechnung suchen. Suchen Sie in Bauunterlagen und früheren Kaufverträgen nach einer Flächenberechnung. Notieren Sie, wann und nach welcher Verordnung sie gerechnet wurde, bei Zeichnungen auch, ob das Haus so gebaut wurde (§ 3 Abs. 4 WoFlV).
- Umbauten abgleichen. Dachausbau, Anbau, Wintergarten oder eine neue Terrasse seit der Berechnung verändern die Fläche. Machen solche Änderungen bei einer Altberechnung nach der II. BV eine Neuberechnung erforderlich, gilt dafür die WoFlV (§ 5 Satz 2 WoFlV).
- Bei Zweifeln aufmessen lassen. Architekt, Vermessungsbüro oder Sachverständiger messen im fertigen Raum und rechnen nach den §§ 2 bis 4 WoFlV. Verlangen Sie die Berechnung mit Datum, Verordnung und Maßen je Raum und holen Sie vorab ein Angebot ein.
- Eine Zahl überall verwenden. Exposé, Grundrisse und Kaufvertragsentwurf sollten dieselbe Fläche und Berechnungsgrundlage nennen. Die Formulierung im Kaufvertrag bespricht der Notar mit Ihnen.
Für meine Markteinschätzung gehört die vorhandene Wohnflächenberechnung zu den Unterlagen, die ich sichte (Immobilienbewertung im Landkreis Vechta). Ein Aufmaß, eine rechtsverbindliche Flächenermittlung oder ein Verkehrswertgutachten ersetzt sie nicht. Wie ein Hausverkauf in Lohne abläuft, steht auf der Seite Haus verkaufen in Lohne.