Ich bin Semho Kahraman, Immobilienmakler in Lohne. Einen Mangel, den Sie bei Vertragsschluss kennen, können Sie später nicht mehr beanstanden, und was Sie übersehen, kann Sie nach dem Kauf Geld kosten. Dieser Ratgeber ordnet, was Käufer im Landkreis Vechta vorbereiten, prüfen, verlangen und fragen sollten, Rechtsstand 13. Oktober 2026. Als Makler bin ich weder Bausachverständiger noch Anwalt, dieser Ratgeber ersetzt kein Gutachten und keine Rechtsberatung. Substanz, Feuchte, Schadstoffe und Elektrik beurteilen Fachleute, den Kaufvertrag erklärt der Notar. Den Grundbuchauszug erklärt der Ratgeber Grundbuchauszug lesen. Hier geht es um den Rundgang und die Unterlagen dazu, die Checkliste zum Ausdrucken steht am Ende.
Wie bereite ich die Besichtigung vor?
Beginnen Sie beim Exposé und markieren Sie jede Angabe, die Sie belegt sehen wollen: Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Heizung, Modernisierungen. Der Bundesgerichtshof hat am 19. Januar 2018 (V ZR 256/16) entschieden, dass Angaben im Maklerexposé zur Beschaffenheit zählen, die ein Käufer erwarten darf. Im entschiedenen Fall hieß es, der Keller sei trocken. Bei der Wohnfläche lohnt der Gegencheck, denn für selbst genutzte Wohnhäuser gibt es nach dem Bundesgerichtshof keine gesetzliche Bestimmung zur Berechnung der Wohnfläche (Urteil vom 6. November 2015, V ZR 78/14). Was die Wohnflächenverordnung regelt, steht im Ratgeber Wohnfläche berechnen.
Die Liegenschaftskarte des Landesamts (im Alltag Flurkarte) zeigt Flurstücksgrenzen, Gebäude und Hausnummern, und nach Angabe des Landesamts kann sie jede Person beziehen. Den Bodenrichtwert der Zone zeigt das Portal BORIS.NI. Er beschreibt den Boden und nicht das Haus, die Abfrage erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert in Niedersachsen.
Schreiben Sie Ihre Fragen vorher auf. Der Verband Privater Bauherren (VPB) empfiehlt beim Wohnungskauf zwei Termine: einen an einem normalen Werktag für Umfeld und Lichtverhältnisse, einen abends oder sonntags für Lautstärke, Parksituation und Nachbarschaft. Bei einem Haus bietet sich dasselbe an. Nehmen Sie eine Taschenlampe, ein Maßband und Ihr Telefon mit (fragen Sie vorab, ob Sie fotografieren dürfen) und kommen Sie möglichst zu zweit: Einer schaut, einer notiert.
Welche Bereiche prüfe ich beim Rundgang?
Die Tabelle gliedert den Rundgang und ersetzt keine Begutachtung.
| Bereich | Worauf Sie achten | Was Sie fragen |
|---|---|---|
| Dach und Regenrinnen | Eindeckung, Rinnen und Fallrohre, Wasserspuren an der Wand, Anschlüsse von Anbauten und Terrassendächern | Alter und letzte Erneuerung, bekannte Undichtigkeiten |
| Fassade und Sockel | Risse, abplatzender Putz, Flecken im Sockelbereich | Wann wurden Putz, Anstrich oder Dämmung erneuert |
| Keller | Geruch, weißliche Salzablagerungen (Ausblühungen), Flecken, abblätternde Farbe, Wandfuß, Bodenabläufe | Gab es Wassereintritte, was wurde saniert, wird der Keller als Wohnraum genutzt |
| Heizung und Warmwasser | Brennstoff, Typenschild mit Baujahr, Wartungsaufkleber, Heizkörper mit Thermostatventilen oder anderer raumweiser Regelung, sichtbare Leitungen | Einbaujahr, Wartungsnachweise, Verbrauchsabrechnungen |
| Fenster und Dämmung | Verglasung, Dichtungen, Schimmel an Laibungen und Außenwandecken, Rollladenkästen | Baujahr der Fenster, Dämmung von Wand, Dach und Kellerdecke |
| Elektrik | Zählerschrank, Sicherungen und Schutzschalter, offene Leitungen, Provisorien | Jahr der Installation, Prüfprotokoll, Arbeiten von Laien |
| Wasserleitungen und Bad | Leitungsmaterial vor und hinter dem Wasserzähler, Wasserdruck, Fugen, Abflüsse | Material, Alter, Nachweis über einen Austausch |
| Dachboden | Dämmung der obersten Geschossdecke, Gebälk, Spuren von Nässe oder Schädlingen | Wann und womit wurde gedämmt |
| Grundriss und Wohnfläche | Plan gegen Wirklichkeit, Raumhöhen, Dachschrägen, ausgebaute Räume, Anbauten | Zeichnungen, Genehmigung für Ausbauten, Flächenberechnung |
| Grundstück und Nachbarschaft | Grenzen, Zäune, Zufahrt, Bäume und Anbauten an der Grenze, Geräusche und Gerüche | Wegerechte, Baulasten, Streit mit Nachbarn |
Der Bundesgerichtshof entschied am 27. Oktober 2023 (V ZR 43/23), dass bei einem Terrassendach, durch das wiederholt Regenwasser eindringt, regelmäßig schon die Undichtigkeit den Sachmangel begründet. Fragen Sie bei Überdachungen gezielt nach Wassereintritten.
Was sagt das Baujahr über Elektrik, Wasserleitungen und Schadstoffe?
Das Baujahr beweist nichts, gibt aber Fragen vor. Bei der Elektrik nennt die Initiative ELEKTRO+ unter Berufung auf eine Studie im Auftrag des ZVEI eine Lebensdauer von bis zu 35 Jahren. Eine Anlage von 1991 oder früher hat diese Spanne 2026 erreicht. Entscheidend ist nicht nur das Alter, auch fehlende FI-Schalter, fehlender Überspannungsschutz und Leitungen mit nur zwei Adern spielen eine Rolle. Ein Elektrofachbetrieb sieht sich die Anlage an, ein Prüfprotokoll gehört auf Ihre Wunschliste.
Bleirohre kann es nach dem Umweltbundesamt (Stand der Seite 4. August 2026) höchstens noch in Gebäuden mit Baujahr vor 1973 geben. Nach § 17 Abs. 1 der Trinkwasserverordnung musste der Betreiber der Wasserversorgungsanlage Bleileitungen und Teilstücke bis zum 12. Januar 2026 entfernen oder stilllegen. Das Gesundheitsamt kann die Frist auf Antrag verlängern, bei einer Anlage nur für den eigenen Haushalt des Betreibers unter weiteren Voraussetzungen bis zum 12. Januar 2036. Wechselt der Eigentümer vor Ablauf einer so verlängerten Frist, endet sie ein Jahr nach dem Übergang des Eigentums (Abs. 2 und 3). Blei ist weicher als Kupfer oder Stahl, wirkt silbergrau und lässt sich mit einem Messer ritzen. Fragen Sie bei einem älteren Haus nach Material, Austauschnachweis und Fristverlängerung.
Asbest ist in Deutschland seit dem 31. Oktober 1993 verboten. Das Umweltbundesamt nennt als Schwerpunkt die 1960er und 1970er Jahre, vor allem Asbestzement in Dach- und Fassadenplatten, außerdem Putze, Spachtelmassen, Fliesenkleber, Bodenbeläge und Nachtspeicheröfen (Seite vom 30. Juli 2024). Fest gebundener Asbest in intakten Bauteilen muss nicht automatisch entfernt werden. In Putzen, Spachtelmassen und Fliesenklebern lässt er sich mit bloßem Auge nicht erkennen. Für Abbruch-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten verweist das Umweltbundesamt auf die TRGS 519 und Firmen mit entsprechender Sachkunde, die Regel wird überarbeitet. Fragen Sie bei einem Haus aus dieser Zeit, ob Untersuchungen vorliegen, und lassen Sie vor einem Umbau einen Fachbetrieb klären, wo Asbest verbaut ist.
Welche Pflichten gelten bei Heizung und Dämmung nach dem Eigentümerwechsel?
Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Ältere Texte nennen noch das Betriebsverbot für bestimmte alte Heizkessel (§ 72 des früheren Gesetzes) und die Regel zum Eigentümerwechsel (§ 73). Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 hat die §§ 71 bis 73 gestrichen (Artikel 1 Nr. 32, BGBl. 2026 I Nr. 226), auf gesetze-im-internet.de stehen sie als weggefallen (Abruf 13. Oktober 2026). Ein älterer Kessel muss also nicht allein wegen seines Alters raus.
Geblieben sind unter anderem diese Nachrüstpflichten. Eine oberste Geschossdecke, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt, ist so zu dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient höchstens 0,24 W/(m²·K) beträgt, ein entsprechend gedämmtes Dach erfüllt die Pflicht ebenfalls (§ 35 Abs. 1). Dasselbe gilt für ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume (§ 69 Abs. 2). Fehlt bei einer Zentralheizung die Regelung nach Außentemperatur und Zeit oder bei einer Wasserheizung die raumweise Temperaturregelung, hat der Eigentümer sie nachzurüsten (§ 61 Abs. 2, § 63 Abs. 3).
Bei einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen gilt für Geschossdecke und Leitungen eine Sonderregel: Hat der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst bewohnt, trifft die Pflicht erst den neuen Eigentümer, mit zwei Jahren Frist ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Tag (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4). Eigentümer wird der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Ist der Verkauf an Sie dieser erste Übergang und werden Sie am 15. März 2027 eingetragen, läuft die Frist nach dem Wortlaut bis zum 15. März 2029. Wechselte das Eigentum nach 2002 schon einmal, begann die Frist mit diesem früheren Übergang, und die Pflicht kann sofort bestehen. Wer selbst in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen wohnt, muss die Decke nicht dämmen, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die Einsparung erwirtschaften lassen (§ 35 Abs. 4).
Fragen Sie daher, seit wann der Verkäufer Eigentümer ist und wer am 1. Februar 2002 im Haus wohnte. Die Regeln für eine neue Heizung, Ausnahmen und Kosten beschreibt der Ratgeber Sanierungspflicht nach Hauskauf. Zum 1. Januar 2027 ändert das Gesetz weitere Vorschriften (BGBl. 2026 I Nr. 226, Artikel 2 und 9), unter anderem das Energieausweisrecht. Die Vorlage des Energieausweises spätestens bei der Besichtigung bleibt in § 80 Abs. 4 bestehen, die Übersicht zum Energieausweis steht im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
Welche Unterlagen verlange ich vor dem Kauf?
Den Energieausweis müssen Verkäufer oder Makler spätestens bei der Besichtigung vorlegen, ein deutlich sichtbarer Aushang genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens auf Ihr Verlangen, und nach dem Kaufvertrag unverzüglich zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Ein Ausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3), nach der Verbraucherzentrale (Stand 31. August 2026) gleich nach welcher Gesetzesfassung er erstellt wurde. Die übrigen Unterlagen kommen meist vom Verkäufer:
| Unterlage | Was Sie daraus erfahren | Woher sie kommt |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Eigentümer, Wege-, Leitungs- und Wohnungsrechte, Grundschulden | Verkäufer, Einsicht beim Grundbuchamt nur mit berechtigtem Interesse (§ 12 GBO) |
| Flurkarte | Grenzen, Gebäude, Hausnummern | Katasteramt oder online |
| Baulastenverzeichnis | Verpflichtungen des Eigentümers, die auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirken (§ 81 Abs. 1 NBauO) | Bauaufsichtsbehörde, Einsicht bei berechtigtem Interesse (Abs. 5) |
| Baugenehmigung, Bauzeichnungen | Ob Haus und Anbauten rechtmäßig errichtet wurden | Verkäufer, sonst Bauaufsicht |
| Rechnungen, Wartungsnachweise | Alter und Umfang von Dach, Heizung, Fenstern, Leitungen | Verkäufer |
| Altlastenauskunft | Ob das Grundstück im Altlastenkataster geführt wird | Landkreis Vechta, nur online (Kreishaus Online) mit Vorauszahlung, bis zu sechs Flurstücke 36,50 Euro (Stand 13. Oktober 2026) |
| Nachweis zur Erschließung | Ob Straße und Kanal abgerechnet sind | Gemeindeverwaltung |
Das Baulastenverzeichnis führt die Bauaufsichtsbehörde (§ 81 Abs. 4 NBauO). Im Kreisgebiet führt es nach eigener Angabe der Landkreis Vechta. Die Stadt Vechta nennt das Führen des Baulastenverzeichnisses unter den Aufgaben ihres Fachdienstes Untere Bauaufsichtsbehörde, für Grundstücke in der Stadt fragen Sie deshalb dort. Eine Gebühr nennt keine Seite, fragen Sie vorab nach den Kosten. Wer die Altlastenauskunft beantragen darf, sagt der Landkreis nicht, fragen Sie vorab. Bei einer Wohnung kommen Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan dazu, sie behandelt der Ratgeber Eigentumswohnung kaufen.
Die Bundesnotarkammer (Infoblatt, Druck Januar 2020) rät Käufern außerdem, die in der Natur sichtbare Grundstücksgrenze mit dem Liegenschaftskataster abzugleichen. Absprachen außerhalb der Urkunde sind nach ihrer Auskunft grundsätzlich unwirksam und können den ganzen Kaufvertrag ungültig machen. Was der Verkäufer mündlich zusagt, gehört deshalb in den notariellen Vertrag.
Welche Warnzeichen sollte ich ernst nehmen?
Ein Warnzeichen beweist keinen Mangel, es gibt Anlass zur Nachfrage.
- Ausweichende Antworten: Der Verkäufer geht auf Fragen zu Feuchte, Umbauten oder Leitungen nicht ein oder möchte Keller und Dachboden nicht zeigen.
- Fehlende Unterlagen bei sichtbaren Umbauten: Es gibt ein ausgebautes Dachgeschoss oder einen Anbau, aber keine Zeichnung und keine Genehmigung.
- Frische Farbe an einzelnen Stellen: Fragen Sie nach dem Anlass. Im Fall des Urteils V ZR 256/16 hatten die Verkäufer die Kellerwände vor der Besichtigung weiß überstreichen lassen, die Feuchtigkeit war danach nicht zu erkennen.
- Abweichungen vom Exposé: Fläche, Zimmerzahl oder Ausstattung stimmen nicht überein, oder mündliche Zusagen fehlen im Vertragsentwurf.
- Auffälligkeiten im Grundbuch: Der Verkäufer ist nicht der eingetragene Eigentümer, es stehen mehrere Eigentümer darin, oder in Abteilung II finden sich Rechte, die das Exposé nicht erwähnt.
Welche Fragen stelle ich dem Verkäufer?
- Mängel und Schäden: Welche Reparaturen und Wassereintritte gab es, und was wurde getan? Wer wiederholte Wassereintritte durch ein Terrassendach kennt und verschweigt, handelt nach dem Bundesgerichtshof arglistig, auch wenn er die Ursachen nicht oder nur teilweise kennt (V ZR 43/23). Ohne Weiteres erkennbare Mängel muss der Verkäufer nach demselben Urteil nicht von sich aus offenbaren.
- Umbauten: Welche An- und Ausbauten gibt es, und mit welcher Genehmigung? Viele bauliche Anlagen sind in Niedersachsen verfahrensfrei oder genehmigungsfrei, müssen aber trotzdem Vorschriften wie die Grenzabstände einhalten, so das Justizministerium in seiner Broschüre zum Nachbarrecht (Datei vom Januar 2024).
- Vornutzung und Altlasten: Was stand früher auf dem Grundstück? Zur Sanierung eines belasteten Bodens sind unter anderem der Grundstückseigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt verpflichtet (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Die Bundesnotarkammer rät, das Altlastenregister abzufragen.
- Nachbarrechte: Gibt es Wege-, Leitungs- oder Wohnungsrechte, Baulasten, Streit um Grenzen oder Bäume? Ragt ein Gebäudeteil über die Grenze, muss der Eigentümer des überbauten Grundstücks den Überbau unter den Voraussetzungen des § 912 BGB dulden und erhält eine Geldrente. Bei Streit helfen die Schiedsleute der Gemeinde.
Notieren Sie die Antworten mit Datum. Wesentliche Zusagen lassen Sie in den Vertrag schreiben.
Wann lohnt ein Bausachverständiger?
Die Bundesnotarkammer nennt als Möglichkeit, den Zustand der Gebäude bei einer gemeinsamen Besichtigung mit dem Verkäufer oder durch einen Bausachverständigen zu begutachten. Die Sachverständigen im Netzwerk des VPB prüfen nach dessen Angaben Dach, Fassade, Heizung und Leitungen sowie Energiequalität und Folgekosten und ordnen Hinweise auf Schadstoffe und Feuchte ein.
Achten Sie auf die Bezeichnung. Laut IHK ist „Sachverständiger“ als einfache Berufsbezeichnung nicht geschützt, Zusätze wie „zertifiziert“ ebenfalls nicht. „Öffentlich bestellt und vereidigt“ setzt dagegen eine Bestellung nach § 36 GewO voraus. Das Honorar für Privatgutachten ist frei verhandelbar, vereinbaren Sie Stundensatz, Nebenkosten und Mehrwertsteuer vor dem Auftrag. Beauftragen Sie den Sachverständigen selbst und stimmen Sie den Termin mit dem Verkäufer ab, am besten nach der ersten Besichtigung und vor dem Notartermin.
In Lohne fördert die Stadt unter Bedingungen ein Altbaugutachten für Wohngebäude, die vor dem 1. Januar 1995 errichtet wurden. Nach ihrer Richtlinie (Fassung 2023) erstellt es ein Architekt oder ein Sachverständiger für die Bewertung bebauter Grundstücke, der Antrag gehört vor die Erstellung des Gutachtens, und die Förderung entfällt nach einem notariellen Kauf des Hauses. Die Richtlinie ist bis zum 31. Dezember 2026 verlängert, ob es danach weitergeht, klärt die Stadt. Weitere Förderungen beschreibt der Ratgeber Haus kaufen in Lohne.
Was bedeutet der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag?
Ein Kaufvertrag über ein gebrauchtes Haus kann die Haftung für Sachmängel ausschließen. Der Verkäufer kann sich darauf nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB). Arglist setzt nach dem Bundesgerichtshof Eventualvorsatz voraus, leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis des Verkäufers genügt nicht (V ZR 43/23). Im Urteil V ZR 256/16 hielt das Gericht außerdem fest, dass der Ausschluss auch Eigenschaften aus dem Exposé erfasst, den Verkäufer bei arglistigem Verschweigen aber nicht schützt. Beide Urteile betrafen Käufe vor 2022 und damit das bis Ende 2021 geltende Kaufrecht.
Kennen Sie einen Mangel bei Vertragsschluss, sind Ihre Rechte wegen dieses Mangels ausgeschlossen. Blieb er Ihnen aus grober Fahrlässigkeit unbekannt, können Sie Rechte nur geltend machen, wenn der Verkäufer ihn arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat (§ 442 Abs. 1 BGB). Halten Sie deshalb schriftlich fest, was Sie gefragt haben. Ob im Einzelfall Arglist vorliegt, entscheiden Gerichte, Rat gibt ein Anwalt oder der Notar.
Checkliste zum Ausdrucken
Vor dem Termin
- Exposé gelesen, Angaben markiert; Flurkarte und Bodenrichtwert angesehen
- Fragen notiert, Tageslichttermin vereinbart, zweiten Termin angefragt
- Taschenlampe, Maßband, Telefon eingepackt; Fotoerlaubnis geklärt
Beim Rundgang
- Energieausweis gezeigt bekommen
- Dach, Fassade, Sockel, Keller, Dachboden angesehen
- Heizung (Art, Einbaujahr, Wartung), Fenster, Elektrik, Leitungsmaterial notiert
- Grundriss mit Plan verglichen, Grenzen und Nachbarschaft angeschaut
Unterlagen und Fragen
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigung mit Zeichnungen, Rechnungen
- Auskunft aus Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster
- Bei einer Wohnung: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan
- Schäden, Wassereintritte, Umbauten, Vornutzung, Nachbarrechte erfragt, Antworten notiert
Danach
- Auffälligkeiten von Fachbetrieb oder Bausachverständigem klären lassen
- Kosten neu gerechnet, Notarentwurf angefordert, Nebenabreden aufnehmen lassen
Wie rechne ich nach der Besichtigung neu?
Rechnen Sie nach dem Rundgang neu. Die Bundesnotarkammer zählt zum Finanzierungsbedarf den Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer, die Gebühren für Notar und Grundbuchamt, gegebenenfalls die Maklerprovision und Mittel für geplante Renovierungen. Die ersten Posten rechnet der Ratgeber Kaufnebenkosten in Niedersachsen durch, für Renovierungen holen Sie Angebote ein. Wie ich Kaufinteressenten im Landkreis Vechta begleite, beschreibt die Seite Immobilie kaufen im Landkreis Vechta, Ihre Kriterien halten Sie in einem Suchauftrag fest. Müssen Sie zuerst Ihr jetziges Haus verkaufen, liefert die Immobilienbewertung eine Preisspanne, aber kein Verkehrswertgutachten.