Geerbtes Haus verkaufen: Schritt für Schritt vom Erbfall bis zum Kaufvertrag

Ein geerbtes Haus verkaufen können Sie, sobald Sie Erbe sind und das gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen können. Gehört das Haus mehreren Erben, müssen alle mitwirken. Davor liegen feste Stationen: die Erbfolge klären, die Ausschlagungsfrist beachten, den Erbnachweis führen, Grundbuch und Steuern bedenken. Dieser Ratgeber folgt dem Weg vom Erbfall bis zum Kaufvertrag und nennt zu jedem Schritt die Rechtsgrundlage. Der Rechtsstand ist der 9. Oktober 2026. Ich bin Immobilienmakler, kein Anwalt und kein Steuerberater: Den Einzelfall klären Nachlassgericht, Notar, Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerberater.

Wer erbt das Haus?

Mit dem Tod des Eigentümers geht sein gesamtes Vermögen auf die Erben über (§ 1922 BGB). Wer das ist, bestimmt zuerst ein Testament oder ein Erbvertrag. Gibt es keines, gilt die gesetzliche Erbfolge: Zuerst erben die Kinder, bei einem verstorbenen Kind dessen Nachkommen (§ 1924 BGB). Fehlen sie, folgen die Eltern und deren Abkömmlinge, etwa Geschwister (§ 1925 BGB), danach die Großeltern. Eine nähere Ordnung schließt die fernere aus (§ 1930 BGB). Der Ehegatte erbt neben Kindern ein Viertel, neben Eltern, Geschwistern oder Großeltern die Hälfte und ohne solche Verwandte alles (§ 1931 BGB). Im gesetzlichen Güterstand kommt ein Viertel der Erbschaft hinzu (§ 1371 Abs. 1 BGB), bei Gütertrennung gilt neben einem oder zwei Kindern eine andere Quote (§ 1931 Abs. 4 BGB). Bei einem Hof im Sinne der Höfeordnung, die in Niedersachsen gilt, erbt kraft Gesetzes nur einer der Erben den Hof (§ 1 Abs. 1 und § 4 HöfeO, mehr im Ratgeber Resthof verkaufen).

Ein Testament, das Sie im Haus finden, müssen Sie unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 BGB). Das Amtsgericht Vechta verlangt das auch bei unklarer Wirksamkeit. Hat der Erblasser das Haus einer bestimmten Person vermacht, kann sie von den Erben die Übereignung fordern (§ 2174 BGB), und die Erben können es nicht ohne Weiteres an Dritte verkaufen. Hat er Testamentsvollstreckung angeordnet, verwaltet der Testamentsvollstrecker den Nachlass und kann über das Haus verfügen (§ 2205 BGB). Seine Befugnis weist er dem Grundbuchamt in der Regel mit einem Testamentsvollstreckerzeugnis nach (§ 35 Abs. 2 GBO).

Annehmen oder ausschlagen: Was gilt für die Frist?

Die Erbschaft fällt Ihnen ohne Antrag an, Sie können sie aber ausschlagen (§ 1942 Abs. 1 BGB). Dafür bleiben sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, in dem Sie vom Anfall der Erbschaft und vom Grund Ihrer Berufung erfahren. Beruht die Berufung auf einem Testament oder Erbvertrag, beginnt die Frist nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Sechs Monate gelten, wenn der Erblasser zuletzt nur im Ausland wohnte oder Sie sich bei Fristbeginn im Ausland aufhalten (§ 1944 BGB).

Die Ausschlagung erklären Sie gegenüber dem Nachlassgericht, entweder zur Niederschrift des Gerichts oder in öffentlich beglaubigter Form, also über einen Notar (§ 1945 BGB). Auch das Nachlassgericht an Ihrem gewöhnlichen Aufenthaltsort nimmt die Erklärung entgegen und leitet sie weiter (§ 344 Abs. 7 FamFG). Nach einer wirksamen Ausschlagung gilt die Erbschaft als nie angefallen und geht an den, der ohne Sie berufen wäre (§ 1953 BGB). Verstreicht die Frist, haben Sie angenommen, und eine Ausschlagung ist nicht mehr möglich (§ 1943 BGB). Eine Anfechtung der Annahme ist nur unter engen Voraussetzungen möglich, ebenfalls binnen sechs Wochen ab Kenntnis vom Grund (§§ 1954, 1956 BGB). Eine Ausschlagung kann bei einem überschuldeten Nachlass sinnvoll sein, denn wer annimmt, haftet für die Nachlassverbindlichkeiten (siehe unten).

Angenommen haben Sie auch, wenn Sie nach außen erkennbar so handeln, als wollten Sie die Erbschaft endgültig behalten. Das Oberlandesgericht München geht damit zurückhaltend um: Sicherungs- und Erhaltungsmaßnahmen und Schritte, die nur Informationen für die Entscheidung liefern, sind keine Annahme (Beschluss vom 22. Dezember 2021, 31 Wx 487/19). Ein Verkauf des Hauses ist weder das eine noch das andere. Schon das Anbieten eines Nachlassgrundstücks, auch über einen Makler, nennt die Kommentierung von Kroiß als mögliche Annahme, mit Verweis auf das Oberlandesgericht Oldenburg (NJW-RR 1995, 141). Wer noch ausschlagen möchte, verkauft und inseriert nichts, bevor er sich entschieden hat.

Wird die Frist verlängert?

Die Justizministerinnen und Justizminister der Länder haben im Juni 2026 gebeten zu prüfen, ob die Frist moderat verlängert werden sollte und ob eine Erklärung vor dem Notar sie wahren kann, wenn er sie unverzüglich weiterleitet (Beschluss TOP I.4 vom 11. und 12. Juni 2026). Ein Gesetzentwurf dazu ist in den öffentlich zugänglichen Quellen nicht nachgewiesen (Stand 9. Oktober 2026), und § 1944 BGB nennt weiter sechs Wochen.

Wie weisen Erben dem Grundbuchamt die Erbfolge nach?

Das Grundbuchamt verlangt nach § 35 Abs. 1 GBO einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Beruht die Erbfolge auf einem öffentlich beurkundeten Testament oder Erbvertrag, genügt diese Urkunde zusammen mit der Niederschrift über die Eröffnung. Hält das Grundbuchamt die Erbfolge damit nicht für nachgewiesen, kann es trotzdem einen Erbschein verlangen. Nach dem Informationsblatt des Amtsgerichts Vechta ist der Erbschein für das Grundbuchamt unerlässlich, wenn es gar kein Testament oder nur ein handschriftliches gibt.

Das Europäische Nachlasszeugnis hilft bei Auslandsbezug. Es ist freiwillig und tritt nicht an die Stelle der innerstaatlichen Schriftstücke (Artikel 62 Absatz 2 und 3 der Verordnung (EU) Nr. 650/2012), das deutsche Grundbuchamt akzeptiert es aber nach § 35 Abs. 1 GBO anstelle des Erbscheins.

Erbschein beantragen: Wo, was kostet er, wie lange dauert er?

Den Erbschein stellt das Nachlassgericht auf Antrag eines Erben aus (§ 2353 BGB). Zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk der Verstorbene bei seinem Tod seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte (§ 343 Abs. 1 FamFG). Lebte der Verstorbene im Landkreis Vechta, ist es deshalb das Amtsgericht Vechta: Sein Bezirk umfasst alle zehn Gemeinden des Landkreises (Anlage 1 zum Niedersächsischen Justizgesetz), das Nachlassgericht sitzt am Kapitelplatz 8 in Vechta. Weil der Antrag eidesstattliche Angaben enthält, wird er bei einem Nachlassgericht oder Notar Ihrer Wahl beurkundet. Das Amtsgericht Vechta verlangt vorher eine telefonische Terminvereinbarung (04441 9149-0) und bittet um Personalausweis, Sterbeurkunde, alle Testamente und, ohne Testament, Urkunden zum Verwandtschaftsverhältnis wie Geburts- und Heiratsurkunden.

Eine Dauer nennt das Gericht nicht, und ich nenne ebenfalls keine: Sie hängt vom Einzelfall ab, weil Beteiligte wie Miterben oder von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossene Personen angehört werden müssen. Schneller geht es mit vollständigen Urkunden, aktuellen Anschriften aller Beteiligten und deren Einverständnis.

Was kostet der Erbschein?

Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und dem Wert des Nachlasses am Todestag. Von den Vermögenswerten werden die Schulden des Erblassers abgezogen (§ 40 Abs. 1 GNotKG), Bestattungskosten zählen laut Amtsgericht Vechta nicht mit. Für das Haus gilt der Verkehrswert, den die Beteiligten schätzen dürfen. Es entstehen zwei Gebühren, jeweils 1,0 nach Tabelle B: eine für den Antrag samt eidesstattlicher Versicherung (Nr. 23300 des Kostenverzeichnisses) und eine für den Erbschein (Nr. 12210).

Ein Rechenbeispiel: Das Haus ist am Todestag 340.000 Euro wert, auf dem Konto liegen 20.000 Euro, ein Darlehen des Erblassers über 60.000 Euro ist offen. Der Nachlasswert beträgt 300.000 Euro. Die Stufe bis 320.000 Euro weist in Tabelle B eine einfache Gebühr von 635,00 Euro aus.

Nimmt ein Notar den Antrag auf, berechnet er die Antragsgebühr zuzüglich Auslagenpauschale (hier 20,00 Euro, Nr. 32005) und 19 Prozent Umsatzsteuer (Nr. 32014). Das sind im Beispiel 779,45 Euro, mit der Gerichtsgebühr für den Erbschein 1.414,45 Euro, weitere Auslagen kommen je nach Fall hinzu. Genügt ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift, entfällt der Erbschein samt seinen Gebühren. Die Eröffnung selbst kostet bei jeder Verfügung von Todes wegen 109,00 Euro (Nr. 12101), auch beim handschriftlichen Testament, bei mehreren gleichzeitig eröffneten Verfügungen nur einmal. Die Länder baten den Bund im Juni 2026, einen auf das Grundbuch beschränkten, kostenrechtlich begünstigten Erbschein wieder einzuführen (TOP I.11). Das ist eine Bitte und kein geltendes Recht.

Muss das Grundbuch auf die Erben umgeschrieben werden?

Das Eigentum geht mit dem Erbfall über, im Grundbuch steht aber weiter der Verstorbene. Die Erben stellen deshalb einen Antrag auf Berichtigung und weisen die Erbfolge nach (§§ 22, 35 GBO). Das Grundbuchamt soll die Eigentümer dazu anhalten und das zurückstellen, solange berechtigte Gründe vorliegen (§ 82 GBO). Führt das nicht zum Erfolg, kann es von Amts wegen berichtigen (§ 82a GBO).

Für die Eintragung der Erben fällt keine Gebühr an, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht wird. Das gilt auch, wenn die Erben erst durch eine Erbauseinandersetzung eingetragen werden (Anmerkung Abs. 1 zu Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses). Nach dem Oberlandesgericht München muss der Antrag innerhalb der Frist vollziehbar sein, also den Erbnachweis enthalten (Beschluss vom 31. August 2023, 34 Wx 188/23 e). Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main sah es anders, eine Entscheidung des für Vechta zuständigen Oberlandesgerichts Oldenburg ist in den öffentlich zugänglichen Quellen nicht nachgewiesen (Stand Oktober 2026). Sicher geht, wer den Erbschein früh beantragt und den vollständigen Antrag vor Ablauf der zwei Jahre einreicht. Danach kostet die Eintragung eine volle Gebühr nach dem Wert des Hauses im Zeitpunkt des Antrags (§§ 46, 59 GNotKG), bei 340.000 Euro Verkehrswert 685,00 Euro (Tabelle B, Stufe bis 350.000 Euro). Berichtigt das Grundbuchamt von Amts wegen nach § 82a GBO, verdoppelt sich die Gebühr (Nr. 14111), im Beispiel auf 1.370,00 Euro. Wie der Antrag aussieht, welche Unterlage wann genügt und was bei Verzug droht, beschreibt der Ratgeber Grundbuch berichtigen nach Erbfall.

Darf ich verkaufen, bevor das Grundbuch umgeschrieben ist?

Für die Eintragung des Käufers als Eigentümer müssen die Erben nicht zuerst selbst eingetragen werden. § 40 Abs. 1 GBO nimmt die Übertragung des Rechts von der Voreintragung aus, wenn der Betroffene Erbe des eingetragenen Eigentümers ist. Die Erbfolge muss dem Grundbuchamt trotzdem nachgewiesen sein (§ 35 GBO). Für die Auflassungsvormerkung des Käufers gilt das nach überwiegender Meinung entsprechend. Bei der Grundschuld der Käuferbank ist es umstritten: Das OLG Oldenburg, zuständig für den Landkreis Vechta, verlangt dafür nach § 39 Abs. 1 GBO die Voreintragung der Erben (Beschluss vom 23. März 2021, 12 W 38/21). Wie sich das bei einem Verkauf mit Bankfinanzierung lösen lässt, klärt der Notar vor der Beurkundung mit dem Grundbuchamt.

Mehrere Erben: Wer entscheidet über den Verkauf?

Gehört das Haus einer Erbengemeinschaft, können die Erben nur gemeinsam darüber verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB), für den Verkauf müssen also alle mitwirken. Ablauf, blockierende Miterben und Teilungsversteigerung beschreibt der Ratgeber Erbengemeinschaft Haus verkaufen.

Was ist das Haus wert, und wer braucht den Wert?

Den Wert brauchen Sie mehrfach. Für die Kosten des Erbscheins genügt eine Schätzung, ein Gutachter ist laut Amtsgericht Vechta nicht nötig. Für die Erbschaftsteuer stellt das Finanzamt den Grundbesitzwert fest. Einen niedrigeren gemeinen Wert belegen Sie mit einem Gutachten oder mit einem Kaufpreis aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag, solange sich die Verhältnisse nicht geändert haben (§ 198 Abs. 1 bis 3 BewG). Meine Markteinschätzung als Makler ist eine begründete Preisspanne, kein Verkehrswertgutachten und kein Nachweis nach § 198 BewG. Einen ersten Anhalt gibt die kostenlose Immobilienbewertung.

Welche Steuern fallen beim Verkauf an?

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Tod des Erblassers (§ 9 ErbStG). Der spätere Verkaufspreis ist nicht ihre Bemessungsgrundlage, kann aber einen niedrigeren Wert belegen (§ 198 Abs. 3 BewG, siehe oben). Ein vom Erblasser selbst bewohntes Haus bleibt für den Ehegatten oder Lebenspartner und, bis 200 Quadratmeter Wohnfläche, für Kinder als Familienheim steuerfrei, wenn sie es unverzüglich selbst beziehen. Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn sie es innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst bewohnen, außer zwingende Gründe hindern sie (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Freibeträge, Sätze und Fristen erklärt der Ratgeber Erbschaftsteuer bei Immobilien.

Die Spekulationssteuer trifft den Gewinn, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Für Erben zählt nicht der Todestag, sondern der Kauf durch den Erblasser, seine Frist läuft weiter (Einkommensteuer-Handbuch 2025 zu § 23). Die Zehnjahresfrist gilt am 9. Oktober 2026 unverändert, der Bundestag lehnte am 8. Oktober 2026 einen Gesetzentwurf zu ihrer Streichung ab (namentliche Abstimmung). Fristzählung, Eigennutzung und Gewinnberechnung zeigt der Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien. Den Steuerfall im Einzelnen klärt ein Steuerberater, am besten vor dem Notartermin.

Haus räumen und leer stehendes Haus

Räumen Sie das Haus erst, wenn feststeht, ob Sie das Erbe annehmen. Wer noch ausschlagen kann, beschränkt sich auf Sicherung und Erhaltung: Türen und Fenster schließen, Wasser und Heizung prüfen, nach Testament und Unterlagen suchen. In einer Erbengemeinschaft kann jeder Miterbe die zur Erhaltung notwendigen Maßnahmen ohne die anderen treffen, etwa eine Notreparatur (§ 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Die Wohngebäudeversicherung des Verstorbenen geht nach Angaben der Stiftung Warentest auf die Erben über, der Schutz besteht mindestens bis zur nächsten Prämienhauptfälligkeit. Melden Sie dem Versicherer den Todesfall und, wenn niemand mehr im Haus wohnt, den Leerstand. Die unverbindlichen Musterbedingungen der Versicherungswirtschaft (VGB 2022, Stand Juni 2026) nennen es eine mögliche anzeigepflichtige Gefahrerhöhung, wenn das Gebäude oder sein überwiegender Teil nicht mehr genutzt wird (A 21.1.2), verlangen bei nicht genutzten Gebäuden regelmäßige Kontrollen und abgesperrte, entleerte Wasserleitungen (A 20.1.2) und lassen bei einem Verstoß Kündigung oder ganz oder teilweise Leistungsfreiheit zu (A 20.2). Ihre Police kann abweichen, maßgeblich sind Ihre Bedingungen.

Die laufenden Kosten enden nicht mit dem Erbfall. Die Stiftung Warentest nennt Grundsteuer, Müllabfuhr und Versicherungsbeiträge, dazu kommt im Winter die Heizung, sofern Sie die Leitungen nicht entleeren (A 20.1.3). Schuldner der Grundsteuer ist, wem das Grundstück zugerechnet ist, in der Regel der Eigentümer (§ 10 GrStG, in Niedersachsen anwendbar nach § 1 NGrStG). Ein offenes Darlehen müssen die Erben nach der Stiftung Warentest weiter bedienen.

Nachlassverbindlichkeiten und Grundschulden

Als Erbe haften Sie für die Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 BGB). Dazu gehören die Schulden des Erblassers, Pflichtteile, Vermächtnisse und Auflagen. Das Risiko begrenzen unter anderem zwei Vorschriften: Sie dürfen die Zahlung bis zum Ablauf der ersten drei Monate nach der Annahme verweigern (§ 2014 BGB), und die Haftung beschränkt sich auf den Nachlass, wenn Nachlassverwaltung angeordnet oder das Nachlassinsolvenzverfahren eröffnet ist (§ 1975 BGB). Dazu kommt eine Pflicht: Wer die Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung des Nachlasses kennt oder fahrlässig nicht kennt, muss unverzüglich die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens beantragen, sonst haftet er den Gläubigern für den Schaden (§ 1980 BGB). Bei einem verschuldeten Nachlass gehört das in die Hand eines Fachanwalts für Erbrecht.

Eine Grundschuld im Grundbuch sichert in der Regel ein Darlehen der Bank und bleibt eingetragen, bis sie gelöscht wird. Beim Verkauf fordert der Notar auf Auftrag die Löschungserklärungen an, dafür fällt eine Vollzugsgebühr an (Vorbemerkung 2.2.1.1 Abs. 1 Nr. 9 des Kostenverzeichnisses). Ob und in welcher Höhe die Bank für die vorzeitige Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf, hängt von Darlehensvertrag und Gesetz ab, der Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf erklärt es.

Unterlagen und Energieausweis

Zu den Unterlagen für den Verkauf gehören der Erbnachweis und ein Grundbuchauszug, den Sie bei berechtigtem Interesse erhalten (§ 12 GBO). Den Energieausweis muss der Verkäufer oder Makler Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GEG, das Gesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz). Wo Sie welche Unterlage bekommen, steht in der Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf.

Vom Erbnachweis zum Kaufvertrag

Liegen Erbnachweis, Unterlagen und die Mitwirkung aller Erben vor, läuft der Verkauf wie bei jedem Haus: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Den Ablauf erklärt der Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf, die Schritte davor der Ratgeber Haus verkaufen Schritt für Schritt.

Dieser Ratgeber erklärt den Ablauf. Wie ich als Makler den Verkauf eines Erbhauses begleite, beschreibt die Seite Erbimmobilie verkaufen.