Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage im Landkreis Vechta: Kennzahlen, Abschreibung und Mietrecht

Bei einem Mehrfamilienhaus kauft der Erwerber vor allem einen Mietertrag. Das Landesmodell der niedersächsischen Gutachterausschüsse zählt ein Haus erst ab drei Wohneinheiten dazu. Mieten, Leerstand, Instandhaltung und Zinsen ändern sich, deshalb kann niemand eine Rendite zusagen. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie ein Objekt mit eigenen Zahlen prüfen, was die amtlichen Marktdaten hergeben und welche Regeln bei Abschreibung, Mietrecht und Verkauf gelten. Rechtsstand ist der 9. Oktober 2026. Steuerfragen im Einzelfall gehören zum Steuerberater, Vertragsfragen zu Notar oder Anwalt.

Wie rechnen Sie Kaufpreisfaktor, Rendite und Cashflow?

Vier Größen geben den ersten Überblick. Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete, also die Jahresmiete ohne umlagefähige Nebenkosten. Die Gutachterausschüsse nennen denselben Quotienten Rohertragsfaktor. Die Bruttomietrendite ist sein Kehrwert. Die Nettomietrendite zieht von der Miete die Kosten ab, die der Eigentümer selbst trägt, und setzt den Rest ins Verhältnis zu Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Der Cashflow vor Steuern ist dieser Reinertrag abzüglich Zinsen und Tilgung.

Das Beispiel nutzt angenommene Zahlen für ein Haus mit sechs Wohnungen. Es sagt nichts über Marktpreise im Landkreis Vechta aus. Es zeigt nur die Rechenschritte. Die Kostensätze sind die Modellwerte der Anlage 3 ImmoWertV (siehe unten), der Zins ist der Bundesbank-Durchschnitt für August 2026.

Die Nettomietrendite liegt mit 3,55 Prozent rund 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Der Kapitaldienst von 42.521,60 Euro übersteigt den Reinertrag, im Beispiel muss der Eigentümer also jährlich zuschießen. Nach Zinsen, aber vor Tilgung blieben 2.822 Euro. Die Tilgung ist kein Aufwand, sondern senkt die Restschuld, sie belastet aber die Liquidität. Der Zins wirkt stark: Bei 3,04 Prozent läge der Cashflow bei minus 4.218 Euro, bei 5,04 Prozent bei minus 18.298 Euro. Die 10 Prozent Nebenkosten sind eine Annahme: Allein die Grunderwerbsteuer beträgt in Niedersachsen 5 Prozent, wie sich der Rest zusammensetzt, rechnet der Ratgeber Kaufnebenkosten in Niedersachsen vor.

Welche amtlichen Kennzahlen gibt es für Mehrfamilienhäuser im Landkreis Vechta?

Die Gutachterausschüsse leiten aus den Kaufverträgen zwei Kennzahlen für Mietwohnhäuser ab. Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV). Der Rohertragsfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Grundlage ist die Kaufpreissammlung: Bei vermieteten Grundstücken müssen die Vertragsparteien dem Gutachterausschuss auf Aufforderung die Erträge mitteilen (§ 195 Abs. 2 Nr. 4 BauGB). Wie ein Gutachter aus dem Liegenschaftszinssatz den Ertragswert rechnet, zeigt der Ratgeber Immobilienbewertung Verfahren.

Für 2026 stellen die niedersächsischen Gutachterausschüsse beide Kennzahlen für die rund 430 Gemeinden und Samtgemeinden des Landes nach einem einheitlichen Modell bereit (Dashboard Liegenschaftszinssätze, Dashboard Rohertragsfaktoren). Für die Liegenschaftszinssätze haben die Ausschüsse Kaufverträge vom 1. November 2020 bis 31. Oktober 2025 ausgewertet, den Rohertragsfaktor leiten sie nach demselben Modell ab. Beide Dashboards sind interaktiv: Sie wählen die Gemeinde und lesen den Wert ab. Beim Liegenschaftszins stellen Sie zusätzlich die Restnutzungsdauer ein, also die Jahre, die das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Der angezeigte Wert gilt für den mittleren Bodenrichtwert der Gemeinde. Einen einzigen Wert für den Landkreis gibt es deshalb nicht. Ob der örtliche Gutachterausschuss davon abweichende Werte beschlossen hat, zeigt ein ergänzendes Dashboard. Die Präsentation der Landesmarktdaten nennt als Beispiele bei 40 Jahren Restnutzungsdauer 2,6 Prozent für Cloppenburg und Oldenburg, 2,2 Prozent für Osnabrück, 2,1 Prozent für Hannover und 4,2 Prozent für Sibbesse. Die 13 gezeigten Orte reichen von 2,0 bis 4,2 Prozent, ein Ort aus dem Landkreis Vechta ist nicht dabei.

Ältere Regionalzahlen liefert der Grundstücksmarktbericht 2021 des Gutachterausschusses Oldenburg-Cloppenburg (Berichtszeitraum 1. November 2019 bis 31. Oktober 2020): Für Mehrfamilienhäuser im Landkreis Vechta nannte er einen mittleren Rohertragsfaktor von 20,3 bei einer Spanne von 12,5 bis 29,9. Für die Kreisstadt Vechta lagen die Liegenschaftszinssätze je nach Bodenrichtwert und Restnutzungsdauer zwischen 1,9 und 2,7 Prozent. Der Bericht rechnete noch mit 70 Jahren Gesamtnutzungsdauer, für Wohngebäude hat Niedersachsen auf 80 Jahre umgestellt (Mitteilung vom 4. März 2026). Die Zahlen sind sechs Jahre alt und taugen nicht als Preismaßstab.

Wer ein Angebot prüft, vergleicht seinen Faktor mit dem Gemeindewert im Dashboard und fragt Vergleichskaufpreise an. Wer ein berechtigtes Interesse hat, erhält Auskünfte aus der Kaufpreissammlung nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften (§ 195 Abs. 5 BauGB). Die Gutachterausschüsse geben sie nach eigener Angabe einzelfallbezogen und nur dann, wenn genügend vergleichbare Kauffälle vorliegen und sich so anonymisieren lassen, dass kein Rückschluss auf einzelne Grundstücke oder Personen möglich ist. Zuständig ist die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Regionaldirektion Oldenburg-Cloppenburg, Telefon 04471 951-136. Landesweit stieg die Zahl der Kaufverträge über Mehrfamilienhäuser im Berichtszeitraum 1. November 2024 bis 31. Oktober 2025 um 24,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr, für Mehrfamilienhäuser im Landkreis Vechta nennt die Präsentation keine Zahl. Der Wohnungsleerstand lag beim Zensus 2022 im Landkreis bei 2,1 Prozent, im Land bei rund 4 Prozent (Statistik Niedersachsen). Das beschreibt den Bestand von 2022, nicht ein einzelnes Haus. Die Mieten je Gemeinde zeigt der Marktbericht Mietpreise im Landkreis Vechta.

Welche Bewirtschaftungskosten setzen Gutachter an?

Bewirtschaftungskosten sind die regelmäßigen Aufwendungen, die nicht durch Umlagen gedeckt sind: Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und nicht umgelegte Betriebskosten (§ 32 Abs. 1 ImmoWertV). Grundsteuer und Gebäudeversicherung kann der Vermieter bei entsprechender Vereinbarung als Betriebskosten umlegen (§ 2 Nr. 1 und 13 BetrKV), Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung gehören nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

Für die Ableitung der Liegenschaftszinssätze schreibt § 12 Abs. 5 ImmoWertV die Modellansätze der Anlage 3 vor. Sie nennt mit Stand 1. Januar 2021 für Wohnnutzung 298 Euro Verwaltungskosten je Wohnung und Jahr, 11,70 Euro Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (wenn die Mieter die Schönheitsreparaturen tragen) und ein Mietausfallwagnis von 2 Prozent des Rohertrags. Die Euro-Beträge werden jährlich mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Für 2026 ergeben sich 367 Euro je Wohnung und 14,40 Euro je Quadratmeter, wie die Tabelle des Oberen Gutachterausschusses Brandenburg zeigt. Das sind Modellwerte für ein durchschnittliches Objekt, nicht Ihre Kosten: Ein Haus mit Reparaturstau oder häufigem Mieterwechsel braucht mehr. Rechnen Sie zuerst mit den Belegen des Verkäufers und nehmen Sie die Modellwerte als Gegenprobe.

Wie wird ein Mehrfamilienhaus abgeschrieben?

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt die lineare Abschreibung für Wohngebäude jährlich 3 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, 2 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 und 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925. Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 33 Jahre (bei 3 Prozent), 50 Jahre (bei 2 Prozent) oder 40 Jahre (bei 2,5 Prozent), darf nach der kürzeren Dauer abgeschrieben werden. Im Beispiel (Gebäudeanteil 75 Prozent der Gesamtkosten von 880.000 Euro, also 660.000 Euro, angenommen) sind das bei 2 Prozent 13.200 Euro im Jahr, bei 2,5 Prozent 16.500 Euro und bei 3 Prozent 19.800 Euro, im Anschaffungsjahr nur zeitanteilig.

Für neu gebaute Wohngebäude kennt § 7 Abs. 5a EStG die degressive Abschreibung mit 5 Prozent vom jeweiligen Buchwert. Voraussetzung ist, dass mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde, beim Kauf alternativ der Vertrag in diesem Zeitraum geschlossen wurde, und dass der Käufer bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erwirbt. Als Beginn der Herstellung gilt das Datum der Baubeginnsanzeige. Für ein Bestandsgebäude, das Sie Jahre nach der Fertigstellung kaufen, greift die Regel nicht. Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung sind bei dieser Methode ausgeschlossen, der Wechsel zur linearen Abschreibung ist zulässig.

Weil nur der Gebäudeanteil zählt, entscheidet die Aufteilung des Kaufpreises über die Höhe. Maßgeblich ist das Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude und Boden. Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen dafür eine Arbeitshilfe bereit (Stand März 2026), mit der sich eine Aufteilung berechnen oder auf Plausibilität prüfen lässt. Der Regierungsentwurf eines Jahressteuergesetzes 2026 (Drucksache 21/8283 vom 30. September 2026) will die Aufteilung in einem neuen § 6f EStG regeln: Eine im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung soll der Besteuerung zugrunde liegen, sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt. Der Bundestag hat darüber noch nicht entschieden, und die Regel soll nur für Kaufverträge nach der Verkündung des Gesetzes gelten.

Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnaher Herstellungsaufwand?

Wer kurz nach dem Kauf renoviert, sollte die Grenze in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG kennen, die über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG auch für Vermieter gilt. Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, gehören zu den Herstellungskosten, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Ausgenommen sind Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Herstellungskosten wirken nur über die Abschreibung. Bleibt der Aufwand darunter, greift diese Regel nicht, und wie die einzelne Maßnahme steuerlich einzuordnen ist, klärt der Steuerberater. Größere Erhaltungsaufwendungen lassen sich bei überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Im Beispiel liegt die Grenze bei 15 Prozent von 660.000 Euro, also bei 99.000 Euro: Wer in drei Jahren 90.000 Euro investiert, bleibt darunter, bei 120.000 Euro greift die Regel.

Wie finanzieren Käufer ein Mehrfamilienhaus?

Die Verbraucherzentrale schreibt, Banken forderten oft, dass 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln stammen (Stand der Seite 14. November 2025). Zu vermieteten Mehrfamilienhäusern äußert sich die Seite nicht, der Wert ist hier also nur ein Anhaltspunkt. Wie viel Ihre Bank verlangt, legt sie im Einzelfall fest.

Für den Zins weist die Bundesbank für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit anfänglich über zehn Jahren Zinsbindung im August 2026 einen Effektivzins von 4,04 Prozent aus (vorläufiger Wert, Juli 3,92 Prozent, August 2025 3,73 Prozent). Das ist der volumengewichtete Durchschnitt aller Neuabschlüsse in Deutschland, kein Angebot und keine Auswertung für Kapitalanlagen. Schuldzinsen sind Werbungskosten, soweit sie mit der Vermietung zusammenhängen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG), die Tilgung gehört nicht dazu.

Was gilt beim Kauf für Mietverträge, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze?

Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten ein, die sich aus den Mietverhältnissen während der Dauer seines Eigentums ergeben (§ 566 Abs. 1 BGB). Hat ein Mieter eine Kaution geleistet, tritt der Käufer auch in die daraus folgenden Rechte und Pflichten ein. Kann der Mieter sie bei Mietende vom Käufer nicht erlangen, bleibt der Verkäufer zur Rückgewähr verpflichtet (§ 566a BGB). Klären Sie im Kaufvertrag deshalb, wie die Kautionen übergeben werden. Kündigung, Vorkaufsrecht und Sperrfristen erklärt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen.

Keine der zehn Städte und Gemeinden des Landkreises Vechta (Bakum, Damme, Dinklage, Goldenstedt, Holdorf, Lohne, Neuenkirchen-Vörden, Steinfeld, Vechta und Visbek) steht in der Gebietsliste der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung, die 57 Gebiete nennt, auch nicht in der Änderung vom 3. Dezember 2025. Damit gilt hier weder die Mietpreisbremse für Neuvermietungen (§ 556d BGB) noch die auf 15 Prozent abgesenkte Kappungsgrenze. Bei Neuvermietung zieht dann nur noch das Verbot der Mietpreisüberhöhung eine Grenze (§ 5 WiStrG). Bestandsmieten dürfen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, innerhalb von drei Jahren aber höchstens um 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Gebietsregeln laufen bis Ende 2029, und die Landesregierung kann die Liste ändern. Prüfen Sie sie deshalb vor dem Kauf. Wie eine Erhöhung ohne Mietspiegel begründet wird, steht im Ratgeber Mieterhöhung für Vermieter in Niedersachsen. Der Regierungsentwurf zum Wohn- und Geschäftsraummietrecht (Drucksache 21/6807) ist nicht in Kraft. Er sieht unter anderem vor, die Wertgrenze des vereinfachten Modernisierungsverfahrens nach § 559c BGB auf 20.000 Euro anzuheben.

Worauf achten Käufer bei Mieterliste, Zustand und Verwaltung?

Die Kennzahlen sind nur so gut wie die Zahlen dahinter. Lassen Sie sich die Mieterliste mit Mietbeginn, Miethöhe und Fluktuation geben, dazu die Mietverträge, die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre, den Energieausweis und die Rechnungen zu Dach, Heizung, Leitungen und Fenstern. Liegt eine Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist der Spielraum durch § 558 BGB gedeckelt, und jede Erhöhung braucht eine Begründung nach § 558a BGB. Prüfen Sie bei der Lage die Wege zu Arbeitsplätzen, Schulen, Einkauf und Haltestellen. Ob Heizung und Dämmung Pflichten auslösen, klärt ein Energieberater. Bei Gas- oder Ölheizung trägt der Vermieter außerdem einen Teil der CO2-Kosten der Heizung selbst, je nach CO2-Ausstoß des Gebäudes zwischen 0 und 95 Prozent (§ 5 CO2KostAufG mit Anlage).

Eine Hausverwaltung nimmt Ihnen Arbeit ab und mindert den Ertrag, die Höhe vereinbaren Sie im Verwaltervertrag. Die 367 Euro je Wohnung aus dem Gutachtenmodell sind ein Anhaltspunkt, kein Angebot.

Was gilt, wenn Sie das Mehrfamilienhaus später verkaufen?

Der Gewinn aus dem Verkauf ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Anschaffungskosten mindern sich um die Abschreibungen, die bei den Einkünften abgezogen wurden (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Die Abschreibung erhöht den Gewinn also. Mehrere Verkäufe in kurzer Zeit können als gewerblicher Grundstückshandel gelten. Berechnung, Ausnahmen und Drei-Objekt-Grenze erklärt der Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien. Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, findet mein Vorgehen auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen im Landkreis Vechta beschrieben.

Suchen Sie ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage, halten Sie Ihre Kriterien in einem Suchauftrag fest. Passende Objekte melde ich Ihnen, einen Anspruch auf ein bestimmtes Objekt gibt es nicht. Ein konkretes Objekt rechne ich gern mit Ihnen durch, Anlage- und Steuerberatung leiste ich nicht.