Wohnrecht & Verkauf
Haus mit Wohnrecht verkaufen im Landkreis Vechta
Ist im Grundbuch ein Wohnrecht eingetragen, stellt sich schnell die Frage, ob das Haus überhaupt verkäuflich ist. Die Antwort lautet ja: Das Recht bleibt bestehen und geht auf den Käufer über, es verkleinert aber den Käuferkreis und mindert den Preis. Ich bin Semho Kahraman, Immobilienmakler mit Büro in Lohne, und erkläre auf dieser Seite für Häuser in Lohne, in Vechta und im übrigen Landkreis, was ein Wohnrecht rechtlich bedeutet, wie es sich auf den Verkauf auswirkt und wie der Verkauf abläuft. Rechtsstand ist der 10. Oktober 2026. Rechtsfragen zum Einzelfall klären Notar und Anwalt, Steuerfragen ein Steuerberater.
Was ein Wohnrecht rechtlich ist
Im Alltag heißt es Wohnrecht, im Gesetz Wohnungsrecht (§ 1093 BGB). Es ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Die berechtigte Person darf ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen und ihre Familie sowie die zur Pflege erforderlichen Personen aufnehmen (§ 1093 Abs. 1 und 2 BGB). Das Recht ist an die Person gebunden und nicht übertragbar, die Ausübung darf sie einem anderen nur überlassen, wenn der Eigentümer das gestattet (§ 1092 Abs. 1 BGB). Es endet in der Regel mit ihrem Tod (§ 1090 Abs. 2 in Verbindung mit § 1061 BGB). Vom Nießbrauch unterscheidet es sich dadurch, dass der Nießbraucher die Nutzungen der Sache ziehen darf (§ 1030 Abs. 1 BGB), bei einem Haus also auch die Miete, wenn er vermietet.
Ob das Recht das ganze Haus oder nur einzelne Räume erfasst und was dazu vereinbart ist, steht im Grundbuch und in der Bewilligungsurkunde. Beides sehe ich mir als Erstes an, denn danach richten sich Preis, Käuferkreis und Ablauf.
Wie das Wohnrecht den Preis beeinflusst
Der Käufer kann den belasteten Teil weder selbst nutzen noch vermieten, solange das Recht besteht. Das gilt auch dann, wenn die berechtigte Person ihr Recht gerade nicht ausübt: Zieht sie in ein Pflegeheim, erlischt das Wohnungsrecht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht schon deshalb, ein Erlöschen vor dem Tod kommt nur ausnahmsweise in Betracht (Urteil vom 13. Juli 2012, V ZR 206/11). Die Wertermittlung trägt dem Rechnung: Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt grundstücksbezogene Rechte und Belastungen als Beispiel für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV).
Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt von mehreren Dingen ab: von Alter und Lebenserwartung der berechtigten Person, vom Umfang des Rechts und vom ortsüblichen Mietwert der betroffenen Flächen. Je jünger die berechtigte Person, desto länger kann das Recht den Käufer binden. Eine Prozentzahl nenne ich nicht, weil es sie nicht gibt: Jeder Fall liegt anders. Eine belastbare Berechnung des Wohnrechtswerts ist Sache eines Sachverständigen, ein Verkehrswertgutachten kann auch der Gutachterausschuss auf Antrag des Eigentümers erstellen (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Ich liefere die Markteinschätzung: was das Haus mit dem eingetragenen Recht am Markt realistisch erzielt.
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Ich sehe mir an, was das eingetragene Recht für den Verkauf bedeutet, bewerte Ihr Haus und beantworte Ihre Fragen zum Ablauf. Unverbindlich.
Jetzt kostenlos bewertenWer ein Haus mit Wohnrecht kauft
Wer sofort einziehen will, scheidet aus, der Käuferkreis ist kleiner als bei einem lastenfreien Haus. In Frage kommen Kapitalanleger mit langem Zeithorizont, die den Preisabschlag einkalkulieren, und Käufer, die erst später selbst einziehen wollen, etwa für ein Kind. Für beide ist der Zeitraum Teil der Rechnung, und beide sollten die Finanzierung früh mit ihrer Bank abstimmen. Wer sich bei mir als Suchender vormerken lässt, erfährt zuerst von neuen Objekten; ob ein passender Interessent vorgemerkt ist, zeigt sich im Einzelfall.
Weil Käufer ausscheiden, die sofort einziehen wollen, erreicht ein Portalinserat viele Interessenten, die gar nicht in Frage kommen. Auf Wunsch läuft der Verkauf deshalb off-market, ohne Portalinserat. Das hat einen zweiten Vorteil: Wer was zu welchen Konditionen kauft, bleibt unter den Beteiligten. Ob ein Inserat später doch nötig ist, besprechen wir nach der Bewertung. Besichtigungen stimme ich so ab, dass sie die berechtigte Person möglichst wenig belasten. Wer ein Wohnrecht hat, wohnt dort, und das verdient Rücksicht.
Wohnrecht löschen oder ablösen
Ein Wohnrecht lässt sich nicht einseitig beseitigen. Die berechtigte Person muss auf das Recht verzichten, und das Recht wird im Grundbuch gelöscht (§ 875 Abs. 1 BGB). Dafür braucht das Grundbuchamt ihre Löschungsbewilligung (§ 19 GBO) in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 Abs. 1 GBO). Manchmal vereinbaren die Beteiligten einen Verzicht gegen eine Abfindung, zum Beispiel wenn die berechtigte Person ohnehin in ein Pflegeheim gezogen ist oder sich verkleinern möchte. Steht sie unter Betreuung, braucht der Betreuer für den Verzicht in der Regel die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 BGB). Wie hoch eine Abfindung angemessen ist, ermittelt ein Sachverständiger, die Urkunde entwirft der Notar.
Ohne Verzicht erlischt das Recht mit dem Tod der berechtigten Person. Der Eintrag wird dann auf Antrag gelöscht; ob der Nachweis des Todes dafür genügt, richtet sich nach § 23 GBO. Für den Verkauf bedeutet das: Der Käufer weiß, dass das Haus irgendwann frei wird, aber nicht wann.
Mein Vorgehen
Ich beginne mit dem Grundbuchauszug und einem Gespräch: Was ist eingetragen, wer ist berechtigt, wie ist die Lage aller Beteiligten? Danach erstelle ich eine Markteinschätzung, die das Recht einpreist, und wir legen fest, wie das Haus angeboten wird. Den Notartermin stimme ich ab, den Vertrag und die Behandlung des Rechts im Grundbuch klärt der Notar. Ich begleite den Verkauf bis zur Schlüsselübergabe. Mein Satz beträgt 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Die erste Einschätzung kostet nichts.
In Lohne und Vechta
Als Anhaltspunkt für den ortsüblichen Mietwert, der die Bewertung eines Wohnrechts mitbestimmt, nennt der Zensus 2022 (Zensusdatenbank, Tabelle 4000W-0004, Stichtag 15. Mai 2022) eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 6,27 Euro je Quadratmeter in Lohne und 7,23 Euro in Vechta. Das sind Mieten aus laufenden Verträgen und kein Wert für eine bestimmte Fläche, mehr dazu im Beitrag Mietpreise im Landkreis Vechta. Für ein Verkehrswertgutachten ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg-Cloppenburg beim LGLN zuständig. Erste Zahlen zu Ihrem Haus finden Sie unter Immobilienbewertung in Lohne und in Vechta, die Marktlage unter Immobilienmarkt Lohne und Immobilienmarkt Vechta. Wie ein Hausverkauf sonst abläuft, steht unter Haus verkaufen in Lohne und Haus verkaufen in Vechta. Gehört das Haus zu einer Hofstelle, hilft die Seite Resthof verkaufen.
Häufige Fragen
Kann ich ein Haus verkaufen, obwohl jemand ein Wohnrecht hat?
Ja. Das Wohnungsrecht belastet das Grundstück und bleibt bei einem Verkauf im Grundbuch eingetragen. Der Käufer erwirbt das Eigentum und muss das Recht dulden, die berechtigte Person kann weiter im Haus wohnen. Das verkleinert den Käuferkreis und wirkt sich auf den Preis aus, macht den Verkauf aber nicht unmöglich. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und klärt, wie das Recht darin behandelt wird.
Darf der Käufer die Räume selbst nutzen oder vermieten, solange das Wohnrecht besteht?
Den belasteten Teil nicht. Das Wohnungsrecht erlaubt die Nutzung als Wohnung „unter Ausschluss des Eigentümers“ (§ 1093 Abs. 1 BGB), der Käufer kann ihn also weder selbst beziehen noch vermieten. Bezieht sich das Recht nur auf einzelne Räume, bleibt der übrige Teil nutzbar. Die berechtigte Person darf die Ausübung einem anderen nur überlassen, wenn der Eigentümer das gestattet (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Beide sind Rechte am Grundstück, die im Grundbuch stehen. Der Nießbraucher darf die Nutzungen der Sache ziehen (§ 1030 Abs. 1 BGB), bei einem Haus also etwa die Miete, wenn er vermietet. Das Wohnungsrecht erlaubt, das Haus oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen (§ 1093 BGB), und ist auf die eigene Wohnnutzung zugeschnitten. Beide enden mit dem Tod der berechtigten Person (§ 1061, § 1090 Abs. 2 BGB).
Wie wirkt sich das Wohnrecht auf den Kaufpreis aus?
Die Wertermittlungsverordnung nennt grundstücksbezogene Rechte und Belastungen als Beispiel für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die durch marktübliche Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Wie groß der Abschlag ist, hängt unter anderem von Alter und Lebenserwartung der berechtigten Person, vom Umfang des Rechts und vom ortsüblichen Mietwert der Flächen ab. Eine Prozentzahl nenne ich nicht, eine belastbare Berechnung macht ein Sachverständiger.
Wer kauft ein Haus mit Wohnrecht?
In Frage kommen vor allem Kapitalanleger mit langem Zeithorizont, die den Preisabschlag einkalkulieren, und Käufer, die erst in einigen Jahren selbst einziehen wollen, etwa für ein Kind. Wer sofort einziehen möchte, scheidet aus. Der Käuferkreis ist kleiner als bei einem lastenfreien Haus. Wer sich als Suchender bei mir vormerken lässt, erfährt zuerst von neuen Objekten; ob ein passender Interessent vorgemerkt ist, zeigt sich im Einzelfall.
Kann das Wohnrecht gelöscht werden?
Nur mit Mitwirkung der berechtigten Person. Zum Verzicht gehört die Löschung im Grundbuch (§ 875 Abs. 1 BGB), und die Löschungsbewilligung der Person, deren Recht betroffen ist (§ 19 GBO), muss öffentlich beglaubigt sein (§ 29 Abs. 1 GBO). Manchmal wird ein Verzicht gegen eine Abfindung vereinbart. Steht die berechtigte Person unter Betreuung, braucht der Betreuer für den Verzicht in der Regel die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 BGB).
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn die berechtigte Person ins Pflegeheim zieht?
Der Umzug in ein Pflegeheim beendet das Wohnungsrecht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht von selbst. Ein Erlöschen vor dem Tod der berechtigten Person kommt nur ausnahmsweise in Betracht, weil eine Nutzung mit Gestattung des Eigentümers weiter möglich bleibt (BGH, Urteil vom 13. Juli 2012, V ZR 206/11). Ohne Verzicht bleibt das Recht also eingetragen. Wie der Vertrag im Einzelfall zu lesen ist, klärt ein Anwalt.
Was passiert mit dem Wohnrecht nach dem Tod der berechtigten Person?
Das Wohnungsrecht erlischt mit dem Tod der berechtigten Person (§ 1090 Abs. 2 in Verbindung mit § 1061 BGB). Im Grundbuch bleibt es zunächst eingetragen und wird auf Antrag gelöscht. Ob dafür der Nachweis des Todes genügt oder die Bewilligung der Rechtsnachfolger nötig ist, richtet sich nach § 23 GBO und nach dem, was im Grundbuch vermerkt ist. Das prüft der Notar. Für Käufer heißt das: Wann das Haus frei wird, lässt sich nicht planen.