Auf dem Exposé steht der Kaufpreis. Am Ende überweisen Sie mehr, denn vier Posten kommen obendrauf: die Grunderwerbsteuer, die Rechnung des Notars, die Gebühren des Grundbuchamts und, wenn ein Makler beteiligt war, seine Provision. Alle vier rechne ich an einem Beispiel durch, jede Zahl mit der Vorschrift, aus der sie stammt. Rechtsstand ist der 5. Oktober 2026.
Die Beispielrechnung gilt für den Kauf einer Wohnimmobilie durch einen Verbraucher. Verbindlich sind am Ende nur die Kostenberechnung Ihres Notars und der Bescheid des Finanzamts. Für ein Baugrundstück rechnet der Ratgeber Bauplatz kaufen im Landkreis Vechta ein eigenes Beispiel.
Welche Kaufnebenkosten fallen an, und wer trägt sie?
Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer eines Grundstücks die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dazu nötigen Erklärungen. Abweichungen stehen im Kaufvertrag, und diese Passage sollten Sie im Entwurf vor dem Notartermin lesen.
Bei der Grunderwerbsteuer sieht das Gesetz eine andere Verteilung vor: Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG beide Vertragsteile. Käufer und Verkäufer schulden die Steuer also als Gesamtschuldner. Steht im Vertrag, dass der Käufer sie zahlt, richtet das Finanzamt den Bescheid zuerst an ihn. Zahlt er nicht, kann es sich nach Angaben des Landesamts für Steuern Niedersachsen an den Verkäufer halten.
Die Maklerprovision schließlich folgt aus dem Maklervertrag und nicht aus dem Kaufvertrag. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser regeln die §§ 656a bis 656d BGB, wie sich beide Seiten beteiligen dürfen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen?
Das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes nennt in § 11 Abs. 1 einen Satz von 3,5 Prozent. Die Länder bestimmen den Satz aber selbst, das erlaubt ihnen Art. 105 Abs. 2a Satz 2 des Grundgesetzes. Niedersachsen hat davon im Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen Gebrauch gemacht. Es setzte 4,5 Prozent für Rechtsvorgänge vom 1. Januar 2011 bis zum 31. Dezember 2013 fest und seither 5 Prozent. Das Landesamt für Steuern Niedersachsen nennt am 5. Oktober 2026 unverändert 5 Prozent für Rechtsvorgänge ab dem 1. Januar 2014.
Der Satz kann sich ändern. In der Politik werden Entlastungen für Erstkäufer diskutiert, und ein Bündnis von Verbänden hat im März 2026 einen Grunderwerbsteuergipfel von Bund und Ländern gefordert. Die Seite des Landesamts für Steuern nennt am 11. Oktober 2026 weiterhin 5 Prozent und kein Gesetz, das den niedersächsischen Satz senkt oder einen Freibetrag einführt. Schauen Sie kurz vor der Beurkundung noch einmal auf die Seite des Landesamts.
Wovon die 5 Prozent berechnet werden
Die Steuer bemisst sich nach § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Beim Kauf zählt dazu nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Das Landesamt nennt die Übernahme von Belastungen und die Gewährung von Wohn- oder Nutzungsrechten als Beispiele. Ein Wohnrecht, das sich der Verkäufer vorbehält, erhöht die Bemessungsgrundlage demnach um seinen Wert.
Nicht zum Grundstück gehören laut Landesamt miterworbene Einrichtungsgegenstände und Betriebsvorrichtungen. Entfallen nachweislich 10.000 Euro des Preises auf Inventar, spart das bei 5 Prozent 500 Euro, sofern der Wert im Vertrag dem tatsächlichen entspricht. Die anteilige Erhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung mindert die Bemessungsgrundlage dagegen nicht: Sie gehört der Gemeinschaft und geht nicht auf den Käufer über, der Bundesfinanzhof hat das für Teileigentum entschieden (Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17), die Länder wenden es auch auf Wohnungseigentum an. Mehr dazu im Ratgeber Eigentumswohnung kaufen.
Fälligkeit und Unbedenklichkeitsbescheinigung
Steuerbar ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG schon der Kaufvertrag, der den Anspruch auf Übereignung begründet. Die Steuer entsteht daher mit dem rechtswirksamen Vertragsschluss, bei einer Bedingung oder Genehmigung erst mit deren Eintritt (§ 14 GrEStG). Fällig wird sie nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Nach der Zahlung erteilt das Finanzamt in der Regel die Unbedenklichkeitsbescheinigung, nach § 22 Abs. 2 GrEStG genügt auch eine Sicherstellung oder Stundung. Ohne sie darf das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer eintragen (Abs. 1).
Zuständig ist nach § 17 Abs. 1 GrEStG in der Regel das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, bei Grundstücken im Landkreis Vechta also das Finanzamt Vechta in der Rombergstraße 49. Keine Steuer fällt an, wenn die Gegenleistung höchstens 2.500 Euro beträgt, außerdem beim Erwerb unter Ehegatten, Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie sowie in weiteren Fällen, die § 3 GrEStG aufzählt.
Wie berechnen sich Notar- und Grundbuchkosten?
Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Beim Notar sind Vereinbarungen über die Höhe der Kosten nach § 125 GNotKG unwirksam, und das Grundbuchamt erhebt Gerichtsgebühren in der Höhe, die das Gesetz vorgibt. Bei den Gebühren für Kaufvertrag und Grundbuch gibt es deshalb nichts zu verhandeln.
Die Gebühr hängt vom Geschäftswert ab, und der ist beim Kauf nach § 47 GNotKG der Kaufpreis, zuzüglich der vom Käufer übernommenen Leistungen und der vorbehaltenen Nutzungen. Liegt dieser Wert unter dem Verkehrswert, gilt der Verkehrswert. Aus dem Geschäftswert ergibt sich über § 34 GNotKG und die Tabelle B der Anlage 2 die einfache Gebühr. Ein Auszug:
| Geschäftswert bis | Einfache Gebühr (1,0) nach Tabelle B |
|---|---|
| 200.000 Euro | 435,00 Euro |
| 260.000 Euro | 535,00 Euro |
| 290.000 Euro | 585,00 Euro |
| 320.000 Euro | 635,00 Euro |
| 410.000 Euro | 785,00 Euro |
Ein Kaufpreis von 300.000 Euro fällt in die Stufe bis 320.000 Euro, die einfache Gebühr beträgt dort 635,00 Euro. Die einzelnen Posten sind Vielfache davon.
Der Notar
Nach dem Kostenverzeichnis berechnet der Notar für den Kaufvertrag die doppelte Gebühr für das Beurkundungsverfahren (Nr. 21100). Hinzu kommen eine halbe Vollzugsgebühr (Nr. 22110) und eine halbe Betreuungsgebühr (Nr. 22200), sofern der Notar dafür einen besonderen Auftrag hat. Der Vollzug umfasst zum Beispiel das Anfordern von Löschungserklärungen für Grundpfandrechte und von Verzichtserklärungen auf Vorkaufsrechte, die Betreuung die Prüfung der Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis. Das Kostenbeispiel der Bundesnotarkammer für den Kauf einer Eigentumswohnung enthält genau diese drei Posten.
Dazu kommen Auslagen und Umsatzsteuer. Für Post und Telekommunikation darf der Notar pauschal 20 Prozent der Gebühren berechnen, höchstens 20 Euro (Nr. 32005), außerdem eine Dokumentenpauschale. Die Bundesnotarkammer setzt dafür in ihrem Beispiel zusammen rund 30 Euro an, das übernehme ich als Annahme. Auf die Notarrechnung kommen 19 Prozent Umsatzsteuer (Nr. 32014 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 UStG). Je nach Fall kann außerdem eine Gebühr für die Erzeugung strukturierter Daten zur automatisierten Weiterverarbeitung anfallen (Nr. 22114 und 22115, jeweils höchstens 125 Euro). In meiner Rechnung fehlt sie. Fiele sie neben der Vollzugsgebühr an, betrüge sie im Beispiel 0,1 mal 635,00 Euro, also 63,50 Euro netto (Nr. 22115), mit Umsatzsteuer rund 76 Euro.
Das Grundbuchamt
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Vechta führt nach der Geschäftsverteilung des Gerichts (Stand 2. September 2026) die Grundbuchsachen aller Städte und Gemeinden des Landkreises. Berechnet werden in der Regel zwei Eintragungen: Der Käufer als neuer Eigentümer kostet die einfache Gebühr (Nr. 14110), die Auflassungsvormerkung die halbe (Nr. 14150). Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf das Eigentum, bis die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Beide Gebühren richten sich ebenfalls nach Tabelle B. Als Wert setze ich den Kaufpreis an (§ 47 GNotKG, für die Vormerkung § 45 Abs. 3 GNotKG), Umsatzsteuer sieht das Kostenverzeichnis für Grundbuchgebühren nicht vor. Wird die Vormerkung nach der Umschreibung gelöscht, kostet das pauschal 25 Euro (Nr. 14152), im Beispiel nicht angesetzt.
Die Grundschuld der Bank
Verlangt die Bank für ein Darlehen eine Grundschuld auf dem Haus, fallen dafür eigene Notar- und Grundbuchgebühren an. Maßgeblich ist der Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 GNotKG), Zinsen und andere Nebenleistungen erhöhen den Wert nicht (§ 37 GNotKG). Der Notar berechnet für die Beurkundung die einfache Gebühr (Nr. 21200). Das Grundbuchamt verlangt für die Eintragung einer Buchgrundschuld ebenfalls die einfache Gebühr (Nr. 14121), bei einer Briefgrundschuld das 1,3-Fache (Nr. 14120).
Was gilt für die Maklerprovision beim Kauf?
Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht nach § 656a BGB die Textform. Lässt sich der Makler von beiden Parteien eine Provision versprechen, geht das nach § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB nur in gleicher Höhe. Arbeitet er für eine Partei unentgeltlich, kann er sich von der anderen keine Provision versprechen lassen. Ein abweichender Maklervertrag ist nach Absatz 2 unwirksam.
Hat nur eine Seite den Maklervertrag geschlossen, etwa der Verkäufer, ist eine Kostenweitergabe an den Käufer nach § 656d BGB nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig bleibt. Fällig wird der Anspruch gegen den Käufer erst, wenn der Auftraggeber gezahlt hat und das nachgewiesen ist. Die Regeln der §§ 656c und 656d gelten nach § 656b BGB nur, wenn der Käufer Verbraucher ist.
Wie hoch die Provision ist, schreibt das Gesetz nicht vor, es regelt nur das Verhältnis beider Seiten. Meine Provision beträgt 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite, bei 300.000 Euro Kaufpreis also 10.710 Euro für den Käufer. Was darin enthalten ist und wann sie fällig wird, steht im Ratgeber zur Maklerprovision in Niedersachsen.
Rechenbeispiel: Kaufpreis 300.000 Euro
Angenommen, ein Verbraucher kauft im Landkreis Vechta ein Einfamilienhaus für 300.000 Euro. Er trägt Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, die Provision beträgt je Seite 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Der Notar rechnet mit 2,0, 0,5 und 0,5 Gebühren und 30 Euro Auslagen, das Grundbuchamt mit Eigentumsumschreibung und Vormerkung. Nicht enthalten sind die Gebühr für strukturierte Daten und die Löschung der Vormerkung. Zunächst ohne Darlehen:
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5 % von 300.000 Euro | 15.000,00 Euro |
| Maklerprovision, Käuferanteil | 3,57 % inkl. MwSt. von 300.000 Euro | 10.710,00 Euro |
| Notar, Beurkundung | Nr. 21100, 2,0 mal 635,00 Euro | 1.270,00 Euro |
| Notar, Vollzug | Nr. 22110, 0,5 mal 635,00 Euro | 317,50 Euro |
| Notar, Betreuung | Nr. 22200, 0,5 mal 635,00 Euro | 317,50 Euro |
| Notar, Auslagen (Annahme) | Pauschalen und Dokumente | 30,00 Euro |
| Umsatzsteuer auf die Notarrechnung | 19 % von 1.935,00 Euro | 367,65 Euro |
| Grundbuch, Eigentümer | Nr. 14110, 1,0 mal 635,00 Euro | 635,00 Euro |
| Grundbuch, Vormerkung | Nr. 14150, 0,5 mal 635,00 Euro | 317,50 Euro |
| Summe | 9,7 % des Kaufpreises | 28.965,15 Euro |
Auf Notar und Grundbuch entfallen davon 3.255,15 Euro, das sind rund 1,1 Prozent des Kaufpreises. Die Verbraucherzentrale nennt für Notarvertrag und Grundbucheintragungen je nach Höhe der Grundschulden 1 bis 1,5 Prozent, das passt zu dieser Rechnung. Ohne Makler entfällt der Provisionsposten, dann bleiben im Beispiel 18.255,15 Euro oder rund 6,1 Prozent.
Finanziert der Käufer mit 270.000 Euro und bestellt die Bank dafür eine Grundschuld in gleicher Höhe, kommen hinzu:
| Posten | Grundlage | Betrag |
|---|---|---|
| Notar, Grundschuld | Nr. 21200, 1,0 mal 585,00 Euro | 585,00 Euro |
| Umsatzsteuer auf diese Notargebühr | 19 % von 585,00 Euro | 111,15 Euro |
| Grundbuch, Grundschuld | Nr. 14121, 1,0 mal 585,00 Euro | 585,00 Euro |
| Zusatz durch die Finanzierung | Auslagen nicht angesetzt | 1.281,15 Euro |
Damit steigen die Kaufnebenkosten auf 30.246,30 Euro oder 10,1 Prozent, und Notar und Grundbuch zusammen kommen auf 4.536,30 Euro, rund 1,5 Prozent. Bei anderen Kaufpreisen verschiebt sich das Verhältnis nur leicht:
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer | Provision, Käufer | Notar mit USt | Grundbuch | Summe | Anteil |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 Euro | 10.000,00 Euro | 7.140,00 Euro | 1.588,65 Euro | 652,50 Euro | 19.381,15 Euro | 9,7 % |
| 300.000 Euro | 15.000,00 Euro | 10.710,00 Euro | 2.302,65 Euro | 952,50 Euro | 28.965,15 Euro | 9,7 % |
| 400.000 Euro | 20.000,00 Euro | 14.280,00 Euro | 2.838,15 Euro | 1.177,50 Euro | 38.295,65 Euro | 9,6 % |
Die Tabelle gilt ohne Grundschuld und mit denselben Annahmen wie oben. Wie Zinsbindung, Monatsrate und Landesförderung zu diesen Nebenkosten passen, steht im Beitrag zur Immobilienfinanzierung im Landkreis Vechta, der mit denselben Beträgen rechnet.
Wie finanziere ich die Kaufnebenkosten?
Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass aus der Summe von Eigenkapital und Darlehen auch die Nebenkosten bezahlt werden müssen. Sie schreibt, dass die Erwerbsnebenkosten bereits 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Außerdem verlangen Banken nach ihrer Darstellung oft, dass 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln stammen. Auch das Landesamt für Steuern rät, die Mittel für die Grunderwerbsteuer bereitzustellen und gegebenenfalls in die Finanzierung einzubinden.
Im Beispiel kosten Kaufpreis und Nebenkosten zusammen 330.246,30 Euro. Bei einem Darlehen von 270.000 Euro braucht der Käufer 60.246,30 Euro Eigenkapital, das sind 20,1 Prozent des Kaufpreises. Nach den Nebenkosten von 30.246,30 Euro bleiben davon nur 30.000 Euro für den Kaufpreis selbst. Versteht man unter den Gesamtkosten Kaufpreis plus Nebenkosten und verlangt die Bank davon 20 Prozent, wären es 66.049,26 Euro.
Die Posten werden nacheinander fällig und nicht alle am Tag der Beurkundung. Notargebühren sind nach § 10 GNotKG mit der Beendigung des Verfahrens oder des Geschäfts fällig, die Gebühr für das Beurkundungsverfahren also mit der Beurkundung selbst, die Grunderwerbsteuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids, die Provision nach dem Maklervertrag. Planen Sie außerdem einen Puffer ein: Die Verbraucherzentrale nennt Bereitstellungszinsen, die Banken meist nach 3 bis 12 Monaten für noch nicht ausgezahlte Darlehen verlangen, und weitere Ausgaben wie kleinere Möbel, Leuchten, Garten oder Balkon.
Wie wirken Kaufnebenkosten steuerlich bei einer vermieteten Immobilie?
Das betrifft nur Käufer, die das Haus vermieten, etwa als Kapitalanlage. Wer selbst einzieht, erzielt aus dem Haus keine Einkünfte, gegen die sich die Kosten rechnen ließen.
Grunderwerbsteuer, Maklergebühr, Notar- und Grundbuchkosten des Kaufs gehören zu den Anschaffungsnebenkosten. Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung (Version 2026) sagt ausdrücklich, dass neben dem Kaufpreis die Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten zu berücksichtigen sind. Auch im Urteil des Bundesfinanzhofs vom 7. Oktober 2025 (IX R 26/24), das ein denkmalgeschütztes Haus betraf, wurden Kaufpreis und Anschaffungsnebenkosten gemeinsam nach den Wertanteilen auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, und zwar nach § 7 Abs. 4 EStG mit 2 Prozent im Jahr bei Gebäuden, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, mit 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925 und mit 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Wer ein neu gebautes Wohngebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung kauft, kann nach § 7 Abs. 5a EStG unter Umständen statt der linearen die degressive Abschreibung mit 5 Prozent vom Restwert wählen, wenn der Kaufvertrag nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 abgeschlossen wird.
Anders behandelt der Bundesfinanzhof die Kosten der Finanzierung: Notargebühren für die Bestellung einer Grundschuld, die ein Darlehen für ein vermietetes Haus sichert, sind nach seinem Urteil vom 1. Oktober 2002 (IX R 72/99) wie Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar. Sie gehören also nicht in die Abschreibungsbasis. Verkaufen Sie innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, ergibt sich der Gewinn aus dem Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungskosten einschließlich der Nebenkosten. Die Anschaffungskosten sind dabei um die bereits abgezogene Abschreibung zu kürzen (Abs. 3 Satz 1 und 4).
Worauf ich Käufer vor dem Notartermin hinweise
Rechnen Sie bei der Budgetplanung mit einem Zehntel des Kaufpreises für die Nebenkosten, wenn ein Makler beteiligt ist, und prüfen Sie dann mit den Zahlen dieses Beitrags nach, ob Ihr Fall darüber oder darunter liegt. Lesen Sie im Vertragsentwurf, wer welche Kosten trägt und wie Inventar und Rücklage ausgewiesen sind. Und lassen Sie sich die Kostenberechnung des Notars erklären: Sie muss nach § 19 Abs. 2 GNotKG die angewandten Nummern des Kostenverzeichnisses, den Geschäftswert und die einzelnen Beträge enthalten, damit Sie jede Position nachprüfen können.
Wie ich Kaufinteressenten im Landkreis Vechta von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin begleite, steht auf der Seite Immobilie kaufen im Landkreis Vechta. Mit einem Suchauftrag halten Sie Ihre Kriterien fest, die Kosten eines Bestandshauses rechne ich im Beitrag Haus kaufen in Lohne durch.