Pflichtteil bei Immobilien: Berechnung, Bewertung, Auszahlung und Fristen

Wer ein Haus vererbt, kann Kinder, Ehegatten und Eltern nicht ohne Weiteres leer ausgehen lassen: Das Gesetz sichert ihnen einen Pflichtteil. Er trifft Erben besonders, wenn der Nachlass fast nur aus der Immobilie besteht, denn der Pflichtteil ist eine Geldforderung. Dieser Ratgeber erklärt mit Rechtsstand 11. Oktober 2026, wer ihn verlangen kann, wie das Haus bewertet wird, was Schenkungen ändern und wie Erben zahlen. Ich bin Immobilienmakler, kein Anwalt und kein Steuerberater. Ihren Einzelfall klären ein Fachanwalt für Erbrecht, der Notar und der Steuerberater.

Wer ist pflichtteilsberechtigt, und wie hoch ist der Pflichtteil?

Pflichtteilsberechtigt sind die Abkömmlinge des Verstorbenen, also Kinder und, wenn ein Kind nicht mehr lebt, dessen Kinder, außerdem die Eltern und der Ehegatte, sofern eine Verfügung von Todes wegen sie von der Erbfolge ausschließt (§ 2303 BGB). Eingetragene Lebenspartner stehen Ehegatten gleich (§ 10 LPartG). Eltern und entferntere Abkömmlinge sind nur berechtigt, soweit kein näherer Abkömmling den Pflichtteil verlangen kann oder das ihm Hinterlassene annimmt (§ 2309 BGB). Geschwister, Nichten, Neffen und unverheiratete Lebensgefährten haben keinen Pflichtteil. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils:

Wird der überlebende Ehegatte weder Erbe noch Vermächtnisnehmer, bestimmt sich der Pflichtteil nach dem nicht erhöhten Erbteil des Ehegatten, und der Ehegatte kann den tatsächlichen Zugewinnausgleich verlangen (§ 1371 Abs. 2 BGB). Bei zwei Kindern beträgt der Pflichtteil dann 3/16 je Kind. Entziehen lässt sich der Pflichtteil nur aus den eng gefassten Gründen des § 2333 BGB, ein Zerwürfnis genügt nicht.

Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch, kein Anteil am Haus

Der Anspruch richtet sich gegen den Erben und geht auf Zahlung. Der Berechtigte wird nicht Miteigentümer und kann nicht verlangen, dass ihm das Haus oder ein Anteil daran übertragen wird (BFH, Urteil vom 16. Dezember 2004, III R 38/00). Er macht den Anspruch direkt gegenüber den Erben geltend, das Nachlassgericht ist dafür nicht zuständig (Justizportal). Der Anspruch entsteht mit dem Erbfall (§ 2317 Abs. 1 BGB), ist mangels anderer Bestimmung sofort fällig (§ 271 Abs. 1 BGB) und gehört zu den Nachlassverbindlichkeiten, für die der Erbe haftet (§ 1967 Abs. 2 BGB). Besteht der Nachlass hauptsächlich aus einer Immobilie, müssen Erben nach Angaben der Verbraucherzentrale eigenes Geld aufbringen oder die Immobilie verkaufen.

Rechenbeispiel mit erfundenen Zahlen. Ein Ehepaar lebt im gesetzlichen Güterstand und hat zwei Kinder. Der Vater stirbt, laut Testament ist die Mutter Alleinerbin. Zum Nachlass gehören ein Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro zum Todestag und 50.000 Euro Guthaben, Bestattung und offene Rechnungen machen 10.000 Euro aus und mindern den Nachlass: Schulden des Erblassers und die Kosten der Beerdigung (§ 1968 BGB) werden abgezogen, Grabpflege, Vermächtnisse und Auflagen dagegen nicht (BGH, Urteil vom 26. Mai 2021, IV ZR 174/20). Der Nachlass ist 440.000 Euro wert. Als gesetzlicher Erbe hätte jedes Kind ein Viertel bekommen, der Pflichtteil ist ein Achtel: 55.000 Euro je Kind, zusammen 110.000 Euro. Auf dem Konto bleiben 40.000 Euro, es fehlen 70.000 Euro.

Wie wird das Haus für den Pflichtteil bewertet?

Maßgeblich sind Bestand und Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls (§ 2311 Abs. 1 BGB). Der Wert ist, soweit erforderlich, zu schätzen, eine Wertbestimmung des Erblassers ist nicht maßgebend (Abs. 2). Nach dem Bundesgerichtshof wird der Berechtigte so gestellt, als wäre der Nachlass beim Tod in Geld umgesetzt worden, abzustellen ist auf den Verkaufswert. Das entspricht dem Verkehrswert (§ 194 BauGB). Wie Sachverständige ihn ermitteln, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert.

Ist der Berechtigte nicht Erbe, muss der Erbe ihm auf Verlangen Auskunft über den Nachlass geben. Der Berechtigte kann verlangen, beim Nachlassverzeichnis zugezogen zu werden, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird und dass ein Notar das Verzeichnis aufnimmt (§ 2314 Abs. 1 BGB). Die Kosten fallen dem Nachlass zur Last (Abs. 2). Es genügt ein unparteiischer Sachverständiger, ein öffentlich bestellter ist nicht nötig. Der Anspruch besteht auch, wenn der Erbe das Haus schon verkauft hat, und legt den Wert nicht verbindlich fest. Ein bald nach dem Erbfall erzielter Verkaufspreis ist grundsätzlich der Maßstab, es sei denn, der Berechtigte weist nach, dass er nicht dem Verkehrswert entsprach (BGH, Urteil vom 29. September 2021, IV ZR 328/20).

Verkehrswertgutachten oder Markteinschätzung?

Ein Verkehrswertgutachten erstellt ein Sachverständiger oder auf Antrag der Gutachterausschuss, bei dem auch Pflichtteilsberechtigte antragsberechtigt sind (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Meine Markteinschätzung ist eine begründete Preisspanne zur Vorbereitung eines Verkaufs, kein Gutachten. Maklerlohn fällt nur an, wenn der Vertrag zustande kommt (§ 652 BGB), eine Maklereinschätzung ist deshalb keine unabhängige Wertermittlung und belegt nicht den Verkehrswert zum Todestag. Einen ersten Anhalt gibt meine kostenlose Immobilienbewertung.

Im Beispiel ändert ein Unterschied von 40.000 Euro beim Hauswert (360.000 statt 400.000 Euro) den Pflichtteil um ein Achtel davon, also um 5.000 Euro je Kind.

Pflichtteilsergänzung: Was Schenkungen zu Lebzeiten ändern

Hat der Erblasser einem Dritten etwas geschenkt, kann der Pflichtteilsberechtigte als Ergänzung den Betrag verlangen, um den sich sein Pflichtteil erhöht, wenn der Gegenstand dem Nachlass hinzugerechnet wird (§ 2325 Abs. 1 BGB). Ein Haus zählt mit dem Wert zur Zeit des Erbfalls, war es bei der Schenkung weniger wert, nur mit diesem (Abs. 2). Den früheren Wert rechnet die Rechtsprechung dafür um den Kaufkraftschwund auf den Erbfall hoch (BGH, Urteil vom 8. April 1992, IV ZR 2/91). Im ersten Jahr vor dem Erbfall zählt die Schenkung voll, danach je Jahr ein Zehntel weniger, nach zehn Jahren gar nicht mehr (Abs. 3). Die Tabelle zeigt es für ein Haus, das bei Schenkung und Tod 240.000 Euro wert ist, bei einer Pflichtteilsquote von einem Viertel:

Die Frist läuft ab der „Leistung“, bei Grundstücken ab der Umschreibung im Grundbuch. Behält sich der Schenker einen uneingeschränkten Nießbrauch vor, gibt er den Genuss des Hauses nicht auf, und die Frist läuft nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht an, auch nicht nach der Neufassung von 2010. Beim Wohnungsrecht kommt es auf den Einzelfall an: Bei einem Wohnungsrecht an Räumen im Erdgeschoss begann die Frist mit der Eintragung (BGH, Urteil vom 29. Juni 2016, IV ZR 474/15). Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt sie nicht vor der Auflösung der Ehe (Abs. 3 Satz 3). Soweit der Erbe nicht zur Ergänzung verpflichtet ist, kann der Berechtigte vom Beschenkten die Herausgabe verlangen, der sie durch Zahlung des fehlenden Betrags abwenden kann (§ 2329 BGB). Ein weiteres Beispiel und die Steuerfolgen stehen im Ratgeber Haus verschenken.

Wie Erben den Pflichtteil bezahlen

Der Pflichtteil ist sofort fällig, der Erbe darf die Zahlung aber bis zum Ablauf der ersten drei Monate nach der Annahme der Erbschaft verweigern, jedoch nicht über die Errichtung des Inventars hinaus (§ 2014 BGB). Zahlt er danach auf eine Mahnung hin nicht, schuldet er Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1 BGB). Erben haben mehrere Möglichkeiten, die sich verbinden lassen:

• Nachlassvermögen und Rücklagen. Im Beispiel decken die 40.000 Euro gut ein Drittel von 110.000 Euro.
• Zahlungsvereinbarung. Raten oder ein späterer Zahlungstermin brauchen die Zustimmung des Berechtigten, halten Sie sie schriftlich fest.
• Darlehen. Eine Bank kann es etwa durch eine Grundschuld auf dem Haus sichern, ob sie finanziert, entscheidet sie. Zu Darlehen berate ich nicht.
• Verkauf des Hauses. Die Schritte vom Erbnachweis bis zum Kaufvertrag zeigt der Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen, bei mehreren Erben der Ratgeber Erbengemeinschaft Haus verkaufen. Mein Angebot für den Landkreis Vechta beschreibt die Seite Erbimmobilie verkaufen.

Außerdem kennt das Gesetz die Stundung. Der Erbe kann sie verlangen, wenn die sofortige Erfüllung des gesamten Anspruchs wegen der Art der Nachlassgegenstände eine unbillige Härte wäre, insbesondere wenn sie ihn zur Aufgabe des Familienheims oder zur Veräußerung eines Wirtschaftsguts zwingen würde, das für ihn und seine Familie die wirtschaftliche Lebensgrundlage bildet. Die Interessen des Berechtigten sind dabei angemessen zu berücksichtigen (§ 2331a Abs. 1 BGB). Wird der Anspruch nicht bestritten, entscheidet das Nachlassgericht, die gestundete Forderung ist zu verzinsen, und auf Antrag kann eine Sicherheit angeordnet werden (Abs. 2 mit § 1382 Abs. 2 bis 6 BGB). Lassen Sie die Voraussetzungen vorab von einem Fachanwalt für Erbrecht prüfen.

Wann verjährt der Pflichtteil?

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und dem Schuldner Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 BGB). Nach dem Justizportal läuft sie ab dem Ende des Jahres, in dem der Berechtigte von der Enterbung erfahren hat. Beispiel: Der Erbfall ist am 14. März 2026, der Berechtigte erfährt im selben Monat vom Tod und vom Testament. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres 2026 und endet mit Ablauf des 31. Dezember 2029. Unabhängig von der Kenntnis verjähren Ansprüche aus einem Erbfall spätestens nach 30 Jahren (§ 199 Abs. 3a BGB). Beim Ergänzungsanspruch gegen den Beschenkten beginnt die Frist schon mit dem Erbfall (§ 2332 Abs. 1 BGB).

Pflichtteil begrenzen: Verzicht und Strafklausel

Verwandte und der Ehegatte können mit dem Erblasser auf ihr gesetzliches Erbrecht verzichten, der Verzicht lässt sich auf den Pflichtteil beschränken (§ 2346 Abs. 2 BGB) und braucht die notarielle Beurkundung (§ 2348 BGB). Er erfasst nach den Notarkammern auf notar.de auch Ergänzungsansprüche.

Beim Berliner Testament setzen sich Ehegatten gegenseitig zu Erben ein, der Nachlass soll nach dem Tod des Längstlebenden meist an die Kinder fallen (vgl. § 2269 Abs. 1 BGB). Die Kinder sind beim ersten Todesfall enterbt und können sofort den Pflichtteil verlangen, was den überlebenden Elternteil bei einem Haus zum Verkauf zwingen kann (Verbraucherzentrale, Stand 14. April 2026). Eine Pflichtteilsstrafklausel bestimmt, dass ein Kind, das nach dem ersten Todesfall den Pflichtteil fordert, auch nach dem zweiten nur den Pflichtteil erhält. Sie nimmt dem Kind den ersten Anspruch nicht, sondern wirkt über die Erbfolge im zweiten Todesfall. Ihre genaue Wirkung hängt vom Wortlaut ab, den ein Notar oder Fachanwalt prüfen sollte.

Hof im Landkreis Vechta: Sonderregeln der Höfeordnung

Bei einem Hof im Sinne der Höfeordnung gelten Sonderregeln. Hof ist eine land- oder forstwirtschaftliche Besitzung mit einer zur Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle in Niedersachsen, die im Alleineigentum einer natürlichen Person oder im gemeinschaftlichen Eigentum von Ehegatten steht und einen Grundsteuerwert von mindestens 54.000 Euro hat, mit Erklärung und Hofvermerk schon ab 27.000 Euro (§ 1 Abs. 1 HöfeO). Für Besitzungen, deren Hofeigenschaft sich zum 1. Januar 2025 geändert hat, gilt bis zum 31. Dezember 2026 eine Übergangsregel (§ 19 Abs. 3 HöfeO). Für die Ansprüche der Pflichtteilsberechtigten wird der Hof mit dem Hofeswert von 60 Prozent des Grundsteuerwerts angesetzt, nicht mit dem Verkehrswert. Zuschläge oder Abschläge nach billigem Ermessen sind auf Verlangen möglich, wenn besondere Umstände im Hofeswert nicht zum Ausdruck kommen (§ 12 Abs. 2 und 10, § 16 Abs. 2 HöfeO). Das klärt ein Fachanwalt für Agrar- oder Erbrecht.

Steuern auf den Pflichtteil

Erbschaftsteuer. Der Erwerb auf Grund eines geltend gemachten Pflichtteils gilt als Erwerb von Todes wegen (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG), die Steuer entsteht nicht mit dem Tod, sondern mit der Geltendmachung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b ErbStG). Geltend gemacht ist der Anspruch, wenn der Berechtigte vom Erben ernstlich die Erfüllung verlangt, beziffern muss er ihn nicht. Wer zunächst nur Auskunft nach § 2314 BGB verlangt, löst die Steuer noch nicht aus (BFH, Urteil vom 19. Juli 2006, II R 1/05). Der Freibetrag beträgt 400.000 Euro für ein Kind und 500.000 Euro für den Ehegatten (§ 16 Abs. 1 ErbStG), die 55.000 Euro je Kind aus dem Beispiel bleiben also steuerfrei, solange sie zusammen mit weiteren Erwerben von derselben Person innerhalb von zehn Jahren den Freibetrag nicht übersteigen (§ 14 ErbStG). Stand 11. Oktober 2026 stehen die Beträge unverändert im Gesetz. Das Bundesverfassungsgericht verhandelt am 12. Oktober 2026 über einen Normenkontrollantrag der Bayerischen Staatsregierung unter anderem gegen § 16 Abs. 1 ErbStG (1 BvF 1/23, Pressemitteilung 48/2026), wann es entscheidet, ist offen. Beim Erben mindert der geltend gemachte Pflichtteil den Erwerb als Nachlassverbindlichkeit (§ 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG), bezahlt sein muss er dafür nicht. Sätze und Bewertung erklärt der Ratgeber Erbschaftsteuer bei Immobilien.

Haus statt Geld. Nimmt der Berechtigte statt Geld das Haus an Erfüllungs statt an (§ 364 Abs. 1 BGB), bleibt für die Erbschaftsteuer der Geldanspruch maßgeblich. Grunderwerbsteuer kann trotzdem anfallen: Die Ausnahme für den Grundstückserwerb von Todes wegen gilt nicht, weil das Grundstück selbst nicht Gegenstand des Erwerbs von Todes wegen ist (BFH, Urteil vom 10. Juli 2002, II R 11/01, zu § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG). Ob eine andere Befreiung greift, etwa unter Ehegatten oder Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG), prüft der Notar. In Niedersachsen beträgt der Satz 5 Prozent.

Einkommensteuer. Der Bundesfinanzhof hat die Abgeltung von Pflichtteilsansprüchen durch eine Beteiligung an einem Unternehmen als entgeltliches Geschäft behandelt, weil der Berechtigte nur einen schuldrechtlichen Geldanspruch hat und der Anspruch auf die Beteiligung erst auf der späteren Vereinbarung beruht. Das Urteil verweist auf frühere Entscheidungen, die auch die Hingabe eines Miteigentumsanteils am gemeinsamen Haus für eine Geldforderung auf Zugewinnausgleich als entgeltlich werteten (BFH, Urteil III R 38/00). Überträgt der Erbe ein Privathaus statt Geld, kommt nach diesen Grundsätzen ein privates Veräußerungsgeschäft des Erben in Betracht. Steuerpflichtig ist es, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen und die Ausnahme für Eigennutzung nicht greift (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Beim Erben als Gesamtrechtsnachfolger läuft die Frist des Erblassers weiter (amtliches Einkommensteuer-Handbuch). Fristen, Ausnahmen und Rechenweg zeigt der Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien. Lassen Sie diese Folgen vor einer Übertragung vom Steuerberater prüfen.

Was ich als Makler beitragen kann

Rechts- und Steuerfragen zum Pflichtteil beantworte ich nicht. Ich kann mit einer Markteinschätzung die Größenordnung des Hauses am Markt zeigen, damit Erben abschätzen, ob Verkauf, Auszahlung oder Finanzierung tragen, und einen Verkauf zeitlich mit Notar und Erben abstimmen. Ein Gutachten ersetzt die Markteinschätzung nicht.