Bodenrichtwert Niedersachsen abfragen: BORIS.NI Schritt für Schritt erklärt

Den Bodenrichtwert in Niedersachsen kann jeder kostenlos im Portal BORIS.NI abfragen. Die amtliche Zahl lässt sich leicht falsch lesen: als Preis für das Grundstück, als Wert für das Haus oder als Durchschnitt für einen ganzen Ort. Rechtsstand und Portalansicht: 6. Oktober 2026.

Was ist ein Bodenrichtwert?

Nach § 196 Abs. 1 BauGB ermittelt der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden. In bebauten Gebieten gilt der Wert so, als wäre der Boden unbebaut, Haus, Garage und Außenanlagen stecken also nicht darin. Er bezieht sich auf einen Quadratmeter eines fiktiven, unbebauten Richtwertgrundstücks, dessen Merkmale zu den vorherrschenden in der Zone passen (§ 13 ImmoWertV). Verbindlich ist er nicht: Die Gutachterausschüsse halten in der Legende zur Bodenrichtwertkarte selbst fest, dass Bodenrichtwerte keine bindende Wirkung haben und sich aus ihnen keine Ansprüche gegen Bauleitplanung oder Behörden ableiten lassen.

Der Wert ist also kein Kaufpreis, kein Angebotspreis und kein Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB. Wie der Boden in die Bewertung eines Hauses eingeht, steht im Ratgeber Immobilienbewertung Verfahren.

Stichtag und Turnus: Wie aktuell ist der Wert?

Das Bundesrecht verlangt eine Ermittlung zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, wenn nicht eine häufigere bestimmt ist (§ 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB). Niedersachsen hat eine häufigere bestimmt: Die Gutachterausschüsse haben die Bodenrichtwerte nach § 16 Abs. 2 DVO-BauGB jährlich zu ermitteln. Das Portal bietet derzeit den Stichtag 1. Januar 2026 an und hält ältere Stichtage bis zum 31. Dezember 1999 bereit. Seit 2022 liegen sie jeweils am 1. Januar.

Zwischen Stichtag und Veröffentlichung vergeht Zeit. Das Portal nennt je Zone, wann der Wert veröffentlicht und zuletzt aktualisiert wurde. Bei den Zonen in Lohne und Vechta, die am 6. Oktober 2026 im Portal geprüft wurden, standen dort der 1. März 2026 und der 1. Juni 2026. Wer im Herbst verkauft, arbeitet also mit einem Wert, der den Markt von Jahresbeginn abbildet. Für einen späteren Zeitpunkt passt ein Bewerter ihn mit Indexreihen an (§ 9 Abs. 1 ImmoWertV). Die Zeitreihe im Portal sagt von sich aus, dass sie nur die Werte zum jeweiligen Stichtag zeigt und keine Entwicklung innerhalb des Jahres.

Bodenrichtwert in Niedersachsen abfragen: BORIS.NI Schritt für Schritt

Das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NI läuft im Portal Immobilienmarkt.NI der Gutachterausschüsse und stellt die Werte für Bauland sowie für land- und forstwirtschaftliche Flächen flächendeckend und kostenfrei bereit. So gehe ich vor:

1. Stichtag und Teilmarkt wählen. Oben links steht der Stichtag, derzeit 01.01.2026, daneben der Teilmarkt, voreingestellt Bauland. Für land- und forstwirtschaftliche Flächen wechseln Sie auf den gleichnamigen Teilmarkt.
2. Grundstück suchen. Die Adresssuche nimmt Postleitzahl, Ortsname, Straße und Hausnummer und schlägt beim Tippen Treffer vor. Alternativ klicken Sie die Stelle in der Karte an. Die „Erweiterte Suche“ findet ein Flurstück über Gemarkung, Flur, Zähler und Nenner oder eine Zone über ihre Bodenrichtwertnummer.
3. Zone ablesen. Im Seitenmenü erscheinen Gemarkung, Flur und Flurstück des gewählten Punktes und darunter die Zone mit Nummer, Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter, Entwicklungszustand, beitrags- und abgabenrechtlichem Zustand und Art der Nutzung.
4. Kürzel auflösen. Der Link „Erläuterung des aktuell ausgewählten Teilmarktes“ führt zur Legende, die Abkürzungen wie WA, MI oder EFH erklärt.
5. Verlauf und Ausdruck nutzen. Unter „Zeitliche Entwicklung“ zeigt das Portal die Werte der Zone je Stichtag. Gab es an derselben Stelle früher andere Zonen oder eine andere Nutzungsangabe, erscheinen sie als eigene Reihen. Ein amtlicher Ausdruck lässt sich über das Druckersymbol im Seitenmenü erzeugen, laut Gutachterausschüssen mit einer Legende nach der Bodenrichtwertrichtlinie.

Eine Beschreibung der Gutachterausschüsse nennt vier Wege: Karte, Ortsname, Gemeinde mit Straße und Hausnummer, Flurstückskennzeichen. Die Oberfläche am 6. Oktober 2026 gliedert anders: Adresse, Karte, Flurstück und Bodenrichtwertnummer. Im Seitenmenü blendet das Portal außerdem einen Hinweis auf den gebührenpflichtigen Immobilien-Preis-Kalkulator ein, für den Bodenrichtwert brauchen Sie ihn nicht. Liegt Ihr Haus nahe einer Zonengrenze, prüfen Sie über die Flurstückssuche, in welcher Zone das Flurstück tatsächlich liegt.

Wer sich das Suchen im Portal sparen möchte, findet eine Abkürzung: Für Adressen im Landkreis Vechta betreibe ich als Kahraman Immobilien eine eigene, kostenlose Auskunft, die zu einer Adresse das Flurstück mit amtlicher Fläche, die Zone und den Bodenrichtwert nennt und alles als PDF bereitstellt. Sie liest dieselben amtlichen Daten aus, ist aber ein privates Angebot und kein amtlicher Ausdruck. Bodenrichtwert für Ihre Adresse abfragen.

Richtwertzone und Richtwertgrundstück: Was hinter der Zahl steht

Eine Zone ist ein zusammenhängendes Gebiet, das so abgegrenzt wird, dass lagebedingte Wertunterschiede zum Richtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen (§ 15 Abs. 1 ImmoWertV). Je Zone gibt es genau einen Wert, Spannen sind unzulässig (§ 13 Abs. 2). Das Richtwertgrundstück trägt die Merkmale, die in der Zone vorherrschen. Entwicklungszustand und Art der Nutzung sind immer anzugeben, dazu weitere wertbeeinflussende Merkmale wie Maß der baulichen Nutzung, Bauweise oder Grundstücksgröße, bei baureifem Land stets der beitragsrechtliche Zustand (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV). Besonderheiten einzelner Grundstücke, ob privatrechtlich, öffentlich-rechtlich oder tatsächlich, enthält es nicht (§ 16 Abs. 1).

So sieht das im Portal aus, am Beispiel einer Wohnzone in Lohne:

Über die Bodenrichtwertnummer in der erweiterten Suche finden Sie genau diese Zone selbst. Wie unterschiedlich Zonen ausfallen, zeigt Vechta: Die Zone 01800024 (Wohnbaufläche, Ein- und Zweifamilienhäuser) weist zum selben Stichtag 260 Euro je Quadratmeter aus, die Zone 01804059 (Mischgebiet, Wohn- und Geschäftshäuser) 350 Euro. Neben der Lage trennt hier auch die Art der Nutzung.

Vom Richtwert zum Bodenwert: Umrechnungskoeffizienten

Ihr Flurstück ist selten das Richtwertgrundstück. Größe, Tiefe, Zuschnitt, Erschließung oder die zulässige Bebauung können abweichen. Dann ist der Richtwert nur der Ausgangswert: Der Bewerter prüft ihn auf Eignung und passt ihn an, etwa mit Umrechnungskoeffizienten oder marktüblichen Zu- und Abschlägen (§ 26 Abs. 2 ImmoWertV). Umrechnungskoeffizienten geben das Wertverhältnis eines Grundstücks mit einer bestimmten Ausprägung eines Merkmals zu einem Normgrundstück an und werden aus Kaufpreisen abgeleitet (§ 19 ImmoWertV).

Für den Landkreis Vechta und, gleichlautend, für die Stadt Vechta (Tabelle 0181803) liegt eine solche Tabelle im Portal. Bei der Beispielzone oben steht neben dem Wert die Zeile „Anpassen“ mit der Funktion „Individuellen Bodenrichtwert ermitteln“. Stellen Sie dort statt Ein- und Zweifamilienhäusern die Nutzung Mehrfamilienhäuser ein, rechnet das Portal 200 auf 340 Euro je Quadratmeter um. Die verlinkte Umrechnungstabelle 0181802 für den Landkreis Vechta begründet das: Bei Mehrfamilienhausbebauung im freifinanzierten Wohnungsbau beträgt der Richtwert durchschnittlich das 1,7-fache des Werts für Ein- und Zweifamilienhäuser, 200 × 1,70 sind 340. Das gilt nur für die bauliche Ausnutzung. Auch ist nicht jeder Zone eine Umrechnungstabelle zugeordnet: Bei der Mischgebietszone 01804059 in Vechta ist laut den Portaldaten keine hinterlegt.

Koeffizienten für die Grundstücksgröße veröffentlichen die Ausschüsse nur dort, wo sie welche abgeleitet haben, und nicht zwingend jedes Jahr. Ob der Landkreis Vechta dazugehört, zeigt die Übersichtskarte in den Grundstücksmarktdaten 2026 (Kachel 6 der Dashboards). Größenkoeffizienten nenne ich hier deshalb keine. In den Portaldaten der Zonen 01800110, 01800024 und 01800016 ist jedenfalls nur die Tabelle zur baulichen Ausnutzung verknüpft.

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Maßen: Ein Grundstück mit 800 Quadratmetern in der Zone mit 200 Euro hat ohne weitere Anpassung einen rechnerischen Bodenwert von 160.000 Euro (800 × 200). Ob Größe, Tiefe oder Zuschnitt einen Zu- oder Abschlag rechtfertigen, entscheidet die Einzelbewertung. Wer die Multiplikation mit eigenen Werten durchspielen möchte, kann das im Bodenrichtwert-Rechner tun, den ich neben der Auskunft anbiete.

Bodenwert und Immobilienwert: Was der Richtwert nicht sagt

Der Bodenwert ist ein Baustein, kein Gesamtwert. Im Sachwert- und im Ertragswertverfahren steht er als eigener Posten neben dem Wert der Gebäude. Nehmen wir an, das Haus auf dem 800-Quadratmeter-Grundstück würde für 400.000 Euro verkauft. Der Bodenwert von 160.000 Euro wäre dann 40 Prozent des Preises, die übrigen 240.000 Euro hängen an Gebäude, Zustand und Markt. Die Zahlen sind erfunden und kein Marktwert, denn wie viel eines Kaufpreises auf den Boden entfällt, ist von Objekt zu Objekt verschieden.

Der Richtwert kennt außerdem nicht:

• das Haus selbst, also Baujahr, Zustand, Ausstattung und energetische Eigenschaften
• Besonderheiten Ihres Grundstücks wie Wegerechte, Baulasten oder einen schwierigen Zuschnitt
• verbindliche Planungsrechte, denn aus Zonengrenzen und Nutzungsangaben folgt kein Baurecht

Eine Einschätzung braucht deshalb beides, die amtliche Zone und das Objekt. Wie ich dabei vorgehe, steht auf der Seite Immobilienbewertung im Landkreis Vechta.

Gibt es einen Bodenrichtwert für ganz Lohne oder Vechta?

Als Bodenrichtwert nicht. In BORIS.NI gibt es Zonenwerte und keinen Ortswert. Eine Gemeinde besteht aus vielen Zonen mit unterschiedlicher Nutzung, und der Richtwert gilt nach dem Gesetz je Zone. Daneben gibt es amtliche Übersichtswerte für Gemeinden, aber sie beantworten andere Fragen:

• Die Grundstücksmarktdaten 2026 zeigen je Gemeinde ein mittleres Bodenwertniveau. Für individuelles Wohnbauland ist es der Median der Richtwerte aller dafür geeigneten Zonen der Gemeinde, für Bauland des Geschosswohnungsbaus das dritte Quartil. Laut Beschreibung dient das der Markttransparenz und vermittelt einen Überblick über das Preisniveau (Beschreibung der Dashboards).
• Für die Grundsteuer bildet das Niedersächsische Grundsteuergesetz einen Durchschnittsbodenwert je Gemeinde: den Median aller Richtwerte für Wohn-, Gewerbe-, Misch-, Sonder- und Gemeinbedarfsflächen, auf volle Euro abgerundet (§ 5 Abs. 3 NGrStG).

Für Lohne (Oldenburg) nennt das Dashboard Bodenwerte Eigenheime der Grundstücksmarktdaten 2026 ein Bodenwertniveau von 170 Euro je Quadratmeter. Die Karte beschreibt es als durchschnittliches Bodenrichtwertniveau erschließungsbeitragsfreier Wohnbauflächen des individuellen Wohnungsbaus mittlerer Lage, mit Datenbasis 1. Januar 2026 und Veröffentlichung am 4. März 2026 (Ansicht vom 8. Oktober 2026). Nach der Methodenbeschreibung ist es der Median der dafür geeigneten Zonenwerte der Gemeinde, ohne weiteres Modell.

Die Zonenwerte dahinter lassen sich nachrechnen. Die 50 Wohnbauland-Zonen mit Ein- und Zweifamilienhausbebauung in Lohne liegen im BORIS-Datenbestand zum Stichtag 1. Januar 2026 zwischen 90 und 230 Euro je Quadratmeter, ihr Median beträgt 170 Euro (eigene Auswertung der Zonenwerte aus dem BORIS-Webdienst des LGLN, abgerufen am 8. Oktober 2026). Das deckt sich mit dem Wert des Landes. Die Spanne ist keine amtliche Angabe und ersetzt die Zone nicht: Ihr Grundstück liegt in genau einer Zone und hat genau einen Richtwert, der bei 90 Euro ebenso liegen kann wie bei 230 Euro. Die Lohner Werte nach Nutzungsart, mit Zonenzahl und Median, stehen auf der Seite Bodenrichtwerte in Lohne 2026, die ich zu meiner Auskunft führe.

Für dieselbe Gemeinde gibt es damit mehrere Zahlen, die unterschiedlich gerechnet werden und unterschiedlichen Zwecken dienen: den Zonenwert, das Landesniveau und den Durchschnittsbodenwert der Grundsteuer. Keine beschreibt Ihr Grundstück. Einen Ortswert nenne ich deshalb nur mit Quelle, Stichtag und Rechenweg und rufe vor jeder Bewertung die Zone Ihres Flurstücks mit Stichtag ab. Zeigt Ihnen ein Portal einen Ortswert ohne diese drei Angaben, fragen Sie danach.

Zuständiger Gutachterausschuss im Landkreis Vechta

Für den Landkreis Vechta ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg zuständig. So steht er im Portal als Herausgeber der Werte für Zonen in Lohne und Vechta. Niedersachsen bildet nach § 9 DVO-BauGB je Regionaldirektion des Landesamts für Geoinformation und Landesvermessung (LGLN) einen Gutachterausschuss. Die Geschäftsstelle gehört zur Regionaldirektion Oldenburg-Cloppenburg. Das LGLN nennt dort für den Landkreis Vechta die Rufnummer 04471 951-136, für Auskünfte aus der Kaufpreissammlung ebenso wie für schriftliche Auskünfte zu Bodenwerten (Ansprechpersonen, abgerufen am 6. Oktober 2026).

Auskunft über Bodenrichtwerte kann nach § 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB jedermann von der Geschäftsstelle verlangen. Fragen Sie vorher nach den Kosten, wenn Sie mehr brauchen als das, was das Portal zeigt. Ein Verkehrswertgutachten ist etwas anderes als die Auskunft, die Unterschiede und die Gebühren stehen im Ratgeber Immobilienbewertung Verfahren. Zum Rechtsstand: Seit dem 1. Oktober 2026 gilt § 196 Abs. 3 Satz 1 BauGB in neuer Fassung, die Bodenrichtwerte sind elektronisch an die Finanzbehörden zu übermitteln (BGBl. 2026 I Nr. 192). An den hier beschriebenen Regeln ändert das nichts. Der Regierungsentwurf zur BauGB-Novelle (Drucksache 21/6588) ändert § 196 nicht und gliedert § 193 neu, ohne ihn nach der Begründung inhaltlich zu ändern. Der Bundestag hat ihn am 25. Juni 2026 in erster Lesung beraten und an die Ausschüsse überwiesen.

Bodenrichtwert und Grundsteuer in Niedersachsen

Der Bodenrichtwert wirkt auf die Grundsteuer, aber nicht der aus BORIS.NI von 2026. Niedersachsen berechnet die Grundsteuer B nach dem Flächen-Lage-Modell: Fläche mal Äquivalenzzahl mal Lage-Faktor (§ 2 NGrStG). Den Aufbau erkläre ich im Ratgeber Grundsteuer Niedersachsen. Der Lage-Faktor setzt den Bodenrichtwert des Grundstücks ins Verhältnis zum Durchschnittsbodenwert der Gemeinde und wendet darauf einen Exponenten von 0,3 an, abgerundet auf zwei Nachkommastellen (§ 5 Abs. 1 NGrStG). Mit einem angenommenen Gemeindewert von 100 Euro ergibt sich:

Der Faktor steigt also langsamer als der Richtwert. Das Finanzministerium nennt bei doppeltem Richtwert einen Zuschlag von 20 Prozent (Faktor 1,2), die Formel im Gesetz liefert nach der Abrundung 1,23. Wie viel das in Euro ausmacht, zeigt ein Beispiel mit angenommenem Hebesatz von 400 Prozent, 800 Quadratmetern Grund und 140 Quadratmetern Wohnfläche. Die Kürzung der Äquivalenzzahl für übergroße Wohngrundstücke (Grundfläche über dem Zehnfachen der Wohnfläche) greift bei diesen Maßen nicht. Der Äquivalenzbetrag ergibt sich aus 0,04 Euro je Quadratmeter Grund und 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, jeweils mal Lage-Faktor. Auf den Betrag für den Boden gilt eine Messzahl von 100 Prozent, auf den für die Wohnfläche von 70 Prozent (§ 6 NGrStG), die Summe wird mit dem Hebesatz multipliziert. Bei einem Lage-Faktor von 0,81 beträgt die Jahressteuer 262,44 Euro, bei 1,00 sind es 324,00 Euro und bei 1,23 sind es 398,52 Euro.

Welche Werte einfließen, regelt der Anwendungserlass: Maßgebend ist der zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 ermittelte Richtwert, Änderungen der Zonen oder Werte zählen erst bei der Neuberechnung nach sieben Jahren (AENGrStG Abschnitt B, § 5 Abs. 4 und § 8 Abs. 3 NGrStG). Der Richtwert dient dort nach dem Erlass nicht der Wertermittlung, sondern als bloßer Lageindikator, und die steuerlichen Richtwerte sind mit den detailreicheren Werten der Gutachterausschüsse nicht deckungsgleich. Passend dazu weist das Portal darauf hin, dass seine Werte für die Grundsteuererklärung nur in Bremen genutzt werden können und in Niedersachsen nicht zu verwenden sind. Die steuerlichen Richtwerte, den Durchschnittsbodenwert und den Lage-Faktor Ihres Grundstücks zeigt der Grundsteuer-Viewer. Steigt der Richtwert Ihrer Zone in BORIS.NI, ändert sich Ihre Grundsteuer dadurch also nicht von selbst.

Das Niedersächsische Finanzgericht hat das Gesetz am 18. Juni 2026 für verfassungsgemäß gehalten, auch die gedämpfte Berücksichtigung der Lage über den Lage-Faktor (Az. 1 K 38/24). Es hat die Revision zugelassen, und beim Bundesfinanzhof ist sie unter dem Aktenzeichen II R 21/26 als anhängig geführt. Das Verfahren ist also noch offen.

Was heißt das für Ihren Verkauf?

Holen Sie sich die Zone Ihres Flurstücks mit Stichtag und Ausdruck, bevor Sie über Preise sprechen. Lesen Sie den Wert als Einordnung des Bodens und nicht als Preisvorgabe, und prüfen Sie, ob Ihr Grundstück von den Merkmalen der Zone abweicht. Den Ausdruck legen Sie zu den übrigen Papieren aus der Checkliste für den Hausverkauf. Bei Fragen zu Ihrer Zone helfe ich gern, die Bewertung selbst ist bei mir kostenfrei: Immobilienbewertung in Lohne oder Immobilienbewertung in Vechta.