Eigentumswohnung kaufen: worauf achten bei Teilungserklärung, Hausgeld und Rücklage

Ich bin Semho Kahraman, Immobilienmakler in Lohne. Mit einer Eigentumswohnung kaufen Sie die Mitgliedschaft in einer Gemeinschaft mit: Deren Regeln, Rücklagen und Beschlüsse gelten für Sie, sobald Sie im Grundbuch stehen. Dieser Ratgeber zeigt, worauf Käufer nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) achten sollten, Rechtsstand 11. Oktober 2026. Das WEG gilt seit dem 1. Dezember 2020 in der Fassung des Reformgesetzes vom 16. Oktober 2020, zuletzt geändert durch das Gesetz vom 10. Oktober 2024. Welche Unterlagen Eigentümer beim Verkauf bereitstellen, steht auf der Seite Wohnung verkaufen im Landkreis Vechta, hier geht es um die Käuferseite. Ich bin Makler und weder Notar noch Anwalt: Den Kaufvertrag erklärt der Notar, Einzelfragen zum Wohnungseigentum klärt ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Was kaufe ich bei einer Eigentumswohnung?

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG). Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (Abs. 5). Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit des Hauses erforderlich sind, und Anlagen für den gemeinschaftlichen Gebrauch zählen nicht zum Sondereigentum, auch wenn sie in den Räumen der Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG). Als Beispiele nennen die Notarkammern Dach, tragende Wände und die Außenanlage.

Zur Wohnung können Stellplätze und Flächen außerhalb des Gebäudes gehören, etwa eine Terrasse, wenn der Aufteilungsplan sie durch Maßangaben bestimmt (§ 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 und 3 WEG). Davon zu unterscheiden ist das Sondernutzungsrecht. Der Bundesgerichtshof beschreibt es als das durch Vereinbarung begründete Recht eines Wohnungseigentümers, Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Garten oder Stellplatz gehören dann weiter allen, nutzen darf nur der Berechtigte. Gegen einen Käufer wirkt das Recht nur, wenn es als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch steht, wobei das Grundbuch auf die Eintragungsbewilligung Bezug nehmen darf (§ 5 Abs. 4, § 7 Abs. 3, § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Was steht in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan?

Mit der Teilungserklärung teilt der Eigentümer das Grundstück in Miteigentumsanteile, mit denen jeweils Sondereigentum verbunden ist (§ 8 Abs. 1 WEG). Dazu gehört der Aufteilungsplan, eine von der Baubehörde mit Siegel versehene Bauzeichnung, in der alle Räume einer Wohnung dieselbe Nummer tragen, samt Bescheinigung, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 WEG). Die Gemeinschaftsordnung hält die Vereinbarungen der Eigentümer fest, die das Gesetz ergänzen oder von ihm abweichen (§ 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3). Jede Wohnung hat ein eigenes Grundbuchblatt, das Wohnungsgrundbuch (§ 7 Abs. 1). Wie Sie es lesen, zeigt der Ratgeber Grundbuchauszug lesen.

Beim Lesen der Teilungserklärung helfen vier Fragen:

• Miteigentumsanteil und Kostenschlüssel: Jeder trägt die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG). Nach den Notarkammern enthält die Gemeinschaftsordnung oft abweichende Kostenregeln, und der persönliche Nutzen, etwa eines Aufzugs für die Erdgeschosswohnung, zählt im Regelfall nicht.
• Nutzungsrechte: Wer darf Garten, Stellplatz, Keller und Dachboden nutzen, und stehen diese Rechte im Grundbuch?
• Veräußerungsbeschränkung: Muss jemand dem Verkauf zustimmen? Dazu mehr weiter unten.
• Plan und Wirklichkeit: Entspricht das Gebäude dem Aufteilungsplan? Abweichungen können nach den Notarkammern Rechtsstreitigkeiten und Kosten verursachen.

Die Teilungserklärung reicht meist der Verkäufer oder die Verwaltung weiter, beim Grundbuchamt setzt die Einsicht ein berechtigtes Interesse voraus (§ 12 Abs. 1 Satz 2 GBO).

Was steckt im Hausgeld, und was zeigen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung?

Das Gesetz kennt das Wort Hausgeld nicht. Es spricht von Vorschüssen zur Kostentragung und zu den Rücklagen, über die die Eigentümer beschließen (§ 28 Abs. 1 WEG). Dafür stellt der Verwalter für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben auf. Nach Jahresende beschließen die Eigentümer anhand der Jahresabrechnung über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (Abs. 2). Die Notarkammern beschreiben das Hausgeld als monatliche Zahlung für Instandhaltung, Betriebskosten und den Aufbau einer Rücklage.

Legen Sie den Wirtschaftsplan des laufenden Jahres neben die Abrechnungen der letzten Jahre: Liegen die tatsächlichen Kosten regelmäßig über den Vorschüssen, folgen Nachschüsse. Außerdem muss der Verwalter nach Jahresende einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen und dem wesentlichen Gemeinschaftsvermögen erstellen und jedem Eigentümer zur Verfügung stellen (Abs. 4).

Wie beurteile ich Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen?

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Eine Mindestsumme oder einen Betrag je Quadratmeter nennt das Gesetz nicht, ältere Unterlagen sprechen noch von Instandhaltungsrücklage oder Instandhaltungsrückstellung. Ob eine bestimmte Summe viel oder wenig ist, hängt von Alter und Zustand des Hauses und von den beschlossenen und absehbaren Arbeiten ab. Reicht die Rücklage nicht, beschließen die Eigentümer eine Sonderumlage. Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen:

Die Verteilung nach Miteigentumsanteilen ist die gesetzliche Grundregel (§ 16 Abs. 2 WEG). Heikel für Käufer sind beschlossene, aber noch nicht eingeforderte Sonderumlagen. Schon 2018, vor der WEG-Reform, warnten die Notarkammern, dass eine Umlage regelmäßig erst fällig werde, wenn der Verwalter sie anfordere, und der Käufer wegen Beschlüssen aus der Zeit vor seinem Erwerb erheblich zahlen könne. Heute dürfen die Eigentümer selbst beschließen, wann Forderungen fällig werden (§ 28 Abs. 3 WEG), der Zeitpunkt steht dann im Beschluss. Fragen Sie nach beschlossenen und geplanten Maßnahmen und lassen Sie sich vom Notar erklären, wie der Kaufvertrag die Verteilung regeln kann. Auch Kredite der Gemeinschaft zählen: Jeder Eigentümer haftet einem Gläubiger nach seinem Miteigentumsanteil für Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind (§ 9a Abs. 4 WEG).

Welche Unterlagen verlange ich vor dem Notartermin?

Die Unterlagen kommen über den Verkäufer, der sie bei der Verwaltung anfordert. Ein Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), in die Beschluss-Sammlung auch ein von ihm ermächtigter Dritter (§ 24 Abs. 7 WEG). Die Notarkammern raten, zurückliegende Beschlüsse vor dem Beurkundungstermin zu lesen.

Beschlüsse binden den Käufer auch ohne Eintragung im Grundbuch, Vereinbarungen und Beschlüsse aufgrund einer Vereinbarung dagegen nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG). Deshalb gehören Protokolle und Beschluss-Sammlung vor die Unterschrift. Ein junger Beschluss kann noch angefochten werden, die Klage ist binnen eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben (§ 45 WEG). Klauseln, nach denen ein Käufer für Geldschulden seines Vorgängers einsteht, müssen ausdrücklich im Grundbuch stehen (§ 7 Abs. 3 Satz 2 WEG). Die Übergangsregel für Beschlüsse und Klauseln aus der Zeit vor der Reform galt nur für Eigentumswechsel bis zum 31. Dezember 2025 und ist abgelaufen (§ 48 Abs. 1 und 3 WEG).

Beim Verkauf von Wohnungseigentum ist ein Energieausweis auszustellen, wenn für das Gebäude noch kein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GEG). Verkäufer oder Makler legen ihn spätestens bei der Besichtigung vor, dem Käufer übergeben sie ihn unverzüglich nach dem Kaufvertrag (Abs. 4). Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (amtliche Abkürzung GModG), hier bleibt es bei der gewohnten Abkürzung GEG. Zum 1. Januar 2027 werden die §§ 79 und 80 neu gefasst, die genannten Pflichten beim Verkauf von Wohnungseigentum bleiben dabei bestehen (BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 2 und 9). Ausweisarten und Änderungen im Einzelnen erklärt der Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.

Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?

Nur wenn sie vereinbart ist. Die Eigentümer können als Inhalt des Sondereigentums festlegen, dass der Verkauf der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten bedarf, etwa des Verwalters (§ 12 Abs. 1 WEG). Eine solche Beschränkung ist ausdrücklich ins Grundbuch einzutragen (§ 7 Abs. 3 Satz 2). Besteht sie, ist der Verkauf unwirksam, solange die Zustimmung fehlt (§ 12 Abs. 3), versagt werden darf sie nur aus wichtigem Grund (Abs. 2). Prüfen Sie vor der Beurkundung, ob Wohnungsgrundbuch und Teilungserklärung eine Beschränkung nennen, und klären Sie mit dem Notar, wer die Zustimmung einholt.

Darf ich nach dem Kauf umbauen?

Mit dem Sondereigentum darf ein Eigentümer grundsätzlich nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, sind bauliche Veränderungen und können beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Einen Anspruch auf angemessene Veränderungen hat jeder Eigentümer, wenn sie dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz, dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität oder der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen, über die Durchführung beschließt die Gemeinschaft (Abs. 2). Die Kosten einer gestatteten oder so verlangten Veränderung trägt der begünstigte Eigentümer (§ 21 Abs. 1 WEG). Bei einer von der Gemeinschaft beschlossenen Maßnahme tragen sie alle Eigentümer, wenn der Beschluss die in Abs. 2 genannte Mehrheit erreicht oder sich die Kosten amortisieren, sonst nur die Eigentümer, die sie beschlossen haben (Abs. 3). Wer eine Balkonverglasung oder eine Wallbox plant, liest vor dem Kauf die Protokolle.

Und die Wohnung selbst?

Die Unterlagen zeigen die Gemeinschaft, die Besichtigung zeigt die Wohnung: Zustand der Räume, Grundriss, Lage im Haus, Stellplatz und Keller. Gleichen Sie ab, ob alles, was Sie nutzen sollen, in der Teilungserklärung auch Ihrer Wohnung zugeordnet ist. Dach, tragende Wände und gemeinsame Anlagen liegen nicht im Sondereigentum (§ 5 Abs. 2 WEG), über ihre Erhaltung beschließen alle Eigentümer (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Fragen Sie deshalb nach Alter und Zustand dieser Teile und suchen Sie die Antworten in den Protokollen. Eine Prüfliste für die Besichtigung eines Hauses, darunter Energieausweis und Heizung, steht im Ratgeber Haus kaufen in Lohne.

Worauf achte ich bei einer vermieteten Eigentumswohnung?

Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, die Kaution geht mit über (§ 566 BGB, § 566a BGB). Kündigen kann der Käufer nur bei berechtigtem Interesse (§ 573 BGB). Wurde das Wohnungseigentum erst nach der Überlassung an den Mieter begründet und verkauft, darf sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung frühestens drei Jahre nach der Veräußerung berufen (§ 577a BGB), und der Mieter kann ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB). War die Wohnung von Anfang an eine Eigentumswohnung, passt der Wortlaut beider Vorschriften nicht. Fristen und Landesverordnung erklärt der Ratgeber vermietete Immobilie verkaufen. Lassen Sie sich Mietvertrag, Kautionsnachweis und Betriebskostenabrechnungen zeigen und den Einzelfall vom Notar oder Fachanwalt einordnen.

Hausgeld und Betriebskosten: was der Vermieter selbst trägt

Betriebskosten kann der Vermieter nur umlegen, wenn der Mietvertrag es vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Welche Kosten dazugehören, listet die Betriebskostenverordnung, etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Aufzug, Müllbeseitigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung und Gebäudeversicherung. Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind ausdrücklich keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Im Hausgeld stecken beide Gruppen. Auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage dient der Erhaltung und steht in keiner Betriebskostenposition. Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Bei 285 Euro Hausgeld im Monat entfallen 175 Euro auf umlegbare Betriebskosten, 30 Euro auf die Verwaltung und 80 Euro auf die Erhaltungsrücklage. Der Vermieter trägt 110 Euro im Monat selbst, das sind 1.320 Euro im Jahr. Bei 550 Euro Nettokaltmiete im Monat bleiben ihm davon 440 Euro. Steuerlich gilt: Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist bei Vermietung nicht schon bei der Zahlung Werbungskosten, ein Abzug kommt erst in Betracht, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt (BFH, Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24). Den Einzelfall klärt der Steuerberater.

Mindert die Erhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer?

Nein. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich beim Kauf nach dem Kaufpreis einschließlich übernommener sonstiger Leistungen (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), in Niedersachsen mit 5 Prozent (Landesamt für Steuern). Der Bundesfinanzhof hat für Teileigentum entschieden, dass der vereinbarte Kaufpreis nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern ist (Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17). Die Rücklage gehört zum Vermögen der Gemeinschaft, bleibt beim Eigentümerwechsel dort und geht auch durch eine Vereinbarung im Kaufvertrag nicht auf den Käufer über. Nach den gleich lautenden Ländererlassen vom 19. März 2021 gilt das auch für Wohnungseigentum. Bei 210.000 Euro Kaufpreis fallen 10.500 Euro Steuer an. Selbst wenn ein im Vertrag genannter Rücklagenanteil von 4.000 Euro abziehbar wäre, ginge es um 200 Euro. Mitverkaufte Einrichtungsgegenstände zählen dagegen laut Landesamt nicht zum Grundstück, die Rechenwege für Notar, Grundbuch und Provision stehen im Ratgeber Kaufnebenkosten in Niedersachsen.

Was zeigen amtliche Preisdaten für Lohne und den Landkreis Vechta?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg, der auch den Landkreis Vechta betreut. Seine Auswertungen stehen als Dashboards online, Datenbasis 1. Januar 2026.

• Mittlere Kaufpreise: Für gebrauchte Eigentumswohnungen im Landkreis Vechta nennt das Dashboard für das Berichtsjahr 2025 (1. November 2024 bis 31. Oktober 2025) einen Median von 2.370 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die bereinigte Stichprobe umfasst 115 Kauffälle mit 840 bis 4.220 Euro je Quadratmeter, der Landeswert liegt bei 2.130 Euro. Der Dashboard-Titel spricht von gebrauchten Wohnungen, die Selektion in der Beschreibung nennt Erst- und Weiterverkäufe.
• Vergleichsfaktoren: Für die Landkreise Cloppenburg und Vechta gemeinsam weist die Auswertung aus 189 Kauffällen für ein Normobjekt mit 85 Quadratmetern, modifiziertem Baujahr 1995 und 240 Euro Bodenrichtwert 2.417 Euro je Quadratmeter aus (Konfidenzbereich 2.297 bis 2.545 Euro). Rechnerisch ergibt das für 85 Quadratmeter 205.445 Euro. Abweichende Wohnungen werden mit Koeffizienten für Wohnfläche, Bodenrichtwert, Baujahr und Lage umgerechnet, für die Stadt Lohne beträgt der Lagekoeffizient 1,03, für die Stadt Vechta 1,07.

Beides sind statistische Werte aus Kauffällen, ein Median und ein Regressionsmodell, keine Preise für eine bestimmte Wohnung. Hausgeld, Erhaltungsrücklage und der Zustand der Gemeinschaft sind keine Einflussgrößen des Modells, sie müssen Sie bei Ihrer Wohnung selbst gewichten. Wie ich Kaufinteressenten begleite, steht auf der Seite Immobilie kaufen im Landkreis Vechta, mit einem Suchauftrag halten Sie Ihre Kriterien fest. Zinsen und Förderung behandelt der Ratgeber Immobilienfinanzierung im Landkreis Vechta, wer statt einer Wohnung ein Haus sucht, liest Haus kaufen in Lohne.