Immobilienbewertung Verfahren: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert erklärt

Fragt man drei Stellen nach dem Wert eines Hauses, bekommt man selten dieselbe Zahl: eine aus dem Online-Rechner, eine vom Makler, eine vom Nachbarn, der vor zwei Jahren verkauft hat. Dahinter stecken oft verschiedene Rechenwege, und für die amtliche Wertermittlung sind sie in einer Verordnung geregelt. Wie eine Bewertung in Lohne praktisch abläuft, zeigt der Beitrag Was ist mein Haus in Lohne wert.

Was ist der Verkehrswert und wer legt die Regeln fest?

Der Verkehrswert (Marktwert) ist in § 194 BauGB bestimmt. Er entspricht dem Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre, und zwar ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Wie man zu diesem Wert kommt, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021, kurz ImmoWertV. Sie gilt seit dem 1. Januar 2022 und löste die Fassung von 2010 ab (§ 54). Nach § 6 Abs. 1 sind grundsätzlich das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren einzeln oder gemeinsam heranzuziehen. Welche, richtet sich nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten im Geschäftsverkehr und der Eignung der verfügbaren Daten. Die Wahl ist zu begründen.

Alle drei Verfahren durchlaufen dieselben Schritte: vorläufiger Verfahrenswert, marktangepasster vorläufiger Verfahrenswert, Verfahrenswert (§ 6 Abs. 3). Der Verkehrswert wird danach aus dem Ergebnis oder den Ergebnissen abgeleitet, wobei ihre Aussagefähigkeit zu würdigen ist (§ 6 Abs. 4). Erläuterungen liefern die Muster-Anwendungshinweise des Bundes (ImmoWertA), die die Länder verbindlich einführen können.

Die drei Verfahren im Überblick

Sie unterscheiden sich in der Frage, was den Preis am Markt bestimmt: der Preis vergleichbarer Objekte, die Herstellungskosten oder der Ertrag.

Die Spalte Typische Objekte stützt sich auf § 193 Abs. 5 BauGB, der Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser und Liegenschaftszinssätze für Mietwohn-, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke nennt, und auf die Vergleichsfaktoren, die die Ausschüsse laut ihrer Beschreibung der Marktberichte unter anderem für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser ableiten. Eine feste Zuordnung enthält das Gesetz nicht.

Vergleichswertverfahren: was echte Kaufpreise sagen

Das Vergleichswertverfahren fragt, was für ähnliche Objekte tatsächlich gezahlt wurde. Es arbeitet mit genügend Vergleichspreisen oder mit einem objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktor (§ 24, § 26), einem Durchschnittswert für ein Normobjekt je Einheit wie dem Quadratmeter Wohnfläche (§ 20). Herangezogen werden Kaufpreise von Grundstücken mit hinreichend ähnlichen Merkmalen, die zeitlich nah am Stichtag verkauft wurden (§ 25). Unterschiede gleicht man mit Indexreihen für die Marktentwicklung und mit Umrechnungskoeffizienten oder Zu- und Abschlägen für abweichende Merkmale aus (§ 9 Abs. 1).

Zwei Einschränkungen: Kaufpreise unter ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen scheiden aus (§ 9 Abs. 2), etwa bei Zwang, Not oder besonderer Rücksichtnahme (ImmoWertA Nr. 9.(2).1). Und ohne genügend vergleichbare Verkäufe oder einen geeigneten Vergleichsfaktor trägt das Verfahren nicht (ImmoWertA Nr. 6.(1).2).

Sachwertverfahren: Boden plus Gebäude, dann der Markt

Das Sachwertverfahren addiert drei Bausteine: den Bodenwert, den vorläufigen Sachwert der Gebäude und den der Außenanlagen wie Wege, Einfriedungen und Garten (§ 35, § 37). Beim Gebäude zählen nicht die tatsächlichen Baukosten, sondern die durchschnittlichen Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus am Stichtag (§ 36 Abs. 2). Grundlage sind Normalherstellungskosten, also Kostenkennwerte je Quadratmeter Brutto-Grundfläche nach Gebäudeart und Standardstufe. Sie stehen in Anlage 4 auf dem Kostenstand 2010 und werden mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts auf den Stichtag umgerechnet. Ein Regionalfaktor des örtlichen Gutachterausschusses passt sie an (§ 36 Abs. 3).

Dann folgt das Alter. Der Alterswertminderungsfaktor ist der Quotient aus Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer (§ 38). Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser nennt Anlage 1 eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Die Restnutzungsdauer ergibt sich in der Regel aus Gesamtnutzungsdauer minus Alter, kann aber durch Modernisierungen länger und durch unterlassene Instandhaltung kürzer ausfallen (§ 4 Abs. 3). Für Modernisierungen sieht Anlage 2 ein Punktemodell vor: Dacherneuerung und Außenwanddämmung zählen mit bis zu je 4 Punkten, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundriss mit bis zu je 2, insgesamt höchstens 20.

Das Zwischenergebnis, der vorläufige Sachwert, sagt noch nicht, was Käufer zahlen. Diese Lücke schließt der Sachwertfaktor, das Verhältnis des marktangepassten zum vorläufigen Sachwert (§ 21 Abs. 3). Liegt er über 1, zahlt der Markt mehr als den rechnerischen Sachwert, liegt er darunter, weniger. Bildet der Faktor den Markt nicht ausreichend ab, folgen zusätzliche marktübliche Zu- oder Abschläge (§ 7 Abs. 2). Erst danach werden besondere objektspezifische Merkmale berücksichtigt, die erheblich vom Üblichen abweichen, etwa Baumängel und Bauschäden oder Rechte und Belastungen (§ 6 Abs. 2, § 8 Abs. 3).

Ein Beispiel mit frei gewählten Zahlen, die weder Marktwerte noch Faktoren einer Region sind:

Hätte der Gutachterausschuss für diesen Teilmarkt einen Faktor von 0,95 ermittelt, kämen bei sonst gleichen Zahlen 256.700 Euro heraus, also 57.200 Euro weniger. Deshalb muss der Faktor aus dem Teilmarkt des Objekts stammen und zum angewendeten Modell passen.

Die Normalherstellungskosten in Anlage 4 stammen von 2010, neue Kennwerte erwartet das Bundesbauministerium erst 2027. Außerdem haben die niedersächsischen Gutachterausschüsse ihre Modelle für Wohngebäude auf 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer umgestellt, nachdem sie wegen einer Übergangsvorschrift zuletzt noch mit 70 Jahren gerechnet hatten (Mitteilung vom 4. März 2026).

Ertragswertverfahren: was ein Käufer an Rendite sieht

Beim Ertragswertverfahren kauft der Erwerber einen Einnahmenstrom. Ausgangspunkt ist der Rohertrag: die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung marktüblich erzielbaren Erträge, wobei die tatsächlichen Mieten zählen, wenn sie marktüblich erzielbar sind (§ 31 Abs. 2). Davon gehen die Bewirtschaftungskosten ab, nämlich Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die nicht umgelegten Betriebskosten (§ 32). Übrig bleibt der Reinertrag.

Das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28) teilt ihn auf. Der Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszinssatz verzinst, der Rest des Reinertrags gehört dem Gebäude, wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und zum Bodenwert addiert. Der Kapitalisierungsfaktor ist der Rentenbarwertfaktor aus § 34: (q hoch n minus 1) geteilt durch (q hoch n mal (q minus 1)), mit q gleich 1 plus Liegenschaftszinssatz und n gleich Restnutzungsdauer (ausgeschrieben in ImmoWertA Nr. 28). Der Liegenschaftszinssatz ist ein Kapitalisierungszinssatz, mit dem Verkehrswerte je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§ 21 Abs. 2).

Wieder ein Beispiel mit angenommenen Zahlen, diesmal für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen:

Die Werte sind gerundet. Der Zinssatz wirkt stark: Bei 3,0 % wären es 859.816 Euro, bei 4,0 % nur 721.430 Euro, ein halber Prozentpunkt verschiebt den Wert also um etwa 8 bis 9 Prozent. Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, sollte deshalb fragen, aus welchen Daten der Bewerter seinen Zinssatz herleitet.

Welches Verfahren passt zu welchem Objekt?

Ein festes Verfahren je Objektart gibt es nicht, nur die begründete Wahl nach § 6 Abs. 1. Je nach Datenlage ergibt sich meist ein Schwerpunkt:

Bei einer Hofstelle greifen mehrere Regeln ineinander. Landwirtschaftliche Betriebsgebäude haben nach Anlage 1 eine Gesamtnutzungsdauer von 30 Jahren, Wohnhäuser 80. Gebäude, die nicht mehr wirtschaftlich nutzbar sind und zur Freilegung anstehen, gelten als Liquidationsobjekte (§ 8 Abs. 3). Sind bauliche Anlagen im Außenbereich dagegen rechtlich und wirtschaftlich weiter nutzbar, erhöht das in der Regel den Bodenwert (§ 40 Abs. 5 Nr. 2). Eine erheblich übergroße Fläche kann getrennt bewertet werden (§ 41), und Pachtverträge zählen zu den grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen (§ 46 Abs. 2 Nr. 5, § 8 Abs. 3). Landwirtschaftliche Sachverständige bestellt in Niedersachsen die Landwirtschaftskammer, und das IHK-Sachgebiet für landwirtschaftliche Grundstücke nennt Hofstellen und Resthofstellen ausdrücklich. Mehr zum Verkauf steht auf der Seite Resthof verkaufen.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ableitet (§ 196 BauGB). In bebauten Gebieten gilt er für den Boden, als wäre er unbebaut. Je Zone gibt es genau einen Wert, Spannen sind nicht zulässig (§ 13 Abs. 2 ImmoWertV), und die Zonen sind so geschnitten, dass lagebedingte Wertunterschiede grundsätzlich 30 Prozent nicht übersteigen (§ 15 Abs. 1). In Niedersachsen sind die Bodenrichtwerte nach § 16 Abs. 2 DVO-BauGB jährlich zu ermitteln. Das Portal BORIS.NI stellt sie für Bauland und landwirtschaftliche Flächen kostenfrei bereit und weist derzeit den Stichtag 1. Januar 2026 aus.

Für Ihr Flurstück liefert der Richtwert nur den Ausgangswert. Der Bodenwert entsteht erst, wenn er an Größe, Tiefe und Zuschnitt angepasst wird (§ 26 Abs. 2, § 19), und geht dann als eigener Baustein in Sachwert und Ertragswert ein. Über das Gebäude sagt er nichts. Den Rechenweg vom Richtwert zum Bodenwert mit Anpassungsfaktor und drei durchgerechneten Beispielen aus dem Landkreis Vechta erkläre ich auf der Seite Bodenwert berechnen: Formel und Rechenbeispiele, die zu meiner kostenlosen Bodenrichtwert-Auskunft gehört. Wie Sie Richtwerte nachschlagen, steht auf der Seite Immobilienbewertung im Landkreis Vechta.

Wer liefert die Daten, und was ist aus dem Grundstücksmarktbericht geworden?

Die Daten kommen vom Gutachterausschuss. In seine Kaufpreissammlung gibt die beurkundende Stelle jeden Kaufvertrag über ein Grundstück in Abschrift (§ 195 Abs. 1 BauGB). Daraus leitet er Bodenrichtwerte und die sonstigen Wertermittlungsdaten ab: Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren. In den Gutachterausschüssen sitzen neben Vorsitz und Stellvertretung ehrenamtliche Sachverständige. Nach § 9 DVO-BauGB besteht je Regionaldirektion des Landesamts für Geoinformation und Landesvermessung (LGLN) ein Gutachterausschuss. Für den Landkreis Vechta ist die Geschäftsstelle bei der Regionaldirektion Oldenburg-Cloppenburg zuständig, die auch Ammerland, Cloppenburg, Oldenburg, Wesermarsch und die Städte Oldenburg und Delmenhorst betreut. Bei der Wertermittlung sind vorrangig die Daten des örtlich zuständigen Ausschusses zu verwenden (ImmoWertA Nr. 9.(3).1).

Der klassische Grundstücksmarktbericht erscheint nicht mehr. Die Berichte bis 2021 stehen als PDF bereit, seitdem veröffentlichen die Ausschüsse Grundstücksmarktdaten als interaktive Dashboards. Die Daten für 2026 betreffen den Zeitraum vom 1. November 2024 bis 31. Oktober 2025; seit dem 2. März 2026 stellen sie Vergleichsfaktoren, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze kostenfrei bereit. Wer sie anwendet, muss dieselben Modelle verwenden, aus denen sie abgeleitet wurden (Grundsatz der Modellkonformität, § 10).

Verkehrswertgutachten, Kurzgutachten oder Maklereinschätzung?

Die drei Begriffe sind nicht austauschbar.

Ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses können Eigentümer, Berechtigte, Pflichtteilsberechtigte, Behörden und Gerichte beantragen (§ 193 Abs. 1 BauGB), etwa bei Erbauseinandersetzungen, Familienrechtsangelegenheiten oder Zwangsversteigerungen (Anlässe laut Ausschuss). Bindend ist es nicht, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3). Die Gebühr richtet sich nach dem Verkehrswert zum Zeitpunkt der Fertigstellung. Nach dem Gebührenverzeichnis der GOGut in der Fassung ab 1. Juni 2024 kostet das Gutachten für ein bebautes Grundstück mit einem Verkehrswert über 250.000 bis 750.000 Euro 1.625 Euro zuzüglich 3,4 Promille des Verkehrswerts. Bei 300.000 Euro sind das 1.625 + 1.020 = 2.645 Euro. Die Umsatzsteuer ist in den Gebühren nicht enthalten (§ 1 Abs. 2 GOGut). Bei erhöhtem Aufwand, etwa wegen Bauschäden oder besonderer Rechte, kommt ein Zuschlag nach Zeitaufwand hinzu.

Zum Rechtsstand: Die BauGB-Novelle (Regierungsentwurf 21/6588, Anhörung am 23. September 2026) würde § 193 neu ordnen, mit den Daten in Absatz 1 und den Gutachten in Absatz 2. Dieser Beitrag nennt die heutigen Absätze.

Alternativ beauftragen Sie einen Sachverständigen. Öffentlich bestellt und vereidigt werden sie nach § 36 GewO für bestimmte Sachgebiete, in der Regel von der IHK, für Grundstücke etwa als Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Das Verzeichnis der Oldenburgischen IHK nennt die Sachverständigen der Region. Ihr Honorar ist nicht gesetzlich festgelegt: Seit der HOAI 2009 ist die Wertermittlung dort nicht mehr geregelt, Verbände wie der BDGS geben nur unverbindliche Empfehlungen.

Für die Steuer gilt eine eigene Regel. Wer bei Erbschaft- oder Schenkungsteuer einen niedrigeren Wert als den vom Finanzamt ermittelten nachweisen will, kann nach § 198 Abs. 2 BewG regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen vorlegen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert wurde. Der Begriff Kurzgutachten kommt weder im BauGB noch in der ImmoWertV vor, und § 198 Abs. 1 Satz 2 BewG verweist beim Nachweis auf die nach § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften, also die ImmoWertV. Fragen Sie deshalb vor der Beauftragung, ob die Stelle ein Kurzgutachten akzeptiert.

Meine Einschätzung ist eine begründete Preisspanne für die Verkaufsvorbereitung und für Sie kostenfrei. Ein Verkehrswertgutachten ist sie nicht, und ich erstelle auch keines. Ich verdiene nur, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt, und bin deshalb kein neutraler Gutachter, wie ihn Gerichte und Behörden verlangen. Am freien Markt zahlt der Käufer den vereinbarten Kaufpreis (§ 433 Abs. 2 BGB). Brauchen Sie die Zahl für das Finanzamt, ein Gericht oder Miterben, sagen Sie es mir bitte vor dem ersten Termin.

Wo Online-Rechner an Grenzen stoßen

Der Immobilien-Preis-Kalkulator der Gutachterausschüsse schätzt aus statistischen Zusammenhängen einen Wert für Eigenheime und Eigentumswohnungen und braucht dafür nur wenige Angaben wie Lage, Baujahr und Flächengrößen. Eine Einzelauskunft kostet 20 Euro (Mitteilung vom 1. Juli 2026). Laut seiner Informationsseite, die noch das Geltungsjahr 2023 beschreibt, liefert er nur ein ungefähres Preisniveau und ersetzt kein Verkehrswertgutachten.

Was ein solches Modell nicht sieht, benennt § 8 Abs. 3 ImmoWertV: Baumängel und Bauschäden, Rechte und Belastungen, besondere Ertragsverhältnisse. Als erste Orientierung taugt das, als Preis im Exposé nicht.

Was heißt das für Ihren Verkauf?

Klären Sie zuerst, wofür Sie die Zahl brauchen: Für den Angebotspreis genügt eine begründete Preisspanne, für Finanzamt, Gericht oder Miterben nicht. Geben Sie dem Bewerter vollständige Unterlagen (Checkliste für den Hausverkauf). Und setzen Sie den Wert nicht mit dem Erlös gleich: Was nach Provision, Steuern und Bankablösung bleibt, behandelt der Beitrag zu den Nebenkosten beim Immobilienverkauf. Eine Einschätzung für Ihr Objekt gibt es über die Immobilienbewertung im Landkreis Vechta, den Ablauf eines Verkaufs beschreibt die Seite Haus verkaufen in Lohne.