Maklerprovision in Niedersachsen: Wer zahlt Maklergebühren und Courtage?

Maklergebühren, Maklerprovision, Courtage und Maklerlohn bedeuten dasselbe: die Vergütung, die ein Makler nach § 652 BGB verdient, wenn sein Nachweis oder seine Vermittlung zum Vertrag führt. Dieser Ratgeber behandelt den Kauf und Verkauf von Immobilien. Für Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG), darum geht es hier nicht. Ich bin Makler und habe ein eigenes Interesse an Ihrer Entscheidung. Deshalb stütze ich mich auf den Gesetzestext, die Gesetzesmaterialien und Urteile des Bundesgerichtshofs, Rechtsstand ist der 9. Oktober 2026.

Gibt es eine gesetzliche Höhe für Maklergebühren in Niedersachsen?

Nein. Die Verbraucherzentrale schreibt (Stand 27. Juli 2026), die Höhe der Maklergebühr sei gesetzlich nicht festgelegt und könne grundsätzlich frei vereinbart werden. Das Maklerrecht steht im Bürgerlichen Gesetzbuch und gilt in Niedersachsen wie im übrigen Bundesgebiet. Wie viel ein Makler verlangt, bestimmt der Maklervertrag. Haben die Beteiligten keine Höhe festgelegt, gilt nach § 653 Abs. 2 BGB die übliche Vergütung als vereinbart.

Wie hoch sind Maklergebühren in Niedersachsen?

Eine amtliche Statistik, die laufend festhält, welche Sätze in Niedersachsen oder im Landkreis Vechta vereinbart werden, ist in den öffentlich zugänglichen Quellen nicht nachgewiesen (Stand 9. Oktober 2026). Als grobe Orientierung nennt die Verbraucherzentrale (Stand 27. Juli 2026) für den Immobilienkauf eine Gesamtprovision, die je nach Region häufig zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer liegt. Das ist eine Angabe der Verbraucherzentrale, keine gesetzliche Grenze. Der Satz ist Verhandlungssache. Vergleichen Sie deshalb den Satz in Prozent einschließlich Mehrwertsteuer, den Betrag in Euro und den Leistungsumfang. Mein eigener Satz steht weiter unten.

Eine Angabe zur Lage in Niedersachsen enthält der Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 11. Dezember 2019 (BT-Drucksache 19/15827, Seite 1): In einigen Regionen Niedersachsens trug damals der Käufer die gesamte Provision. Das war die Lage vor der Neuregelung. Seit Dezember 2020 ist das bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die ein Verbraucher kauft, nicht mehr zulässig, wenn der Verkäufer den Makler eingeschaltet hat. Das Bundesjustizministerium hat die Auswertung der Neuregelung im März 2026 ausgeschrieben (EU-Amtsblatt, Bekanntmachung 207570-2026, geschätzte Laufzeit zwölf Monate). Ein Ergebnisbericht ist bis zum 9. Oktober 2026 in den öffentlich zugänglichen Quellen nicht nachgewiesen.

Was regeln die §§ 656a bis 656d BGB?

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern besondere Regeln. Für Rechtsverhältnisse, die vor diesem Tag entstanden sind, bleibt das frühere Recht anwendbar (Art. 229 § 53 EGBGB). Nach dem Bundesgerichtshof genügt es, dass der Maklervertrag des Käufers nach dem Inkrafttreten geschlossen wurde (I ZR 111/25). Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass Maklerkosten unter dem Druck des Marktes auf Käufer abgewälzt werden, und hält eine hälftige Teilung grundsätzlich für angemessen (BT-Drucksache 19/15827, Seite 19).

Textform für den Maklervertrag

Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht nach § 656a BGB die Textform, zum Beispiel eine E-Mail. Mündliche Absprachen genügen nicht. Die Textform gilt auch dann, wenn der Käufer kein Verbraucher ist, denn § 656b BGB beschränkt nur die §§ 656c und 656d. Fehlt die Form, ist der Vertrag nichtig (§ 125 Satz 1 BGB), und auch Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung hat der Makler dann nicht (BGH, 11.03.2026, I ZR 202/25). Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen 2026 konkretisiert. Die Erklärungen beider Seiten dürfen auf getrennten Datenträgern stehen, ein E-Mail-Austausch kann also genügen. Auch bei einem Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten müssen die Parteien, die Höhe der Provision und das Objekt aus den Erklärungen in Textform bestimmbar sein. Ein Provisionshinweis, der in einer E-Mail erst unter Grußformel und Namen stand und auf den kein erkennbares Textende folgte, genügte im entschiedenen Fall nicht. Ein Exposé mit eindeutigem Provisionsverlangen kann dagegen ein Angebot in Textform sein (BGH, 16.07.2026, I ZR 223/25). Wird der Vertrag online über eine Schaltfläche geschlossen, muss der Verbraucher ausdrücklich bestätigen können, dass er sich zur Zahlung verpflichtet, sonst ist der Vertrag unwirksam (§ 312j Abs. 3 und 4 BGB, BGH, 09.10.2025, I ZR 159/24). Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen erklärt der Ratgeber Haus privat verkaufen oder mit Makler.

Beide Seiten beauftragen den Makler

Lässt sich der Makler von Käufer und Verkäufer einen Lohn versprechen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Arbeitet er für eine Seite unentgeltlich, darf er von der anderen nichts verlangen (Satz 2). Erlässt er einer Seite den Lohn, wirkt das auch für die andere (Satz 3). Weicht der Vertrag von Satz 1 oder 2 ab, ist er unwirksam, und der Makler hat keinen Anspruch (Absatz 2). Er darf die beiden Hälften nacheinander vereinbaren, erst mit einer Seite die Hälfte der gesamten Provision, dann mit der anderen den Rest (BGH, 21.03.2024, I ZR 185/22). Die Regel gilt entsprechend, wenn statt einer Partei ein Dritter den Maklervertrag schließt, etwa die Ehefrau des Verkäufers (BGH, 06.03.2025, I ZR 32/24).

Nur eine Seite beauftragt den Makler

Hat nur eine Seite einen Maklervertrag geschlossen, meist der Verkäufer, darf die andere die Kosten nur übernehmen, wenn der Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig bleibt (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB). Für die andere Seite bleibt damit höchstens die Hälfte des gesamten Maklerlohns. Vereinbart der Verkäufer mit dem Makler 10.710 Euro, kann der Käufer höchstens 5.355 Euro übernehmen. Der Anspruch gegen ihn wird erst fällig, wenn der Verkäufer gezahlt hat und er oder der Makler das nachweist (Satz 2), nach der Gesetzesbegründung etwa mit einem Kontoauszug oder Überweisungsbeleg (BT-Drucksache 19/15827, Seite 20). Eine Vereinbarung, die den Käufer stärker belastet, ist nach dem Bundesgerichtshof insgesamt unwirksam und nicht nur in dem Teil, der die Hälfte übersteigt. Der Käufer kann bereits Gezahltes zurückfordern (BGH, 06.03.2025, I ZR 138/24).

Für welche Objekte und Käufer gilt das?

Wohnung und Einfamilienhaus. Ein Einfamilienhaus ist nach der Gesetzesbegründung jedes Gebäude, das in erster Linie dem Wohnen der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Eine weitere Wohnung von untergeordneter Bedeutung schadet nicht (BT-Drucksache 19/15827, Seite 18). Untergeordnet kann sie nach dem BGH sein, wenn sie etwa ein Fünftel der Gesamtfläche ausmacht. Auf die rechtliche Gestaltung kommt es nicht an: Auch ein Haus im Erbbaurecht ist ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656a BGB (BGH, I ZR 223/25). Wie der Verkauf eines solchen Hauses abläuft, beschreibt der Ratgeber Erbbaurecht: Haus verkaufen.

Zweifamilienhaus. Hat ein Haus objektiv zwei Wohnungen, von denen keine untergeordnet ist, kann es trotzdem als Einfamilienhaus gelten, wenn der Käufer es als ein Haushalt bewohnen will. Das setzt im Regelfall voraus, dass Größe und Zuschnitt eine solche Nutzung nachvollziehbar erscheinen lassen. Der Käufer muss seine Absicht dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar machen und im Streit beweisen. Im entschiedenen Fall äußerte der Käufer den Wunsch erst nach dem Vertragsschluss. Die Halbteilung galt deshalb nicht, und er musste die vereinbarte Provision zahlen (BGH, I ZR 111/25).

Mehrfamilienhaus, Grundstück, Gewerbeimmobilie. Die §§ 656a bis 656d nennen nur Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei einer Gewerbeimmobilie oder einem an viele Parteien vermieteten Wohnhaus sah der Gesetzgeber keine vergleichbare Zwangslage des Käufers (BT-Drucksache 19/15827, Seite 18). Nach der Verbraucherzentrale gelten die Regeln für Baugrundstücke und Mehrfamilienhäuser nicht zwingend. Das Gesetz verlangt dort weder gleiche Beträge noch Textform, Höhe und Verteilung sind Sache der Vereinbarung. Bei einem objektiven Mehrfamilienhaus, dessen Käufer keinen Wohnzweck als einzelner Haushalt erkennbar macht, darf der Makler nach dem BGH mit beiden Seiten unterschiedliche Beträge vereinbaren, auch nur eine Käuferprovision (I ZR 111/25). Kauft ein Unternehmer, gilt für das Angebot außerdem nicht die Preisangabenverordnung, denn sie regelt nur Preise gegenüber Verbrauchern (§ 1 Abs. 1 PAngV). Mein Vorgehen beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern beschreibt die Seite Mehrfamilienhaus verkaufen.

Kapitalanleger als Käufer. Die §§ 656c und 656d gelten nach § 656b BGB nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Das ist nach § 13 BGB jede natürliche Person, die zu Zwecken kauft, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Der Rechtsausschuss des Bundestags stellte 2020 klar, dass natürliche Personen, die im Rahmen ihrer gewerblichen Tätigkeit kaufen, nicht erfasst sind (BT-Drucksache 19/19203, Seite 20). Die Regierungsbegründung nennt als Schutzgruppe auch Käufer, die Altersvorsorge betreiben, und ordnet Investoren, die in größerem Umfang Wohnimmobilien erwerben, meist juristischen Personen zu (BT-Drucksache 19/15827, Seite 19). Eine Privatperson, die eine einzelne Wohnung zur Vermietung kauft, kann danach Verbraucher sein, eine GmbH nicht. Die Einordnung hängt vom Einzelfall ab, im Zweifel klärt sie ein Rechtsanwalt. Für Käufer, die als Kapitalanleger suchen, gibt es die Seite Immobilien als Kapitalanlage.

Wie rechnet sich die Provision mit Mehrwertsteuer?

Mein Satz beträgt 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Das sind 3 Prozent zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer darauf (§ 12 Abs. 1 UStG). Andere Makler dürfen andere Sätze vereinbaren, die Tabelle zeigt nur meinen. Gegenüber Verbrauchern muss der Gesamtpreis einschließlich Umsatzsteuer genannt werden (§ 3 Abs. 1 PAngV), deshalb achte ich darauf, dass in meinen Angaben die Mehrwertsteuer enthalten ist.

Die Spalte „Beide Seiten“ gilt nur, wenn beide den Makler beauftragen. Notar und Grundbuch trägt der Käufer, die Grunderwerbsteuer schulden beide Seiten gemeinsam. Der Ratgeber Kaufnebenkosten in Niedersachsen rechnet diese Posten durch.

Was ist in der Maklerprovision enthalten?

Die Provision vergütet die vereinbarte Maklerleistung. Bei mir gehören dazu:

• Bewertung: eine begründete Preisspanne aus Sachwert, Vergleichswerten und Bodenrichtwerten. Sie ist kein Verkehrswertgutachten, den Unterschied erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung Verfahren. Eine erste Marktspanne bietet meine Immobilienbewertung.
• Unterlagen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte und Wohnflächenberechnung. Ich koordiniere die Beschaffung fehlender Dokumente.
• Exposé und Vermarktung: Fotos, Beschreibung, Anzeigen auf Portalen und auf Wunsch die Ansprache von Interessenten, die sich bei mir vormerken lassen.
• Besichtigungen und Verhandlung: Terminabstimmung, Durchführung, Nachbereitung und Preisgespräche zwischen den Seiten.
• Notar und Übergabe: Weitergabe der Vertragsdaten an den Notar, Terminabstimmung, Begleitung zum Termin und Übergabeprotokoll. Den Vertragsentwurf erstellt der Notar.

Nicht enthalten sind die Kosten des Notars und des Grundbuchs, die nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer trägt, soweit der Vertrag nichts anderes bestimmt, sowie die Grunderwerbsteuer. Posten wie der Energieausweis oder die Löschung einer Grundschuld kommen auf der Verkäuferseite hinzu.

Wann entsteht der Anspruch, und ist eine Reservierungsgebühr zulässig?

Der Lohn wird nur geschuldet, wenn der Vertrag gerade infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann der Lohn erst verlangt werden, wenn sie eintritt (Satz 2). Aufwendungen schuldet der Auftraggeber nur, wenn der Maklervertrag das vorsieht. Das gilt auch dann, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt (Absatz 2). Wann gezahlt werden muss, regelt der Maklervertrag. War der Makler dem Vertrag zuwider auch für die andere Seite tätig, ist der Anspruch nach § 654 BGB ausgeschlossen.

Eine Reservierungsgebühr ist etwas anderes als die Provision. Der Bundesgerichtshof erklärte sie in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam, wenn die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist, der Kunde keine nennenswerten Vorteile hat und der Makler keine geldwerte Gegenleistung erbringt (BGH, 20.04.2023, I ZR 113/22). Nach der Verbraucherzentrale lassen sich solche Gebühren unter Umständen zurückfordern, bei individuell ausgehandelten Vereinbarungen kommt es auf den Einzelfall an.

Lässt sich die Provision steuerlich geltend machen?

Als Verkäufer mindert die Provision die Steuer in der Regel nur, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist. Das ist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG der Fall, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine Ausnahme für Eigennutzung greift. Der Gewinn ist dann der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Werbungskosten (Absatz 3 Satz 1). Werbungskosten sind nach dem amtlichen Einkommensteuer-Handbuch alle durch das Veräußerungsgeschäft veranlassten Aufwendungen, die weder zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören noch einer vorrangigen Einkunftsart zuzuordnen sind. Der Bundesfinanzhof ordnet Maklerkosten, die mit dem Verkauf eines Grundstücks zusammenhängen, grundsätzlich den Veräußerungskosten zu und nicht den Werbungskosten der Vermietung. Eine enge Ausnahme gilt, wenn der Erlös von vornherein zur Entschuldung eines anderen vermieteten Objekts bestimmt ist und dafür verwendet wird (BFH, 11.02.2014, IX R 22/13). Läuft die Frist ab oder haben Sie das Haus selbst bewohnt, entsteht kein steuerpflichtiger Gewinn, und die Provision mindert keine Steuer, abgesehen von der oben genannten Ausnahme. Die Rechnung dazu führt der Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien vor.

Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen betrifft nur Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Haushalt (§ 35a Abs. 3 und 4 EStG), Maklerleistungen gehören nicht dazu. Für Käufer, die vermieten, gehört die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten, das erläutert der Ratgeber Kaufnebenkosten in Niedersachsen. Ob und wie viel Sie ansetzen können, klärt ein Steuerberater.

Was sollten Sie vor der Unterschrift klären?

Lassen Sie sich den Satz in Prozent und als Euro-Betrag inklusive Mehrwertsteuer nennen, dazu den Leistungsumfang und die Laufzeit. Fragen Sie, ob der Makler für eine oder beide Seiten arbeitet und wie sich der Betrag aufteilt. Prüfen Sie, ob der Vertrag in Textform vorliegt und ob Sie über ein Widerrufsrecht belehrt wurden. Ob das Objekt unter §§ 656a bis 656d fällt, lassen Sie bei Zweifeln von einem Rechtsanwalt beurteilen. Wie ein Verkauf in Lohne abläuft, steht auf der Seite Haus verkaufen in Lohne.