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Immobilienbewertung Diepholz: Was ist Ihre Immobilie wert?
Ich schätze Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Diepholz am Objekt ein. Eine automatische Online-Spanne gibt es für Diepholz nicht, die Einschätzung folgt nach der Besichtigung.
Kostenlose Einschätzung
Um was für eine Immobilie geht es?
Sagen Sie mir kurz, worum es geht.
Ich bin Semho Kahraman, Immobilienmakler (IHK).
Mein Büro liegt am Industriering 4 in Lohne. Ich bewerte Häuser, Wohnungen und Grundstücke im Landkreis Vechta und in Diepholz. Sie erreichen mich persönlich, kein Callcenter, kein Portal.
So läuft die Immobilienbewertung in Diepholz ab
- 1
Ich rufe Sie an.
Bis zum nächsten Werktag, in dem Zeitfenster, das Sie gewählt haben. Wir klären offene Fragen und machen einen Termin aus.
- 2
Ich komme vorbei.
Ich schaue mir Zustand, Ausstattung und Lage an. Der Termin dauert je nach Objekt etwa eine Stunde.
- 3
Sie bekommen meine Einschätzung.
Schriftlich und begründet, nach dem Verfahren, das zu Ihrem Objekt passt, beim Haus meist das Sachwertverfahren. Was Sie damit machen, entscheiden Sie. Sie verpflichten sich zu nichts.
Was ist mein Haus, meine Wohnung oder mein Grundstück in Diepholz wert? Diese Seite zeigt, wie ich dazu eine Markteinschätzung am Objekt erarbeite, welche amtlichen Zahlen es für Diepholz gibt und wo sie an ihre Grenzen stoßen. Mein Büro liegt in Lohne, zum Termin am Objekt komme ich nach Diepholz.
Kurz gesagt
- Ich schätze Häuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke und vermietete Objekte in Diepholz am Objekt ein und nenne danach eine begründete Preisspanne. Für Eigentümer ist das kostenlos und unverbindlich.
- Meine Einschätzung ist eine Markteinschätzung und kein Verkehrswertgutachten. Ein Gutachten nach § 194 BauGB erstellen der Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger.
- Amtlich belegt ist für Diepholz vor allem der Boden: 64 bis 190 Euro je Quadratmeter in den 48 Wohnbauland-Zonen (BORIS.NI, Stichtag 1. Januar 2026, eigene Auswertung). Zum Preis eines einzelnen Hauses sagt das wenig.
- Eine automatische Preisspanne rechnet der Einstieg oben für Diepholz nicht aus, weil die hinterlegten Marktdaten die Stadt nicht abdecken. Die Einschätzung folgt nach der Besichtigung.
Immobilienwert ermitteln in Diepholz: Markteinschätzung oder Gutachten?
§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den Preis, der an einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre, wobei ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse außer Betracht bleiben. Wer diesen Wert belegen muss, etwa gegenüber einem Gericht, einer Behörde oder dem Finanzamt oder in einem Streit unter Miterben, greift meist zu einem Verkehrswertgutachten. Es erstellt auf Antrag der Gutachterausschuss, den unter anderem Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte stellen können (§ 193 Abs. 1 BauGB), oder ein Sachverständiger.
Meine Markteinschätzung ist ein anderes Instrument. Sie dient dazu, einen Angebotspreis festzulegen oder zu klären, ob sich ein Verkauf lohnt, und sie bindet weder Sie noch einen Käufer. Weil Maklerlohn nach § 652 BGB nur bei einem zustande gekommenen Vertrag entsteht, habe ich ein Interesse am Abschluss. Meine Einschätzung ist deshalb keine Begutachtung, wie Gerichte und Behörden sie verlangen. Sagen Sie mir vor dem Termin, wofür Sie die Zahl brauchen. Brauchen Sie einen belegten Verkehrswert, nenne ich Ihnen den passenden Weg.
Für die Grundstückswerte in Diepholz ist laut BORIS.NI der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Sulingen-Verden zuständig. Auf der Seite seiner Geschäftsstelle beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung in Sulingen lassen sich Verkehrswertgutachten bestellen (Stand 13. Oktober 2026). Was ein Gutachten kostet und worin es sich von einem Kurzgutachten und von der Einschätzung eines Maklers unterscheidet, erklärt der Ratgeber zur Immobilienbewertung nach der ImmoWertV.
Welches Bewertungsverfahren zu welchem Objekt passt
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Welches zum Zuge kommt, richtet sich nach der Art des Objekts, den im Geschäftsverkehr üblichen Gepflogenheiten und den verfügbaren Daten, und die Wahl muss begründet werden (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV). Je nach Objekt steht meist ein Verfahren im Vordergrund:
| Objekt | Im Vordergrund | Woran der Wert hängt |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte | Sachwert (§§ 35 bis 39) | Bodenwert plus Gebäudewert nach Herstellungskosten, Alter und Zustand, danach Anpassung an den Markt |
| Eigentumswohnung | Vergleichswert (§§ 24 bis 26) | Kaufpreise vergleichbarer Wohnungen oder ein Vergleichsfaktor, angepasst an Ihre Wohnung |
| Vermietetes Mehrfamilienhaus | Ertragswert (§§ 27 bis 34) | Miete abzüglich Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Bodenwert |
| Unbebautes Grundstück | Vergleichswert, Bodenrichtwert (§ 40) | Bodenrichtwert der Zone, angepasst an Größe und Zuschnitt |
Welches Verfahren ich für Ihr Objekt in Diepholz heranziehe, begründe ich Ihnen im Gespräch. Das Ergebnis ist eine Preisspanne und kein Verkehrswert im Sinne der Verordnung. Wie die drei Verfahren rechnen, zeigen Beispiele mit frei gewählten Zahlen im Ratgeber zur Immobilienbewertung nach der ImmoWertV.
Bodenrichtwerte und amtliche Zahlen für Diepholz
Die Übersicht zeigt, was sich für Diepholz amtlich belegen lässt. Alle Angaben tragen ihren Stand, die Spanne der Wohnbauland-Zonen habe ich selbst aus den Daten von BORIS.NI ausgewertet.
| Angabe | Wert | Quelle und Stand |
|---|---|---|
| Bodenrichtwertzonen in der Stadt | 125, davon 48 Wohnbauland | BORIS.NI, Stichtag 1. Januar 2026, eigene Zählung |
| Bodenrichtwerte der Wohnbauland-Zonen | 64 bis 190 Euro je m² | BORIS.NI, Stichtag 1. Januar 2026, eigene Auswertung |
| Übersichtswert für Eigenheimgrundstücke | 94 Euro je m² | Grundstücksmarktdaten 2026, Datenbasis 1. Januar 2026 |
| Durchschnittliche Nettokaltmiete laufender Mietverträge | 5,75 Euro je m² (Deutschland 7,28 Euro) | Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022 |
Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, in bebauten Gebieten bezogen auf den Wert, den der Boden unbebaut hätte (§ 196 BauGB). Über das Haus darauf sagt er nichts. Dass die Wohnbauland-Zonen in Diepholz von 64 bis 190 Euro je Quadratmeter reichen, zeigt, wie unterschiedlich der Boden innerhalb der Stadt bewertet wird. Welcher Wert für Ihr Grundstück gilt, fragen Sie im Portal BORIS.NI ab. Die Schritte beschreibt der Ratgeber zum Bodenrichtwert in Niedersachsen. Für die Bewertung ist der Richtwert nur der Ausgangswert: Er wird an Größe und Zuschnitt des Grundstücks angepasst (§ 40 Abs. 2 ImmoWertV).
Der Übersichtswert von 94 Euro stammt aus dem Dashboard „Mittleres Bodenrichtwertniveau“ der Grundstücksmarktdaten 2026 und gilt für Eigenheimgrundstücke. Er liegt innerhalb der Spanne. Nach der Beschreibung der Dashboards ist er der Median der Bodenrichtwerte, die die Gutachterausschüsse für individuelles Wohnbauland auswählen, etwa auch Misch- und Dorfgebiete. Er fasst deshalb nicht die 48 Wohnbauland-Zonen zusammen und lässt sich mit der Spanne in der Tabelle nicht unmittelbar vergleichen.
Gegenüber dem Stichtag 1. Januar 2025 liegt der Richtwert in 41 der 48 Wohnbauland-Zonen höher, in sieben unverändert und in keiner niedriger (eigener Vergleich über die Zonennummern, 2025 reichte die Spanne von 62 bis 180 Euro je Quadratmeter). Das betrifft den Boden. Ob ein Haus heute mehr oder weniger bringt, folgt daraus nicht.
Für vermietete Objekte zählt die tatsächliche Miete, soweit sie marktüblich erzielbar ist (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV). Als amtlichen Anhaltspunkt nennt der Zensus 2022 (Tabelle 4000W-0004) für Diepholz 5,75 Euro Nettokaltmiete je Quadratmeter bei laufenden Verträgen, bundesweit 7,28 Euro. Es ist ein Durchschnitt aus dem Mai 2022 und keine Angebotsmiete.
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Am Objekt, unverbindlich und mit begründeter Preisspanne.
Bewertung anfragenHausbewertung und Wohnungsbewertung: worauf es ankommt
Bei einer Hausbewertung betrachte ich Grundstück und Gebäude zugleich: Größe und Zuschnitt des Grundstücks, Baujahr, Bauweise, Dach, Fenster, Heizung, Bäder, Modernisierungen und die Wohnfläche. Wie Flächen nach der Wohnflächenverordnung zählen, erklärt der Ratgeber zur Wohnflächenberechnung, denn eine falsch angesetzte Fläche verschiebt jede Rechnung. Bauliche Mängel beurteilt ein Bausachverständiger, der bin ich nicht. Ich notiere, was mir beim Rundgang auffällt, und sage Ihnen, wenn ein Fachmann hinsehen sollte.
Bei einer Eigentumswohnung kaufen Käufer neben den Räumen einen Anteil an der Gemeinschaft, und deren Zustand gehört zur Bewertung. Dazu zählen die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan (§ 8 WEG), Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG), Protokolle der Eigentümerversammlungen (§ 24 Abs. 6 WEG) und Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) sowie der Stand der Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Das monatliche Hausgeld kennt das Gesetz als Begriff nicht, es besteht aus den Vorschüssen nach dem Wirtschaftsplan. Ist eine größere Maßnahme beschlossen und die Rücklage klein, droht eine Sonderumlage. Das sollten Verkäufer wie Käufer wissen, bevor der Preis feststeht. Was Käufer in diesen Unterlagen suchen, beschreibt der Ratgeber zur Eigentumswohnung.
Ist das Objekt vermietet, kommen Mietvertrag, aktuelle Miete und Nebenkostenabrechnungen hinzu. Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Was das für den Verkauf bedeutet, behandelt der Ratgeber zur vermieteten Immobilie.
Diese Unterlagen helfen bei der Bewertung
Die drei Schritte von der Anfrage bis zur Einschätzung stehen oben unter dem Formular. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto genauer lässt sich die Spanne begründen. Hilfreich sind:
- Grundbuchauszug
- Grundrisse und eine Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Belege zu Modernisierungen mit Jahr und Umfang, etwa Rechnungen für Dach, Fenster oder Heizung
- bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnungen und Versammlungsprotokolle
- bei vermieteten Objekten Mietvertrag, Mieten und Nebenkostenabrechnungen
Fehlt etwas, klären wir gemeinsam, wo es sich beschaffen lässt. Eine ausführliche Übersicht bietet die Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf. Am Ende erhalten Sie eine begründete Preisspanne. Ob Sie daraufhin verkaufen, abwarten oder nur Klarheit wollten, entscheiden Sie allein.
Was die Bewertung kostet
Die Bewertung kostet Eigentümer nichts und ist unverbindlich. Maklerlohn entsteht nur, wenn Sie mich anschließend mit dem Verkauf beauftragen und der Vertrag zustande kommt (§ 652 BGB). Wie hoch mein Maklerlohn dann ausfällt, steht auf der Seite Immobilienmakler Diepholz. Ein Verkehrswertgutachten dagegen kostet Geld, die Gebühren des Gutachterausschusses rechnet der Ratgeber zur Immobilienbewertung vor.
Wenn aus der Bewertung ein Verkauf wird
Möchten Sie nach der Einschätzung verkaufen, finden Sie meine Arbeitsweise und den Ablauf unter Immobilienmakler Diepholz. Zahlen zur Stadt und zum Mietniveau stehen auf der Seite Immobilienmarkt Diepholz, die Region im Überblick unter Landkreis Diepholz.
Quellen und Stand
Alle Angaben abgerufen am 13. Oktober 2026, die Rechtsangaben haben den Stand Oktober 2026.
- BORIS.NI: Bodenrichtwerte Niedersachsen, Stichtage 1. Januar 2026 und 1. Januar 2025 (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), Auswertung der Wohnbauland-Zonen der Stadt Diepholz durch mich
- Grundstücksmarktdaten 2026 der niedersächsischen Gutachterausschüsse: Dashboard Mittleres Bodenrichtwertniveau, Eigenheime, Methode in der Beschreibung der Dashboards, Abschnitt 3.1
- Zensus 2022, Gemeinde Diepholz (Stadt): Tabelle 4000W-0004 zur Nettokaltmiete
- LGLN Niedersachsen: Geschäftsstelle Gutachterausschuss Sulingen-Verden
- Baugesetzbuch: § 193, § 194 und § 196
- Immobilienwertermittlungsverordnung: § 6, § 31 und § 40
- Wohnungseigentumsgesetz: § 8, § 18, § 19, § 24 und § 28
- Bürgerliches Gesetzbuch: § 566 und § 652
Häufige Fragen
Was kostet eine Immobilienbewertung in Diepholz?
Für Eigentümer nichts. Ich komme zu Ihnen nach Diepholz, sehe mir das Objekt an und bespreche mit Ihnen eine begründete Preisspanne, kostenlos und unverbindlich. Maklerlohn entsteht nach § 652 BGB erst, wenn der Vertrag zustande kommt, den ich nachweise oder vermittle. Ein förmliches Verkehrswertgutachten ist etwas anderes und kostet Geld: Die Gebühren des Gutachterausschusses richten sich nach dem Verkehrswert, Sachverständige vereinbaren ihr Honorar frei.
Ist eine Markteinschätzung dasselbe wie ein Verkehrswertgutachten?
Nein. Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert, ein Gutachten dazu erstellen der Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger. Meine Markteinschätzung hilft bei der Frage, mit welchem Angebotspreis Sie in einen Verkauf gehen, und bindet niemanden. Brauchen Sie einen belegten Wert für ein Gericht, eine Behörde, das Finanzamt oder Miterben, ist meist ein Gutachten der passende Weg. Nennen Sie mir den Anlass bitte vor dem Termin.
Wie finde ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks in Diepholz?
Im kostenlosen Portal BORIS.NI suchen Sie Ihr Grundstück auf der Karte und lesen den Wert der Zone ab, derzeit mit Stichtag 1. Januar 2026. Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Sulingen-Verden. Der Wert beschreibt den Boden, als wäre er unbebaut (§ 196 BauGB), und muss an Größe und Zuschnitt Ihres Grundstücks angepasst werden. Zum Gebäude auf dem Grundstück sagt er nichts.
Welche Unterlagen braucht die Bewertung einer Eigentumswohnung in Diepholz?
Zusätzlich zu Grundbuchauszug, Grundriss und Energieausweis sind es die Unterlagen der Gemeinschaft: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Beschluss-Sammlung. Daraus lassen sich Hausgeld, Stand der Erhaltungsrücklage und beschlossene Sonderumlagen ablesen. Als Eigentümer können Sie Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).
Nach welchem Verfahren wird mein Haus in Diepholz bewertet?
Die ImmoWertV nennt Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren und legt für keine Objektart ein bestimmtes Verfahren fest (§ 6 Abs. 1). Bei Einfamilienhäusern steht meist das Sachwertverfahren im Vordergrund, bei Eigentumswohnungen das Vergleichswertverfahren, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern das Ertragswertverfahren. Welches ich für Ihr Objekt heranziehe, begründe ich im Gespräch. Das Ergebnis ist eine Preisspanne und kein Verkehrswert.
Gibt es für Diepholz eine automatische Online-Bewertung?
Der Einstieg oben nimmt Ihre Angaben auf, rechnet für Diepholz aber keine Preisspanne aus, weil die hinterlegten Marktdaten die Stadt nicht abdecken. Die Einschätzung folgt deshalb nach der Besichtigung. Gebäudezustand, Grundstückszuschnitt und die Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone erfasst eine Formel ohnehin nur grob. Als erste Orientierung bleiben die amtlichen Bodenrichtwerte aus BORIS.NI.
Welche Miete zählt bei der Bewertung einer vermieteten Immobilie in Diepholz?
Maßgeblich ist die tatsächlich erzielte Miete, soweit sie marktüblich erzielbar ist (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV), nicht ein Durchschnitt. Der Zensus 2022 nennt für Diepholz 5,75 Euro Nettokaltmiete je Quadratmeter bei laufenden Verträgen am 15. Mai 2022, bundesweit 7,28 Euro. Das ist ein Anhaltspunkt, keine Angebotsmiete. Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB), deshalb gehören Mietvertrag und Mietaufstellung zu den Unterlagen.
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Sie erreichen mich persönlich, nicht ein Sekretariat. Wenn ich gerade in einem Termin bin, rufe ich noch am selben Tag zurück. Ein erstes Gespräch kostet nichts und verpflichtet zu nichts.