Spekulationssteuer bei Immobilien: Frist, Ausnahmen und Berechnung

Wer eine Immobilie mit Gewinn verkauft, muss klären, ob das Finanzamt mitverdient. Das Gesetz kennt das Wort Spekulationssteuer nicht. Gemeint ist die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG. Ob Sie tatsächlich spekuliert haben, spielt dafür keine Rolle: Der Bundesfinanzhof stellt auf die objektiv erfüllten Merkmale ab, Absichten sind unerheblich (Urteil vom 11. März 2025, IX R 17/24).

Ich erkläre die Regeln mit Rechtsstand 5. Oktober 2026 und rechne ein Beispiel durch, damit Sie wissen, welche Daten und Belege Sie vor dem Verkauf brauchen. Den Steuerfall im Einzelnen klärt ein Steuerberater, und zwar vor der Beurkundung.

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig?

Steuerpflichtig ist der Gewinn, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Das gilt für Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen und Erbbaurechte. Auch ein Gebäude, das Sie nach dem Grundstückskauf selbst errichtet haben, zählt mit. Die Frist läuft dann ab dem Kauf des Grundstücks, so das Bundesfinanzministerium in seinem Schreiben vom 5. Oktober 2000.

Aus der Steuerpflicht führen zwei Wege: Die Frist ist abgelaufen, oder Sie haben die Immobilie selbst bewohnt.

Wie wird die Zehnjahresfrist gezählt?

Maßgeblich sind die Daten der beiden Kaufverträge. Einzug, Zahlung des Kaufpreises und Eintragung im Grundbuch spielen für die Frist keine Rolle. Der Bundesfinanzhof hat das mit Beschluss vom 18. Juni 2026 (IX B 24/26) als ständige Rechtsprechung bestätigt: Es zählt der Abschluss der obligatorischen Verträge, nicht der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, denn ein Abstellen auf den Eigentumsübergang würde den Vertragsparteien Gestaltungsspielraum eröffnen. Bei Grundstücken ist das in der Regel der Tag der notariellen Beurkundung. Wie dieser Termin abläuft, beschreibt der Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf.

Auch ein Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung zählt ab dem Vertragsschluss, weil er beide Seiten schon dann bindet. Tritt die Bedingung erst nach Fristende ein, ändert das nichts (Urteil vom 10. Februar 2015, IX R 23/13).

Die Frist ist erst vorbei, wenn mehr als zehn Jahre vergangen sind. Das Bundesfinanzministerium nennt dafür ein Beispiel: Wer am 31. März 1993 ein unbebautes Grundstück gekauft hat, kann das bebaute Grundstück ab dem 1. April 2003 ohne Besteuerung nach § 23 EStG verkaufen. Am zehnten Jahrestag selbst ist der Verkauf also noch steuerpflichtig. Übertragen auf ein Beispiel von heute: Kaufvertrag vom 12. März 2018, steuerfreier Verkauf ab dem 13. März 2028.

Lesen Sie das Datum aus der Urkunde ab, nicht aus der Erinnerung. Liegt Ihr Wunschtermin nur wenige Wochen vor dem Fristende, besprechen Sie mit dem Käufer und dem Notar, ob sich die Beurkundung verschieben lässt.

Wann entfällt die Steuer, weil Sie selbst im Haus wohnen?

§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nimmt Immobilien von der Besteuerung aus, die entweder zwischen Anschaffung (oder Fertigstellung) und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Die erste Variante verlangt eine ununterbrochene Selbstnutzung. Steht das Haus zwischen Auszug und Verkauf leer, ist das nach dem Bundesfinanzministerium unschädlich, wenn Sie nachweisen, dass Sie verkaufen wollten. Bei der zweiten Variante müssen die drei Kalenderjahre nicht voll belegt sein, die Nutzung muss aber zusammenhängen. Der Bundesfinanzhof hat das 2019 zugespitzt: Es reicht, wenn die Wohnung im Jahr des Verkaufs an mindestens einem Tag, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Jahr vor dem Verkauf an mindestens einem Tag selbst genutzt wurde (Urteil vom 3. September 2019, IX R 10/19). Das Bundesfinanzministerium nennt seit seinem Schreiben vom 17. Juni 2020 als Mindestmaß den 1. Januar des Verkaufsjahres, das gesamte Vorjahr und den 31. Dezember des zweiten Jahres davor, so auch die Anleitung zur Anlage SO. Wer erst im Verkaufsjahr auszieht, darf das Haus bis zum Verkauf also vermieten, wer schon im Vorjahr auszieht, verliert die zweite Variante. Wer am 31. Dezember 2024 einzieht und am 2. Januar 2026 auszieht, hat gut ein Jahr dort gewohnt und kann im Jahr 2026 steuerfrei verkaufen. Wie die Fälle im Einzelnen ausgehen, zeigt diese Übersicht für einen Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf:

Eine ältere Fassung des Schreibens ließ in der zweiten Variante auch Leerstand nach dem Auszug genügen. Die Fassung von 2020 hat diese Regel ersetzt.

Kinder, Arbeitszimmer und Grundstücksteile

Überlassen Sie das Haus unentgeltlich einem Kind, für das Sie Kindergeld oder den Kinderfreibetrag erhalten, gilt das nach dem Bundesfinanzministerium als eigene Nutzung. Bei anderen Angehörigen, etwa den Eltern, gilt es nicht.

Ein häusliches Arbeitszimmer sah die Finanzverwaltung früher anders: Nach ihrem Schreiben von 2000 diente es nicht Wohnzwecken, der darauf entfallende Gewinnanteil wäre steuerpflichtig gewesen. Der Bundesfinanzhof hat das 2021 anders entschieden. Der Gewinn aus dem Verkauf einer selbst bewohnten Eigentumswohnung bleibt steuerfrei, auch soweit er auf ein als Arbeitszimmer genutztes Zimmer entfällt (Urteil vom 1. März 2021, IX R 27/19). Die Finanzverwaltung wendet das Urteil an, ihr Handbuch führt die frühere Aussage als überholt. Entschieden wurde der Fall eines Zimmers, mit dem Überschusseinkünfte erzielt werden, etwa im Homeoffice eines Arbeitnehmers. Ob dasselbe gilt, wenn das Zimmer zu einem Betriebsvermögen gehört, klärt Ihr Steuerberater.

Begünstigt ist neben dem Gebäude nur der Grund und Boden, der für die Wohnnutzung erforderlich und üblich ist. Was darüber hinausgeht, bleibt steuerpflichtig, selbst wenn es bis zum Verkauf als Hausgarten diente. Das gilt vor allem für Teilflächen, die abgetrennt und als Bauland verkauft werden. Ein unbebautes Grundstück ist als solches nie begünstigt, auch wenn Sie es nur zur Erholung genutzt haben. Wer aus einem großen Grundstück einen Bauplatz abtrennt, sollte die Steuerfrage deshalb vorher klären.

Wie wird der Gewinn berechnet?

Nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG ist der Gewinn der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den Werbungskosten andererseits. Vier Posten gehören in die Rechnung:

• Veräußerungspreis: der Kaufpreis aus Ihrem Verkaufsvertrag.
• Anschaffungs- und Herstellungskosten: der Kaufpreis von damals plus die Nebenkosten des Kaufs, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision, dazu nachträgliche Herstellungskosten wie ein Anbau. Wie sich die Nebenkosten zusammensetzen, rechnet der Ratgeber Kaufnebenkosten in Niedersachsen durch.
• Abschreibung: Haben Sie die Immobilie vermietet und Absetzung für Abnutzung geltend gemacht, mindert diese die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).
• Werbungskosten: Aufwendungen, die mit dem Verkauf zusammenhängen, nicht zu den Anschaffungskosten gehören und nicht vorrangig einer anderen Einkunftsart zuzuordnen sind. Dazu zählt die Maklerprovision, die Sie als Verkäufer zahlen, und eine Vorfälligkeitsentschädigung, die wegen der lastenfreien Übergabe anfällt (Hinweis zu § 23 im amtlichen Einkommensteuer-Handbuch).

Die Abschreibung ist der Posten, der den Gewinn bei vermieteten Immobilien erhöht. Sie haben sie über Jahre als Werbungskosten bei den Mieteinnahmen abgezogen und damit Steuern gespart. Beim Verkauf innerhalb der Frist sinken die Anschaffungskosten um diese Beträge, und der Gewinn steigt entsprechend. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Nach § 7 Abs. 4 EStG sind es bei vermieteten Wohngebäuden meist 2 Prozent im Jahr, nämlich bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022. Gebäude, die vor 1925 fertig wurden, schreiben Sie mit 2,5 Prozent ab, ab 2023 fertiggestellte mit 3 Prozent.

Rechenbeispiel: vermietete Eigentumswohnung

Das Beispiel ist erfunden und gerundet. Eine Eigentumswohnung wurde mit Kaufvertrag vom 12. März 2018 gekauft und seitdem vermietet. Die Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten betragen 260.000 Euro, davon entfallen 195.000 Euro (75 Prozent) auf das Gebäude. Es wurde 1995 fertiggestellt, die Abschreibung beträgt also 2 Prozent im Jahr, das sind 3.900 Euro. Vereinfacht rechne ich mit acht vollen Jahren Abschreibung, tatsächlich wird im Kauf- und im Verkaufsjahr nur zeitanteilig abgeschrieben, die Summe läge etwas höher. Der Verkaufsvertrag wird am 20. Oktober 2026 geschlossen, der Kaufpreis beträgt 330.000 Euro, die Maklerprovision des Verkäufers 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Der Verkauf liegt acht Jahre und sieben Monate nach dem Kauf, also innerhalb der Frist: 89.419 Euro sind steuerpflichtig. Ohne die Abschreibung läge der Gewinn bei 58.219 Euro, die Vermietung hat ihn also um 31.200 Euro erhöht. Zur Veranschaulichung nehme ich einen Steuersatz von 35 Prozent auf den Gewinn an, das ergibt 31.296,65 Euro Einkommensteuer. Der tatsächliche Betrag hängt von Ihrem übrigen Einkommen im Verkaufsjahr ab, je nach Einkommen und Kirchenzugehörigkeit kommen Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer hinzu. Wer erst am 13. März 2028 oder später verkauft, zahlt auf diesen Gewinn keine Einkommensteuer. Ob sich das Warten lohnt, hängt auch vom Markt ab.

Steuersatz, Freigrenze und Verluste

Der Gewinn kommt zu Ihren übrigen Einkünften des Verkaufsjahres hinzu und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Einen festen Satz gibt es deshalb nicht.

Eine Untergrenze kennt das Gesetz: Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Es ist eine Freigrenze. Wer 1.000 Euro oder mehr erzielt, versteuert den ganzen Betrag, nicht nur den Teil darüber. Bei einem Immobiliengewinn ist die Grenze schnell überschritten.

Verluste verrechnen Sie nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften, im selben Jahr oder über Rück- und Vortrag nach § 10d EStG mit solchen Gewinnen anderer Jahre. Mit Gehalt oder Mieteinnahmen lässt sich ein Verlust aus dem Hausverkauf nicht ausgleichen (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG).

Den Verkauf melden Sie in der Anlage SO Ihrer Einkommensteuererklärung, in der private Veräußerungsgeschäfte wie Grundstücksverkäufe erfasst werden (Anleitung zur Einkommensteuererklärung 2025). Der Notar zeigt den Verkauf dem Finanzamt an. Zuständig ist das Wohnsitzfinanzamt (§ 19 Abs. 1 AO), nicht das Amt am Ort der Immobilie. Wer im Landkreis Vechta wohnt, gehört nach Angaben des Landesamts für Steuern Niedersachsen (Stand Dezember 2021) zum Finanzamt Vechta, Rombergstraße 49.

Was gilt bei geerbten und geschenkten Immobilien?

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, tritt in die laufende Frist des bisherigen Eigentümers ein. Bei der Schenkung steht das in § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG: Dem Beschenkten wird die Anschaffung durch den Schenker zugerechnet. Für den Erben, der als Gesamtrechtsnachfolger an die Stelle des Erblassers tritt, gilt nach dem Hinweis zur Veräußerungsfrist im amtlichen Einkommensteuer-Handbuch dasselbe. Kaufte der Vater ein vermietetes Haus im Mai 2019 und verkauft der Erbe im Herbst 2026, liegen sieben Jahre dazwischen, nicht die Zeit seit dem Erbfall. Hat der Erblasser dagegen vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist die Frist beim Erben abgelaufen.

Für die Gewinnberechnung zählen die ursprünglichen Anschaffungskosten des Vorbesitzers, nicht der Wert am Tag des Erbfalls oder der Schenkung. Bei der Schenkung hat der Bundesfinanzhof das 2025 festgehalten (Urteil vom 11. März 2025, IX R 17/24), der Erbe ist ebenso an die Steuerwerte des Erblassers gebunden (BMF-Schreiben vom 14. März 2006 zur Erbauseinandersetzung). Nutzte der Vorbesitzer das Haus selbst, rechnet das Bundesfinanzministerium diese Nutzung dem Rechtsnachfolger zu.

Zwei Sonderfälle: Erhält ein Miterbe bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft mehr, als ihm nach seiner Erbquote zusteht, und zahlt er den anderen dafür eine Abfindung, gilt dieses Mehr als entgeltlich angeschafft, und für diesen Teil läuft eine eigene Frist ab der Auseinandersetzung. Und wer ein vermietetes Haus an die Kinder überträgt, die dafür Darlehen übernehmen, kann beim bisherigen Eigentümer teilweise ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft auslösen, solange die Zehnjahresfrist läuft. Der Bundesfinanzhof teilt solche Übertragungen im Verhältnis von Gegenleistung zu Verkehrswert in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf (Urteil vom 11. März 2025, IX R 17/24). Wie der Verkauf aus einer Erbengemeinschaft abläuft, beschreibt der Ratgeber Erbengemeinschaft Haus verkaufen, die Schritte beim Verkauf eines Erbes im Landkreis Vechta stehen auf meiner Seite Erbimmobilie verkaufen.

Wann wird aus dem Verkauf ein gewerblicher Grundstückshandel?

Wer mehrere Objekte in kurzer Zeit verkauft, kann den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen. Dann sind die Gewinne gewerbliche Einkünfte nach § 15 EStG und unterliegen der Gewerbesteuer (§ 2 Abs. 1 GewStG). Nach § 23 Abs. 2 EStG werden Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften den Einkünften aus anderen Einkunftsarten zugerechnet, soweit sie zu diesen gehören.

Die Rechtsprechung arbeitet für die Abgrenzung mit der Drei-Objekt-Grenze. Danach liegt grundsätzlich kein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn weniger als vier Objekte verkauft werden. Werden innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs, in der Regel fünf Jahren zwischen Anschaffung oder Errichtung und Verkauf, mindestens vier Objekte veräußert, kann von gewerblichem Grundstückshandel ausgegangen werden. Die Fünf-Jahres-Spanne ist dabei nur ein Indiz: Auch Objekte, die erst nach fünf, aber innerhalb von zehn Jahren verkauft werden, können einbezogen sein (BFH, Urteil vom 27. Juni 2018, X R 26/17). Entscheidend bleibt das Gesamtbild der Betätigung.

Für den Verkauf des eigenen Hauses spielt das keine Rolle. Wer dagegen mehrere Wohnungen oder Bauplätze innerhalb weniger Jahre verkaufen will, klärt vorab mit einem Steuerberater, ob die Verkäufe als einzelne Objekte zählen.

Fällt die Spekulationsfrist künftig weg?

Stand 9. Oktober 2026 gilt die Zehnjahresfrist unverändert, der Wortlaut von § 23 EStG auf gesetze-im-internet.de nennt sie weiterhin. Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hat am 23. Juni 2026 einen Gesetzentwurf eingebracht, der die Haltefrist für nicht selbst genutzte Immobilien streichen und die Ausnahme für Eigennutzung auf mindestens 36 Monate Selbstnutzung umstellen will (Drucksache 21/6637). Die Fraktion rechnet mit Mehreinnahmen von rund 6 Milliarden Euro. Der Finanzausschuss hat am 8. Juli 2026 mit den Stimmen von CDU/CSU, AfD und SPD empfohlen, den Entwurf abzulehnen (Drucksache 21/7081). Am 8. Oktober 2026 hat der Bundestag den Entwurf in namentlicher Abstimmung abgelehnt: 131 Abgeordnete stimmten mit Ja, 446 mit Nein, Enthaltungen gab es keine (Ergebnis der namentlichen Abstimmung). Ein Gesetz ist daraus nicht geworden. Planen Sie deshalb nach dem geltenden Recht und prüfen Sie vor dem Verkauf, ob ein neuer Entwurf eingebracht wurde.

Gibt es künftig eine Ausnahme für Scheidungsimmobilien?

Stand 11. Oktober 2026 gilt sie nicht, aber ein Vorschlag liegt vor. Der Bundesrat hat am 25. September 2026 in seiner 1068. Sitzung zum Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2026 Stellung genommen und darin gebeten, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG um einen weiteren Satz zu ergänzen (Bundesratsdrucksache 447/26 (Beschluss), Ziffer 2). Danach soll der Gewinn auch dann steuerfrei bleiben, wenn die Veräußerung Teil oder Folge einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder eines familiengerichtlichen Scheidungsverbundverfahrens ist und der Verkäufer die Immobilie bis zur Trennung, die der Scheidung vorausgeht, ausschließlich selbst bewohnt hat oder im Jahr der Trennung und in den beiden Jahren davor. Die Änderung soll in allen offenen Fällen gelten. Der Bundesrat begründet das damit, dass nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs die Nutzung durch den anderen Ehegatten nicht als eigene Wohnnutzung des Ausgezogenen zählt und der Ausgezogene deshalb oft nicht steuerfrei verkaufen kann.

Beschlossen ist die Änderung nicht. Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung angekündigt, den Vorschlag zu prüfen (Bundestagsdrucksache 21/8283 vom 30. September 2026, Anlage 4), der Gesetzentwurf liegt dem Bundestag vor. Ob und mit welchem Wortlaut die Ausnahme Gesetz wird, ist offen. Wer sich trennt und ein Haus verkaufen will, das innerhalb der letzten zehn Jahre gekauft wurde, plant deshalb nach dem geltenden Recht und fragt vor der Beurkundung den Steuerberater. Zur Abwicklung eines solchen Verkaufs steht auf der Seite Scheidungsimmobilie verkaufen mehr.

Was Sie vor dem Verkauf zusammentragen sollten

• das Datum Ihres Kaufvertrags aus der Notarurkunde und daraus das Fristende
• eine lückenlose Aufstellung, wann Sie selbst dort gewohnt haben, wann vermietet wurde und wann das Haus leer stand
• die Summe der Abschreibungen, abzulesen aus Ihren Steuererklärungen der Vermietungsjahre
• die Belege zu den Anschaffungskosten: Kaufvertrag, Grunderwerbsteuerbescheid, Notar- und Grundbuchrechnung, Rechnungen zu Anbauten und Ausbauten
• bei Erbe oder Schenkung den Kaufvertrag und die Unterlagen des Vorbesitzers

Mit diesen Unterlagen kann ein Steuerberater den Gewinn vor dem Verkauf durchrechnen. Wenn Sie zuerst wissen möchten, welcher Kaufpreis für Ihre Immobilie realistisch ist, starten Sie mit meiner kostenlosen Immobilienbewertung. Beim Verkauf in Lohne oder Vechta finden Sie den Ablauf auf den Seiten Haus verkaufen in Lohne und Haus verkaufen in Vechta.