Bei einem Haus mit Photovoltaikanlage kommen vier Fragen hinzu: Wem gehört die Anlage, geht die Einspeisevergütung auf den Käufer über, wer meldet den Betreiberwechsel, und was bedeutet der Verkauf steuerlich? Der Text antwortet allgemein, Rechtsstand ist der 13. Oktober 2026. Ob Ihre Anlage mitverkauft wird und wie der Preis aufgeteilt wird, klären Notar und Steuerberater vor der Beurkundung.
Ich bin Makler, kein Elektrofachbetrieb: Zustand und Ertrag einer Anlage beurteilt ein Fachbetrieb oder ein Sachverständiger.
Gehört die Photovoltaikanlage beim Hausverkauf automatisch dazu?
Nicht in jedem Fall. Sachen, die zur Herstellung eines Gebäudes eingefügt wurden, sind dessen wesentliche Bestandteile (§ 94 Abs. 2 BGB) und können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein (§ 93 BGB). Zubehör sind bewegliche Sachen, die nicht Bestandteil der Hauptsache sind, aber deren wirtschaftlichem Zweck dienen (§ 97 BGB). Was nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden oder in das Gebäude eingefügt ist, gehört nicht zu dessen Bestandteilen (§ 95 Abs. 1 und 2 BGB).
Die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 22. Oktober 2021 betrafen Freiflächenanlagen auf fremdem Grund, keine Dachanlagen (Pressemitteilung 192/2021 zu V ZR 225/19 und drei weiteren Verfahren). Die Einordnung Ihrer Anlage hängt vom Einzelfall ab.
Für die Grunderwerbsteuer unterscheidet das Niedersächsische Finanzministerium nach der Bauart. Nach seinem Erlass vom 30. April 2026 (Az. S 4503-018), dessen Wortlaut die Kanzlei Kleeberg abdruckt und den auch Haufe, Ebner Stolz und der NWB Experten-Blog wiedergeben, ist eine Aufdachanlage Zubehör des Grundstücks, eine dachintegrierte Anlage, die die Dacheindeckung oder ein Fassadenteil ersetzt, ein wesentlicher Bestandteil. Das ist eine steuerliche Einordnung und keine Entscheidung über das Eigentum, macht die Bauart aber zu einer Frage, die Sie vor dem Entwurf des Notars klären sollten.
Für den Vertrag gilt eine Auslegungsregel: Die Pflicht, eine Sache zu veräußern, erstreckt sich im Zweifel auch auf das Zubehör (§ 311c BGB). „Im Zweifel“ ersetzt keine Regelung. Lassen Sie Anlage, Speicher und Zubehör im Kaufvertrag ausdrücklich nennen.
| Ausgangslage | Einordnung | Was in den Vertrag gehört |
|---|---|---|
| Eigene Aufdachanlage | Grunderwerbsteuer in Niedersachsen: Zubehör. Zivilrechtlich Einzelfall, bei Zubehör im Zweifel mitverkauft (§ 311c BGB) | Bestandteile einzeln benennen, Leistung und Inbetriebnahme angeben |
| Eigene dachintegrierte Anlage | Grunderwerbsteuer in Niedersachsen: wesentlicher Bestandteil. Zivilrechtlich Einzelfall | Anlage beschreiben, Zugehörigkeit zum Haus festhalten |
| Gemietete oder geleaste Anlage | Gehört in der Regel dem Anbieter | Zustimmung des Anbieters zur Übernahme oder Ablösung |
| Dach an einen Betreiber überlassen | Gehört nicht zum Haus, wenn nur für die Vertragsdauer angebracht (§ 95 BGB) | Vertrag, Laufzeit und Grundbuch prüfen |
Was gilt bei einer gemieteten Anlage und bei einem verpachteten Dach?
Bei einer Mietanlage stellt der Anbieter die Anlage, Sie zahlen Miete. Laut Verbraucherzentrale laufen die Verträge meist 15 bis 25 Jahre, ein vorzeitiger Abkauf der Anlage wird häufig angeboten, und Mieter verpflichten sich meist, den Vertrag bei Verkauf oder Vererbung des Hauses weiterzuführen (Stand 23. Juli 2026). Die Einspeisevergütung erhält in der Regel der Mieter der Anlage, wenn der Vertrag nichts anderes bestimmt. Prüfen Sie vor der Vermarktung, was Ihr Vertrag für den Verkauf vorsieht (Zustimmung, Eintritt des Käufers, Sonderkündigung, Ablösesumme). Ohne Zustimmung des Anbieters bleiben Sie Vertragspartner, soweit der Vertrag keinen Eintritt des Käufers vorsieht. Für die Übernahme einer Schuld bestimmt das § 415 BGB, dass sie erst mit der Genehmigung des Gläubigers wirksam wird. Holen Sie die Zustimmung schriftlich ein, bevor der Entwurf entsteht.
Haben Sie das Dach einem Betreiber überlassen, liegt der Fall umgekehrt: Die Anlage gehört nicht zu Ihrem Haus, soweit sie nur für die Dauer des Nutzungsvertrags angebracht ist, der Vertrag bleibt aber bestehen. Der Bundesgerichtshof hielt einen solchen Vertrag über Dach- und Freiflächen wohl für eine Grundstücksmiete, weil Strom keine Frucht des Grundstücks ist, ließ die Einordnung im Ergebnis aber offen (Urteil vom 7. März 2018, XII ZR 129/16). Auf Mietverhältnisse über Grundstücke ist § 566 BGB entsprechend anzuwenden (§ 578 Abs. 1 BGB): Der Käufer tritt in die Stellung des Vermieters ein. Sie haften daneben wie ein Bürge, werden aber frei, wenn Sie den Eigentumswechsel mitteilen und der Betreiber nicht zum ersten möglichen Termin kündigt.
Ob das für Ihren Vertrag gilt und ob der Betreiber im Grundbuch durch eine Dienstbarkeit gesichert ist, prüft der Notar (Abteilung II erklärt der Ratgeber Grundbuchauszug lesen). Ist die Anlage über ein Darlehen finanziert, klären Sie mit der Bank die Ablösung. Die Kosten beschreibt der Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf.
Was gehört in den Kaufvertrag?
Der Notar beurkundet, was vereinbart ist. Bei einem Haus mit Photovoltaikanlage sollte der Entwurf diese Punkte enthalten:
- Gegenstand: Module, Wechselrichter, Speicher, Zähler, Wallbox und Zubehör, mit Leistung in kW(peak), Inbetriebnahmedatum und den Nummern aus dem Marktstammdatenregister.
- Preisanteil: falls ein Betrag für Anlage und Zubehör ausgewiesen wird, dieser Betrag und seine Grundlage (siehe Grunderwerbsteuer).
- Betreiberwechsel: Stichtag, Zählerstand und die Frage, wer die Meldungen übernimmt.
- Verträge: Einspeise-, Direktvermarktungs- und Wartungsverträge, jeweils mit Eintritt des Käufers oder Kündigung.
- Mängel: Haftungsausschluss und Ertragsangaben.
Öffentliche Äußerungen des Verkäufers, insbesondere in der Werbung, können bestimmen, welche Beschaffenheit der Käufer erwarten darf (§ 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b BGB). Das kann auch für Ertragsangaben im Exposé gelten. Der Verkäufer ist daran nicht gebunden, wenn er die Äußerung nicht kannte und nicht kennen konnte, wenn sie bei Vertragsschluss berichtigt war oder wenn sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte (Satz 3). Wie die Haftung bei der Wohnfläche aussieht, beschreibt der Ratgeber Wohnfläche berechnen. Nennen Sie Erträge als gemessene Jahreswerte aus Abrechnungen, nicht als Prognose. Auf einen Haftungsausschluss kann sich nicht berufen, wer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB), ein bekannter Defekt am Wechselrichter gehört also ins Exposé. Den Ablauf beim Notar beschreibt der Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf.
Geht die Einspeisevergütung auf den Käufer über, und wie lange läuft sie?
Nach der Clearingstelle EEG|KWKG ändert der Verkauf einer Anlage grundsätzlich weder das Bestehen noch die Höhe des Zahlungsanspruchs. Er geht aber nur auf den über, der die Anlage tatsächlich betreibt, Eigentum allein genügt nicht (§ 19 Abs. 1 und § 3 Nr. 2 EEG). Ob der Käufer in einen bestehenden Einspeisevertrag eintritt, hängt vom Vertrag ab, der Netzbetreiber muss seine EEG-Pflichten aber auch ohne Vertrag erfüllen (FAQ 31, Textfassung vom 15. Oktober 2025, zuletzt geprüft am 21. September 2026).
Wie lange noch gezahlt wird, richtet sich nach der Inbetriebnahme und nicht nach dem Kaufdatum. Nach § 25 EEG werden Einspeisevergütungen für 20 Jahre gezahlt. Bei Anlagen, deren anzulegender Wert gesetzlich bestimmt ist, verlängert sich der Zeitraum bis zum 31. Dezember des zwanzigsten Jahres der Zahlung. Die Clearingstelle rechnet ein Beispiel vor: Inbetriebnahme am 3. August 2018, Ende am 31. Dezember 2038 (FAQ 69, Textfassung vom 27. Juli 2026). Nach demselben Muster ergibt sich:
| Inbetriebnahme im Jahr | Ende des Anspruchs | Restdauer ab 1. Januar 2027 |
|---|---|---|
| 2010 | 31. Dezember 2030 | 4 Jahre |
| 2015 | 31. Dezember 2035 | 9 Jahre |
| 2020 | 31. Dezember 2040 | 14 Jahre |
Das gilt für Anlagen mit gesetzlich bestimmtem Wert, nicht für Zuschläge aus Ausschreibungen. Bei Anlagen ab 2021 kann sich die Dauer um Zeiten mit negativen Strompreisen verlängern (FAQ 69). Endet die ursprüngliche Vergütung, haben Anlagen bis 100 kW, die vor 2021 in Betrieb gingen, Anspruch auf eine Anschlussvergütung, die bis zum 31. Dezember 2032 gezahlt wird (§ 3 Nr. 3a, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4, § 25 Abs. 2 EEG). Das hilft nur Anlagen, deren ursprünglicher Zeitraum vor Ende 2032 ausläuft, in der Tabelle der Anlage von 2010.
Was ändert die geplante EEG-Novelle?
Der Regierungsentwurf für das EEG 2027 (Bundestagsdrucksache 21/7867 vom 7. September 2026) soll am 1. Januar 2027 in Kraft treten, ist aber nicht beschlossen. Die erste Lesung war am 24. September 2026, die Anhörung im Wirtschaftsausschuss am 5. Oktober 2026 (Bundestag). Für Anlagen, die vor dem 1. Januar 2027 in Betrieb gingen, bleibt nach § 100 Abs. 1 des Entwurfs grundsätzlich das EEG in der am 31. Dezember 2026 geltenden Fassung anzuwenden, mit Ausnahmen in den folgenden Absätzen. Prüfen Sie den Stand kurz vor der Beurkundung.
Wie läuft der Betreiberwechsel beim Netzbetreiber und im Marktstammdatenregister?
Der Wechsel wird zweimal gemeldet. Im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur sind Änderungen innerhalb eines Monats nach ihrem Eintritt zu registrieren (§ 7 Abs. 1 MaStRV), ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit (§ 21 Nr. 1 MaStRV). Dem Netzbetreiber ist ohne schuldhaftes Zögern mitzuteilen, wer künftig Anlagenbetreiber ist (Clearingstelle, FAQ 31). Die Anlage wird nicht neu registriert, die Datenverantwortung wird übertragen. So beschreibt es das Handbuch der Bundesnetzagentur (Stand 21. August 2025):
- Der Käufer registriert sich im Marktstammdatenregister als Marktakteur mit der Funktion „Anlagenbetreiber“ und erhält eine Nummer, die mit ABR beginnt.
- Er teilt diese Nummer dem Verkäufer mit, etwa per E-Mail, und der Verkäufer löst den Betreiberwechsel in der Detailansicht seiner Einheit aus.
- Der Käufer bestätigt die Übernahme und trägt das Datum des Wechsels ein. Ein Wechsel lässt sich nur im Nachhinein registrieren, nicht für einen Termin in der Zukunft.
Die Registrierung wird dem Anschlussnetzbetreiber mitgeteilt, der sie mit seinen Unterlagen abgleicht. Die e-netz Südhessen, ein Netzbetreiber in Hessen, verlangt etwa ein Übergabeprotokoll mit Zählerstand, das der bisherige Betreiber unterschreibt, und den Nachweis über den Wechsel im Register (Stand 01/2025). Ihr Netzbetreiber kann anderes verlangen. Legen Sie im Kaufvertrag fest, wer die Meldungen nach der Übergabe übernimmt.
Welche Steuern spielen beim Verkauf eine Rolle?
Welche Regel auf Ihren Fall passt, entscheidet der Steuerberater, und zwar vor dem Notartermin.
Einkommensteuer: Betrieb und Verkauf der Anlage
Einnahmen aus dem Betrieb kleiner Photovoltaikanlagen sind steuerfrei (§ 3 Nr. 72 EStG). Für Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert wurden, liegt die Grenze bei 30 kW(peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit und insgesamt 100 kW(peak) je Steuerpflichtigem, gemessen an der Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister (§ 52 Abs. 4 Satz 29 EStG, Ecovis KSO). Ob auch der Kauf einer älteren Anlage als Anschaffung nach dem 31. Dezember 2024 zählt, klärt der Steuerberater.
Für ältere Anlagen nennt das Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 17. Juli 2023 (vor der Gesetzesänderung von 2024) bei Einfamilienhäusern 30 kW(peak) und bei Zwei- und Mehrfamilienhäusern 15 kW(peak) je Wohneinheit (Rn. 3). Danach ist die Anlage ertragsteuerlich ein selbständiges bewegliches Wirtschaftsgut (Rn. 3), und Gewinn oder Verlust aus ihrer Veräußerung aus dem Betriebsvermögen eines Betriebs, der nur steuerfreie Einnahmen und Entnahmen nach § 3 Nr. 72 EStG erzielt, fällt unter die Steuerbefreiung (Rn. 11). Ob diese Aussage nach der Gesetzesänderung für Ihre Anlage noch passt, klärt der Steuerberater.
Ob auf den Verkauf des Hauses selbst Einkommensteuer anfällt, hängt von der Zehnjahresfrist und der Eigennutzung ab, siehe den Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.
Umsatzsteuer
Für Lieferung und Installation von Solarmodulen, wesentlichen Komponenten und Speichern an den Betreiber einer Anlage, die auf oder in der Nähe von Wohnungen oder bestimmten Gebäuden mit Gemeinwohlnutzung installiert wird, gilt seit dem 1. Januar 2023 ein Steuersatz von 0 Prozent (§ 12 Abs. 3 UStG, BMF-Schreiben vom 27. Februar 2023). Bei höchstens 30 kW(peak) laut Marktstammdatenregister gelten die Voraussetzungen als erfüllt. Ob der Steuersatz auch für den Verkauf einer bereits betriebenen Anlage passt, klärt der Steuerberater. Wer die Anlage mit Vorsteuerabzug erworben hat, kann beim Verkauf auf eine Vorsteuerberichtigung stoßen (§ 15a UStG). Der Berichtigungszeitraum beträgt fünf Jahre, bei Grundstücken einschließlich wesentlicher Bestandteile zehn.
Grunderwerbsteuer
In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5 Prozent der Gegenleistung. Mitverkaufte Einrichtungsgegenstände und Betriebsvorrichtungen zählen laut Landesamt für Steuern nicht zum Grundstück, zu Photovoltaikanlagen nennt diese Seite nichts. Die niedersächsischen Finanzämter sollen nach dem Erlass vom 30. April 2026 so verfahren: Der auf eine Aufdachanlage entfallende Kaufpreisanteil gehört nicht zur Gegenleistung, der Anteil einer dachintegrierten Anlage schon, unabhängig davon, ob der Strom selbst genutzt oder eingespeist wird. Für Grundstücke außerhalb Niedersachsens gilt dieser Erlass nicht, und ob Gerichte die Einordnung teilen, ist in den ausgewerteten Quellen nicht belegt.
Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Bei 380.000 Euro Kaufpreis fallen 19.000 Euro Steuer an. Entfallen von diesem Preis nachvollziehbar 12.000 Euro auf eine Aufdachanlage, sind es 18.400 Euro, also 600 Euro weniger. Die 12.000 Euro sind kein Richtwert für eine Anlage, sondern eine Rechengröße. Zu Speichern enthält der Erlass in der Wiedergabe von Kleeberg keine Aussage. Eine Aufteilung sollte klar sein, dem Wert der Anlage entsprechen und sich belegen lassen (so rät auch Manz & Partner), besprechen Sie sie vor der Beurkundung mit Notar und Steuerberater. Die übrigen Kosten rechnet der Ratgeber Kaufnebenkosten in Niedersachsen.
Welche Unterlagen braucht der Käufer?
Stellen Sie die Anlagenakte zusammen:
- Datenblätter, Rechnungen und Garantieunterlagen (ob Garantien auf einen neuen Eigentümer übergehen, steht in den Herstellerbedingungen)
- Inbetriebnahmeprotokoll sowie Anmeldung und Bestätigung des Netzbetreibers
- die Nummern aus dem Marktstammdatenregister (Anlage mit SEE, Betreiber mit ABR)
- Abrechnungen des Netzbetreibers mit Einspeisemengen und Vergütung der letzten Jahre
- Wartungsnachweise, Versicherungspolice und alle Verträge zur Anlage (Einspeisung, Direktvermarktung, Miete, Leasing, Dachnutzung, Darlehen)
Die allgemeine Liste für einen Hausverkauf steht in der Checkliste der Unterlagen. Fehlendes fordern Sie beim Installateur, Hersteller oder Netzbetreiber an.
Was gilt für Speicher und Wallbox?
Ein Batteriespeicher ist im Marktstammdatenregister eine eigene Einheit und wird einzeln registriert (Verbraucherzentrale, Stand 23. Juli 2026). Halten Sie im Kaufvertrag fest, ob der Speicher mitgeht.
Eine Wallbox ist vor der Inbetriebnahme beim Netzbetreiber anzumelden, bei einer Summen-Bemessungsleistung von mehr als 12 Kilovoltampere je elektrischer Anlage braucht es zusätzlich dessen Zustimmung (§ 19 Abs. 2 NAV). Wallboxen mit mehr als 4,2 kW Netzanschlussleistung, die seit dem 1. Januar 2024 in Betrieb gingen, sind steuerbare Verbrauchseinrichtungen nach § 14a EnWG, für ältere Anlagen nennt die Seite der Bundesnetzagentur Übergangsregeln. Übergeben Sie dem Käufer die Anmeldung.
Wie wirkt sich die Anlage auf Energieausweis und Preis aus?
Die Pflicht zum Energieausweis bleibt bestehen, auch wenn Module auf dem Dach liegen. Wann er vorzulegen ist und welche Angaben ins Inserat gehören, erklärt der Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf. Strom aus Photovoltaikanlagen wird im Verbrauchsausweis nicht bilanziert (Fach-FAQ des Gebäudeforums klimaneutral, Stand August 2024). Ob und wie ein Aussteller die Anlage im Bedarfsausweis berücksichtigt, fragen Sie ihn bei der Bestellung.
Wie viel eine Anlage zum Kaufpreis beiträgt, lässt sich nicht pauschal sagen, und ich nenne keinen Prozentsatz und keinen Betrag. Belegen lassen sich die Merkmale: Alter und Zustand von Modulen, Wechselrichter und Speicher, Leistung, Restdauer der Vergütung, gemessene Erträge und Verträge, die auf den Käufer übergehen. Ein Verkehrswertgutachten erstellt ein Sachverständiger. Meine Markteinschätzung für das Haus ist kein Gutachten und beurteilt die Anlagentechnik nicht. Sie finden sie unter Immobilienbewertung im Landkreis Vechta, den Ablauf eines Verkaufs in Lohne auf der Seite Haus verkaufen in Lohne.