Sanierungspflicht nach Hauskauf: Was Käufer und Verkäufer 2026 wissen müssen

Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand vom 10. Oktober 2026 wieder. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), so das Gesetz vom 23. Juli 2026, bekannt gemacht im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226. Ältere Texte im Netz nennen noch § 47 für die Geschossdecke (heute § 35) und ein Betriebsverbot für alte Kessel (gestrichen). Hier steht der heutige Gesetzestext samt den Änderungen zum 1. Januar 2027. Ihren Einzelfall prüfen Energieberater, Anwalt oder Notar.

Gibt es nach dem Hauskauf eine Sanierungspflicht?

Eine allgemeine Pflicht, ein gekauftes Haus zu sanieren, gibt es nicht. Das Gesetz enthält einzelne Pflichten für den jeweiligen Eigentümer, Verkäufer wie Käufer. Drei Gruppen lassen sich unterscheiden:

• Nachrüstpflichten ohne Anlass: Oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllen, müssen so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 W/(m²·K) nicht überschreitet. Ein entsprechend gedämmtes Dach ersetzt die Deckendämmung (§ 35 Abs. 1). Bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume müssen nach Anlage 8 gedämmt werden, bei Leitungen bis 22 Millimeter Innendurchmesser mit mindestens 20 Millimeter Dämmschicht (bezogen auf eine Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K), § 69 Abs. 2). Fehlt bei einer Zentralheizung die Regelung der Wärmezufuhr nach Außentemperatur und Zeit oder bei einer Wasserheizung die raumweise Temperaturregelung, muss der Eigentümer sie nachrüsten (§ 61 Abs. 2, § 63 Abs. 3). Die Frist für die Zentralregelung lief am 30. September 2021 ab. Die Sonderregel für Käufer in § 35 Abs. 3 und § 69 Abs. 3 erfasst diese Pflichten nicht.
• Anforderungen bei Änderungen: Wer Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmals einbaut, muss die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten, etwa 0,24 W/(m²·K) bei Außenwänden und 1,3 W/(m²·K) bei ersetzten Fenstern. Änderungen an höchstens 10 Prozent der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe sind ausgenommen (§ 36).
• Heizung: Eine Austauschpflicht für alte Kessel gibt es seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr. Regeln gelten nur, wenn eine neue Heizung eingebaut wird (siehe unten).

Eine Pflicht, ein Wohnhaus auf eine bestimmte Energieeffizienzklasse zu bringen, enthält das Gesetz nicht. Der neue § 40, der am 1. Januar 2027 in Kraft tritt, setzt Mindeststandards nur für bestehende Nichtwohngebäude, ab 2030 und ab 2033.

Wann bekommt der Käufer zwei Jahre Zeit?

Die Nachrüstpflichten treffen den jeweiligen Eigentümer. Nur ein Sonderfall verschiebt sie: Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, wird die Pflicht erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach diesem Tag fällig, und zwar beim neuen Eigentümer. Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4).

Der Grundbuchauszug zeigt, seit wann der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist. Wurde er nach dem 1. Februar 2002 eingetragen, ist das Eigentum seitdem mindestens einmal übergegangen, bei einem Kauf erst mit der Eintragung (§ 873 BGB), nicht schon mit dem Kaufvertrag. Wie Sie den Auszug bekommen, steht im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf. Ob auch ein Erbfall oder eine Schenkung als Eigentümerwechsel zählt, sagt der Gesetzestext nicht ausdrücklich, er spricht allgemein von Eigentümerwechsel und Eigentumsübergang. Hier hilft ein Energieberater oder Anwalt, bevor Sie sich auf die Frist verlassen.

Der Verkauf selbst löst keine Sanierung aus. Ist Ihre eigene Nachrüstpflicht als Verkäufer fällig, etwa weil die Zweijahresfrist für Sie abgelaufen ist, besteht sie unabhängig vom Verkauf, bis sie erfüllt ist.

Ausnahmen gibt es auch sonst. Auf Antrag befreit die nach Landesrecht zuständige Behörde bei unbilliger Härte, etwa wenn sich die Aufwendungen innerhalb angemessener Frist nicht durch Einsparungen erwirtschaften lassen (§ 102 Abs. 1). Bei Baudenkmälern und sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz kann von den Anforderungen abgewichen werden, wenn ihre Erfüllung Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt (§ 105).

Was galt bis 28. Juli 2026, was gilt jetzt, was kommt 2027?

Grundlage sind die Lesefassung des BBSR und der Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de. Die Spalte 2027 beruht auf Artikel 2 des Änderungsgesetzes (BGBl. 2026 I Nr. 226), der nach Artikel 9 Absatz 2 am 1. Januar 2027 in Kraft tritt. Die weiteren Änderungen zum 1. Januar 2028 und 2030 (Artikel 3 und 4) betreffen den Neubau.

Muss die alte Heizung nach dem Kauf raus?

Bis zum 28. Juli 2026 durften Heizkessel für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut worden waren, nicht mehr betrieben werden, jüngere Kessel nach 30 Jahren nicht mehr. Ausgenommen waren unter anderem Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Diese Vorschrift (§ 72 a. F.) und die 65-Prozent-Pflicht (§ 71 a. F.) sind gestrichen, ebenso die Vorgabe, Heizkessel längstens bis zum 31. Dezember 2044 mit fossilen Brennstoffen zu betreiben (§ 72 Abs. 4 a. F.). Die 65 Prozent hätten im Bestand für Gemeinden bis 100.000 Einwohner spätestens nach dem 30. Juni 2028 gegolten.

Seit dem 29. Juli 2026 wählt der Eigentümer beim Heizungstausch unter mehreren Optionen, etwa Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse, Anschluss an ein Wärmenetz sowie Gas, Öl oder Flüssiggas (§ 42). Wird nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss sie ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff erzeugen, ab 2030 mindestens 15, ab 2035 mindestens 30 und ab 2040 mindestens 60 Prozent (§ 43 Abs. 1). Erfüllen lässt sich die Pflicht auch mit einer Solarthermieanlage, einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder einer Wärmepumpen-Hybridheizung, jeweils unter bestimmten Bedingungen (§ 43 Abs. 3 bis 5). Bis zum 1. Dezember 2026 soll die Bundesregierung ein Gesetz vorlegen, das die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten soll, die Brennstoffe für Gebäude ab 2045 vollständig auf klimaneutrale umzustellen (§ 42a).

Eine Pflicht, eine Heizung allein wegen ihres Alters zu ersetzen, enthält das Gesetz seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr. Kosten und passende Technik klären Energieberater oder Schornsteinfeger.

Welches Bußgeld droht, und wer kontrolliert?

Nach der seit dem 29. Juli 2026 geltenden Fassung handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig nicht dafür sorgt, dass eine Geschossdecke gedämmt ist (§ 108 Abs. 1 Nr. 2), oder die Wärmeabgabe von Leitungen nicht begrenzt (Nr. 14). Die Geldbuße kann bis zu 50.000 Euro betragen (§ 108 Abs. 2 Nr. 1). Das ist ein Rahmen, kein Regelbetrag, und er setzt eine fällige Pflicht voraus: innerhalb der Zweijahresfrist liegt kein Verstoß vor. Für die Pflichten beim Energieausweis liegt der Rahmen niedriger, bei 10.000 Euro (Nr. 17 bis 22, ab 2027 Nr. 18 bis 23), mehr dazu im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf. Ein Verstoß gegen die Bio-Treppe (Nr. 4, ab 2027 Nr. 5) fällt unter den Rahmen von 5.000 Euro (Abs. 2 Nr. 3).

Bei der Feuerstättenschau prüft der Bezirksschornsteinfeger, ob Leitungen, die gedämmt werden mussten, noch ungedämmt sind. Er weist den Eigentümer schriftlich hin, setzt eine Frist und unterrichtet die zuständige Behörde, wenn nichts geschieht (§ 97 Abs. 1 und 3). Für die Geschossdecke nennt § 97 keine solche Prüfung. Wer die Dämmung beauftragt, erhält vom Betrieb eine schriftliche Unternehmererklärung (§ 96 Abs. 1 Nr. 2 und 6). Der Eigentümer bewahrt sie mindestens zehn Jahre auf und legt sie der zuständigen Behörde auf Verlangen vor (§ 96 Abs. 2). Ein Käufer sollte sie sich zeigen lassen.

Was kostet die Nachrüstung?

Eine belastbare Zahl für Ihr Haus liefert nur ein Angebot. Als Anhaltspunkt veröffentlicht das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Infoportal zum Gesetz Kostenfunktionen. Sie beruhen auf rund 1.200 abgerechneten Bauprojekten und sind auf das Preisniveau 2022 und 2023 fortgeschrieben. Danach kosten 20 Zentimeter Dämmung auf der obersten Geschossdecke einschließlich Mehrwertsteuer im Mittel rund 106 Euro je Quadratmeter bei begehbarer und rund 82 Euro bei nicht begehbarer Decke. Bei 60 Quadratmeter Deckenfläche, einer Annahme für dieses Beispiel, ergibt das rund 6.360 Euro oder rund 4.920 Euro. Die tatsächlichen Preise können davon abweichen. Das BBSR veröffentlicht solche Kostenfunktionen für Außenwand, Fenster, Kellerdecke, oberste Geschossdecke und Steildach, nicht für die Rohrleitungsdämmung.

Ob sich die Dämmung rechnet, zeigt ein Rechenbeispiel des BBSR: Eine Decke wird von U 1,00 auf 0,24 gedämmt, bei vom BBSR gesetzten Vollkosten von 100 Euro je Quadratmeter, 44 Kilowattstunden eingesparter Fernwärme je Quadratmeter und Jahr, 12 Cent je Kilowattstunde, 25 Jahren Betrachtungszeitraum, 4 Prozent Zinssatz und 2,5 Prozent Energiepreissteigerung im Jahr. Die Amortisationszeit liegt bei 22,24 Jahren. Unter 25 Jahren gilt eine bauliche Modernisierung nach Angabe des BBSR allgemein als wirtschaftlich vertretbar. Was § 35 Abs. 4 mit „angemessener Frist“ meint, definiert das Gesetz nicht. Wer sich als Selbstnutzer darauf beruft, sollte seine Rechnung festhalten.

Welche Förderung gibt es?

Seit dem 21. Juli 2026 gilt die Förderrichtlinie für Einzelmaßnahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) vom 17. Juli 2026, befristet bis 31. Dezember 2030. Für die Dämmung der Gebäudehülle, dazu zählen ausdrücklich Geschossdecken, beträgt der Zuschuss 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben (Nr. 5.1 und 8.4.1). Förderfähig sind bei der ersten Wohneinheit höchstens 30.000 Euro, bei der zweiten bis sechsten je 15.000 Euro (Nr. 8.3.1). Wären 6.360 Euro förderfähig, ergäben 15 Prozent 954 Euro.

Mit einem geförderten individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) steigt die Obergrenze für die erste Wohneinheit auf 60.000 Euro. Dazu kommen 5 Prozentpunkte, aber nur auf den Teil der Ausgaben über 30.000 Euro und bei einer Wohneinheit nur bei mindestens 30.000 Euro förderfähigem Investitionsvolumen (Nr. 8.4.2). Bei 45.000 Euro Ausgaben sind das 4.500 Euro (15 Prozent von 30.000) plus 3.000 Euro (20 Prozent von 15.000), zusammen 7.500 Euro. Ohne iSFP bleibt es bei 4.500 Euro, weil die Obergrenze bei 30.000 Euro liegt. Ab dem ersten Quartal 2027 gibt es für Dämmmaßnahmen an Gebäuden, die zu den energetisch schlechtesten des Bestands gehören, weitere 5 Prozentpunkte, wieder nur als Teil eines geförderten iSFP (Nr. 8.4.3).

Für Geschossdecken verlangt die Förderung einen U-Wert von höchstens 0,14 W/(m²·K), das Gesetz nur 0,24. Der Antrag muss vor dem Vorhabenbeginn gestellt werden. Als Vorhabenbeginn gilt grundsätzlich der Abschluss des Liefer- oder Leistungsvertrags, weshalb der Vertrag zum Antrag unter der auflösenden oder aufschiebenden Bedingung der Förderzusage geschlossen sein muss. Planungs- und Beratungsleistungen dürfen vor der Antragstellung erbracht werden (Nr. 9.2.1). Zuständig ist für die Gebäudehülle das BAFA. Zum Antrag gehört ein Energieeffizienz-Experte, der nach Abschluss die Einhaltung der Mindestanforderungen und die förderfähigen Ausgaben bestätigt (Nr. 9.3).

Die Energieberatung für Wohngebäude fördert das BAFA mit 50 Prozent des förderfähigen Honorars, höchstens 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und 850 Euro ab drei Wohneinheiten. Beraten dürfen Expertinnen und Experten aus der Energieeffizienz-Expertenliste der dena, eine Begehung vor Ort ist Pflicht. Den Antrag stellen Sie vor Abschluss des Beratungsvertrags. Das Honorar zahlen Sie zunächst selbst.

Haushalte mit Kindern können den Kauf eines sanierungsbedürftigen Hauses mit dem KfW-Kredit 308 finanzieren, auch „Jung kauft Alt“ genannt. Gefördert wird der Kaufpreis, nicht die Sanierung. Seit dem 3. August 2026 beträgt der Höchstbetrag bei einem Kind 140.000 Euro, bei zwei Kindern 160.000 Euro und ab drei Kindern 180.000 Euro. Voraussetzungen sind unter anderem ein Energieausweis der Klasse F, G oder H bei Antragstellung, die Selbstnutzung und dass Sie kein anderes Wohneigentum besitzen. Die Sanierung ist binnen 54 Monaten nach der Zusage abzuschließen, entweder als Effizienzhaus 85 EE oder in der Regel durch Einzelmaßnahmen an Fenstern, Fassade, Dach oder oberster Geschossdecke und Heizung. Den Kredit beantragen Sie über einen Finanzierungspartner, bevor Sie den Kaufvertrag abschließen, oder Sie vereinbaren im Vertrag eine aufschiebende Bedingung (KfW-Pressemitteilung vom 30. Juli 2026 und Produktseite).

Was gehört in Kaufvertrag und Preisverhandlung?

Schließen die Parteien im notariellen Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel aus, kann sich der Verkäufer darauf nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert hat (§ 444 BGB). Kennt der Käufer einen Mangel bei Vertragsschluss, sind seine Rechte wegen dieses Mangels ausgeschlossen (§ 442 Abs. 1 BGB). Beides spricht dafür, den energetischen Zustand offen zu benennen. Was der Käufer weiß, kann er später kaum als verborgen rügen.

Wer die Nachrüstung zahlt und bis wann sie erfolgt, regeln die Parteien im Vertrag, formuliert vom Notar. Gesprächsstoff sind der Zustand von Geschossdecke und Leitungen, vorhandene Unternehmererklärungen, eine mögliche Sonderfrist nach § 35 Abs. 3 und ein Preisnachlass. Der Käufer kann Dämmkosten und eine absehbare Heizungserneuerung in sein Angebot einrechnen. Wie stark schlechte Energieklassen im Landkreis Vechta den Preis beeinflussen, belegt keine der ausgewerteten Quellen, deshalb nenne ich keine Zahl. Hilfreich sind zwei Angebote vom Fachbetrieb und der Energieausweis mit seinen Modernisierungsempfehlungen, den Verkäufer oder Makler spätestens bei der Besichtigung vorlegen müssen. Pflichten, Beratungsgespräch und Pflichtangaben im Inserat stehen im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.

Käufer finden den Ablauf im Ratgeber Haus kaufen in Lohne, die Nebenkosten im Ratgeber Kaufnebenkosten in Niedersachsen.

Mein Rat an Verkäufer

Klären Sie zuerst, ob Ihre eigene Pflicht fällig ist: Seit wann gehört Ihnen das Haus, wer wohnte am 1. Februar 2002 darin, ist die Geschossdecke gedämmt? Lassen Sie sich für Decke und Leitungen ein Angebot geben und heben Sie vorhandene Unternehmererklärungen und Rechnungen auf. Ob sich eine Dämmung vor dem Verkauf im Preis niederschlägt, lässt sich nicht belegen. Legen Sie den Energieausweis vor, nennen Sie Alter der Heizung und Dämmzustand so, wie sie sind, und halten Sie das schriftlich fest.

Für Ihr Haus im Landkreis Vechta erstelle ich Ihnen eine Markteinschätzung als begründete Preisspanne, die den Zustand berücksichtigt. Sie ersetzt weder ein Verkehrswertgutachten noch die Beurteilung durch einen Energieberater. Nutzen Sie dafür meine kostenlose Immobilienbewertung. Wollen Sie in Lohne oder Vechta verkaufen, finden Sie dort den Ablauf. Wer den Energieausweis ausstellen darf, regelt § 88, auf Wunsch nenne ich Ihnen berechtigte Aussteller.