Trennung & Immobilien
Scheidungsimmobilie verkaufen im Landkreis Vechta
Bei einer Trennung ist das gemeinsame Haus oft der größte Vermögenswert und zugleich der Punkt, über den am schwersten zu verhandeln ist. Ich bin Semho Kahraman, Immobilienmakler mit Büro in Lohne, und begleite den Verkauf von Häusern und Wohnungen bei Trennung oder Scheidung in Lohne, in Vechta und in den übrigen Gemeinden des Landkreises. Meine Rolle ist die Immobilienseite: sachlich bewerten, diskret vermarkten, den Ablauf strukturieren. Rechtsfragen gehören zu Anwälten und Notaren, Steuerfragen zu Steuerberatern.
Drei Wege für das gemeinsame Haus
Verkauf und Erlösteilung. Das Haus wird zu einem marktgerechten Preis verkauft, aus dem Erlös werden Restschuld und Kosten bezahlt, der Rest wird aufgeteilt. Danach sind beide finanziell voneinander getrennt. Dafür müssen sie sich auf den Verkauf und auf einen Angebotspreis einigen. Eine gemeinsame Marktspanne kann diese Einigung erleichtern.
Übernahme durch einen Partner. Einer behält das Haus, zahlt den anderen aus und übernimmt das Darlehen oder finanziert neu. Der Ausziehende wird erst frei, wenn er aus dem Grundbuch und aus der Darlehensschuld entlassen ist, und dafür braucht es die Zustimmung der Bank. Ob die Finanzierung allein trägt, sollte der Übernehmende vor der Entscheidung mit der Bank klären. Grunderwerbsteuer fällt bei der Übernahme unter Ehegatten nicht an (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG, dazu unten mehr). Als Grundlage für die Auszahlung liefere ich eine Marktspanne, die beide Seiten nachvollziehen können.
Vermieten. Beide behalten das Haus und vermieten es. Das trägt nur, wenn beide dauerhaft einverstanden sind und Verwaltung, Mietersuche und Instandhaltung klar regeln. Welcher Weg passt, ist Ihre Entscheidung, getroffen mit rechtlicher und steuerlicher Beratung. Ich empfehle keinen pauschal.
Wer muss zustimmen?
Gehört das Haus beiden, unterschreiben beide den Kaufvertrag. Steht nur ein Partner im Grundbuch, kann bei Zugewinngemeinschaft trotzdem die Einwilligung des anderen nötig sein, wenn das Haus fast das gesamte Vermögen des Eigentümers ausmacht (§ 1365 Abs. 1 BGB). Verweigert der Ehegatte sie ohne ausreichenden Grund, kann das Familiengericht sie ersetzen, wenn das Geschäft ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (§ 1365 Abs. 2 BGB). Einigen sich die Eigentümer gar nicht, bleibt der gerichtliche Weg: Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB), bei einem Grundstück durch Zwangsversteigerung (§ 753 BGB, §§ 180 ff. ZVG). Das ist das letzte Mittel, weil sich der Erlös vorher nicht abschätzen lässt. Wie sich die Teilungsversteigerung vermeiden lässt, beschreibt die Seite Teilungsversteigerung vermeiden.
Was das Haus wert ist: eine Grundlage für beide Seiten
Hat jede Seite eine andere Zahl im Kopf, kommt der Verkauf nicht voran. Ich bewerte kostenlos, je nach Objekt nach dem Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV), und gleiche das Ergebnis mit aktuellen Verkäufen ab. Heraus kommt eine Preisspanne, mit der beide Parteien und ihre Anwälte arbeiten können. Sie ist eine Markteinschätzung für den Verkauf und kein Verkehrswertgutachten, und ich bin kein Gutachter.
Für den Zugewinnausgleich zählt der Zeitpunkt, in dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird (§ 1384 BGB). Braucht eine Seite dafür oder für ein Gerichtsverfahren ein Verkehrswertgutachten, ist das Sache eines Sachverständigen oder des Gutachterausschusses (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Für Lohne und Vechta ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg beim LGLN zuständig. Wie die Verfahren funktionieren, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung: Verfahren.
Diskrete Bewertung im Landkreis Vechta
Kostenlos, sachlich und für beide Seiten einsehbar.
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Der Kaufpreis fließt zuerst in die Ablösung des Darlehens. Läuft noch eine feste Zinsbindung, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, ob und in welcher Höhe, erklärt der Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf. Solche Kosten gehören vor der Vermarktung in die Rechnung, damit der Preis nicht an einer Restschuld scheitert. Ich gehe das mit Ihnen und Ihrer Bank durch. Den Erlös zahle ich nicht aus: Der Käufer zahlt nach dem Kaufvertrag, der Notar überwacht die Abwicklung.
Steuerlich gibt es zwei Punkte. Übernimmt ein Ehegatte den Anteil des anderen, ist der Erwerb grunderwerbsteuerfrei: solange die Ehe besteht nach § 3 Nr. 4 GrEStG, nach der Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach § 3 Nr. 5 GrEStG. Und beim Verkauf kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Das gilt nicht für Immobilien, die zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, weshalb ein Auszug die Rechnung verändern kann. Rechtsstand ist der 10. Oktober 2026. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien, Ihren Fall prüft ein Steuerberater.
Mein Vorgehen bei zwei Eigentümern
Gehört das Haus beiden, brauche ich den Auftrag beider Eigentümer und halte beide gleich informiert. Auf Wunsch führe ich getrennte Gespräche, wenn gemeinsame Termine schwierig sind, leite Angebote an beide weiter und dokumentiere Absprachen schriftlich, damit es keine Missverständnisse gibt. Wo es sinnvoll ist, läuft die Abstimmung über die Anwälte beider Seiten. Ich bin kein Mediator und berate nicht rechtlich, aber ich sorge dafür, dass der Immobilienteil auch dann sachlich abgewickelt wird, wenn die Lage zwischen den Parteien angespannt ist.
Besichtigungen lege ich so, dass der Kontakt zwischen den Beteiligten vermieden werden kann, wenn das gewünscht ist. Auf Wunsch läuft der Verkauf off-market, ohne Portalinserat; das schützt vor Außenwirkung. Wer sich als Suchender bei mir vormerken lässt, erfährt zuerst von neuen Objekten, und ob ein passender Interessent vorgemerkt ist, zeigt sich im Einzelfall. Eine feste Dauer bis zum Notartermin sage ich nicht zu, sie hängt von Preis, Objekt, Käufer und der Einigkeit der Eigentümer ab. Mein Satz beträgt 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Seite.
Unterlagen
Für die erste Einschätzung brauche ich keine Unterlagen. Für den Verkauf sind es Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Eigentümerprotokolle und Wirtschaftsplan, dazu Nachweise über Modernisierungen, Mietverträge bei vermieteten Teilen und die Darlehensunterlagen mit der aktuellen Restschuld. Fehlendes beschaffe ich mit Ihrer Vollmacht, soweit das möglich ist. Die vollständige Checkliste steht im Ratgeber.
In Lohne und Vechta
Das gemeinsame Haus kann in Lohne, in Vechta oder in einer anderen Gemeinde des Landkreises stehen. Mein Büro ist in Lohne, die Wege sind kurz. Wie ein Verkauf in Ihrer Stadt abläuft, beschreiben Haus verkaufen in Lohne und Haus verkaufen in Vechta. Einen ersten Anhalt zum Wert gibt die Immobilienbewertung in Lohne, in Vechta die Immobilienbewertung in Vechta.
Häufige Fragen
Müssen beide Ehepartner dem Verkauf zustimmen?
Stehen beide im Grundbuch, braucht der Verkauf die Unterschrift beider. Steht nur einer im Grundbuch, kann trotzdem die Einwilligung des Ehegatten nötig sein, wenn Zugewinngemeinschaft gilt und das Haus fast das ganze Vermögen des Eigentümers ausmacht (§ 1365 Abs. 1 BGB). Verweigert er sie ohne ausreichenden Grund, kann das Familiengericht sie ersetzen, wenn das Geschäft ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (§ 1365 Abs. 2 BGB). Das klärt ein Familienrechtsanwalt.
Was passiert, wenn mein Partner nicht verkaufen will?
Zuerst suchen beide Seiten eine Einigung, oft hilft eine gemeinsame Marktspanne, manchmal eine Mediation. Gelingt das nicht, kann jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB), bei einem Grundstück durch Zwangsversteigerung (§ 753 BGB, §§ 180 ff. ZVG). Das ist der letzte Weg, denn wie hoch das Meistgebot ausfällt, lässt sich vorher nicht sagen. Vorher sollte ein Anwalt die Lage prüfen.
Kann ich das Haus während des laufenden Scheidungsverfahrens verkaufen?
Grundsätzlich ja, wenn beide Eigentümer einverstanden sind und kein Gericht die Verfügung beschränkt hat. Zu beachten ist die Zustimmung des Ehegatten nach § 1365 BGB. Für den Zugewinnausgleich zählt der Zeitpunkt, in dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird (§ 1384 BGB). Ob der Verkauf jetzt sinnvoll ist, stimmen Sie mit Ihrem Anwalt ab.
Muss ich ausziehen, um zu verkaufen?
Nicht für den Notartermin. Für Besichtigungen ist ein wenig bewohntes Haus oft einfacher, nötig ist es nicht. Auf Wunsch lege ich Termine so, dass sich die Beteiligten nicht begegnen. Vor einem Auszug sollten Sie die Steuer klären, weil die Befreiung für selbst genutzte Immobilien an die Nutzung in bestimmten Zeiträumen anknüpft (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Wie wird der Verkaufserlös aufgeteilt?
Den Kaufpreis zahlt der Käufer nach den Regeln des Kaufvertrags, die Abwicklung überwacht der Notar. Ich zahle den Erlös nicht aus. Aus ihm werden zuerst Restschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, Maklerprovision und Kosten der Grundschuldlöschung beglichen. Der Rest richtet sich nach den Eigentumsanteilen und den Vereinbarungen der Parteien. Wie er beim Zugewinnausgleich zählt, klärt ein Rechtsanwalt.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ein Partner den anderen auszahlt?
Übernimmt ein Ehegatte den Anteil des anderen, ist der Erwerb von der Grunderwerbsteuer ausgenommen: solange die Ehe besteht nach § 3 Nr. 4 GrEStG, nach der Scheidung nach § 3 Nr. 5 GrEStG, wenn er im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung erfolgt. Ob Ihr Vertrag darunter fällt, prüfen Notar und Steuerberater. Die Auszahlung und die Finanzierung der Übernahme klären Sie früh mit der Bank.
Welche Steuern fallen beim Verkauf an?
Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ist ein Partner ausgezogen, kann das die Steuerfreiheit beeinflussen. Rechtsstand 10. Oktober 2026, ein Steuerberater prüft das vor der Beurkundung.
Können Sie auch bewerten, wenn die Scheidung noch läuft?
Ja. Eine frühe Marktspanne gibt beiden Seiten und ihren Anwälten eine gemeinsame Grundlage, bevor sich Positionen verhärten. Sie ist kostenlos, sachlich und für beide einsehbar, aber kein Verkehrswertgutachten. Braucht eine Seite für den Zugewinnausgleich oder ein Gerichtsverfahren ein Gutachten, ist das Sache eines Sachverständigen oder des Gutachterausschusses (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Ich sage Ihnen rechtzeitig, wenn eines nötig wird.