Haus verschenken: Schenkungsteuer, Nießbrauch, Rückforderung und Pflichtteil

Wer ein Haus zu Lebzeiten an die Kinder überträgt, entscheidet selbst, wer es bekommt und wann, und kann sich vorbehalten, weiter darin zu wohnen oder die Mieten zu behalten. Im Alltag heißt das vorweggenommene Erbfolge, rechtlich ist es eine Schenkung (§ 516 BGB). Sie kann Schenkungsteuer auslösen, Pflichtteilsergänzungsansprüche anderer Kinder begründen und lässt sich nur unter engen Voraussetzungen rückgängig machen. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln mit Rechtsstand 7. Oktober 2026 und rechnet vier Beispiele mit erfundenen Zahlen durch. Ihren Einzelfall prüfen Notar und Steuerberater, am besten vor dem Notartermin.

Was gilt rechtlich, wenn Sie ein Haus verschenken?

Eine Schenkung ist eine unentgeltliche Zuwendung, über die beide Seiten einig sind (§ 516 Abs. 1 BGB). Bei einem Grundstück braucht schon das Schenkungsversprechen die notarielle Beurkundung (§ 518 Abs. 1 BGB, § 311b Abs. 1 BGB). Eigentümer wird der Beschenkte erst, wenn beide die Auflassung erklärt haben (§ 925 BGB) und er im Grundbuch steht (§ 873 Abs. 1 BGB).

Übernimmt der Beschenkte ein Darlehen, ist das eine Gegenleistung, und die Schenkung ist nur teilweise unentgeltlich. Schenkungsteuer fällt dann nur auf die Bereicherung an (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG), einkommensteuerlich kann der entgeltliche Teil für den Schenker wie ein Verkauf zählen (mehr dazu im letzten Abschnitt).

Wie viel Schenkungsteuer fällt an?

Steuerpflichtig ist die Bereicherung des Beschenkten (§ 10 Abs. 1 ErbStG). Bei einem Haus zählt der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (§ 12 Abs. 3 ErbStG), der vom Marktpreis abweichen kann. Ein Gutachten brauchen Sie dafür nicht, nur für den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts (im Gesetz: gemeiner Wert). Gelingt er, gilt der niedrigere Wert (§ 198 Abs. 1 BewG), regelmäßig belegt durch das Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen (Abs. 2). Wie solche Gutachten rechnen, steht im Ratgeber Immobilienbewertung: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert. Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke setzt § 13d ErbStG nur mit 90 Prozent ihres Werts an. Für den Erbfall, in dem teils andere Regeln gelten, siehe den Ratgeber Erbschaftsteuer bei Immobilien.

Von diesem Wert zieht das Finanzamt den Freibetrag ab. Er hängt davon ab, wie nah der Beschenkte dem Schenker steht (§ 15 und § 16 ErbStG):

Der Freibetrag gilt je Schenker, denn § 14 ErbStG rechnet nur Zuwendungen „derselben Person“ zusammen: Ein Kind kann vom Vater und von der Mutter jeweils bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten. Zwischen Ehegatten und Lebenspartnern ist die Schenkung eines selbst bewohnten Familienheims steuerfrei, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Für Kinder gibt es beim Schenken keine solche Befreiung, die Familienheim-Regeln in Nr. 4b und 4c betreffen nur den Erwerb von Todes wegen.

Was über dem Freibetrag liegt, wird nach § 19 ErbStG besteuert. Der steuerpflichtige Erwerb wird zuvor auf volle 100 Euro abgerundet (§ 10 Abs. 1 Satz 6 ErbStG). Der Satz gilt für den gesamten Betrag, nicht nur für den Teil oberhalb einer Stufe, ein Härteausgleich mildert den Sprung an den Grenzen. Oberhalb von 6.000.000 Euro folgen drei weitere Stufen (in Klasse I 23, 27 und 30 Prozent).

Steuerschuldner sind Beschenkter und Schenker (§ 20 Abs. 1 ErbStG). Bei einem notariell beurkundeten Haus meldet der Notar die Schenkung dem Finanzamt (§ 34 Abs. 2 Nr. 3 ErbStG), eine eigene Anzeige der Beteiligten entfällt dann (§ 30 Abs. 3 Satz 2 ErbStG). Für Schenker aus dem Landkreis Vechta ist nach dem Anzeigeformular des Landesamts für Steuern Niedersachsen das Finanzamt Oldenburg (Oldenburg) zuständig.

Warum die Zehnjahresregel zählt

Mehrere Zuwendungen derselben Person an denselben Beschenkten werden zusammengerechnet, wenn sie innerhalb von zehn Jahren erfolgen. Dem letzten Erwerb werden die früheren mit ihrem früheren Wert zugerechnet, und von der Steuer auf die Summe wird die Steuer abgezogen, die für die früheren Erwerbe zu erheben gewesen wäre (§ 14 Abs. 1 ErbStG). Die Verwaltung zählt die zehn Jahre vom letzten Erwerb rückwärts, der Tag des letzten Erwerbs zählt mit (R E 14.1 der Erbschaftsteuer-Richtlinien).

Ein Beispiel: Ein Vater schenkt seiner Tochter im März 2020 Geld im Wert von 250.000 Euro, das bleibt unter dem Freibetrag von 400.000 Euro und ist steuerfrei. Im Oktober 2026 schenkt er ihr ein Haus mit einem Steuerwert von 300.000 Euro. Beide Zuwendungen liegen innerhalb von zehn Jahren, also zählt die Summe von 550.000 Euro. Nach dem Freibetrag bleiben 150.000 Euro, das ist Steuerklasse I und die Stufe bis 300.000 Euro mit 11 Prozent: 16.500 Euro Schenkungsteuer. Auf die Geldschenkung entfiel keine Steuer, es gibt nichts anzurechnen. Läge sie mehr als zehn Jahre zurück, bliebe das Haus mit 300.000 Euro unter dem Freibetrag, und es wäre nichts zu zahlen.

Ändert sich bei den Freibeträgen gerade etwas?

Stand 7. Oktober 2026 stehen die Beträge in § 16 Abs. 1 ErbStG unverändert im Gesetz. Am 12. Oktober 2026 verhandelt das Bundesverfassungsgericht den Normenkontrollantrag der Bayerischen Staatsregierung gegen § 12 Abs. 3, § 16 Abs. 1 und § 19 Abs. 1 ErbStG (1 BvF 1/23). Bayern hält die Vorschriften für formell verfassungswidrig, weil dem Bund die Gesetzgebungskompetenz fehle, und für materiell verfassungswidrig, unter anderem weil Freibeträge und Steuersätze nicht an die Preissteigerung angepasst wurden und regionale Immobilienpreise unberücksichtigt bleiben (Pressemitteilung 48/2026). Wann das Gericht entscheidet, ist offen. Nach einem SPD-Konzept vom Januar 2026 soll jeder bis zu eine Million Euro steuerfrei erben können (Flyer des Parteivorstands, Stand 13. Januar 2026). Zu Schenkungen sagt der Flyer nichts, im Gesetz steht davon bisher nichts. Planen Sie nach dem geltenden Recht und prüfen Sie vor dem Notartermin den aktuellen Stand.

Grunderwerbsteuer: Warum bei der Schenkung meist nichts anfällt

Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Schenkungsteuerrechts sind von der Grunderwerbsteuer ausgenommen (§ 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG). Ausgenommen ist außerdem der Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner (Nr. 4) sowie durch Verwandte in gerader Linie, Stiefkinder und die Ehegatten und Lebenspartner dieser Personen (Nr. 6). Eltern, Kinder, Enkel, Großeltern, Stiefkinder und Schwiegerkinder sind damit in jedem Fall befreit. Geschwister, Nichten, Neffen und unverheiratete Lebensgefährten sind es nur bei einer reinen Schenkung.

Wo die Befreiung nach Nr. 4 und 6 fehlt, kommt es auf Auflagen an: Schenkungen unter einer Auflage unterliegen der Grunderwerbsteuer hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind (§ 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG). Dazu zählen ein vorbehaltenes Wohnungsrecht (Bundesfinanzhof, Urteil vom 20. November 2013, II R 38/12) und ein vorbehaltener Nießbrauch (Beschluss vom 9. Februar 2017, II B 38/15). Bewertet wird nach Grunderwerbsteuerrecht, ohne die Begrenzung des Jahreswerts auf den Steuerwert geteilt durch 18,6, der Wert kann also höher ausfallen als der Abzug bei der Schenkungsteuer. In Niedersachsen beträgt der Satz 5 Prozent, die Herleitung steht im Ratgeber Kaufnebenkosten in Niedersachsen. Bei Nichte, Neffe oder Lebensgefährte kann das teuer werden.

Nießbrauch oder Wohnungsrecht: Was Sie sich vorbehalten können

Wer verschenkt, aber im Haus bleiben oder die Mieten behalten will, sichert sich meist mit einem von zwei Rechten ab. Beide stehen in Abteilung II des Grundbuchs (§ 10 GBV) und enden mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB, beim Wohnungsrecht über § 1090 Abs. 2 BGB).

Wirkung auf die Steuer. Der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts mindert die Bereicherung des Beschenkten (R E 7.4 der Erbschaftsteuer-Richtlinien). Er ergibt sich nach § 14 BewG aus Jahreswert mal Vervielfältiger, der von Alter und Geschlecht abhängt. Für Stichtage ab 1. Januar 2026 beträgt er bei einer 70 Jahre alten Frau 11,107 und bei einem gleichaltrigen Mann 9,938 (BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025). Der Jahreswert darf höchstens den Steuerwert geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG).

Rechenbeispiel: Eine 70 Jahre alte Mutter schenkt ihrer Tochter ein Haus mit einem Steuerwert von 600.000 Euro und behält den Nießbrauch. Ich nehme einen Jahreswert von 15.000 Euro an (Obergrenze 32.258 Euro). Kapitalwert: 15.000 mal 11,107, also 166.605 Euro. Bereicherung: 600.000 minus 166.605, also 433.395 Euro. Nach dem Freibetrag von 400.000 Euro bleiben 33.395 Euro, abgerundet 33.300 Euro, bei 7 Prozent sind das 2.331 Euro Schenkungsteuer. Ohne Nießbrauch wären es 200.000 Euro mal 11 Prozent, also 22.000 Euro. Stirbt die Berechtigte früh, sieht § 14 Abs. 2 BewG unter bestimmten Voraussetzungen eine Berichtigung auf Antrag vor.

Wirkung auf den Verkauf. Beide Rechte bleiben bei einem Verkauf bestehen und wirken sich auf den Preis aus, mehr dazu auf der Seite Haus mit Wohnrecht verkaufen.

Rückforderung: Was das Gesetz erlaubt und was der Vertrag regeln kann

Das Gesetz kennt vor allem zwei Wege. Kann der Schenker nach der Schenkung seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, darf er das Geschenk zurückfordern, der Beschenkte kann das durch Zahlung des nötigen Unterhalts abwenden (§ 528 BGB). Ausgeschlossen ist der Anspruch bei vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführter Bedürftigkeit und wenn bei deren Eintritt seit der Leistung zehn Jahre vergangen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Zahlt das Sozialamt, etwa für ein Pflegeheim, kann es den Anspruch auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Beim Grundstück läuft die Zehnjahresfrist nach dem Bundesgerichtshof schon ab dem Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt, sobald Vertrag und Auflassung vorliegen, und ein vorbehaltenes lebenslanges Nutzungsrecht hindert den Fristbeginn nicht (Urteil vom 19. Juli 2011, X ZR 140/10). Der zweite Weg ist der Widerruf wegen groben Undanks, also einer schweren Verfehlung gegen den Schenker oder einen nahen Angehörigen (§ 530 BGB), ausgeschlossen bei Verzeihung oder nach einem Jahr ab Kenntnis (§ 532 BGB). Sonderfälle: Bleibt eine Auflage unvollzogen, kann der Schenker das Geschenk insoweit herausverlangen (§ 527 BGB). Bei Zuwendungen an das Schwiegerkind um der Ehe des eigenen Kindes willen kommt nach dem Scheitern der Ehe ein Rückforderungsanspruch wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht (Urteil vom 3. Februar 2010, XII ZR 189/06, § 313 BGB).

Im Vertrag lässt sich mehr regeln. Vereinbaren lässt sich ein Rückforderungsrecht zum Beispiel für den Fall, dass der Beschenkte vor dem Schenker stirbt, das Haus ohne Zustimmung verkauft oder belastet oder Gläubiger darauf zugreifen. Eine Vormerkung im Grundbuch sichert die Rückübertragung, spätere Verfügungen sind ihr gegenüber insoweit unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB). Muss das Geschenk wegen eines Rückforderungsrechts herausgegeben werden, erlischt die Schenkungsteuer insoweit rückwirkend (§ 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Für die Zeit, in der der Beschenkte das Haus nutzen konnte, gilt er als Nießbraucher (§ 29 Abs. 2 ErbStG), darauf kann Steuer bleiben.

Pflichtteilsergänzung: Was Geschwister nachträglich verlangen können

Wer ein Haus verschenkt, verringert, was später vererbt wird. Hat der Erblasser einem Dritten etwas geschenkt, kann der Pflichtteilsberechtigte als Ergänzung den Betrag verlangen, um den sich sein Pflichtteil erhöht, wenn das Geschenk dem Nachlass hinzugerechnet wird (§ 2325 Abs. 1 BGB). Der Pflichtteil ist die Hälfte des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 Abs. 1 BGB). Wie sich der Pflichtteil für ein Haus berechnet und wie Erben ihn bezahlen, erklärt der Ratgeber Pflichtteil bei Immobilien.

Der Anspruch schmilzt mit der Zeit. Die Schenkung zählt innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall voll, innerhalb jedes weiteren Jahres um ein Zehntel weniger, nach zehn Jahren bleibt sie unberücksichtigt (§ 2325 Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB). Bei einer Schenkung an den Ehegatten beginnt die Frist nicht vor der Auflösung der Ehe (Satz 3). Bei Grundstücken läuft sie ab der Eintragung im Grundbuch (BGH, Urteil vom 29. Juni 2016, IV ZR 474/15).

Ein erfundener Fall: Eine verwitwete Mutter schenkt Kind A ein Haus und setzt A als Alleinerben ein, Kind B geht leer aus. Sie stirbt dreieinhalb Jahre nach der Eintragung, also im vierten Jahr, und hinterlässt sonst nichts. Das Haus war bei Schenkung und Tod 300.000 Euro wert (Wertansatz nach § 2325 Abs. 2 BGB). Die Schenkung zählt zu sieben Zehnteln, das sind 210.000 Euro. Der Pflichtteil von B ist ein Viertel: 52.500 Euro Ergänzungsanspruch gegen A. Wäre die Mutter erst im elften Jahr gestorben, gäbe es nichts. Ist der Erbe zur Ergänzung nicht verpflichtet, kann sich B an den Beschenkten halten (§ 2329 BGB).

Nießbrauch und Wohnungsrecht verschieben die Frist. Der Bundesgerichtshof lässt die Zehnjahresfrist erst anlaufen, wenn der Schenker nicht nur sein Eigentum aufgibt, sondern auch darauf verzichtet, den Gegenstand im Wesentlichen weiter zu nutzen. Bei einem uneingeschränkt vorbehaltenen Nießbrauch hat er den Genuss nicht aufgegeben, die Frist läuft nicht, und daran hält das Gericht auch seit der Abschmelzungsregel von 2010 fest. Beim Wohnungsrecht kommt es auf den Einzelfall an: Bestand es nur an Teilen des Hauses, war der Schenker im entschiedenen Fall nicht mehr „Herr im Haus“, und die Frist begann mit der Eintragung. Wer sich einen Nießbrauch am ganzen Haus vorbehält, kann also nicht darauf bauen, dass der Pflichtteilsschutz nach zehn Jahren endet, bei einem Wohnungsrecht am ganzen Haus bleibt das Risiko. Ein Pflichtteilsverzicht des anderen Kindes (§ 2346 Abs. 2 BGB) schafft Klarheit, das klären Sie vorab mit dem Notar.

Notar, Grundbuch und Kosten

Der Notar entwirft den Übertragungsvertrag, beurkundet ihn und beantragt die Eintragungen beim Grundbuchamt. Im Landkreis Vechta führt das Amtsgericht Vechta die Grundbücher (Geschäftsverteilung, Stand 2. September 2026). Das Grundbuchamt trägt den Beschenkten erst ein, wenn das Finanzamt bescheinigt, dass steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen, bei Steuerfreiheit erteilt es die Bescheinigung (§ 22 GrEStG).

Die Notargebühren folgen dem Geschäftswert, bei einer Schenkung grundsätzlich dem Verkehrswert des Hauses (§ 46 GNotKG), bei Leistung und Gegenleistung dem höheren Wert (§ 97 Abs. 3 GNotKG). Für ein Haus mit 300.000 Euro Verkehrswert beträgt die einfache Gebühr nach Tabelle B 635 Euro (Anlage 2 GNotKG), die Beurkundung kostet das Doppelte (Nr. 21100 des Kostenverzeichnisses), also 1.270 Euro netto. Dazu kommen Auslagen, Umsatzsteuer und die Gebühren des Grundbuchamts. Notar- und Grundbuchkosten der Schenkung darf der Beschenkte aus Vereinfachungsgründen von der Bereicherung abziehen (R E 7.4 Abs. 4 der Erbschaftsteuer-Richtlinien). Verbindlich ist die Kostenberechnung Ihres Notars.

Und wenn der Beschenkte das Haus später verkauft?

Wer ein Haus geschenkt bekommt, tritt in die Spekulationsfrist des Schenkers ein: Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Liegen zwischen dem Kauf durch den Schenker und dem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre und wurde das Haus nicht selbst bewohnt, kann ein Verkauf des Beschenkten steuerpflichtig sein. Hat der Schenker selbst darin gewohnt, zählt diese Zeit beim Beschenkten mit (BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000, Rz. 26). Rechenweg, Eigennutzung und die Folgen einer Darlehensübernahme stehen im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.

Bevor Sie zum Notar gehen, lohnt ein Blick auf den Wert. Meine kostenlose Immobilienbewertung liefert eine begründete Markteinschätzung, die ein Gutachten für das Finanzamt nicht ersetzt. Wollen Sie ein geerbtes Haus statt eines geschenkten verkaufen, finden Sie die Schritte auf der Seite Erbimmobilie verkaufen.