Wer eine vermietete Immobilie verkauft, verkauft den Mietvertrag mit. Was darin steht, bestimmt Käufersuche, Preis und Ablauf. Dieser Ratgeber behandelt Wohnraum: Für Gewerberäume gilt zwar § 566 entsprechend (§ 578 BGB), nicht aber der hier beschriebene Kündigungsschutz samt Vorkaufsrecht und Sperrfrist. Rechtsstand und Prüfung der Quellen: 6. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall prüfen Notar oder Fachanwalt.
Kauf bricht nicht Miete: Was auf den Käufer übergeht
Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten ein, die sich während seiner Eigentumszeit aus dem Mietverhältnis ergeben (§ 566 Abs. 1 BGB). Das ist der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, mit derselben Miete, denselben Fristen und denselben Absprachen.
Eintreten heißt: ab dem Eigentumsübergang. Eigentümer wird der Käufer nicht mit der Unterschrift beim Notar, sondern mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Im Verhältnis zum Mieter bleiben Sie bis dahin Vermieter, auch wenn Sie mit dem Käufer einen früheren Stichtag für Nutzen und Lasten vereinbart haben (BGH, Urteil vom 19. März 2014, VIII ZR 203/13). Die Schritte dazwischen stehen im Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf.
Die Kaution geht mit
Hat der Mieter eine Sicherheit geleistet, tritt der Käufer in die damit verbundenen Rechte und Pflichten ein. Kann der Mieter die Sicherheit bei Mietende vom Käufer nicht erlangen, bleibt der Verkäufer weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet (§ 566a BGB). Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten betragen, ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen, und die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 BGB). Bei 1.150 Euro Nettokaltmiete sind das höchstens 3.450 Euro zuzüglich Zinsen. Regeln Sie die Übergabe samt Zinsen im Kaufvertrag und halten Sie den Nachweis bereit.
Mieter informieren, Miete und Nebenkosten
Erfüllt der Käufer seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht, haftet der Verkäufer für den Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Er wird davon frei, wenn der Mieter durch Mitteilung des Vermieters vom Eigentumsübergang erfährt und nicht zum ersten möglichen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB). Schreiben Sie dem Mieter deshalb zum Übergang, am besten gemeinsam mit dem Käufer: wer ab wann Vermieter ist und wohin die Miete geht. Zahlt der Mieter, ohne vom Wechsel zu wissen, weiter an Sie, wirkt das gegenüber dem Käufer nur für Mietzeiträume bis zum Ende des Monats, in dem er davon erfährt, bei Kenntnis nach dem 15. auch für den Folgemonat (§ 566c BGB).
Auch die Betriebskostenabrechnung gehört geregelt. Für eine Abrechnungsperiode, die beim Eigentumswechsel schon abgelaufen ist, bleibt der Verkäufer nach dem Bundesgerichtshof abrechnungspflichtig und darf Nachzahlungen verlangen, ein Guthaben muss er auszahlen (Urteil vom 3. Dezember 2003, VIII ZR 168/03, ergangen zur Vorgängerfassung der Vorschrift, § 571 BGB a. F.). Für die laufende Periode gehört ein Stichtag in den Kaufvertrag. Mietrückstände betreffen die Zeit vor der Eigentümerstellung des Käufers, ob er sie übernimmt, vereinbaren Sie ausdrücklich.
Kann der Käufer dem Mieter kündigen?
Der Käufer wird Vermieter und unterliegt denselben Regeln wie Sie. Ein Vermieter kann Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Für den Käufer, der selbst einziehen will, ist das der Eigenbedarf: Er benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (Abs. 2 Nr. 2). Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen (Abs. 3).
Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate, höchstens auf neun (§ 573c Abs. 1 BGB). Der Mieter kann widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeutet, die auch bei Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist, etwa weil kein angemessener Ersatzwohnraum zu beschaffen ist (§ 574 BGB).
Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB
Besondere Wartefristen gelten, wenn an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses dann verkauft wurde: Der Erwerber kann sich auf Eigenbedarf oder die angemessene wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Dasselbe gilt beim Verkauf an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber, ausgenommen Erwerber derselben Familie oder desselben Haushalts und Fälle, in denen das Wohnungseigentum schon vor der Überlassung an den Mieter begründet war (Abs. 1a). Kündigungen wegen Pflichtverletzungen des Mieters sperrt die Vorschrift nicht.
| Verkaufsfall | Eigenbedarfskündigung durch den Käufer |
|---|---|
| Einfamilienhaus oder ungeteiltes Mehrfamilienhaus an eine Person oder an eine Familie | Keine Sperrfrist nach § 577a. Es gelten § 573, die Frist von drei bis neun Monaten und der Härteeinwand |
| Wohnung, an der erst nach Mietbeginn Wohnungseigentum begründet wurde | Sperrfrist drei Jahre ab der Veräußerung, in den 57 Kommunen der Verordnung fünf Jahre |
| Verkauf an mehrere Erwerber oder eine Personengesellschaft, nicht derselben Familie oder demselben Haushalt angehörig | Dieselbe Sperrfrist (§ 577a Abs. 1a) |
| Wohnungseigentum bestand schon vor dem Einzug des Mieters | Keine Sperrfrist nach § 577a |
Die Länder dürfen die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern, wenn die Wohnungsversorgung in einer Gemeinde besonders gefährdet ist (§ 577a Abs. 2). Niedersachsen hat das in der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung vom 20. Dezember 2024 getan: In 57 Städten, Gemeinden und Samtgemeinden, darunter Hannover, Oldenburg und Osnabrück, beträgt die Frist fünf Jahre, die Regel gilt bis Ende 2031. Keine der zehn Gemeinden des Landkreises Vechta steht in der Gebietsliste, weder in der Ursprungsfassung noch nach der Änderung vom 3. Dezember 2025. Bei einer Umwandlung hier bleibt es deshalb bei den drei Jahren des Gesetzes.
Wer ein Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht in diesen Gebieten bei mehr als fünf Wohnungen grundsätzlich eine Genehmigung (§ 250 BauGB mit der niedersächsischen Verordnung vom 27. November 2025, gültig bis Ende 2029). Der Landkreis Vechta gehört auch hier nicht dazu.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nicht immer, obwohl es oft so verkürzt wird. Nach § 577 Abs. 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn an den vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an ihn Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und die Räume an einen Dritten verkauft werden. Es entfällt beim Verkauf an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen des Haushalts des Vermieters. War die Eigentumswohnung schon vor dem Einzug des Mieters eine solche, wie bei einer von Anfang an als Eigentumswohnung vermieteten Kapitalanlage, passt der Wortlaut nicht, denn das Wohnungseigentum wurde nicht nach der Überlassung begründet. Das Vorkaufsrecht greift dann in der Regel nicht.
Beim ganzen Haus kommt es auf die Vertragsgestaltung an. Verkaufen Sie ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus an Erwerber, die erst selbst Wohnungseigentum bilden, entsteht das Vorkaufsrecht nach dem Bundesgerichtshof grundsätzlich nicht. Es entsteht, wenn Sie sich im Kaufvertrag verpflichten, die Aufteilung selbst vorzunehmen, und die künftige Einheit im Vertrag bestimmt oder bestimmbar ist (Urteil vom 22. November 2013, V ZR 96/12). Bei Reihenhäusern, deren Siedlungsgrundstück real geteilt wird, wendet der Bundesgerichtshof § 577 entsprechend an (Urteil vom 28. Mai 2008, VIII ZR 126/07).
Besteht das Vorkaufsrecht, müssen Sie oder der Käufer dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und ihn dabei über sein Vorkaufsrecht unterrichten (§ 577 Abs. 2). Er übt es durch schriftliche Erklärung Ihnen gegenüber aus (Abs. 3), innerhalb von zwei Monaten ab Empfang der Mitteilung (§ 577 Abs. 1 Satz 3 und § 469 Abs. 2 BGB). Das ist nach dem Bundesgerichtshof eine Ausschlussfrist, über die die Beteiligten nach ihrem Ablauf nicht mehr verfügen können (Urteil vom 21. Mai 2025, VIII ZR 201/23, zugleich zum Teileigentum an Wohnräumen). Übt er es aus, kommt der Kauf zwischen ihm und Ihnen zu den Bedingungen zustande, die Sie mit dem Dritten vereinbart haben (§ 464 Abs. 2 BGB), auch zum selben Preis. Ein Verzicht im Mietvertrag ist unwirksam (§ 577 Abs. 5).
Wer kauft eine vermietete Immobilie?
Kapitalanleger kaufen den Mietvertrag mit. Für sie zählt, welche Miete fließt, wie sicher sie ist und was sich daran ändern lässt. Selbstnutzer wollen einziehen und stehen mit einem laufenden Mietvertrag vor den beschriebenen Hürden: Kündigung mit Frist, Härteeinwand, bei Umwandlungen die Sperrfrist. Das kann den Kreis der Interessenten verkleinern. Wie stark es den Preis berührt, lässt sich nicht pauschal sagen. Für den Landkreis Vechta ist keine veröffentlichte Auswertung nachgewiesen, die Verkäufe vermieteter und unvermieteter Objekte gegenüberstellt (Stand Oktober 2026). Prozentabschläge, die im Umlauf sind, lassen sich nicht belegen.
Leer verkaufen: Kündigung oder Aufhebungsvertrag?
Wer leer verkaufen will, braucht zuerst einen Weg aus dem Mietverhältnis. Eine Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung setzt voraus, dass die Fortsetzung den Vermieter an der Verwertung hindert und ihm erhebliche Nachteile entstünden. Auf einen Verkauf im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungseigentum kann er sich dabei nicht berufen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Der Bundesgerichtshof verlangt zudem eine Abwägung aller Umstände des Einzelfalls, bei der auch das Interesse des Mieters zählt, in seiner Wohnung zu bleiben (Urteil vom 8. Juni 2011, VIII ZR 226/09). Oft ist ein freiwilliger Aufhebungsvertrag mit Auszugstermin und gegebenenfalls einer Abfindung der gangbarere Weg.
Kaufpreisfaktor und Rendite: Wie Käufer die Miete einpreisen
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Die Bruttomietrendite ist sein Kehrwert, also Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht nicht umlegbare Kosten ab (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall) und bezieht den Rest auf Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen:
| Angabe | Miete 1.150 Euro | Miete 1.000 Euro |
|---|---|---|
| Jahresnettokaltmiete | 13.800 Euro (1.150 mal 12) | 12.000 Euro (1.000 mal 12) |
| Kaufpreis | 300.000 Euro | 300.000 Euro |
| Kaufpreisfaktor | 21,7 (300.000 geteilt durch 13.800) | 25,0 (300.000 geteilt durch 12.000) |
| Bruttomietrendite | 4,6 Prozent | 4,0 Prozent |
Die Rechnung zeigt die Mechanik, keine Marktwerte. Liegt die Miete bei sonst gleichem Objekt niedriger, sinkt bei gleichem Renditeanspruch der Preis, den ein Anleger zahlen kann: Bei 12.000 Euro Jahresmiete und 4,6 Prozent wären es rund 260.870 Euro statt 300.000 Euro.
Eine niedrige Miete kann ein Käufer auch als Potenzial lesen, aber die Erhöhung ist gedeckelt: Der Vermieter kann Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, und sie darf in drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen (§ 558 BGB). Bei Staffel- oder Indexmiete gilt das nicht, dort ist § 558 ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2, § 557b Abs. 2 BGB). Die auf 15 Prozent abgesenkte Kappungsgrenze gilt nur in den Gebieten der Mieterschutzverordnung, im Landkreis Vechta also nicht. Alle Voraussetzungen einer Mieterhöhung erklärt der Ratgeber Mieterhöhung für Vermieter in Niedersachsen. Die ortsübliche Miete ist hier schwer zu belegen, denn für den Landkreis ließ sich zum 18. August 2026 kein Mietspiegel finden (Mietpreise im Landkreis Vechta). Für den Rohertrag legt die ImmoWertV die tatsächlichen Erträge zugrunde, wenn sie marktüblich erzielbar sind (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV), mehr dazu im Ratgeber Immobilienbewertung Verfahren.
Unterlagen: Was Käufer und Bank bei vermieteten Objekten sehen wollen
Die allgemeine Liste steht in der Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf. Bei Vermietung kommen diese Punkte dazu:
- Mietverträge samt Nachträgen und, soweit vorhanden, Übergabeprotokolle
- Mieterliste mit Wohnfläche, Nettokaltmiete, Vorauszahlungen, Mietbeginn und Datum der letzten Erhöhung
- Mieterhöhungs- und Modernisierungsschreiben, auch laufende, mit Nachweis über den Zugang
- Kautionsnachweis mit Höhe, Anlageform, Bank und Zinsen
- Betriebs- und Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre samt offenen Nachzahlungen und Guthaben
- Mietrückstände, Mahnungen und Schriftverkehr zu Mängeln, Minderungen oder Streit
- Wohnflächenberechnung, die zu den Angaben im Mietvertrag passt
Mietverträge und Mieterlisten enthalten personenbezogene Daten. Die Weitergabe an Interessenten braucht eine Rechtsgrundlage, in Betracht kommt das berechtigte Interesse (Art. 6 Abs. 1 Buchst. f DSGVO), abzuwägen gegen die Interessen der Mieter. Die DSGVO verlangt zudem, nur so viele Daten zu verarbeiten, wie der Zweck erfordert (Art. 5 Abs. 1 Buchst. c). Deshalb rate ich, zunächst nur eine anonymisierte Aufstellung zu zeigen (Wohnung, Fläche, Miete, Mietbeginn) und Namen sowie vollständige Verträge erst herauszugeben, wenn ein Interessent ernsthaft vor dem Kauf steht. Die Grenze im Einzelfall klären Sie mit Notar oder Anwalt.
Nennen Sie alle Mietverhältnisse und bekannten Streitpunkte vollständig. Ein im Kaufvertrag nicht aufgeführtes Mietverhältnis ist ein Recht Dritter, das der Käufer hinnehmen müsste, und kann ein Rechtsmangel sein (§ 435 BGB). Auf einen Haftungsausschluss kann sich nicht berufen, wer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).
Besichtigungen in vermieteten Räumen
Das Gesetz regelt den Zutritt für Verkaufsbesichtigungen nicht ausdrücklich. Der Bundesgerichtshof leitet aus § 242 BGB eine Nebenpflicht des Mieters ab, dem Vermieter nach Vorankündigung Zutritt zu gewähren, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt, etwa den beabsichtigten Verkauf, auch mit Maklern, Gutachtern und Kaufinteressenten. Die Beeinträchtigung des Mieters sei in der Regel geringfügig und trete hinter das Verfügungsinteresse des Vermieters zurück. Anders kann es bei schwerwiegenden Gesundheitsgefahren liegen. Dieselbe Pflicht kann sich aus einer Klausel im Mietvertrag ergeben (Urteil vom 26. April 2023, VIII ZR 420/21).
Wie oft und wie lange, legt der Bundesgerichtshof nicht allgemein fest. In dem entschiedenen Fall hatte das Amtsgericht den Zutritt für höchstens zwei Personen und 45 Minuten nach schriftlicher Ankündigung mindestens eine Woche vorher zugesprochen, ein Einzelfall und kein Maßstab. Sinnvoll sind wenige feste Zeitfenster und eine Absprache mit dem Mieter. Zu Fotos und Videos in der bewohnten Wohnung sagt das Urteil nichts, fragen Sie den Mieter dafür ausdrücklich um Erlaubnis.
Steuer: Spekulationsfrist bei vermieteten Objekten
Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, versteuert den Gewinn nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, sobald der Gesamtgewinn des Jahres 1.000 Euro erreicht (Freigrenze, Abs. 3 Satz 5). Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien greift bei einem durchgehend vermieteten Objekt nicht. Abschreibungen, die Sie als Vermieter abgesetzt haben, mindern die Anschaffungskosten und erhöhen den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Fristberechnung, Rechenweg und Sonderfälle wie Erbe und Schenkung stehen im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien. Klären Sie das vor der Beurkundung mit Ihrem Steuerberater.
Rechtsstand Oktober 2026: Was sich ändern könnte
Im Bundestag liegen Gesetzentwürfe zum Mietrecht, beschlossen ist noch keiner. Der Regierungsentwurf zum Recht der Wohn- und Geschäftsraummiete (Drucksache 21/6807) wurde am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten, der Rechtsausschuss hört dazu am 14. Oktober 2026 Sachverständige an. Der Entwurf will unter anderem in § 566 Abs. 1 BGB die Worte „an einen Dritten“ streichen (es geht um den Verkauf unter Miteigentümern). Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2), Vorkaufsrecht (§ 577) und Sperrfrist (§ 577a) lässt er unverändert. Ein Entwurf der Grünen (Drucksache 21/6915) würde in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Eigenbedarfskündigungen frühestens fünf Jahre nach der Eigentumsübertragung zulassen.
Vermietete Immobilie im Landkreis Vechta verkaufen
Ob Mehrfamilienhaus, Zweifamilienhaus mit vermieteter Einheit oder einzelne Wohnung: Prüfen Sie, ob Miete und Mietvertrag marktüblich sind, ob Kaution und Abrechnungen dokumentiert sind und ob Sie leer oder vermietet verkaufen wollen. Den Ablauf finden Sie auf den Seiten Mehrfamilienhaus verkaufen, Zweifamilienhaus verkaufen und Wohnung verkaufen. Was Ihre Immobilie mit den bestehenden Mietverträgen wert ist, klärt eine Immobilienbewertung im Landkreis Vechta.