Resthof verkaufen: Genehmigung, Pacht, Außenbereich und Steuern

Wer einen Resthof verkauft, verkauft selten nur ein Haus. Zum Objekt gehören Nebengebäude im Außenbereich, Flächen, vielleicht ein Pachtvertrag, ein Altenteil im Grundbuch oder ein Erbfall. Rechtsstand und Prüfung der Quellen: 8. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall prüfen Notar, ein auf Agrarrecht spezialisierter Anwalt und Ihr Steuerberater, und zwar vor der Beurkundung.

Resthof, Hofstelle, Pferdehof: Was die Begriffe bedeuten

Das Wort Resthof kommt in keinem der Gesetze vor, die auf dieser Seite zitiert werden. Im Alltag steht es für eine ehemals landwirtschaftlich genutzte Hofstelle, von der Flächen abgegeben wurden und die heute vor allem zum Wohnen dient. Die Höfeordnung verlangt für einen Hof eine Besitzung „mit einer zu ihrer Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle“ (§ 1 Abs. 1 HöfeO). Die fachlichen Bestellungsvoraussetzungen der IHK für Grundstückssachverständige führen bewirtschaftete Hofstellen und „Resthofstellen mit Wohn- und Wirtschaftsgebäude (mit Drittverwendungsfähigkeit)“ als getrennte Gutachtenobjekte.

Pferdehof und Ponyhof sind Vermarktungsnamen. Das Baugesetzbuch zählt die Tierhaltung nur dann zur Landwirtschaft, soweit das Futter überwiegend auf den zum Betrieb gehörenden, landwirtschaftlich genutzten Flächen erzeugt werden kann (§ 201 BauGB). Fehlt einem Pferdehof die eigene Futtergrundlage, passt er nach dem Wortlaut nicht in diese Definition. Was das für Stallungen und Reithalle bedeutet, entscheidet im Einzelfall die Bauaufsicht. Die Besonderheiten der drei Hofarten behandeln die Seiten Resthof verkaufen, Pferdehof verkaufen und Ponyhof verkaufen.

Außenbereich: Was darf ein Käufer mit den Gebäuden tun?

Liegt die Hofstelle im Außenbereich, also weder im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans noch in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, ist ein Vorhaben dort nur zulässig, wenn es privilegiert ist, etwa weil es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen (Abs. 2).

Für ehemalige Betriebsgebäude gibt es Erleichterungen mit harten Bedingungen. Wer ein privilegiert errichtetes Gebäude umnutzen will, etwa eine Scheune zu Wohnungen, muss nach Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 unter anderem erfüllen: Die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück, das Gebäude wurde vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet, es steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle, und neben den bisher zulässigen Wohnungen entstehen höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle. Liegt die Nutzungsaufgabe länger zurück, trägt diese Fallgruppe nach dem Wortlaut nicht. Dann bleiben die Einzelfallprüfung nach Abs. 2 und die Nummer 4 für erhaltenswerte, das Bild der Kulturlandschaft prägende Gebäude.

Auch Ersatzbau und Erweiterung sind geregelt. Ein gleichartiges Wohngebäude darf an gleicher Stelle neu errichtet werden, wenn das vorhandene zulässigerweise errichtet wurde, Mängel aufweist und seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt wird, und wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass es für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie dient (Nr. 2). Ein Wohngebäude darf auf höchstens zwei Wohnungen erweitert werden (Nr. 5). Beides knüpft an die Selbstnutzung durch den bisherigen Eigentümer an, bei Nr. 2 genügt für Erben der eigene Bedarf, wenn der Voreigentümer das Haus lange selbst nutzte (Buchst. d). Ob sich ein Käufer darauf berufen kann, klärt er vor dem Kauf mit der Bauaufsicht. Die Sonderregelung des § 246e BauGB für den Wohnungsbau gilt im Außenbereich nur im räumlichen Zusammenhang mit Flächen nach § 30 oder § 34 (Abs. 3).

Ob Nutzung und Genehmigung zusammenpassen, prüft die Bauaufsicht. Eine Nutzungsänderung ist in Niedersachsen seit dem 1. Juli 2024 nach § 60 Abs. 2 Nr. 1 NBauO verfahrensfrei, wenn das städtebauliche Planungsrecht keine anderen und die Bauordnung keine weitergehenden Anforderungen an die neue Nutzung stellt (FAQ des Wirtschaftsministeriums, Stand 11. Juli 2025). Die IHK Hannover weist darauf hin, dass die Behörden regelmäßig von einer Genehmigungspflicht ausgehen und bei Bauen ohne Rücksprache eine Nutzungsuntersagung folgen kann. Käufer können die Frage vorab mit einer Bauvoranfrage nach § 73 NBauO klären, sie muss sich mit Ja oder Nein beantworten lassen.

Braucht der Verkauf eine Genehmigung?

Nach dem Grundstückverkehrsgesetz brauchen die Veräußerung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke und der Kaufvertrag eine Genehmigung (§ 2 Abs. 1, § 1 Abs. 1). Gleichgestellt sind Miteigentumsanteile, der Nießbrauch und der Verkauf eines Erbanteils an einen Nichterben, wenn der Nachlass im Wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besteht (Abs. 2). Die Länder dürfen bestimmen, dass kleine Grundstücke genehmigungsfrei bleiben (Abs. 3 Nr. 2). In Niedersachsen liegt die Grenze nach den Auskünften des Landkreises Vechta, des Landkreises Stade und der Region Hannover bei 0,5 Hektar, der Landkreis Stade nennt den 1. September 2022 als Stichtag der Absenkung. Verkäufe desselben Eigentümers aus den letzten drei Jahren im selben Zuständigkeitsbereich zählen mit.

Entscheiden muss in Niedersachsen ein Grundstücksverkehrsausschuss beim Landkreis oder der kreisfreien Stadt. Im Landkreis Vechta tagt er nach der Seite des Landkreises in der Regel einmal im Monat; ein Verfahren vor dem Oberlandesgericht Oldenburg zeigt, dass er dort über Verkäufe entscheidet (Beschluss vom 18. April 2013, 10 W 7/13). Bis zur Genehmigung ist der Vertrag schwebend unwirksam. Den Antrag kann der Notar stellen, der als ermächtigt gilt (§ 3 Abs. 2). Die Behörde muss binnen eines Monats entscheiden, nach einem Zwischenbescheid binnen zwei, bei einem Vorkaufsrechtsverfahren binnen drei Monaten (§ 6 Abs. 1). Stellt sie bis dahin keine Versagung oder Einschränkung nach § 9 zu, gilt die Genehmigung als erteilt (Abs. 2). Das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn die Unanfechtbarkeit nachgewiesen ist (§ 7 Abs. 1). Ist unklar, ob eine Genehmigung nötig ist, stellt die Behörde auf Antrag ein Zeugnis aus, das der Genehmigung gleichsteht (§ 5).

Versagen darf die Behörde nur, wenn Tatsachen eine ungesunde Verteilung des Bodens, eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung oder ein grobes Missverhältnis zwischen Preis und Wert zeigen (§ 9 Abs. 1). Eine unwirtschaftliche Verkleinerung liegt in der Regel vor, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück durch die Veräußerung kleiner als ein Hektar wird (Abs. 3 Nr. 2). Das Missverhältnis darf sie nicht anführen, wenn die Fläche für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke verkauft wird (Abs. 4). Dazu kommt das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht, das in Niedersachsen die Niedersächsische Landgesellschaft (NLG) ausüben kann (Landwirtschaftsministerium).

Das Recht ändert sich. Der Landtag hat am 7. Oktober 2026 ein Agrarstrukturgesetz beschlossen, das nach Angaben des Landwirtschaftsministeriums am 10. April 2027 in Kraft tritt. Nach der Beschlussempfehlung des Landwirtschaftsausschusses (Drucksache 19/11732) bedürfen Verkäufe von Grundstücken unter einem Hektar keiner Genehmigung (§ 6 Satz 1 Nr. 5), die Anzeigegrenze für Landpachtverträge bleibt bei 0,5 Hektar (§ 21 Nr. 2), und ein grobes Missverhältnis liegt in der Regel vor, wenn der Preis den Verkehrswert um 35 Prozent übersteigt (§ 9 Abs. 4). Die Entscheidungsfrist beträgt zwei Monate (§ 28 Abs. 1). Auch der Erwerb von Anteilen an Gesellschaften mit größerem Landbesitz wird zustimmungspflichtig (agrarheute). Der verkündete Wortlaut lag bei der Prüfung nicht vor. Bis zum Inkrafttreten gilt das bisherige Recht, für bereits begonnene Verfahren auch danach (§ 35).

Pachtverträge und Flächen

Verpachtete Flächen bleiben verpachtet. Bei einem Verkauf gelten die mietrechtlichen Regeln zum Eigentümerwechsel entsprechend (§ 593b BGB, Verweis auf §§ 566 bis 567b): Der Käufer wird Verpächter mit allen Rechten und Pflichten aus dem Vertrag. Wird ein Landpachtvertrag für längere Zeit als zwei Jahre nicht in Textform geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit (§ 585a BGB). Bei unbestimmter Pachtzeit kann jede Seite spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres zum Schluss des nächsten Pachtjahres kündigen, im Zweifel ist das Kalenderjahr das Pachtjahr (§ 594a Abs. 1 BGB). Geht die Kündigung also bis zum dritten Werktag des Januars 2027 zu, endet die Pacht zum 31. Dezember 2028. Landpachtverträge sind außerdem binnen eines Monats der Behörde anzuzeigen (§ 2 LPachtVG); in Niedersachsen sind nach dem Landkreis Vechta Verträge über Flächen unter 0,5 Hektar ausgenommen.

Altenteil und Wohnrecht im Grundbuch

Ein Altenteil, auch Leibgedinge oder Auszug genannt, ist ein Versorgungsvertrag, der bei der Hofübergabe vereinbart wird, meist mit Wohnen und oft mit Pflege oder Rente. Einheitlich geregelt ist er nicht: Art. 96 EGBGB lässt ergänzendes Landesrecht zu. Im Grundbuch genügt die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (§ 49 GBO). Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1093 BGB), also ein Recht am Grundstück, und bleibt beim Verkauf bestehen. Wie viel es den Preis mindert, ermittelt ein Sachverständiger.

Erbengemeinschaft und Höfeordnung

Erben mehrere, können sie über einen Nachlassgegenstand nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB), und jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Beim Verkauf müssen daher alle unterschreiben. Wie die Teilung abläuft, steht im Ratgeber Erbengemeinschaft. Erwirbt ein Miterbe ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses, ist das grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Für Höfe gilt in Niedersachsen eine Sonderregel. Hof im Sinne der Höfeordnung ist eine land- oder forstwirtschaftliche Besitzung mit geeigneter Hofstelle im Alleineigentum einer natürlichen Person oder von Ehegatten, deren zuletzt festgestellter Grundsteuerwert mindestens 54.000 Euro beträgt. Zwischen 27.000 und 54.000 Euro wird sie Hof, wenn der Eigentümer das erklärt und ein Hofvermerk im Grundbuch steht. Für Besitzungen, deren Hofeigenschaft sich zum 1. Januar 2025 geändert hat, gilt bis zum 31. Dezember 2026 eine Übergangsregel (§ 19 Abs. 3). Dann fällt der Hof kraft Gesetzes nur einem Erben zu (§ 4), die übrigen Erben erhalten eine Abfindung auf Grundlage des Hofeswerts von 60 Prozent des Grundsteuerwerts (§ 12 Abs. 2). Verkauft der Hoferbe den Hof binnen zwanzig Jahren nach dem Erbfall, können sie einen Teil des Erlöses verlangen. Liegt der Verkauf später als zehn Jahre nach dem Erbfall, wird ein Viertel des Erlöses abgezogen, später als fünfzehn Jahre die Hälfte (§ 13 Abs. 1 und 5). Der Anspruch besteht auch ohne eingetragenen Hofvermerk, wenn die Besitzung Hof ist oder war (Abs. 9).

Steuern: Spekulationsfrist, Grunderwerbsteuer, Provision

Die Grundregeln der Zehnjahresfrist erklärt der Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien. Bei einer Hofstelle kommen drei Besonderheiten dazu. Erstens: Steuerfrei bleibt, was von der Anschaffung bis zum Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Beim Grund und Boden umfasst das nach dem Schreiben des Bundesfinanzministeriums nur die für die Gebäudenutzung erforderlichen und üblichen Flächen, weitere Flächen nicht einmal dann, wenn sie als Hausgarten genutzt werden. Verkaufen Sie Weiden und Nebengebäude innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn deshalb teilweise steuerpflichtig sein. Zweitens: Wurde das Grundstück aus einem Betriebsvermögen entnommen, gilt die Entnahme als Anschaffung (Abs. 1 Satz 2), und der Entnahmewert ersetzt die Anschaffungskosten (Abs. 3 Satz 3). Drittens: Gehört der Hof zu einem landwirtschaftlichen Betrieb, zählt der Gewinn aus dem Verkauf des Betriebs zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft (§ 14 Abs. 1 EStG).

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Niedersachsen 5 Prozent, Notar und Grundbuch folgen dem GNotKG (Rechnung im Ratgeber Kaufnebenkosten). Maschinen und sonstige Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören, zählen nicht zum Grundstück (§ 2 Abs. 1 GrEStG). Angenommen, der Gesamtpreis beträgt 450.000 Euro und nachweislich 40.000 Euro entfallen auf solche Vorrichtungen: Auf 410.000 Euro fallen 20.500 Euro Steuer an, auf den Gesamtpreis wären es 22.500 Euro. Ob das Finanzamt die Aufteilung anerkennt, hängt von Vertrag und Nachweisen ab. Die gesetzliche Gleichbehandlung beider Seiten bei der Maklerprovision (§ 656c BGB) knüpft an Kaufverträge über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an. Ob eine Hofstelle mit Flächen darunterfällt, hängt vom Objekt ab; halten Sie die Provisionsregelung im Maklervertrag ausdrücklich fest.

Bewertung: Was ist eine Hofstelle wert?

Eine Hofstelle ist ein Mischobjekt. Das Verfahren erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung: Verfahren; für Höfe gilt zusätzlich: Wohnhaus und Wirtschaftsgebäude werden getrennt betrachtet. Das IHK-Sachgebiet nennt für landwirtschaftliche Wirtschaftsgebäude das Ertragswertverfahren als prioritär, und die ImmoWertV nennt in Anlage 1 als Modellansatz 30 Jahre Gesamtnutzungsdauer für landwirtschaftliche Betriebsgebäude und 80 für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser; die Restnutzungsdauer im Einzelfall legt der Gutachter fest. Pachtverträge und Wohnrechte berücksichtigt der Gutachter als Rechte und Belastungen. Landwirtschaftliche Sachverständige bestellt die Landwirtschaftskammer Niedersachsen. Eine erste Preisspanne für Ihre Hofstelle gibt die Immobilienbewertung, ein Verkehrswertgutachten ersetzt sie nicht.

Für die Flächen liefert das Landesamt für Statistik Kaufwerte. 2025 zahlten Käufer im Landkreis Vechta für landwirtschaftliche Grundstücke im Durchschnitt 106.943 Euro je Hektar, mehr als das Doppelte des Landesdurchschnitts von 48.901 Euro:

Die Tabelle stammt aus der Kaufwertestatistik 2025. Sie erfasst Flächenverkäufe, Hofstellen ohne landwirtschaftliche Flächen sind ausgeschlossen (methodische Hinweise). Beim Grünland im Landkreis Vechta stehen nur elf Fälle dahinter. Die Pacht lag 2023 in Niedersachsen bei 643 Euro je Hektar Ackerland und 306 Euro je Hektar Dauergrünland, in Weser-Ems mit 705 Euro je Hektar insgesamt am höchsten (LSN).

Käufer: Bonität und Finanzierung

Als Verkäufer lassen Sie sich vor dem Notartermin eine schriftliche Finanzierungszusage zeigen, nicht nur einen Eigenkapitalnachweis. Eine Bank beleiht nicht zwingend zum Kaufpreis, sondern zu ihrem Beleihungswert. Für Pfandbriefbanken darf er den Marktwert nicht übersteigen, beruht auf einer vorsichtigen Bewertung der künftigen Verkäuflichkeit und stammt von einem Gutachter, der von der Kreditentscheidung unabhängig ist (§ 16 PfandBG). Bei einer Hofstelle mit Nebengebäuden im Außenbereich klärt der Käufer deshalb früh mit seiner Bank, welchen Wert sie ansetzt.

Unterlagen, Fotos und Drohne

Zusätzlich zu Grundbuchauszug und Energieausweis brauchen Käufer bei einem Hof die Flurkarte, die Baugenehmigungen samt Abweichungen, Pachtverträge, den Altenteilsvertrag und, wo nötig, die Genehmigung oder das Zeugnis nach dem Grundstückverkehrsgesetz. Für Luftbilder gilt: Der Betreiber muss sich beim Luftfahrt-Bundesamt registrieren, wenn die Drohne mindestens 250 Gramm wiegt oder mit einer Kamera oder einem Sensor personenbezogene Daten erfassen kann, und die e-ID muss am Gerät angebracht sein (Bundesportal, Stand der Seite 20. November 2023). Über Wohngrundstücken ist der Betrieb nach § 21h Abs. 3 Nr. 7 LuftVO nur unter engen Voraussetzungen zulässig, etwa mit ausdrücklicher Zustimmung der betroffenen Nachbarn als Eigentümer oder Nutzungsberechtigte.

Den Ablauf nach der Beurkundung beschreibt der Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf. Bei genehmigungspflichtigen Flächen kommen Genehmigungsfrist und mögliches Vorkaufsrecht hinzu, der Zeitplan kann deshalb länger ausfallen.

Typische Fehler beim Hofverkauf

Vor der Vermarktung sichte ich Grundbuch, Bauakte, Pachtverträge und Altenteil und stimme mit Ihnen ab, welche Flächen mitverkauft werden. Genehmigung und Steuer klären Sie vor der Beurkundung mit Notar und Steuerberater.