Erbbaurecht: Haus verkaufen mit Zustimmung, Preis, Steuern und Ablauf

Wer ein Haus im Erbbaurecht verkauft, verkauft kein Eigentum am Grundstück, sondern ein Recht an einem fremden Grundstück, dessen Laufzeit der Vertrag bestimmt. Im Alltag heißt das oft Erbpacht, das Gesetz nennt es Erbbaurecht. Ich erkläre mit Rechtsstand 11. Oktober 2026, was dabei anders läuft: wer zustimmen muss, wie Restlaufzeit und Erbbauzins den Preis beeinflussen, wie Käufer finanzieren und welche Kosten und Steuern anfallen.

Die Verträge unterscheiden sich stark. Was für Ihr Haus gilt, steht in Ihrem Erbbaurechtsvertrag, und seine rechtliche Auslegung ist Sache eines Notars oder Rechtsanwalts.

Erbbaurecht oder Erbpacht: Was verkaufen Sie eigentlich?

Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) kennt das Wort Erbpacht nicht. Es beschreibt ein Grundstück, das so belastet ist, dass dem Berechtigten das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, darauf ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Das Haus gilt dabei als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts (§ 12 Abs. 1), und das Recht bekommt ein eigenes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch (§ 14 Abs. 1). Sie verkaufen also das Erbbaurecht samt Haus. Das Grundstück gehört weiter dem Grundstückseigentümer, in der Praxis Erbbaurechtsgeber genannt. Wird für das Recht ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen vereinbart, heißt es Erbbauzins, und das Gesetz wendet darauf die Regeln über Reallasten an (§ 9 Abs. 1). Im Folgenden schreibe ich Erbbaurecht.

Welche Unterlagen brauchen Sie vor dem Verkauf?

Muss der Grundstückseigentümer dem Verkauf zustimmen?

Das hängt vom Vertrag ab. Als Inhalt des Erbbaurechts kann vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung die Zustimmung des Grundstückseigentümers braucht (§ 5 Abs. 1 ErbbauRG). Ohne eine solche Vereinbarung gibt es das Erfordernis nicht. Steht sie im Vertrag, sind die Übertragung und der Kaufvertrag unwirksam, solange der Eigentümer nicht zugestimmt hat (§ 6 Abs. 1).

Ganz frei ist der Eigentümer nicht. Der Erbbauberechtigte kann die Zustimmung verlangen, wenn die Veräußerung den Zweck der Bestellung nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet und die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für die ordnungsmäßige Erfüllung der Vertragspflichten bietet (§ 7 Abs. 1). Verweigert der Eigentümer sie ohne ausreichenden Grund, ersetzt sie auf Antrag das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 7 Abs. 3). Eine Frist für die Antwort des Eigentümers nennt das Gesetz nicht. Sprechen Sie ihn deshalb an, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.

Dem Grundbuchamt muss die Zustimmung nachgewiesen werden, sonst trägt es den Käufer nicht ein (§ 15), und zwar in der Form des § 29 Abs. 1 GBO, also durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde. Eine E-Mail des Eigentümers genügt nicht. Entsprechendes gilt für die Zustimmung zur Belastung, die der Käufer für die Grundschuld seiner Bank braucht, wenn der Vertrag sie vorsieht (§ 5 Abs. 2, Anspruch nach § 7 Abs. 2).

Wie läuft der Verkauf ab?

• Unterlagen lesen. Restlaufzeit, Erbbauzins, Zustimmungsvorbehalt, Heimfall und Entschädigung stehen in den Dokumenten aus dem vorigen Abschnitt.
• Eigentümer früh anfragen. Er stimmt dem Verkauf zu und, wenn der Vertrag es verlangt, der Belastung für die Bank des Käufers. Weil er die Person des Erwerbers prüfen darf (§ 7 Abs. 1), sollte der Käufer bei der Anfrage feststehen.
• Notar. Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, ein Erbbaurecht zu erwerben, braucht die notarielle Beurkundung (§ 11 Abs. 2 ErbbauRG in Verbindung mit § 311b Abs. 1 BGB), und die Übertragung darf nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erfolgen (§ 11 Abs. 1 Satz 2). Den Termin beschreibt der Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf.
• Vollzug. Der Käufer wird im Erbbaugrundbuch eingetragen, ein Vermerk auf dem Blatt des Grundstücks kommt hinzu (§ 14 Abs. 3). Das allgemeine Vorkaufsrecht der Gemeinde gilt beim Kauf von Erbbaurechten nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB). Ein Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers am Erbbaurecht gibt es nur, wenn es vereinbart ist, ein dingliches steht im Erbbaugrundbuch (§ 1094 BGB).

Was bestimmt den Preis: Restlaufzeit und Erbbauzins

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) behandelt Erbbaurecht und Erbbaugrundstück in eigenen Paragrafen. Der Verkehrswert des Erbbaurechts ist unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen und der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände zu ermitteln (§ 48). Für den finanzmathematischen Wert sieht die Verordnung diese Größen vor:

Prozentuale Abschläge nennt die Verordnung nicht. Wie stark Restlaufzeit und Erbbauzins wirken, zeigt erst die Rechnung im Einzelfall. Als Marktdaten nennt sie Vergleichspreise, Erbbaurechtsfaktoren und -koeffizienten (§ 49, § 23). Die Gutachterausschüsse in Niedersachsen stellen solche Koeffizienten in den Grundstücksmarktdaten 2026 dar, eine Navigationskarte zeigt, für welche Landkreise und kreisfreien Städte Werte vorliegen. Ein Verkehrswertgutachten erstellt der Gutachterausschuss oder ein Sachverständiger, eine Markteinschätzung ersetzt es nicht. Die Verfahren und die Unterschiede erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung nach der ImmoWertV.

Wie finanziert ein Käufer ein Haus im Erbbaurecht?

Die Bank sichert ihr Darlehen mit einer Grundschuld am Erbbaurecht. Ist dafür nach dem Vertrag die Zustimmung des Eigentümers nötig, sollte sie zusammen mit der Zustimmung zum Verkauf angefragt werden (§ 5 Abs. 2 ErbbauRG).

Wie viel Restlaufzeit eine Bank verlangt, schreibt kein Gesetz vor. Banken, die Pfandbriefe ausgeben, müssen bei der Beleihung die Restlaufzeit berücksichtigen und Einschränkungen aus dem Erbbaurecht durch angemessene Wertabschläge Rechnung tragen. Im Gutachten ist darzulegen, ob und wie lange das Recht im Hinblick auf seine Laufzeit und die Entschädigungsregelung bei Beendigung angemessen verwertbar erscheint (§ 21 BelWertV). Eine Mindestzahl in Jahren nennt die Vorschrift nicht. Die Anforderungen setzt jedes Institut selbst.

Zahlen zur Beleihung nennt das ErbbauRG nur für die Mündelsicherheit: Die Hypothek darf die Hälfte des Werts des Erbbaurechts nicht übersteigen (§ 19 Abs. 1), und die Tilgung muss spätestens zehn Jahre vor Ablauf enden (§ 20 Abs. 1 Nr. 3). Das sind Bedingungen für die Anlage von Mündelgeld (§ 18), keine Vorgaben für jeden Baukredit. Nennen Sie Restlaufzeit und Erbbauzins von Anfang an, damit Käufer vor dem Notartermin mit ihrer Bank klären können, ob das Haus finanzierbar ist.

Heimfall, Erhöhung des Erbbauzinses und Ablauf des Rechts

• Heimfall. Der Vertrag kann den Erbbauberechtigten verpflichten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (§ 2 Nr. 4). Dafür hat der Eigentümer eine angemessene Vergütung zu gewähren, deren Höhe der Vertrag regeln kann, ebenso ihren Ausschluss (§ 32 Abs. 1). Wurde das Recht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, darf die Zahlung nicht ausgeschlossen werden (§ 32 Abs. 2). Zahlungsverzug begründet den Heimfall nur, wenn mindestens zwei Jahresbeträge des Erbbauzinses offen sind (§ 9 Abs. 4).
• Erhöhung des Erbbauzinses. Ob und wie der Zins steigt, regelt der Vertrag. Dient das Bauwerk Wohnzwecken, besteht ein Erhöhungsanspruch nur, soweit er nicht unbillig ist. Als regelmäßig unbillig gilt eine Erhöhung, die über die seit Vertragsschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht, und sie darf frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder der letzten Erhöhung verlangt werden (§ 9a Abs. 1).
• Ablauf des Rechts. Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, hat der Grundstückseigentümer das Bauwerk zu entschädigen. Höhe, Zahlungsart und auch ein Ausschluss können als Vertragsinhalt vereinbart werden (§ 27 Abs. 1). Wurde das Recht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, sind es mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts, den das Bauwerk bei Ablauf hat (§ 27 Abs. 2). Der Eigentümer kann die Zahlung abwenden, indem er das Recht für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert, und lehnt der Berechtigte die Verlängerung ab, erlischt der Anspruch auf Entschädigung (§ 27 Abs. 3). Mit dem Erlöschen wird das Bauwerk Bestandteil des Grundstücks (§ 12 Abs. 3).

Welche Steuern und Kosten fallen an?

Grunderwerbsteuer: Kaufpreis plus kapitalisierter Erbbauzins

Erbbaurechte stehen Grundstücken gleich (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). In Niedersachsen beträgt der Satz 5 Prozent der Gegenleistung, so das Landesamt für Steuern (abgerufen am 11. Oktober 2026). Beim Erwerb eines bestehenden Erbbaurechts erhöht sich die Bemessungsgrundlage neben dem Kaufpreis um den kapitalisierten Erbbauzins, so der Bundesfinanzhof im Urteil vom 22. Oktober 2025 (II R 5/22). Den Kapitalwert ermittelt das Finanzamt nach § 13 BewG als Jahreswert mal Vervielfältiger aus der Anlage 9a.

Das Beispiel ist erfunden. Es kapitalisiert den Zins für die 50 Jahre Restlaufzeit bis zum Ende des Erbbaurechts (Vervielfältiger 17,397 laut Anlage 9a):

Ohne den Erbbauzins wären es 9.000 Euro, der Zins erhöht die Steuer hier um 2.783 Euro. Steuerschuldner sind Käufer und Verkäufer gemeinsam, steht im Vertrag der Käufer als Zahler, geht der Bescheid zuerst an ihn (Landesamt für Steuern). Ob das Finanzamt in Ihrem Fall genauso rechnet, klärt ein Steuerberater.

Notar, Grundbuch, Provision und Steuer auf den Gewinn

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem GNotKG. Beim Kauf wird der Wert der Sache durch den Kaufpreis bestimmt, liegt der Verkehrswert höher, gilt dieser (§ 47). Für Erbbaurechte enthält § 49 zusätzlich eigene Wertregeln. Wie beides zusammenwirkt und welcher Geschäftswert für Ihren Vertrag gilt, nennt die Kostenberechnung des Notars.

Für die Maklerprovision hat der Bundesgerichtshof am 16. Juli 2026 entschieden, dass ein auf der Grundlage eines Erbbaurechts errichtetes Einfamilienhaus ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656a BGB ist (I ZR 223/25). Textform und Provisionsteilung gelten damit wie bei einem Haus auf eigenem Grund, sofern der Käufer Verbraucher ist. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Maklerprovision in Niedersachsen.

Auf den Gewinn aus dem Verkauf kann Einkommensteuer anfallen. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nennt das Erbbaurecht ausdrücklich, die Zehnjahresfrist und die Ausnahme bei Eigennutzung gelten also auch hier. Wie die Frist läuft und was als Eigennutzung zählt, steht im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien. Ob ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht, klärt der Steuerberater.

Kann der Erbbauberechtigte das Grundstück kaufen?

Einen gesetzlichen Anspruch darauf sieht das ErbbauRG nicht vor, nur eine Vereinbarung: Als Inhalt des Erbbaurechts kann sich der Grundstückseigentümer verpflichten, das Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen (§ 2 Nr. 7). Ebenso kann ein dingliches Vorkaufsrecht bestellt sein (§ 1094 BGB). Steht nichts davon im Vertrag und im Erbbaugrundbuch, bleibt die Verhandlung mit dem Eigentümer.

Den Verkehrswert des Erbbaugrundstücks bildet die ImmoWertV aus dem Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks, den sie über die Restlaufzeit abzinst, und dem über die Restlaufzeit kapitalisierten Erbbauzins (§ 52 Abs. 2). Beim Kauf des Grundstücks zieht die Rechtsprechung bei der Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis den Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs ab, nur der Rest wird besteuert (BFH, 06.05.2015, II R 8/14). Das setzt einen bestehenden Erbbauzinsanspruch voraus; wie bei einer Einmalzahlung statt laufendem Zins zu rechnen ist, klärt der Steuerberater. Im Urteilsfall (Recht auf 66 Jahre bestellt, Kauf zehn Jahre später) setzte das Gericht das 17,750-fache des Jahreswerts an, den Vervielfältiger der Anlage 9a für 56 Jahre. Mit den Zahlen aus dem Beispiel und 100.000 Euro Grundstückspreis blieben 44.329,60 Euro steuerpflichtig, die Steuer läge bei 2.216 Euro (abgerundet).

Erbbaurechte im Landkreis Vechta: Was öffentlich belegt ist

Öffentlich belegt ist, wo Gemeinden und Kirchengemeinden im Landkreis Erbbaurechte vergeben oder vergeben haben:

• Goldenstedt: Im Baugebiet Langes Iland IV liegen drei Grundstücke im Erbbaurecht der evangelischen Kirchengemeinde Goldenstedt, die übrigen vermarktet die Volksbank Vechta (Gemeinde Goldenstedt, Stand September 2026).
• Damme: Für das Dorfgebiet Nr. 188 „Auf dem Kirchesch“ nimmt die Stadt Anträge auf Erwerb eines Grundstücks und auf Vergabe eines Erbbaurechts entgegen (Stadt Damme, Aufteilungsplan Stand 25.09.2026).
• Dinklage: Laut Jahresbericht 2024 verfügte die Stadt über keine Wohnbaugrundstücke mehr, und alle Baugrundstücke im Baugebiet Staggenborg wurden mit Beteiligung der Stadt im Wege eines Erbbaurechts vergeben (Jahresbericht der Stadt Dinklage 2024, Seite 21). Mehr zum Verkauf dort: Haus verkaufen in Dinklage.

Welche Zustimmungs- und Heimfallklauseln diese Verträge enthalten, geht aus den Seiten nicht hervor.

Rechtsstand Oktober 2026: Was sich ändern könnte

Das Erbbaurechtsgesetz ist laut gesetze-im-internet.de zuletzt 2013 geändert worden (Stand 11. Oktober 2026). Eine beschlossene Änderung gibt es nicht. Die Justizministerinnen und Justizminister der Länder baten die Bundesjustizministerin im Juni 2025, zu prüfen, ob Änderungen oder Ergänzungen unter anderem der §§ 5, 27, 28 oder 33 ErbbauRG zu mehr Rechtssicherheit beitragen, und gegebenenfalls ein Reformgesetz vorzulegen (Beschluss TOP I.12). Auf Landesebene hat der Niedersächsische Landtag am 24. Juni 2026 den Beschluss „Für ein faires Erbbaurecht als Grundlage bezahlbaren Wohnens“ gefasst. Er geht davon aus, dass in den kommenden zwei Jahrzehnten etwa die Hälfte der bestehenden Erbbaurechtsverträge auslaufe und zur Erneuerung anstehe. Er bittet die Landesregierung unter anderem, in Zusammenarbeit mit der Klosterkammer darauf hinzuwirken, dass der Erbbauzins aus einem um die Bodenrichtwertsteigerungen seit 2010 bereinigten Bodenwert berechnet wird, und zielt dabei auf landeseigene Verfahren (Drucksache 19/11034). Als Bitte an die Landesregierung ändert er weder das Erbbaurechtsgesetz noch bestehende Verträge.

Haus im Erbbaurecht im Landkreis Vechta verkaufen

Legen Sie vor dem ersten Gespräch den Erbbaurechtsvertrag mit Nachträgen, den Auszug aus dem Erbbaugrundbuch und die Nachweise zum Erbbauzins zurecht. Eine persönliche Einschätzung lässt sich über die Seite Immobilienbewertung im Landkreis Vechta anfragen. Die Marktspanne, die das Formular dort anzeigt, stützt sich auf Baujahr, Sanierungsstand und Wohnfläche. Restlaufzeit und Erbbauzins fließen nicht ein, nennen Sie beides deshalb im Gespräch. Wie ein Hausverkauf vor Ort sonst abläuft, steht auf der Seite Haus verkaufen in Lohne. Als Makler gehe ich die Unterlagen mit Ihnen durch. Die rechtliche Auslegung des Vertrags gehört zu einem Notar oder Rechtsanwalt.