Erbschaftsteuer bei Immobilien: Freibeträge, Familienheim und Bewertung

Wer ein Haus erbt, kommt am Finanzamt nicht vorbei: Der Erwerb ist anzuzeigen, das Haus wird bewertet. Ob am Ende Steuer anfällt, hängt an drei Dingen: wie nah Sie dem Verstorbenen standen, wie das Finanzamt das Haus bewertet und ob Sie selbst einziehen. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln mit Rechtsstand 7. Oktober 2026, nennt zu jeder Zahl den Paragrafen und rechnet vier Beispiele mit erfundenen Beträgen durch. Ihren Einzelfall prüft ein Steuerberater, am besten bevor Sie das Haus beziehen, vermieten oder verkaufen.

Wann fällt auf ein geerbtes Haus Erbschaftsteuer an?

Die Steuer entsteht mit dem Tod des Erblassers (§ 9 ErbStG), und dieser Tag ist zugleich der Stichtag für die Bewertung (§ 11 ErbStG). Steuerpflichtig ist die Bereicherung jedes einzelnen Erwerbers: der Wert des Hauses plus das übrige Erbe, abzüglich der Nachlassverbindlichkeiten (§ 10 ErbStG). Dazu zählen Schulden des Erblassers, Vermächtnisse und geltend gemachte Pflichtteile sowie die Kosten für Beerdigung, Grabmal und Nachlassabwicklung. Für diese Kosten ziehen Sie ohne Nachweis 15.000 Euro ab, sofern die Steuer nach dem 31. Dezember 2024 entstanden ist (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 und § 37 Abs. 21 ErbStG). Nach dem amtlichen Handbuch steht dieser Pauschbetrag nur einmal je Erbfall zu, nicht jedem Miterben (R E 10.9). Vom Rest geht der persönliche Freibetrag ab.

Steuerschuldner ist der Erwerber (§ 20 Abs. 1 ErbStG). Mehrere Erben werden einzeln besteuert, jeder nach seinem Anteil und mit eigenem Freibetrag, doch bis zur Teilung haftet der Nachlass für die Steuer aller Beteiligten (§ 20 Abs. 3). Wie sich eine Erbengemeinschaft auflöst, steht im Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus verkaufen. Grunderwerbsteuer kommt zur Erbschaftsteuer nicht hinzu: Der Erwerb von Todes wegen ist ausgenommen, ebenso der Erwerb durch Miterben zur Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 2 und 3 GrEStG).

Welche Steuerklasse, welcher Freibetrag, welcher Satz?

Das Gesetz teilt Erben nach dem Verwandtschaftsgrad in drei Steuerklassen ein (§ 15 ErbStG). Die Klasse bestimmt den Freibetrag (§ 16) und den Steuersatz (§ 19). Anders als beim Schenken zählen Eltern und Voreltern beim Erben zur günstigen Klasse I.

Zum Freibetrag kommt der besondere Versorgungsfreibetrag (§ 17 ErbStG). Der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner erhält 256.000 Euro, gekürzt um den Kapitalwert von Versorgungsbezügen, die nicht der Erbschaftsteuer unterliegen. Kinder erhalten bis zur Vollendung des 27. Lebensjahres einen nach Alter gestaffelten Betrag: 52.000 Euro bis zum Alter von fünf Jahren, 10.300 Euro zwischen 20 und 27 Jahren.

Der Satz gilt für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb, nicht nur für den Teil über der jeweiligen Grenze. Darüber hinaus steigen die Sätze in Klasse I auf 23, 27 und 30 Prozent, in Klasse II auf 35, 40 und 43 Prozent und in Klasse III auf 50 Prozent. Den Sprung an den Grenzen dämpft ein Härteausgleich (§ 19 Abs. 3): Bei 80.000 Euro in Klasse I ergäben 11 Prozent nominal 8.800 Euro, erhoben werden aber nur 5.250 Euro auf die ersten 75.000 Euro plus die Hälfte der 5.000 Euro darüber, zusammen 7.750 Euro.

Wie bewertet das Finanzamt ein geerbtes Haus?

Maßgeblich ist nicht der Marktpreis, sondern der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz zum Todestag (§ 12 Abs. 3 ErbStG, § 157 BewG). Ihn stellt das Finanzamt, wenn er für die Erbschaftsteuer gebraucht wird, in einem eigenen Bescheid fest (§ 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG), und zwar das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 152 Nr. 1 BewG). Bei einem Haus im Bezirk des Finanzamts Vechta bewertet also dieses Amt, auch wenn die Erbschaftsteuer in Oldenburg festgesetzt wird. Einwände gegen den Wert können Sie nur gegen diesen Bescheid erheben, nicht erst gegen den Steuerbescheid (§ 351 Abs. 2 AO), und zwar binnen eines Monats nach Bekanntgabe (§ 355 AO). Der Bundesfinanzhof hat das für den Umfang des Grundstücks bestätigt (Pressemitteilung zum Urteil vom 17. Juni 2026, II R 27/23).

Welches Rechenverfahren gilt, bestimmt die Grundstücksart (§ 182 BewG):

Die Rechenwerte wie Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren liefern die Gutachterausschüsse, soweit sie geeignet sind (§ 177 Abs. 2 BewG). Für den Landkreis Vechta ist das der Gutachterausschuss Oldenburg-Cloppenburg. Wie die drei Verfahren in der Verkehrswertermittlung rechnen, steht im Ratgeber Immobilienbewertung: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert.

Einen niedrigeren Wert nachweisen

Liegt der Marktwert unter dem Grundbesitzwert, gilt auf Ihren Nachweis der niedrigere Wert (§ 198 Abs. 1 BewG). Das Gesetz nennt zwei übliche Nachweise. Der erste ist ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert wurde (Abs. 2). Der zweite ist ein Kaufpreis aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag zustande kam, solange sich die Verhältnisse nicht geändert haben (Abs. 3). Eine Maklereinschätzung ersetzt das Gutachten nicht, auch meine nicht. Rechnen Sie vorher grob nach: Ersparnis ist der Wertunterschied mal Ihr Grenzsteuersatz, und das Gutachten kostet Geld.

Familienheim: Wann das Elternhaus steuerfrei bleibt

Für selbst bewohnte Häuser gibt es eine eigene Befreiung in § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG. Der Erblasser muss bis zu seinem Tod in dem Haus eine Wohnung selbst genutzt haben (oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein, etwa durch Pflegebedürftigkeit), und der Erbe muss die Wohnung unverzüglich selbst beziehen.

• Ehegatte oder Lebenspartner (Nr. 4b): Das Haus bleibt in voller Höhe steuerfrei, ohne Grenze für Wohnfläche oder Wert.
• Kinder, Stiefkinder und Kinder verstorbener Kinder (Nr. 4c): Befreit ist die Wohnfläche bis 200 Quadratmeter. Ist die Wohnung größer, gilt die Befreiung nur anteilig: Bei 300 Quadratmetern und 900.000 Euro Grundbesitzwert sind zwei Drittel, also 600.000 Euro, befreit und 300.000 Euro bleiben im Erwerb (Rechenweise wie in den Beispielen 1 und 2 des amtlichen Handbuchs, H E 13.4).
• Alle anderen: keine Befreiung, auch nicht Geschwister oder Enkel, deren Eltern leben.

Einzug ohne Verzögerung. Unverzüglich heißt ohne schuldhaftes Zögern. Der Bundesfinanzhof hält regelmäßig sechs Monate nach dem Erbfall für angemessen. Wer später einzieht, muss darlegen, wann er sich entschieden hat und warum es nicht früher ging. Eine Renovierung im eigenen Einflussbereich entschuldigt die Verzögerung nur unter besonderen Voraussetzungen (Urteil vom 28. Mai 2019, II R 37/16). Die Frist ist nicht starr (Beschluss vom 27. Mai 2026, II B 41/25): In einem Fall vor dem Niedersächsischen Finanzgericht hatte der Erbe seinen Einzugswillen schon im ersten halben Jahr nach außen gezeigt, ein Wohnrecht seiner Mutter stand dem Einzug zunächst entgegen, und die Renovierung ließ sich nicht früher abschließen. Er zog knapp 24 Monate nach dem Erbfall ein, und das Finanzgericht sah die Selbstnutzung trotzdem als unverzüglich bestimmt. Als Faustregel taugt das nicht.

Zehn Jahre lang muss der Erbe das Haus selbst nutzen. Wer es in dieser Zeit verkauft, vermietet, länger leerstehen lässt oder unentgeltlich überlässt, verliert die Befreiung rückwirkend und muss den Wegfall dem Finanzamt anzeigen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c, R E 13.4 Abs. 6). Unschädlich sind zwingende Gründe wie Tod oder eine Pflegebedürftigkeit, die einen eigenen Haushalt nicht mehr zulässt, eine berufliche Versetzung zählt nicht.

Schließlich muss das Haus der Lebensmittelpunkt werden. Eine Zweit- oder Ferienwohnung genügt nicht. Auch wer das Haus aufgrund eines Vermächtnisses an einen Dritten oder bei der Teilung des Nachlasses an einen Miterben weitergeben muss, kann die Befreiung nicht nutzen. In Erbengemeinschaften zählt, wer das Haus übernimmt (R E 13.4 Abs. 5); klären Sie das vor der Teilung. Schulden, die mit dem steuerfreien Haus zusammenhängen, etwa ein Darlehen für Kauf oder Sanierung, mindern den übrigen Erwerb nicht (§ 10 Abs. 6a ErbStG, im Handbuch R E 13.4 Abs. 4 noch als Abs. 6 zitiert). Zum befreiten Grundstück zählen nach dem Urteil vom 17. Juni 2026 auch mitgenutzte Garten- und Wegeflächen, wenn das Finanzamt sie mit dem Haus als wirtschaftliche Einheit feststellt.

Vier Beispiele mit erfundenen Beträgen

Beispiel 1 und 2: Eine Witwe stirbt, ihre 45 Jahre alte Tochter erbt allein ein Haus mit 520.000 Euro Grundbesitzwert und 60.000 Euro Erspartes. Beispiel 3 und 4: Eine Tante hinterlässt ihr Haus, Grundbesitzwert 300.000 Euro, einer Nichte beziehungsweise ihrem unverheirateten Lebensgefährten, jeweils als Alleinerbe. Frühere Schenkungen gab es in keinem Fall, abgezogen wird jeweils die Pauschale von 15.000 Euro.

Zieht die Tochter in Fall 2 nach vier Jahren aus und verkauft, entfällt die Befreiung rückwirkend, und es gelten die Zahlen aus Fall 1: 18.150 Euro. Der Unterschied zwischen Fall 3 und Fall 4 zeigt, was die Steuerklasse bei gleichem Haus ausmacht. Für ein Kind blieben die 285.000 Euro unter dem Freibetrag.

Vermietetes Haus: zehn Prozent weniger Wert

Zu Wohnzwecken vermietete bebaute Grundstücke setzt das Finanzamt nur mit 90 Prozent ihres Werts an (§ 13d ErbStG). Bei 800.000 Euro Grundbesitzwert sind das 720.000 Euro. Maßgeblich ist der Todestag. Vermietet heißt, dass ein Entgelt geschuldet wird, gleich in welcher Höhe, die unentgeltliche Überlassung zählt nicht. Leerstand wegen Mieterwechsels oder Modernisierung schadet nicht. In Häusern mit gemischter Nutzung gilt der Abschlag nur für den vermieteten Wohnteil. Eine Behaltens- oder Weitervermietungspflicht gibt es nicht (R E 13d).

Anzeige, Erklärung, Zahlung: Was Erben tun müssen

Anzeige binnen drei Monaten. Jeder Erwerb, der der Erbschaftsteuer unterliegt, ist dem Finanzamt schriftlich anzuzeigen, und zwar binnen drei Monaten, nachdem Sie vom Anfall Kenntnis erlangt haben (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Bei einem vom Gericht eröffneten Testament, aus dem sich das Verhältnis zum Erblasser eindeutig ergibt, entfällt die Anzeige, aber nicht, wenn Grundbesitz zum Erwerb gehört (§ 30 Abs. 3). Meldungen der Standesämter, Gerichte und Notare nach § 34 nennt das Gesetz in § 30 Abs. 3 nicht als Ersatz für Ihre Anzeige.

Zuständig ist das Finanzamt am Wohnsitz des Erblassers zum Todeszeitpunkt (§ 35 Abs. 1 ErbStG). In Niedersachsen ist die Erbschaftsteuer gebündelt: Für die Bezirke der Finanzämter Cloppenburg, Delmenhorst, Nordenham, Oldenburg, Vechta, Westerstede und Wilhelmshaven verwaltet sie das Finanzamt Oldenburg (Oldenburg), nicht das Finanzamt Vechta. Das steht im Anzeigeformular des Landesamts für Steuern Niedersachsen und in Anlage 1 der niedersächsischen Verordnung über Zuständigkeiten der Finanzbehörden (Fassung vom 27. August 2024).

Erklärung und Bescheid. Das Finanzamt kann eine Steuererklärung mit einem Verzeichnis der Nachlassgegenstände verlangen, die Frist beträgt mindestens einen Monat, mehrere Erben dürfen gemeinsam erklären (§ 31 ErbStG). Für das Haus kommt die Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts hinzu, die elektronisch zu übermitteln ist, in Härtefällen auf Antrag auch auf Papier (§ 153 Abs. 4 BewG). Geben Sie frühere Schenkungen des Erblassers an Sie an: Was innerhalb von zehn Jahren zusammenkommt, wird addiert (§ 14 ErbStG, mehr im Ratgeber Haus verschenken).

Stundung: Das Haus behalten, die Steuer später zahlen

Gehört zum Erwerb Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, stundet das Finanzamt die darauf entfallende Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre, soweit Sie die Steuer nur durch einen Verkauf dieses Hauses aufbringen könnten. Bei Erwerben von Todes wegen werden keine Zinsen erhoben, die Stundung endet aber, soweit das Haus auf Dritte übergeht oder dauerhaft keinen Wohnzwecken mehr dient (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Wer die Steuer aus Geld im Nachlass oder aus eigenem Vermögen zahlen kann, hat nach dem Wortlaut keinen Anspruch. Nach dem amtlichen Handbuch (Stand 2020, zum früheren Wortlaut) muss der Erwerber auch eine mögliche Kreditaufnahme ausschöpfen und die Beweislast tragen (R E 28 Abs. 7). Eine Stundung nach der Abgabenordnung bleibt daneben möglich.

Ändern sich die Regeln gerade?

Stand 7. Oktober 2026 stehen die Freibeträge und Sätze unverändert im Gesetz. Am 12. Oktober 2026 verhandelt das Bundesverfassungsgericht einen Normenkontrollantrag der Bayerischen Staatsregierung gegen § 12 Abs. 3, § 16 Abs. 1 und § 19 Abs. 1 ErbStG (1 BvF 1/23). Bayern rügt, dem Bund fehle die Gesetzgebungskompetenz, und hält Freibeträge und Sätze für nicht an die Preisentwicklung angepasst, regionale Immobilienpreise bleiben unberücksichtigt (Pressemitteilung 48/2026). Wann das Gericht entscheidet, ist offen.

Die Bundesregierung hat im März 2026 auf eine Kleine Anfrage geantwortet, die geltenden Regelungen erfüllten bei Erwerben innerhalb der Familie die verfassungsrechtlichen Anforderungen, und feste Freibeträge hätten den Vorteil der Planbarkeit (Drucksache 21/4791). Die SPD schreibt in einem Flyer vom 13. Januar 2026, jeder solle bis zu eine Million Euro steuerfrei erben können (SPD-Parteivorstand). Das ist ein Konzept und kein Gesetzentwurf, und ein Regierungsentwurf ist in den öffentlich zugänglichen Quellen nicht nachgewiesen (Stand 7. Oktober 2026). Im Bundestag liegt seit dem 22. Juli 2026 ein Gesetzentwurf der AfD-Fraktion, der die Erbschaft- und Schenkungsteuer abschaffen soll (Drucksache 21/7251). Planen Sie nach dem geltenden Recht und fragen Sie Ihren Steuerberater nach dem Stand, bevor Sie handeln.

Verkaufen oder behalten?

Die Erbschaftsteuer ist mit dem Todestag entstanden, und der Verkaufspreis ändert sie grundsätzlich nicht. Zwei Ausnahmen gibt es. Ein Kaufpreis innerhalb eines Jahres um den Todestag kann einen niedrigeren Wert belegen (§ 198 Abs. 3 BewG). Und die Familienheim-Befreiung bekommt nur, wer selbst einzieht: Wer von Anfang an verkaufen will, kann sie nicht beanspruchen, und wer nach dem Einzug vor Ablauf von zehn Jahren verkauft, zahlt nach. Beim Verkauf kommt außerdem eine zweite Steuer in Betracht. Für die Spekulationsfrist zählt nicht der Erbfall, der Erbe tritt in die laufende Frist des Erblassers ein, wie der Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien zeigt.

Wer behält, trägt laufende Kosten und versteuert Mieten als Einkommen; was besser passt, entscheidet Ihre Lage, nicht die Steuer allein. Für den Verkauf erkläre ich die Schritte im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: Schritt für Schritt vom Erbfall bis zum Kaufvertrag und auf der Seite Erbimmobilie verkaufen. Meine kostenlose Immobilienbewertung liefert eine begründete Marktpreisspanne als Entscheidungsgrundlage, ein Gutachten nach § 198 BewG ist sie nicht.